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1、萬科萬科9 9大階段成本控制要點指南大階段成本控制要點指南一、立項成本控制要點應用指南一、立項成本控制要點應用指南立項環節的成本控制根據項目開發方式的不同而有所區別。該環節由于有國家多項法規政策的限制，運作時靈活度較小，基本原則是在國家規定范圍內最大限度地控制企業的費用。項目部在項目開發前期起主要作用，因此，這一環節成本控制的主要任務由項目部來承擔。1.1.開發形式開發形式2.2.買斷項目買斷項目3.3.合作開發合作開發二、規劃環節二、規劃環節規劃環節的成本控制所占權重最大，具有“一錘定音”的地位和作用：在規劃環節進行成本控制是實現事前控制的關鍵，可以最大限度的減少事后變動帶來的成本。所以該環2、節控制要點和控制內容相當復雜，基本原則是，周密規劃，科學討論，嚴格審批。設計部和各類評審委員會在該環節承擔主要的職能。1.1.規劃方案規劃方案(1)可行性規劃設計：市場信息搜集和分析市政狀況信息分析，規劃要點確立，可行性研究設計任務書，可行性設計變更.。由設計部負責，項目、審算、銷售部配合。(2)方案評審：組成可行性規劃評審委員會，對方案進行評審、確定。未通過的方案進入可行性設計變更環節，再重新評審。由項目、設計、工程、審算、財務、銷售等各部門組成評審委員會，總經理負責。(3)設計成果：對可行性規劃設計根據實際情況進行細節調整設備選型方案提前確定。設計部負責，工程部配合。(4)根據提交的設計成3、果進行投資估算，審算部負責，設計部配合。2.2.報批設計報批設計(1)設計方案：根據項目前期運營的情況和市場分析制訂設計任務書，設計部負責，項目部、銷售部協作。方案設計招投標由設計部負責，方案設計評審由招投標評審委員會負責。(2)報批：注意市政設計注意相關法規，完善自身報批規范性、材料完整，由項目部負責，設計部配合。3.3.擴初設計擴初設計(1)擴初設計要求：對報批設計進一步調整設計要求內部審核，設計部負責，知會各部門。(2)成本概算：根據擴初設計招投標方案和設備選型、實體研究、環境方案等因素對總成本作出概算，設計部與工程部負責。(3)制訂經營指導書：審算部負責。(4)擴初設計圖：根據擴初設計4、要求招標專家評審內部評審，招投標評審委員會。(5)設計調整：設計部負責。4.4.樁基設計樁基設計(1)地質勘察：搜集權威地質資料，并由自己專業人員勘察，設計部負責，工程部協助。(2)設計方案評審：樁基設計2種以上形式，由專家進行樁基形式和樁基結構評審。(3)樁基施工圖：設計調整。5.5.施工圖設計施工圖設計(1)施工圖設計要求：根據銷售包裝設計、樁基設計、功能設計及配套設施等因素，在擴初圖基礎上確立施工圖設計，要求建安施工圖中結構造價、建筑造價和環境設施費等約占總造價70%，部分屬于設計方可控部分，應嚴格審核。由設計部和工程部負責，其他部門協助。(2)報建：政府部門報批費，按政府有關政策交納。5、項目部負責。(3)施工配合：互審互簽，明確修改意見，設計洽商。由設計部負責，工程協助，知會銷售部。(4)面積測算：設計圖紙測算與實際施工時檢驗相結合設計部負責，工程部協助。6.6.銷售包裝設計銷售包裝設計結合營銷費用控制施工招投標。7.7.裝修方案設計裝修方案設計(1)方案設計要求：根據擴初設計圖、經營指導書和實體研究的結果確定方案設計要求，設計部負責，銷售部協助。(2)材料設備選型：市場信息調研，根據設計要求確定裝修材料和設備，設計部負責。(3)制訂裝修設計目標成本計劃明細表：裝飾綜合價格拆分分析。(4)招投標：制訂設計任務書，設計部負責，銷售部協助，招投標評審委員會評審。