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1、各項目部員工崗位職責（項目部崗位職責匯總） 一、項目部項目經理在公司總經理的領導下，組織員工對住宅區物業實施規范化管理，對公司總經理和業主負責，具體崗位職責如下： 遵守國家法律、法規，熟悉有關物業管理相關政策，認真貫徹執行公司各項指令和各項規章制度，傳達并執行上級主管部門下達的各項文件精神。 熟悉掌握所轄物業的各方面情況，包括設備設施、電力、管網設置狀況及運行情況；項目業主及使用人的基本信息。 對公司下發到項目部的各類型資產負責管理和使用。在項目部內部要指定一位資產管理負責人，令其對項目部資產進行登記出入庫，并定期檢查資產管理負責人的工作情況。 對各類資料包括工程技術圖紙、設備設施資料、開發商2、交接資料及業主資料等負有管理職責。特別是對重要的合同、協議、工程驗收、技術圖紙等資料及與開發商和有關業務單位簽署的重要文件，應進行詳細登記存檔，并明確管理人、交接人和責任人，同時上報公司總部備案。 管理的檔案資料應注明文件的名稱、標題、交接日期、數量、性質等，并定期對檔案資料進行查驗，出現問題及時進行處理并上報公司總部。 協調外圍各業務單位的關系，如辦事處、街道居委會及供水、供電、供氣等，做好溝通、聯系和協調工作，出現問題及時處理。 領導和組織全體員工做好項目部的管理工作，圓滿完成公司交辦的各項任務指標。在工作中注重工作方法，充分激勵和調動員工的工作熱情，發揮員工的主動性、創造性。 建立健全各3、項管理制度，并對各項制度的執行情況進行監督指導，做好日常性的工作檢查，每天對項目進行至少一次的巡視并上報工作日志。 制定本部門工作計劃并組織實施，定期檢查計劃落實情況。教育員工牢固樹立“心貼心服務，零距離管理”的服務理念，提高服務意識和服務水平。 組織好定期的物業管理費等應繳費項目的收費實施工作，保證項目的正常運行。 加強商業網點的管理，定期檢查并匯報各項經營業務的管理情況。加強社區文化建設，組織業主開展豐富多彩的娛樂活動，活躍社區文化生活。 做好業主委員會的協調與管理，負責定期向小區業主委員會匯報工作。 完成公司總部領導交辦的其他工作任務。 項目行政文員 （非政府及事業單位物業項目可由客服員4、兼任） 負責對本項目內各類文件的起草、擬定、打印、校對及呈報。對公司下發的文件要及時向項目經理報告并準確無誤的與各部門傳達。 建立項目部檔案。對有關項目部的各類文件進行分類編號存檔。對存檔文件要及時更新整理。 負責項目部員工的考勤管理，按要求做好員工的月考勤統計報表，按時上報公司辦公室。 根據當月的實際需要結合庫存物品，擬定材料計劃采購表，按時上報公司辦公室。 負責項目部資產發生增減變化時，物品出入庫單的開據。必須明確當資產發生變化時的用途原因。對各部門的辦公用品、辦公設備、固定資產要進行定期盤點、登記、造冊、建檔及管理。 負責項目部例會的通知、組織工作，并做好會議記錄。 負責項目部各類表格的5、編制，及時上報公司總部有關部門及項目經理。 完成公司總部與上級領導交辦的其它工作任務。二、客服部客服主管客服部主管在項目經理的直接領導下，負責項目區域內業主、用戶的管理和服務工作，承擔本部門的領導責任。 領導本部門員工認真履行崗位職責，做好區域內的管理和服務工作。 負責本部門的人員編制、崗位設置、崗位職責、工作制度、工作流程、工作標準、工作計劃、方案的擬定與補充，并報項目經理及公司領導審核并組織實施。 