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1、江西贛州火車站地下商城項(xiàng)目可行性報(bào)告一.項(xiàng)目描述：項(xiàng)目位于江西省贛州市火車站站前廣場(chǎng)地下，屬于人防工程改造出來的地下商城。二.項(xiàng)目基本指標(biāo)：2.1.項(xiàng)目地址：位于贛州市五洲大道中段火車站站前廣場(chǎng)地下一層，離市中心區(qū)約三公里。2.2占地面積：25000平方米2.3.項(xiàng)目層高：4米左右三.項(xiàng)目現(xiàn)狀：3.1.項(xiàng)目目前在站前廣場(chǎng)上并沒有明顯的標(biāo)示，通過水泥臺(tái)階與火車站廣場(chǎng)連接。項(xiàng)目目前被用來做小旅館、小飯館，檔次很低。且項(xiàng)目周邊目前人流量較少，人氣明顯不足。3.2.項(xiàng)目所處火車站站前廣場(chǎng)現(xiàn)有21路公交車始發(fā)、終到3.3.贛州火車站目前有76趟客運(yùn)列車停靠，其中8趟為始發(fā)、終到四.項(xiàng)目基本利益分析：4.2、1.項(xiàng)目預(yù)計(jì)銷售額：25000*6500元/=1.625億4.2.項(xiàng)目預(yù)計(jì)代理費(fèi)：1.625億*8%=1300萬 1.625億*10%=1625萬五.項(xiàng)目基本操作思路5.1.高利益=高付出5.2.代理商需投入保證金50萬5.3所有的專業(yè)設(shè)計(jì)由代理方?jīng)Q策（包含基建、裝修、廣告、規(guī)劃設(shè)計(jì)、經(jīng)營(yíng)管理、招商等等）5.4代理商等同于50%的運(yùn)營(yíng)開發(fā)商六.項(xiàng)目投資判斷（此財(cái)務(wù)投資為靜態(tài)測(cè)算，實(shí)際啟動(dòng)資金約為2000萬，實(shí)行滾動(dòng)開發(fā)的模式）總計(jì)：項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)小計(jì)預(yù)計(jì)總投資：7300萬毛利率：122%1.土方、基建工程（僅需改造）400元/1000萬2.達(dá)到商場(chǎng)需求的裝修裝飾工程1500元/3750萬3.消防報(bào)批、報(bào)建費(fèi)用500元/1250萬4.設(shè)備（電梯、中央空調(diào)）-800萬5.銷售廣告500萬七.策劃基本思路7.1.商業(yè)賣使用權(quán)（經(jīng)營(yíng)權(quán)），80%投資，20%自營(yíng) 7.1.1.帶租約銷售 7.1.2返租（10年或15年返租） 7.1.3.大包租 7.1.4.炒房、自營(yíng)兼租賃7.2否定原有代理公司小商品街的策劃意見，從以下幾點(diǎn)入手 7.2.1結(jié)合火車站流動(dòng)人口相對(duì)龐大的特性 7.2.2建議做休閑、餐飲、娛樂、購(gòu)物的都是綜合體 7.2.3在規(guī)劃業(yè)態(tài)上，按組團(tuán)、流線來區(qū)分 7.2.4立足火車站，輻射1個(gè)行