8.8.功能設計功6、能設計(1)小區建筑物功能的經濟評估：銷售部負責市場調研，有針對性擴充建筑物功能，由設計部負責，銷售、工程部協助。(2)市政配套方案：市政狀況調研爭取政府有利條件，項目部負責。(3)環境方案設計：根據投資估算和報批標準確立環境設計方案目標成本總額，設計部負責，項目部協助。(4)智能化設計：市場現狀分析，智能化必要性分析，智能化內容控制，銷售部負責。(5)招投標：尋找外部合作，爭取雙贏，由招投標小組組織，總經理負責。(6)銷售承諾：保持各部門與銷售部的信息暢通，保障銷售承諾與實際功能的一致性，設計部負責，工程部協助。9.9.設計變更設計變更(1)設計調整費用(2)設計變更洽商：嚴格按照設計變更洽7、商流程進行，設計部負責，工程、銷售部協助。10.10.材料設備材料設備(1)選型、方案確定時間：在擴初圖確定前確定材料設備，使設計在圖紙階段就考慮了材料設備的安裝。由設計部負責，工程部協助。(3)采購：招投標由招投標評審委員會負責。(3)其他費用：如物業管理完善費，進行限額設計，審算部負責。三、招投標環節三、招投標環節招投標環節的成本控制涉及到工程、設計、審算、銷售等多個部門的實際運作，在程序上沒有太多變數，但具體內容特別是招投標評審委員的選擇，須有很強的針對性。這個環節成本控制的難點在于標書制訂，重點在于評標。1.1.投標單位的選擇投標單位的選擇考察投標單位的資質、管理水平、技術力量、歷史記8、錄、資金實力、合作經歷。建立承建商、工程監理、材料及設備供貨商名冊及資料庫。從公司認可名冊中的承建商、供貨商、監理公司中選擇投標單位。主辦部門推薦五家投標單位報招投標工作組。工程部負責工程監理招投標合同；設計部負責設計、環境、裝修招投標合同。審算部負責材料設備招投標合同。銷售部負責營銷、包裝招投標合同。招投標工作由小組審核、考察、評估、篩選三家以上投標單位報招投標評審委員會及主管領導，招投標評審委員會審核主管領導批準。2.2.招投標文件招投標文件各類合同的招投標書內容應包含：(1)工期；(2)工程造價或取費標準；(3)質量要求；(4)付款方式；(5)招標范圍；(6)結算方式；(7)驗收標準；(9、8)投標注意事項；(9)廢標條件(投標書必須加蓋投標單位法人印章)；(10)接標時間；(11)開標時間；(12)定標方法；(13)投標單位補充意見；(14)標準合同條文；(15)圖紙、其他要求等。主辦部門起草、制定招投標標準文本：(1)工程部負責工程監理招投標合同；(2)設計部負責設計、環境、裝修招投標合同；(3)審算部負責材料設備招投標合同；(4)銷售部負責營銷、包裝招投標合同。3.3.評標和定標評標和定標包括技術性評標和定標、經濟性評標定標，評標優先順序為：(1)技術評標；(2)經濟評標；(3)合作經歷。由技術部門負責技術評標，審算部負責經濟標書的評標，財務部負責審核廣告包裝費。綜合審核投10、標單位，招投標評審委員會審核、評定中標單位。主管領導批準。四、施工環節四、施工環節施工環節的成本控制應注意兩大方面，一個是因各種變更帶來的費用，另一個是材料、工程款的支付。由于市場變化與市場把握的原因，施工階段不可避免由于各種情況而要對施工計劃和內容進行改動，而在變更時明確目的和遵循程序都是必須的。這一階段進行成本控制時要注意各部門的及時溝通和良好合作。1.1.設計變更環節設計變更環節(1)變更評估：項目前期規劃、定位要全面、準確，盡量避免在施工中的重大設計調整。加強施工前的審核工作。全面考慮工程造價，對可能發生變更的地方有預見性，并予以事先約定。各部門全面評估變更帶來的各種變化，為審批提供參11、考依據。審算部負責計算變更費用（含可能引起的索賠）。