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1、成本管理指導(dǎo)書XXXX房地產(chǎn)有限公司按照XXXX房地產(chǎn)有限公司3年經(jīng)營(yíng)規(guī)劃和利潤(rùn)計(jì)劃，結(jié)合市場(chǎng)現(xiàn)狀，經(jīng)相關(guān)部門人員研究討論，一致通過了XX項(xiàng)目成本管理指導(dǎo)書第一稿。現(xiàn)予發(fā)布，請(qǐng)相關(guān)部門遵照?qǐng)?zhí)行。簽發(fā)人：發(fā)布日期：2000年 月 日責(zé)任部門負(fù)責(zé)人簽字：銷售部責(zé)任人： 項(xiàng)目開發(fā)部責(zé)任人： 財(cái)務(wù)部責(zé)任人： 項(xiàng)目經(jīng)理部責(zé)任人： 目 錄一、項(xiàng)目概況3二、地價(jià)成本控制31責(zé)任部門項(xiàng)目開發(fā)部32現(xiàn)狀33控制要點(diǎn)4三、營(yíng)銷費(fèi)用控制41責(zé)任部門銷售經(jīng)營(yíng)部42目標(biāo)43控制要點(diǎn)44費(fèi)用范圍界定5四、物業(yè)基金、利息、開發(fā)間接費(fèi)用等成本控制財(cái)務(wù)部6成本控制目標(biāo)：6五、建安成本控制61責(zé)任部門項(xiàng)目經(jīng)理部62目標(biāo)成本及控制2、要點(diǎn)：63具體控制指標(biāo)8六、其他相關(guān)事項(xiàng)8七、建安目標(biāo)成本詳表.9八、部分材料設(shè)備造價(jià)控制表.13一、項(xiàng)目概況n 總占地面積：20000.3M2n 容積率：2.99 建筑覆蓋率：23.5% 綠化率：36.8%n 總建筑面積：78179.24M2n 計(jì)入容積率的總建筑面積：59850M2 其中：可售住宅面積：59450 M2 不可售面積（會(huì)所）：400 M2n 不計(jì)容積率面積18329.24其中：地下室16766.74 M2（含人防面積5698.25 M2）架空層1562.5 M2n 總套數(shù)：439套n 總車位數(shù)：410個(gè)；其中，地下車位：347個(gè)n 入伙日期：2001年5月二、地價(jià)成本控制1責(zé)3、任部門項(xiàng)目開發(fā)部2現(xiàn)狀n 按照有關(guān)協(xié)議，總地價(jià)為萬元，截止99年底已支付萬元。按容積率內(nèi)面積計(jì)算，樓面地價(jià)為元/平方米。n 總地價(jià)中政府部分僅為萬元，剩余三分之二的地價(jià)無法在計(jì)算土地增值費(fèi)時(shí)從中扣除。n 公司同出地方已在有關(guān)協(xié)議中明確該項(xiàng)目的土地增值費(fèi)全部由公司承擔(dān)。n 根據(jù)測(cè)算，按照住宅均價(jià)元/平方米計(jì)算，預(yù)計(jì)需交納約0萬元土地增值費(fèi)。n 另，已支付地價(jià)款的正式稅務(wù)發(fā)票對(duì)方一直未予提供。3控制要點(diǎn)u 利用國土局收繳土地增值費(fèi)力度弱的特點(diǎn)，采取“拖”的辦法，爭(zhēng)取不交或少交。u 在2000年底解決已付款項(xiàng)的發(fā)票問題。u 收回或抵扣應(yīng)由出地方承擔(dān)的“三通一平”的費(fèi)用。三、營(yíng)銷費(fèi)用控制1責(zé)任部門銷售4、經(jīng)營(yíng)部2目標(biāo)根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)，營(yíng)銷費(fèi)用目標(biāo)初步控制在銷售總額的%以內(nèi)，最終目標(biāo)待營(yíng)銷計(jì)劃批準(zhǔn)通過后確定。3控制要點(diǎn)u 在總額內(nèi)由銷售部提出使用項(xiàng)目和預(yù)算，經(jīng)成本管理部審查同意后執(zhí)行。