負責本部門員工的培訓，并根據公司有關考核制度，對員工的工作、績效等方面進行考核。 按照公司的要求，組織員工參與物業管理全過程的業主和住戶接待工作，包括制定業主的驗房、入住等相關程序的實施方案，并6、組織實施。 負責業主資料及相關文件的整理、建檔，做好檔案管理工作。 負責制訂客戶接待、咨詢、投訴、回訪等工作流程的管理制度，并組織實施。 管理收費員就總部財務部對及時催、收繳物業管理費及其它應收、代收的各項費用收費工作的具體實施。 協調公司有關部門及時處理和解決業戶的有關需求，保持與業戶的良好溝通。 負責社區文化活動的組織實施，通過開展豐富多彩的文化活動，展示企業文化和形象，體現品牌服務的豐富內涵。 認真學習和了解物業管理行業相關的基本知識和政策法規，不斷提高工作能力和服務水平。 完成公司總部和上級領導交辦的其它工作任務?？头T 客服員在客服部主管的直接領導下，完成管轄物業的日常接電、接訪、報7、修、投訴及業主登記、檔案保管等工作。 嚴格遵守公司及物業小區的各項規章制度，熟悉各項物業管理費及各類代收代繳項目的收費標準。 熟悉小區業主及住戶的基本信息、數量、居住情況。 真誠、熱情、主動地接待業主和來訪客人，對住戶反映或投訴的問題耐心解釋，并做好詳細的記錄，如遇無法解決的問題，應及時聯系有關部門處理，并向主管領導報告。 禮貌、文明、規范地接聽電話并做好工作記錄，協助做好業主走訪工作，與業主建立良好的溝通關系。 認真學習有關物業管理知識，重視上級安排的培訓學習機會，掌握國家相關法律法規及有關規章制度，隨時解答業主提出的各種問題及咨詢。 負責小區的業主入住手續的辦理及業主資料的發放工作，做好登8、記。及時整理業主資料并歸檔管理，確保業主資料的完整。 按照本項目部的相關規定及工作職責，做好業主所需的各類服務工作 完成公司總部和上級領導交辦的其他工作任務。收費員項目收費員在行政管理上由客服部主管直接管理，業務指導及監督由總部財務部執行。 收費員必須愛崗敬業、禮貌待人、行為規范。 熟練掌握所管理項目的收費標準及計算方法，負責項目部的收費及催繳費工作。 做好每月的打單工作，仔細核對，保證催費通知單派單的及時、準確，且投訴率不超過5%。 每月做好項目部的收費管理工作，執行總部財務部對各項費用的收取，并協助完成最終的統計、核算工作。 保證做到工作日清月結，賬表相符，錢據相符，對拖欠費用及時催收，做9、到項目的各項費用收繳率達98%。 每月定期做好業主（住戶）的交費清查工作，及時催繳費用；根據業主需要提供上門收費服務，在預約時間內準時到達。 熟悉物業管理方面的法律法規，收費時要做到正確辨別貨幣的真偽，唱收、唱付，笑臉相迎，住戶投訴要做好登記，能解釋的盡量解釋清楚，無法處理的移交有關領導，由領導全權處理。 收費期間，把每天的收費金額登記清楚，及時存儲到相應的銀行賬戶，未經批準，不得私自借款。 工作認真負責，認真填寫每張收據，做好票據和所有數據的保管工作。 按時向總部財務部和項目經理，報送統計報表，反饋收支情況。為領導提供決策依據。 熟悉掌握管理資料的存放位置，要求做到隨查隨拿，熟悉掌握物業管理10、軟件以及電腦的正確使用。 完成公司總部和上級領導交辦的其它工作任務。三、維修部 維修部在行政管理上由項目經理直接管理，業務指導及監督由總部工程部執行。維修部主管 在項目經理和總部工程部經理的直接領導下，確保所管轄系統設備的安全運行，對員工和所屬系統設備負有全面的管理責任。 