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1、1 如何確定容積率如何確定容積率 2 誰(shuí)動(dòng)了我的面積誰(shuí)動(dòng)了我的面積對(duì)容積率的誤解源自于粗對(duì)容積率的誤解源自于粗 框式的開(kāi)發(fā)運(yùn)作模式框式的開(kāi)發(fā)運(yùn)作模式 在傳統(tǒng)的思維模式中，容積率越高利潤(rùn)越高，于是開(kāi)發(fā)商們： 不斷的要求提高容積率； 不斷的偷面積； 不斷的公關(guān)； 你要是降低了他的容積率，他感覺(jué)就是讓他少賺錢； 維容積率第一的原則，以為容積率上去了，自己就多賺了。 誰(shuí)動(dòng)了我的面積誰(shuí)動(dòng)了我的面積開(kāi)發(fā)商揮之不去的心理底限開(kāi)發(fā)商揮之不去的心理底限 實(shí)際上應(yīng)該怎么理解容積率？實(shí)際上應(yīng)該怎么理解容積率？ 3 先看幾個(gè)現(xiàn)象，反思容積率在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中的影先看幾個(gè)現(xiàn)象，反思容積率在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中的影 響因素和機(jī)理響因素和2、機(jī)理 現(xiàn)象一：我的疊加怎么沒(méi)有了？（北方某中等城市）現(xiàn)象一：我的疊加怎么沒(méi)有了？（北方某中等城市） 當(dāng)容積率從1.6到2.2的時(shí)候，產(chǎn)品類型發(fā)生了變化，客戶層面發(fā)生了變化， 面積上去了，可是出現(xiàn)了： 市場(chǎng)上非常難以接受的小高層和高層占據(jù)了項(xiàng)目的大多數(shù)？ 開(kāi)發(fā)商想做、市場(chǎng)認(rèn)可度高的疊加別墅沒(méi)有了？ 增加出來(lái)的面積所銷售的金額反而沒(méi)有增加出來(lái)的成本大？面積越多，利 潤(rùn)越低，開(kāi)發(fā)商問(wèn)問(wèn)什么？ 現(xiàn)象二：為何給我做如此多的一體四戶？（北方某城市）現(xiàn)象二：為何給我做如此多的一體四戶？（北方某城市） 當(dāng)容積率從2.8到3.4的時(shí)候，做出了不想要的產(chǎn)品，銷售受阻，開(kāi)發(fā)商反思： 市場(chǎng)難以接受一梯四戶的產(chǎn)品，開(kāi)發(fā)3、商想要的一梯兩戶沒(méi)做出來(lái)？ 面積上去了，開(kāi)發(fā)商卻由喜到悲，后悔不已？ 為什么沒(méi)有做出想要的產(chǎn)品？ 4 看幾個(gè)現(xiàn)象，反思容積率在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中的影響看幾個(gè)現(xiàn)象，反思容積率在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中的影響 因素和機(jī)理因素和機(jī)理 現(xiàn)象三：干嘛做這么高的容積率，我想要高品質(zhì)現(xiàn)象三：干嘛做這么高的容積率，我想要高品質(zhì) 市場(chǎng)非常成熟的一線城市，一塊規(guī)模不大、一次開(kāi)發(fā)完成的地塊容積率是 3.1還是4.2： 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的規(guī)模大，產(chǎn)品成熟度高，品牌影響力強(qiáng)，向品質(zhì)超越有可能嗎？ 別人做品質(zhì)是為了后期開(kāi)發(fā)，我們降低了容積率是為什么，后期已經(jīng)沒(méi)有 土地了？ 高點(diǎn)容積率、適中的品質(zhì)、適中的價(jià)格、差異補(bǔ)缺競(jìng)爭(zhēng)有什么不好呢？ 現(xiàn)象四：為何三房不給我做現(xiàn)象四：為何三房不給我做120而做而做140（北方某省會(huì)）（北方某省會(huì)） 某中檔次的花園洋房社區(qū)，開(kāi)發(fā)商要求容積率1.6，一梯兩戶，平均6層： 為何三房?jī)蓮d不給我做120-125，都超過(guò)14