u 銷售部可在總額內(nèi)在各單項(xiàng)計(jì)劃之間靈活掌握使用，但單項(xiàng)計(jì)劃使用超出20%以上，不論營(yíng)銷費(fèi)用總額有無結(jié)余，都應(yīng)當(dāng)書面報(bào)告成本管理部審查并報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)，詳細(xì)說明理由和額度來源。u 由設(shè)計(jì)或工程等其他部門具體操作的營(yíng)銷性質(zhì)工程項(xiàng)目（如紅線外道路綠化改造、樣板間接待廳裝修、圍板裝飾、廣告牌等），費(fèi)用目標(biāo)由銷售部和操作部門共同確定，具體實(shí)施控制由操作部門負(fù)責(zé)。u 費(fèi)用使用應(yīng)與銷售進(jìn)度保持協(xié)調(diào)；分期（月、階段）使用計(jì)劃應(yīng)當(dāng)報(bào)成5、本管理部備案。u 示范單位家私、裝飾用品、生活用品和現(xiàn)場(chǎng)銷售設(shè)施、用具，最大程度回收組合利用；u 樣板房裝修費(fèi)按照不低于50%標(biāo)準(zhǔn)作價(jià)收回；u 加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)包裝項(xiàng)目和廣告牌架的制作安裝的計(jì)劃性，全面實(shí)行招投標(biāo)；u 靈活配備現(xiàn)場(chǎng)銷售業(yè)務(wù)人員；u 按月或按階段向公司領(lǐng)導(dǎo)提供營(yíng)銷費(fèi)用與銷售業(yè)績(jī)對(duì)比分析報(bào)告。4費(fèi)用范圍界定項(xiàng) 目?jī)?nèi) 容 列 舉1、媒介廣告費(fèi)電視、廣播、互聯(lián)網(wǎng)、報(bào)紙、雜志、公交車身廣告、電子屏廣告2、廣告設(shè)施及發(fā)布費(fèi)車站廣告、路牌廣告、指路牌3、現(xiàn)場(chǎng)包裝費(fèi)專為促銷而實(shí)施的現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境工程改造、彩旗、氣球、條幅、花架、花籃、花盆、噴繪等4、促銷活動(dòng)費(fèi)場(chǎng)租、勞務(wù)費(fèi)、活動(dòng)場(chǎng)所布置、工作人員餐費(fèi)等5、宣6、傳資料及禮品費(fèi)售樓書、各種禮品、宣傳資料、萬客會(huì)專刊費(fèi)用6、接待廳裝修、裝飾費(fèi)設(shè)計(jì)、工程、裝飾等7、現(xiàn)場(chǎng)銷售器具費(fèi)飲水機(jī)、家私、辦公設(shè)備等8、樣板間臨時(shí)建造、設(shè)計(jì)、裝修、家具、家私等永久設(shè)計(jì)、裝修、家具、家私等，可收回部分從中扣除維護(hù)清潔、保安、維修費(fèi)用等9、銷售模型設(shè)計(jì)與制作費(fèi)10、展銷費(fèi)展位費(fèi)、布置費(fèi)、制作費(fèi)等11、中介費(fèi)代理銷售傭金、支付萬客會(huì)會(huì)員免交的物業(yè)管理費(fèi)12、現(xiàn)場(chǎng)銷售用電費(fèi)13、現(xiàn)場(chǎng)銷售人工費(fèi)含工資、津貼、著裝費(fèi)等14、其他其他與銷售直接相關(guān)費(fèi)用四、物業(yè)基金、利息、開發(fā)間接費(fèi)用等成本控制財(cái)務(wù)部 成本控制目標(biāo)：F 負(fù)責(zé)核算及進(jìn)行合理分配；F 吃透政策，合理降低物業(yè)基金成本；F 督7、促銷售部加快房款回籠，加強(qiáng)付款計(jì)劃性，以減少利息支出；F 通過公司范圍內(nèi)的目標(biāo)費(fèi)用管理，合理降低費(fèi)用支出。五、建安成本控制1責(zé)任部門項(xiàng)目經(jīng)理部F 項(xiàng)目部總經(jīng)理對(duì)項(xiàng)目建造成本的控制承擔(dān)直接領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任。