設備發生故障及時維修，發現隱患及時組織檢修，把好技術關，保證所管轄系統設備處于優良的技術狀態。 制定所管轄系統設備月、年度的維修保養計劃和備品、備件計劃，報送總部工程部經理審定，并負責組織安排維修保養計劃的實施，制定工作標準，保證工作質量，提高工作效率。 認真貫徹落實崗位責任制，檢查員工執行操作規程情況，堅持設備維修保養制度11、，做到“三干凈”（設備干凈、機房干凈、工作場地干凈）、四不漏（不漏電、不漏油、不漏氣、不漏水）、五良好（使用性能良好、密封良好、潤滑良好、堅固良好、調整良好）。 針對員工的技術狀態和思想狀況，編制培訓計劃，經常對員工進行職業道德、物業服務意識教育和專業技術知識培訓。 審核員工考勤，認真落實公司各項規章制度，并檢查執行情況，對各種違章違紀現象及時處理。 做好技術檔案管理工作，做好設備維修、故障處理、零部件更換等各項記錄，建立設備臺帳，每月由技術資料員整理歸檔。 負責小區內業主/住戶的裝修管理，按有關規定審查和驗收，確保建筑物結構安全并符合消防要求。 及時完成公司總部和上級領導交辦的其他工作任務。12、電工 在項目維修主管的領導下完成工作，必須嚴格遵守公司員工守則和各項規章制度。 認真學習技術，持證上崗。熟練的掌握本項目內的供電方式、線路走向及設備設施的工作原理、技術性能及實際操作方法。 負責管轄區域內的配電設備、控制設備、電機和控制電器的維修保養及故障排除，同時做好防護小動物危害等工作，確保項目設備安全運行。 努力對業主的報修問題給予及時處理，做到無投訴的令業主滿意式服務。 堅守崗位，定期巡視電器設備，密切監視各儀表的工作情況，正確記錄各項數據。 對上級有關部門及合作單位來人進行工作檢查或設備保養時，應積極予以配合，并做好維修記錄。 發生電器事故時，應保持冷靜頭腦，按操作規程操作，注意安全13、，及時排除故障。 物業小區、公寓、商業項目，要認真做好每月的抄表用電量統計記錄。 完成公司總部和上級領導交辦的其他工作任務。水暖維修工 在項目維修主管的領導下完成工作，必須嚴格遵守公司員工守則和各項規章制度。 嚴格按管道維修、保養操作規程來完成維修工作，做好管道及配件設備的維護、保養和檢修，確保各種管道系統運轉正常。 熟悉所管轄區域內的消防、生活用水（包括給、排水）管網設施及走向、給排水設備設施的運行狀況，做好巡視，發現問題，及時處理。 負責冷暖水系統管道，所有給排水系統管道（包括消防水龍頭、消火栓、泵、廁所衛生設備、雨水管、樓層屋頂水箱、陰井、地漏、閥門及輔件）的維修、保養及清理工作。 負責14、各種管道、閥門及輔件的維護保養。做好各種檢修、保養記錄。努力對業主的報修問題給予及時處理，做到無投訴的令業主滿意式服務。 物業小區、公寓、商業項目，要認真做好每月的抄表用水量統計記錄。 發揮工作主動性和團隊精神，配合部門完成公司總部及上級領導交辦的其他工作任務。四、秩序維護部秩序維護部在行政管理及工作監督上由項目經理直接管理，由保安公司作業務指導。隊長 組織并領導物業服務項目的秩序維護工作，對項目的治安保衛工作和秩序維護工作負全面責任，對項目經理負責。 熟悉和掌握警衛內重點要害部位、安全設施設備的布局情況，并要求能夠熟練操作，能為本部門內員工實際講解。 貫徹落實安全保衛和消防工作，做好本部門員15、工的組織管理工作，組織處理各類應急突發事件。 檢查安全責任制和安全操作規程的執行情況，落實各項管理責任制，并對各類安全隱患及存在的問題負監督管理職責。 主持部門例會，貫徹公司領導及有關部門的指示精神。