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1、策劃 思路 萊鋼萊鋼憑海臨風憑海臨風 關于商鋪營銷推廣的關于商鋪營銷推廣的 二二O一一年三月一一年三月 我們的出發點是什么？ 非常一致的 盤活 從盤活出發，我們面臨什么問題？ 市場現狀掃描市場現狀掃描： 2010年11月青島各市區商業數據 圖為2010年11月青島市商業物業市 場存量及簽約量。從圖看出： 膠南商業物業存量僅次于城陽，位居 第二，約40萬平；而簽約量僅排第五， 約0.8萬平。 開發量大，但人口密度不高，產業支開發量大，但人口密度不高，產業支 撐不夠，導致存量大，市場競爭激烈。撐不夠，導致存量大，市場競爭激烈。 1.1.區位情況區位情況 偏離市中心，距離海岸線有一段距離。偏離市中心2、，距離海岸線有一段距離。 屬于新開發區域，周邊商業配套、基礎屬于新開發區域，周邊商業配套、基礎 生活配套空白。生活配套空白。 區域位臵屬于兩不搭，左為黃島開發區、區域位臵屬于兩不搭，左為黃島開發區、 靈山衛商圈，右為膠南市中心，作為商靈山衛商圈，右為膠南市中心，作為商 業項目，人流聚集難度較大。業項目，人流聚集難度較大。 項目現狀掃描項目現狀掃描： 2.2.社區情況社區情況 臨街臨街30m30m市政綠化帶，成為較大市政綠化帶，成為較大 障礙；障礙； 一期一期800800套房售罄，入住不到套房售罄，入住不到1010戶，戶， 入住率太低；入住率太低； 周邊社區出現同樣情況，基本為周邊社區出現同樣情3、況，基本為 投資購房，居民過少。投資購房，居民過少。 人氣不足，無法形成商業氛圍。人氣不足，無法形成商業氛圍。 項目現狀掃描項目現狀掃描： 3.內部環境內部環境 建筑建筑西班牙風格，特色鮮明。看起來很西班牙風格，特色鮮明。看起來很 美，但是與項目定位與銷售已無意義；美，但是與項目定位與銷售已無意義； 規劃規劃原規劃為社區配套，但是入住率過原規劃為社區配套，但是入住率過 低，無社區氛圍，規劃定位需要調整。低，無社區氛圍，規劃定位需要調整。 項目現狀掃描項目現狀掃描： 戶型戶型三個大體塊，面積過大，投資價格三個大體塊，面積過大，投資價格 過高，可分割、改造的空間較小。過高，可分割、改造的空間較小。 1 1- -5#5#樓樓2 2、3 3層基本為公寓設計，業態指向過層基本為公寓設計，業態指向過 于明確。公寓一般是選擇優質地段、優質物于明確。公寓一般是選擇優質地段、優質物 業，而本案區位環境以及底