F 項(xiàng)目經(jīng)理部關(guān)于成本控制的基本職責(zé)： 按照成本費(fèi)用控制管理要點(diǎn)和目標(biāo)，遵照目標(biāo)成本管理通則及其相關(guān)規(guī)范和制度開展業(yè)務(wù)活動(dòng)； 對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)、設(shè)計(jì)單位或經(jīng)手的每單業(yè)務(wù)，在總經(jīng)理授權(quán)范圍內(nèi)代表公司履行項(xiàng)目成本費(fèi)用監(jiān)控職責(zé)，并對(duì)其成本費(fèi)用失控承擔(dān)直接和主要責(zé)任； 配合并接受成本費(fèi)用指導(dǎo)監(jiān)控中心按章行使的指導(dǎo)監(jiān)控職責(zé)； 主動(dòng)報(bào)告業(yè)務(wù)活動(dòng)情況，公布細(xì)節(jié)，提高透明度； 按照公司有關(guān)規(guī)范，組織業(yè)務(wù)招投標(biāo)活動(dòng)； 對(duì)除樁8、基、主體土建及安裝及其他重大工程外的工程合同造價(jià)進(jìn)行預(yù)算或?qū)彾ǎ?負(fù)責(zé)全部工程具體結(jié)算事項(xiàng)； 按月及按階段動(dòng)態(tài)分析成本執(zhí)行變化情況。2目標(biāo)成本及控制要點(diǎn)：建安成本項(xiàng)目目標(biāo)成本（萬元）控 制 要 點(diǎn)1 勘察及設(shè)計(jì)費(fèi)基本確定。2 報(bào)建費(fèi)基本確定。施工單位原因造成的墻改保證金不能退回的部分，由施工單位承擔(dān)。3 臨時(shí)設(shè)施大部分已確定。4 基礎(chǔ)造價(jià)已完成5 結(jié)構(gòu)造價(jià) 設(shè)計(jì)變更控制在3%； 區(qū)分設(shè)計(jì)變更和簽證責(zé)任，收回應(yīng)由設(shè)計(jì)或施工單位應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的款項(xiàng)； 將圖紙?jiān)O(shè)計(jì)或施工組織不合理現(xiàn)象消滅在施工之前，避免增加造價(jià)。6 建筑造價(jià) 施工難點(diǎn)、業(yè)主易投訴地方以及標(biāo)準(zhǔn)間，由乙方先報(bào)方案并做樣板，經(jīng)確認(rèn)后再進(jìn)行大面積9、施工； 嚴(yán)格施工單位簽證單限時(shí)（5天內(nèi)）申報(bào)制度； 嚴(yán)格審核簽證，杜絕違反合同約定及與事實(shí)不符的簽證現(xiàn)象； 除特殊情況外，不得將總包范圍內(nèi)工程分包，以免因分包取費(fèi)高于總包合同取費(fèi)而引起工程成本增加； 支付總包單位的2%分包配合費(fèi)概由分包單位承擔(dān)； 消滅或減少政府壟斷工程成本不合理成分； 調(diào)整材料設(shè)備須經(jīng)嚴(yán)格審批程序通過 嚴(yán)格按招投標(biāo)方式采購甲供材料和甲供設(shè)備 總包單位必須辦理施工保險(xiǎn)7 水電管線安裝費(fèi)8 公共管網(wǎng)設(shè)施費(fèi)9 設(shè)備及安裝費(fèi)10 室外環(huán)境費(fèi) 項(xiàng)目部負(fù)責(zé)在目標(biāo)總額內(nèi)控制使用，事前向成本管理部報(bào)告使用計(jì)劃；超計(jì)劃造價(jià)需陳述詳細(xì)理由，經(jīng)成本管理部審查報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)； 全面執(zhí)行招投標(biāo)11 公10、共配套 會(huì)所裝修標(biāo)準(zhǔn)要與公司決定的經(jīng)營(yíng)方式保持協(xié)調(diào)。