定期組織部門員工培訓，監督檢查各項規章制度及文明執勤情況，對各類違章執勤行為有權進行處理。 監督和檢查項目內的“四防”安全情況和交通管理情況，有效應對管轄區內各類治安案件，調解各種糾紛，協調上級管理部門和派出所的工作聯系。 做好項目內法制、安全宣傳教育工作,提高業主的安全意識和法制觀念。 日常執勤應時刻保持項目內各崗點的聯系，隨時對各崗點的執勤情況進行監督檢查，并對部門內人員的聘任，解聘提出建議。16、 及時完成公司總部和上級領導交辦的其他工作任務。秩序維護員（含監控崗、巡邏崗、門衛崗、地下停車場崗等） 熱愛本職工作，自覺遵守國家法律、法規，負責項目的秩序維護與治安保衛工作。 服從上級領導的工作安排，堅持原則，明辨是非，敢于同違法犯罪分子作斗爭。 巡查管轄區內的消防設施，保證消防器材的設備設施處于完好狀態，并熟練掌握使用方法。 如發生火災、盜竊、兇殺等突發事件，應做好必要的應急處理并保護好現場，及時通知主管領導和本轄區派出所。 對管轄區域進行經常性的治安防范巡視和防火安全檢查，發現隱患及時上報。 各崗位的秩序維護員都應清楚掌握項目內的出行動線，當發生交通堵塞時，能夠安全、及時、合理的進行疏導17、。 門崗應控制閑雜人員進出管轄區，根據要求做好出入登記。對進出車輛和停放車輛要嚴格管理，嚴禁亂停亂放；未經登記允許不得進入，嚴禁貯裝易燃易爆危險品的車輛進入。 監控崗負責管轄區對各部位的監控，確保所監控區域處于安全狀態，發現火警立即報告并及時報警。監控室非秩序維護部及項目必要技術人員嚴禁入內，并要保證監控室整潔。 監控崗負責監控計算機及影像的管理工作，負責維護監控室設施設備的安全正常運行，出現問題及時報告。未經領導批準，任何人不得隨意調出監控畫面進行查看。 巡邏崗應按照項目的巡邏崗位標準來定時定人的對管轄區域進行巡查，發現問題及時上報。 秩序維護部各崗必須做好各項登記及交接班記錄，積極配合其他18、部門工作，并及時完成公司總部和上級領導交辦的其他任務。五、保潔部保潔部由項目經理直接管理，工作安排由項目經理直接指揮。保潔部主管 在項目經理的直接領導下進行工作。以身作則，充分調動員工的積極性，高質量、高效率的完成項目的整體清潔工作。 負責做好保潔員的思想教育、法紀教育。定期組織保潔員學習業務知識，并進行崗位培訓及考核。對安全工作常抓不懈，堅持每天督導、檢查、提醒。 做好培訓記錄，不斷提高員工的業務水平、服務意識和服務質量。協調好本部門與其他部門的關系，合理調配人力和物力資源。 堅持每天巡視項目的各區域清潔狀況。有效制止亂丟、亂扔等不良現象，并現場督導保潔工作，發現問題及時處理。 對清潔工作實19、施劃片包干作業管理，做到員工之間任務劃分清楚、責任明確。檢查考核標準公開，獎罰措施有力。 嚴格執行保潔員檢查制度，切實將檢查考核結果與員工的收入掛鉤，堅持把責任、考核評分定期公開。 廣泛接受業主（住戶）對清潔工作的監督和建議。 負責項目的消殺工作，并嚴格按照消殺標準，及時進行跟蹤檢查與監督。 負責項目清潔用品采購計劃的編制和購進物品的驗收工作，并控制其合理的使用。 及時傳達上級指示，每天向項目經理匯報工作。 完成公司總部和上級領導交辦的其他工作任務。保潔員 遵守公司和項目部的規定及要求，盡職盡責按照操作規程及保潔標準做好本責任區工作。 負責保潔工作的具體實施，學習相關業務知識技能，接受培訓，掌20、握清潔工具基本操作技能。 