甲方項目代表執行修改的工期評估。審算部成本管理員負責計算變更后的成本現狀。(2)變更的審核簽認：根據變更原因將設計變更分成四類，不同類別按相應的審核簽認流程進行。(3)設計變更通知單：變更必須有設計單位、設計部、工程部、監理單位和施工單位共同簽字后，才能有效。(4)變更的審批：主管總經理審批后方可進行變更。2.2.施工現場簽證施工現場簽證(1)簽證的必要性：現場簽證的確認應嚴格按照合同中所約定的條款執行。(2)簽證的時限：現場簽證確需發生，應堅持當時發生當時簽證的原則。(3)簽證的工程量：認真核對簽證的工程量準確。簽證的內容、原因、工程量應清12、楚準確、無涂改、編號準、全，并有監理工程師的簽字確認。(4)簽證的審批：必須遵循“先洽后干”的原則。在確認簽證前，應按相應審批程序報審，通過后方可正式簽證。由主管總經理負責審批。(5)簽證的反饋：對工程變更應定期進行分類匯總統計分析，并根據統計資料對控制工程變更提出改進意見。資料工程師負責。3.3.審圖審圖控制內容：初圖會審；施工圖會審；分項、分部圖會審；各專業技術圖紙會審。怎么控制：圖紙多層次會審會簽及審批制度。各專業互審互簽制度。力爭在開工前把圖紙中的問題修改完。誰來控制：由甲方技術負責人負責。4.4.總分包配合費總分包配合費控制內容：分包方式；分包內容；分包的責任界定。怎么控制：通過投標13、確定配合費。應避免在施工過程中修改分包方式、分包內容、范圍而增加工程成本。誰來控制：甲方代表。5.5.材料供應材料供應6 6、工程款的支付、工程款的支付(1)付款進度：根據工程進度，按合同約定執行付款。多層次多角度審核工程進度。甲方代表與監理工程師審核完成的形象部位，預算人員審核工程價值量。(2)付款的審批：根據情況由不同級別人員最終審批，主管副總或總經理負責。五、材料及設備采購環節五、材料及設備采購環節材料及設備采購環節成本控制的核心要素是計劃和信息，通過明確而科學的流程，就可以最大限度地減少在該環節出現損失的概率，達到成本控制的目的。1.1.材料進場計劃材料進場計劃2.2.材料的性能價格比14、材料的性能價格比3.3.材料款支付材料款支付材料款支付方式、材料款支付進度保修款、預付款限額控制，首次驗收后付款總額進度控制。保修款一般不低于合同總價的5%。依據合同中約定付款。經辦部門（工程部或設計部）。4.4.材料驗收材料驗收(1)數量驗收：幾方共同確認貨到現場數量，甲方工地代表或專業工程師負責監控驗收。(2)質量驗收：外觀質量的驗收安裝后質量的驗收，工程部負責。投入使用后的質量驗收由物業公司負責。5.5.材料保管與保修材料保管與保修(1)材料保管：在合同中明確貨物的卸貨和保管的責任承擔者，由工程部負責。(2)材料保修：用合同的方式明確保修責任和保修期。六、銷售環節六、銷售環節銷售環節的成15、本一般是按比例控制，但一旦制訂了費用目標總額，具體的單項支出就必須嚴格控制。由于銷售涉及的部門比較多，所以各部門乃至總經理都需要分工負責這部分的控制職能。此外，由于銷售環節的一些操作會對入住和物業管理產生重要的影響，所以這個環節的成本控制也必須有長線考慮。1.1.營銷方案營銷方案2.2.營銷現場費用營銷現場費用3.3.媒體選擇媒體選擇4 4、樣板房裝修、樣板房裝修5.5.銷售回款銷售回款主要控制銷售折扣店、回款周期，由銷售前臺負責，財務進行監督。6.6.銷售補充條款及承諾銷售補充條款及承諾(1)承諾的給出：制作樓書承諾分類，由營銷部負責，設計、工程監督。(2)設計變更與承諾：變更審批與知會制度16、承諾變更，設計部負責，銷售、工程協助。7.7.