12 工程管理費(fèi)（不含現(xiàn)場(chǎng)人工及辦公費(fèi)用） 監(jiān)理費(fèi)用和監(jiān)理質(zhì)量掛鉤，加強(qiáng)監(jiān)理公司的成本控制作用。13 總 計(jì)3具體控制指標(biāo)見附表：六、其他相關(guān)事項(xiàng)1 營(yíng)銷費(fèi)用、環(huán)境工程費(fèi)用具體計(jì)劃由相關(guān)部門另行編報(bào)；2 有關(guān)目標(biāo)成本執(zhí)行情況的考核辦法另行制訂；3 招投標(biāo)、工程預(yù)結(jié)算、成本變化信息的跟蹤等相關(guān)事項(xiàng)，按公司統(tǒng)一規(guī)范執(zhí)行。（完）項(xiàng)目三期直接成本控制明細(xì)表序號(hào)項(xiàng)目名稱總價(jià)(萬元)建筑面積單位成本（元/M2）責(zé)任部門一開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)18272421勘察設(shè)計(jì)費(fèi)764101勘察費(fèi)131.7工程管理部測(cè)繪費(fèi)101工程管理部沉降觀測(cè)152工程管理部設(shè)計(jì)費(fèi)71111、94設(shè)計(jì)部曬圖模型制作及其他152設(shè)計(jì)部2報(bào)批報(bào)建費(fèi)60680小配套費(fèi)52169項(xiàng)目發(fā)展部工程圖紙審查費(fèi)14.61.9項(xiàng)目發(fā)展部招投標(biāo)服務(wù)費(fèi)14.772工程管理部招標(biāo)代理費(fèi)70.9工程管理部代理公司擔(dān)保費(fèi)11.51.5工程管理部合同審查費(fèi)70.9工程管理部 項(xiàng)目環(huán)境影響評(píng)測(cè)費(fèi) 3 0.4項(xiàng)目發(fā)展部室內(nèi)環(huán)境檢測(cè)60.8工程管理部散裝水泥保證金70.9工程管理部公告費(fèi)20.3項(xiàng)目發(fā)展部產(chǎn)權(quán)測(cè)量費(fèi)10.51.4項(xiàng)目發(fā)展部3三通一平費(fèi)28952臨時(shí)道路152項(xiàng)目部臨時(shí)用電466項(xiàng)目部臨時(shí)用水203項(xiàng)目部場(chǎng)地平整30841項(xiàng)目部4臨時(shí)設(shè)施費(fèi)679臨時(shí)圍墻91.3項(xiàng)目部臨時(shí)辦公室20.3項(xiàng)目部臨時(shí)圍板5512、7.3項(xiàng)目部二建安工程1153815311基礎(chǔ)（含樁）1009134工程管理部2結(jié)構(gòu)及粗裝修工程7426985工程管理部3門窗工程1020135設(shè)計(jì)部4材料及分包1252166設(shè)計(jì)部5樓內(nèi)水暖電821109工程管理部6設(shè)備101設(shè)計(jì)部三區(qū)內(nèi)管網(wǎng)28593801室外給排水系統(tǒng)50567項(xiàng)目部自來水系統(tǒng)19125項(xiàng)目部雨污水系統(tǒng)15320項(xiàng)目部中水12917項(xiàng)目部IC卡水表334項(xiàng)目部2室外采暖系統(tǒng)580113項(xiàng)目部換熱站土建405項(xiàng)目部區(qū)外熱源及管網(wǎng)58878項(xiàng)目部熱力入口裝置314項(xiàng)目部區(qū)內(nèi)管線19125項(xiàng)目部3室外燃?xì)庀到y(tǒng)40153項(xiàng)目部管道系統(tǒng)20627項(xiàng)目部IC卡表426項(xiàng)目部氣源發(fā)展基13、金15320項(xiàng)目部4室外高低壓系統(tǒng)815108項(xiàng)目部區(qū)內(nèi)外電力工程收費(fèi)70994項(xiàng)目部變電站669項(xiàng)目部IC卡電表405項(xiàng)目部5室外智能化系統(tǒng)23932項(xiàng)目部電視電話網