因任何原因離開工作崗位要事先征得主管同意，如對上級做的決定有不同意見，應先完成工作再進行討論；針對主管對工作上的調動或安排必須絕對服從。 遵守正確的工作程序和方法，根據人流量多少隨時做好保潔工作，并定時巡視重點區域。 嚴格按相應操作規程使用、存放、保管保潔設備、設施，發生損壞或丟失時及時上報領導備案，由項目經理按有關規定處理。正確使用各種清潔藥劑，嚴禁浪費或誤投放導致傷人。 積極參加衛生突擊工作，如：貴賓參觀、門前積雨、積雪的清掃突擊工作等。 條件具備的項目，要向業主宣傳衛生常識，勸阻并制止不衛生，不文明的現象和行為。 有義務維護公共設施、設備的正常使用狀況，在保潔過21、程中，如發現公共設施有損壞，應及時上報。 清潔時，盡量回避業主或客戶，對業主或客戶提出的要求和建議盡量幫助解決或反饋主管領導，嚴禁正面拒絕。 執行并有效完成上級領導安排的其他工作。綠化工 熟記住宅區內的綠化面積和布局，熟知花草樹木的名稱、習性以及植物養護知識和管理作業程序。 對花草樹木定期進行培土、施肥、澆水、中耕除草和防治病、蟲、害。 做好補栽、補種工作，及時修枝剪型，保持植物的整齊完好，并達到美觀的效果。 保持綠化的清潔，不留雜草、雜物、不死苗、不被盜，枯枝落葉以及其他雜物應及時進行清理，保持工作現場的整潔。 負責對各責任區綠化進行管理，有權阻止和糾正踩踏草坪、亂采亂摘等破壞綠化的行為。 22、認真學習專業技術知識，努力提高管理質量和工作效率，服從領導安排，遵守工作紀律。對珍貴、稀有植物或數量配套的品種，在適當的地方公告其名稱、種植季節、生長特征、管理辦法等，供居民觀賞。 當暴風雨等災害天氣襲來前，應提前做好花草樹木穩固工作，確保植物不受侵害。 每月定期檢查綠化草坪完好情況、花草樹木生長情況，并做好詳細記錄。 服從安排，遵守工作紀律和職業道德，出色完成工作任務。 及時完成上級領導交辦的其他工作任務。配電室安全操作規程值班電工必須具備必要的電工知識，并持證上崗。熟悉安全操作規程，熟悉供電系統和配電室各種設備的性能和操作方法。并具備在異常情況下采取措施的能力。 值班電工要有高度的工作責任23、心，嚴格執行值班巡視制度，倒閘操作制度、安全用具及消防設備管理制度和出入制度等各項制度規定。 不論高壓設備帶電與否，值班人員不得單人移開或越過遮欄直行工作。若有必移制欄時，必須有監護人在場，并符合設備不停電時的安全距離。 巡視配電裝置，進出高壓室，必須隨手將門鎖好。 高壓設備和大容量低壓總盤上的倒閘操作，必須由兩人執行，并由對設備更為熟悉的一人擔任監護人。 電氣設備停電后，在未拉開刀閘和做好安全措施以前應視有電不得觸及設備和進入遮欄，以防突然來電。 施工和檢修需要停電時，值班人員應按照工作票要求做好安全措施，包括停電、檢電、裝設遮欄和懸掛標示牌，會同工作負責人現場檢查確認無電，并交待附近帶電設24、備位置和注意事項，然后辦理許可開工簽證，方可開始工作。 工作結束時，工作人員撒離，工作負責人向值班人交待清楚，并共同檢查，然后雙方辦理工作終結簽證后，值班人員方可拆除安全措施，恢復送電。 在未辦理工作終結手續前，值班人員不準將施工設備合閘送電。 高壓設備停電工作時，距離工作人員工作中正?；顒臃秶∮?.35米必須停電。距離大于0.35米但小于0.7米設備必須在與帶電部門不小于0.35的距離處設牢固的臨時遮欄，否則必須停電。帶電部分在工作人員的后面或兩側無可靠措施者也必須停電。 停電時必須切斷各回線可能來電的電源。不能只拉開斷路器進行工作，而必須拉開隔離開關，使各回線至少有一個明顯的斷開點。