客戶交房客戶交房重點關注交房日期、保修期、質量補償，晚交房原因分類處理，與施工隊洽商延長保修期交房驗收協議，由客戶服務中心負責，銷售前臺、物業公司協作。8.8.其他其他中介費、與銷售相關的其他費用（如因銷售要求而發生的設計洽商變更費），要求嚴格按相關流程進行，由主管副總負責。七、工程預決算環節七、工程預決算環節工程預決算環節的成本控制難點在于監控信息的及時和準確性。這些信息可以來自合作方、第三方，和自己的調研，不論哪種方式都應該注意嚴格按程序走，防止出現不規范或不負責的實際操作。1.1.乙方預算乙方預算主要關注乙方預算內容的審查。先由造價比例大的項17、目看（地面、墻面、部分家具），縮小及調整面積。注意報價拆分、施工方法、報價及招標方法不同會影響成本的問題。審算部負責，設計部協助。2.2.鋼筋用量的核實鋼筋用量的核實控制什么：施工圖中的鋼筋用量；洽商、變更的鋼筋用量。怎么控制：選擇并委托現場管理經驗豐富、職業道德良好、工作認真負責工程造價咨詢公司進行鋼筋量計算工作。誰來控制：財務部、審算部與主管副總負責確定工程造價咨詢公司；審算部專人負責抽查與核實工程造價咨詢公司的鋼筋用量，計算工作，工程造價咨詢公司與審算部相關人員必須下現場了解乙方綁扎鋼筋情況，審算部經理監督。3.3.價差的調整價差的調整主要是三方面：材料價差；人工價差；費用價差。要求嚴格18、執行合同中價差調整辦法及時跟蹤價格（材料、人工、費用）變化情況當價格出現異常波動時，應立即與相關單位商量對策。審算部材料組與預算工程師負責。4.4.洽商、變更的費用控制洽商、變更的費用控制控制什么：圖紙審核；因市場因素甲方對圖紙的修改；現場簽證。怎么控制：工程部項目部負責組織各專業共同審圖，實行專業負責制監理公司審圖施工單位審圖，甲方對圖紙做出重大修改之前，應進行方案經濟比較。誰來控制：現場簽證中，應明確發生費用的原因和責任：設計部負責建筑專業圖紙質量的審核；工程部負責其他專業圖紙的審核；工程項目部負責現場簽證的監控；審算部負責審核洽商、變更的合理性、完整性（負洽商）及經濟性。5.5.違約與索19、賠違約與索賠八、期間費用八、期間費用期間費用主要有財務、人工、行政三塊費用組成。由于地產業務的周期變化，期間費用的靈活性很高，更需要加強對期間費用的計劃控制。財務部在這一環節除了承擔主要的控制任務外，還有義務指導監督其他部門的有關費用支出情況。1.1.財務費用財務費用2.2.人工費用人工費用包括薪金；崗位津貼；出差補助；加班補助及其他費用；獎金（含即時獎金）。可依據總部人事部有關規定確定工資總額，依據國家和公司有關規定確定加班補助及其他費用與出差補助；依據公司獎優懲劣的政策確定獎金額。由財務部負責。3.3.行政管理費用行政管理費用九、物業管理成本九、物業管理成本地產公司需要在物業管理方面支出的20、費用主要是委托管理、委托經營和虧損補貼三個方面。客戶服務中心擔負著這一環節的主要控制工作，控制原則是以明文的法律合同形式界定地產公司與物業公司的權責關系，防止因權責不清帶來的額外成本。1.1.委托物業管理委托物業管理重點關注未銷售的商品房；地產公司辦公室；職工宿舍；樣板間。可制定委托管理邀約并致物業公司，物業公司就邀約項目提交物業管理方案，經同公司客戶服務中心達成一致意見后簽訂委托管理協議。由公司客戶服務中心負責與物業公司簽定委托管理協議。2.2.資產委托經營資產委托經營主要關注康樂中心、幼兒園、班車幾方面內容。要求制定委托經營合同，物業公司就委托經營合同提交委托經營方案，經同公司客戶服務中心達成一致意見后，簽訂委托管理協議。由公司客戶服務中心負責與物業公司簽定委托經營合同。3.3.物業虧損或補貼物業虧損或補貼主要關注物業管理費虧損（含環境維護費）；取暖費虧損；水電費虧損（含差額部分）。