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1、房地產(chǎn)投資測(cè)算操作手冊(cè)房地產(chǎn)投資測(cè)算操作手冊(cè)（北京）（北京） 第一部分 投資成本 一.征地補(bǔ)償費(fèi) (一).土地出讓金 1.計(jì)算方法: 土地出讓金基準(zhǔn)價(jià)*容積率修正系數(shù)* 年限修正系 數(shù)*用地面積 2.上交部門: 市財(cái)政局 3.依據(jù): (1)京政發(fā)199334 號(hào)文. (2)京政發(fā)199443 號(hào)文. 4.說明: (1) 各區(qū)類地價(jià)取值詳見附件; (2) 城近郊區(qū)土地出讓金的 60%返還區(qū)財(cái)政; (3) 遠(yuǎn)郊區(qū)縣地區(qū)土地出讓金全部由區(qū)縣留用; (4) 市屬各局,總公司所屬企業(yè)和在市計(jì)劃單列的 企業(yè)集團(tuán),在已取得的劃撥土地使用權(quán)的土地上或低價(jià)征 用的土地上進(jìn)行開發(fā),利用,經(jīng)營(yíng),應(yīng)補(bǔ)交土地出讓金, 2、其 中的 60%返還企業(yè), 由留用企業(yè)專項(xiàng)用于開發(fā)項(xiàng)目的基礎(chǔ) 設(shè)施建設(shè). (5) 在使用基準(zhǔn)地價(jià)表時(shí),由于地區(qū)分類是按 照區(qū)縣劃分,不同區(qū)縣的同類地區(qū)差別很大, 而且周圍環(huán) 境至關(guān)重要,所以把同類同種用途地類的地價(jià)區(qū)間等分為 十級(jí).在實(shí)際操作中,首先判斷土地的區(qū)類,然后評(píng)定地價(jià) 的級(jí)別,最后選定基準(zhǔn)地價(jià),使地價(jià)測(cè)算更為合理,規(guī)范. 同時(shí)考慮到說明(2),(3),(4), 在測(cè)算地價(jià)時(shí)加入 操作 系數(shù)概念,以準(zhǔn)確測(cè)算必須交納的土地出讓金比例. 附件: (1) 1-10 類地區(qū)土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)價(jià); (2) 土地出讓金修正系數(shù)表. (二).征地及拆遷補(bǔ)償費(fèi): 詳見附資料一:土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)開支范圍3、. 說明:(1)測(cè)算時(shí)亦可依據(jù)基準(zhǔn)地價(jià)表,計(jì)取土 地開發(fā)及其它費(fèi)用的數(shù)據(jù). 二.前期工程費(fèi):(取值在 40-120 元/平米) 1.臨時(shí)水,電,路,場(chǎng)地平整費(fèi) 依據(jù):1992 年建安工程定額; 標(biāo)準(zhǔn):按實(shí)際發(fā)生工程量計(jì)算; 說明:施工現(xiàn)場(chǎng)千差萬別,通常按建筑面積 5-15 元 /平米,或建安工程費(fèi)的 1%. 2.規(guī)劃,測(cè)量,勘察,設(shè)計(jì)費(fèi): 依據(jù):原國(guó)家建委(79)建發(fā)設(shè)字第 315 號(hào)文, 國(guó)家 計(jì)委計(jì)字(1984)596 號(hào)文,建設(shè)部(1991)第 150,316,425 號(hào) 文;國(guó)家物價(jià)局,建設(shè)部1992價(jià)費(fèi)字 375 號(hào). 標(biāo)準(zhǔn): (1) 勘察費(fèi): 概算價(jià)*0.30-0.80% (2) 民用建筑設(shè)計(jì)費(fèi) 民用建筑工程設(shè)計(jì)費(fèi)率收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 單 位: % 工 程 工 程 概 算 投 資 (萬 元) 等 級(jí) 300 以下 301-1000 1001-3000 3001 以上 特 級(jí) 2.2 2.