變壓25、器與電壓互器必須從高低壓兩側斷開。電壓互感器的一、二次熔斷器都要取下。 低壓設備帶電工作時，應設專人監護。工作中要戴工作帽，穿長袖衣服，戴絕緣手套，使用有絕緣柄的工具，并站在干燥的絕緣物上進行工作。相鄰的帶電部分，應用絕緣板料隔開。嚴禁使用銼刀、金屬尺和帶有金屬物的毛刷，毛撣工具。 發生人身觸電事故和火災事故，值班人員應立即斷開有關設備的電源，以進行搶救。 電器設備發生火災時，應該用四氯化碳、二氧化碳滅火器或1211滅火器撲救。 水泵房運行操作規程 水泵房為小區工作、生活、消防供水控制中心，設備工作是否正常直接關系到所有人員的生活及安全問題。運行操作人員必須將設備的安全運行放在首位。 水泵的運26、行操作：1、運行前應檢查進出水泵閥門是否打開；水池內儲水是否充足，泵的轉運是否靈活等；2、供水時應經常檢查水箱水位，嚴禁漏水跑水；3、水泵及其它設備的巡視檢查應認真仔細，做到檢查項目不遺漏，并做好記錄。 泵房衛生：1、泵房內每日交班前進行清掃，每星期徹底打掃一次，管道、閥門、水泵及控制柜周圍不允許有蜘蛛網和積塵；2、泵房內、水池井蓋周邊應保持清潔，人離開時，房門必須上鎖 發生事故時，應沉著冷靜，迅速判斷事故原因，做出相應處理，及時報告主管領導，事故未處理完畢，不允許交接班。水泵房運行注意事項 值班員巡查時應認真仔細檢查機組運行情況，做到“三勤”(勤聽聲音、勤看儀表、勤測溫表)。 啟動水泵時嚴格27、按水泵操作程序進行；“手動”啟動次數不應連續超過3次，排污泵不允許空載運轉。給水泵在“手動”位置運行時間不允許過長。 監視變頻控制是否按設定時間切換機組，信號、儀表指示是否正常，確認是否在正常壓力狀態。 注意電動機發熱、通風情況，經常保持電機周圍的清潔，及時排除泵坑積水。 水池儲水是否充足，浮球閥開關工作是否正常。如儲水不在規定范圍內，及時查明原因后對水池儲水進行調整，并做好記錄。 發生下列情況之一者應迅速停止運轉，必要時切斷電源檢查原因，消除故障后方可運行。 1、電流突然升高超過允許范圍時；2、水泵有不正常聲音或發出強烈振動時；3、電動機內或變頻控制柜內有火花或冒煙時；4、壓力表突然升高或降28、至不正常范圍時；5、水泵軸承和電動機溫度超過允許范圍時；6、水泵無水空轉或反轉時；7、危及設備或人身安全時。電工安全技術操作規程 電氣操作人員應思想集中，電器線路在未經測電筆確定無電前，應一律視為“有電”，不可用手觸摸，不可絕對相信絕緣體，應認為有電操作。 工作前應詳細檢查自己所用工具是否安全可靠，并穿戴好安全防護用品，以防工作時發生意外。 維修線路要采取必要的措施，在開關手把上或線路上懸掛“有人工作、禁止合閘”的警告牌，防止他人中途送電。 使用測電筆時要注意測試電壓范圍，禁止超出范圍使用，電工人員一般使用的電筆，只許在五百伏以下電壓使用。 工作中所有拆除的電線要處理好，帶電線頭包好，以防發生觸電。 所用導線及保險絲，其容量大小必須合乎規定標準，選擇開關時必須大于所控制設備的總容量。 工作完畢后，必須拆除臨時地線，并檢查是否有工具等物漏忘。 檢查完工后，送電前必須認真檢查，察看是否合乎要求并在確保安全的情況下方能送電。 發生火警時，應立即切斷電源，用四氯化碳粉質滅火器或黃砂撲救，嚴禁用水撲救。 工作結束后，工作人員撤離工作地段前，應拆除警告牌，所有材料、工具、儀表等隨之撤離，并安裝好防護裝置。 操作地段清理后，操作人員要親自檢查，如要送電試驗一定要和有關人員聯系好，以免發生意外。