(wǎng)絡(luò)385項(xiàng)目部閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)112項(xiàng)目部樓宇聯(lián)網(wǎng)可視對(duì)講系統(tǒng)101項(xiàng)目部對(duì)講設(shè)備甲供材364.8項(xiàng)目部門禁管理系統(tǒng)112項(xiàng)目部小區(qū)停車管理系統(tǒng)132項(xiàng)目部背景音樂廣播系統(tǒng)2.30.3項(xiàng)目部電子巡更管理系統(tǒng)1.60.2項(xiàng)目部電子公告欄系統(tǒng)1.80.2項(xiàng)目部家居安防系統(tǒng)618項(xiàng)目部區(qū)內(nèi)施工土建費(fèi)用526.9項(xiàng)目部6管網(wǎng)設(shè)計(jì)費(fèi)496工程管理部四園林環(huán)境費(fèi)1322175設(shè)計(jì)部1環(huán)境設(shè)計(jì)費(fèi)334設(shè)計(jì)部2綠化建設(shè)費(fèi)899119設(shè)計(jì)部3項(xiàng)目14、標(biāo)志81設(shè)計(jì)部4道路廣場(chǎng)建造費(fèi)19926設(shè)計(jì)部5圍墻建造費(fèi)7910設(shè)計(jì)部6室外照明659設(shè)計(jì)部7室外零星工程395設(shè)計(jì)部五配套設(shè)施費(fèi)19882641會(huì)所64485設(shè)計(jì)部2售樓處7310設(shè)計(jì)部3市政配套設(shè)施537設(shè)計(jì)部4地下車庫1197159設(shè)計(jì)部6游泳池182設(shè)計(jì)部7網(wǎng)球場(chǎng)41設(shè)計(jì)部六開發(fā)間接費(fèi)1工程管理費(fèi)1002133工程監(jiān)理費(fèi)10714工程管理部預(yù)結(jié)算編審費(fèi)314成本管理部行政費(fèi)用42857項(xiàng)目部工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)81工程管理部資本化利息36148財(cái)務(wù)管理部2銷售費(fèi)用21128營(yíng)銷中心3物業(yè)維修基金41855三期甲供、甲方分包材料限價(jià)表 單位:元材料名稱方式限制單價(jià)備注屋面瓦甲供45元/M2實(shí)15、際消耗面積外墻面磚甲供63.8元/M2實(shí)際消耗面積涂料甲供10元/M2（平涂）34.7元/M2 （噴點(diǎn)）42元/M2 （拉花）實(shí)際消耗面積窗甲分包575元/M2實(shí)際消耗面積、含紗窗鋼制入戶門甲分包公寓1000元/樘；情景1280元/樘； 實(shí)際消耗面積室外入口石材甲供45元/M2（15MM厚）65元/M2（25MM厚）實(shí)際消耗面積樓梯間地面磚甲供45元/M2實(shí)際消耗量公共部位墻面乳膠漆甲供4元/M2實(shí)際消耗量鐵藝室外欄桿甲分包240元/M實(shí)際消耗量空調(diào)百頁甲分包238元/M2實(shí)際消耗展開面積樓梯欄桿甲分包150元/M實(shí)際消耗量PVC雨水管（方）甲供2.4元/M2建筑面積電器開關(guān)面板甲供4.5元/M2建筑面積電表箱、開關(guān)箱甲供7.5元/M2建筑面積PPR給水管甲供10元/M2建筑面積UPVC排水管甲供5.8元/M2建筑面積PVC電線管甲供6.7元/M2建筑面積鋁合金散熱器片甲供15元/M2建筑面積溫控閥甲供115元/個(gè)實(shí)際消耗數(shù)量首層小院門甲分包400元/M2實(shí)際消耗面積院墻燈甲供150元/個(gè)實(shí)際消耗數(shù)量入戶門燈甲供150元/個(gè)實(shí)際消耗數(shù)量成品信報(bào)箱甲供110元/個(gè)實(shí)際消耗數(shù)量熱表甲供1450元/個(gè)實(shí)際消耗數(shù)量對(duì)講設(shè)備甲供5元/M2建筑面積14