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1、濟寧祥福老年公寓（暫命名）項目可行性研究報告8 目 錄一.項目概況1項目簡介2研究范圍二.項目背景及可行性分析1項目背景2項目建設的可行性3項目規劃及回報計劃三.項目場址與建設條件1項目場址2建設條件四建設規模和建設方案1總體設計2建設規模五.投資估算和資金籌措方案 1投資估算 2資金籌措六.項目風險分析1項目風險分類2項目風險控制對策七可行性研究結論1養老院建設是必要的2養老院建設是可行的一.項目概況1 項目簡介1.1項目名稱濟寧祥福老年公寓1.2項目建設地點項目地點位于濟寧崇文大道高新區，緊鄰高新區商業行政中心廣場區域，空氣清新、地理位置優越，交通方便。1. 3項目法人及法人代表項目法人：2、法人代表：2 研究范圍本可研報告的研究范圍如下：項目背景和建設的必要性及可行性分析；項目場址和建設條件分析；建設規模和建設方案；組織機構與項目管理；投資估算和資金籌措方案；財務分析和項目效益評價；項目進度安排；項目風險分析；可行性研究結論。二.項目背景和建設的必要性及可行性分析1項目背景1.1進入老齡化社會目前我國老齡人口占總人口的比率為7%左右，而這一比重仍有上升趨勢。根據聯合國今年2月份剛公布的數據，世界人口老齡化的“先行者”日本，人口老齡化為22%。全國進入老齡化社會，并且老齡化水平越來越高的趨勢在短期內不會改變。在未來25年內，目前35歲到60歲年齡段的人將逐步進入老年人口階段，這個龐3、大的人口群體將極大地提高濟寧市老齡人口比重。目前，濟寧市老年人口已達116萬人，占全市總人口的14.1%，老齡化形勢十分嚴峻。截至2009年底，全市有社會養老服務機構191家，其中民辦老年公寓36家，共有床位數近1.8萬張，平均每百名老年人不足1.6張，集中供養“五保”“三無”老人1.4萬余人，實際可向社會提供服務的床位數不足4000張。需要機構養老服務的人數占老年人口總數的3%左右，需新增床位3.1萬張，才能滿足老年人機構的服務要求，按每家老年公寓接納100位老年人計算，需要新增老年公寓300多家。針對老齡化形式嚴峻，為完善老年人服務設施，濟寧市政府及民政部門將積極采取政策支持、市場運作等措4、施，鼓勵集體、個人和社會組織參與興辦養老服務機構，探索建立老年服務設施投入多元化機制。本著老有所養、老有所依、老有所樂、老有所學、老有所為的目標，以為老年人提供優質的住養、生活、護理等服務為原則，有必要在濟寧市高新居住區內建設至少一所老年公寓。1.2獨身子女增多獨生子女越來越多，以后由兩個獨生子女組成的小家庭，將承擔起贍養四個老人的重任，無論從時間上，還是精力上，都將是一個較艱巨的任務。城鎮里大多數老年人都有經濟來源，子女送老年人進敬老院，經濟上沒什么問題。隨著人們觀念的轉變，敬老院會逐漸被人們所接受2項目建設的可行性老年公寓是穩利行業，初期投資規模較大、項目周期回報及資金回籠可觀，因此，作為5、公用事業的養老機構在所考慮的社會效益較大，國家政策及當地政府的大力扶持，可以預想到具有可觀的經濟效益。按照目前老年人口所占比例的分析，在不考慮其他因素影響下，對于老年人口養老問題的關注將會是一個莫大的社會問題。另外，政府也先后出頭臺了不少舉措鼓勵老年福利事業的發展。特殊原因及有利時機：目前我市處于大發展時期，城市定位及市區板塊的升級，促使市內較多的養老機構及福利機構被迫搬遷，現已處于多家養老院無址可尋的、很多老人無居可住的實際市場情況下，濟寧祥福老年公寓，恰逢天時地利人和項目現有建筑可迅速發展壯大。3項目規劃及回報計劃老年公寓是穩利行業，一期3年項目計劃：中檔的修養護理養老機構，預計投入1506、萬；二期2年項目計劃：康復醫療干休所養老機構，預計投入80萬；三期1年項目計劃：現代養生科技和建筑科技及山水農家園林融為一體的綜合性高檔公寓，集老年人居住、休養、娛樂、保健、康復、醫療于一體。 回報計劃：一期項目建設符合高新區當前政策及老人居住需求，祥福具有自己的自身優勢，多年成熟管理經驗，一期經營定位可直接模式復制，（附：本市華匯老年公寓的財務分析為據考察）；具有100多位固定老人的居住客源，項目上馬即有鞏固的成本收入；預計1-2年收回成本，3年即可盈利。合作模式探討：1、 股權合營（參與經營）（股權含：干股與分紅股）2、 股權合營利益分紅（不參與經營）3、 只是針對性風投或資本運作利益分紅7、4、三.項目場址與建設條件1項目場址項目地點位于濟寧崇文大道高新區，緊鄰高新區商業行政中心廣場區域，空氣清新、地理位置優越，交通方便。2項目初始條件緊鄰高新行政中心，地理位置優越，交通便利有公交直達、離市中心僅10分鐘車程，項目區域緊靠大型休閑廣場中心，且公寓內布置合理。建筑的容積率較大，建筑面積僅占總面積的1/5，綠化率很高，園中空曠，有較多休閑區域及健身區域，老人可以在園中休閑娛樂。高新區政府在投資興辦老年公寓方面給予了很多方面的優惠政策，在用地規劃、行政規費減免、資金籌集等方面給予大量優惠政策。良好的外部環境條件為項目建設提供了有力的保障。現階段濟寧市區養老機構的發展模塊，老城區養老公寓8、多，養老設施需求量已漸飽和；而城高新區需求量大，而新建老年公寓少。一些城鄉結合的養老公寓由于建在離市中心很偏遠的地方，社會認知度較差，交通極不便利，影響了很多老人入住。我們福祥老年公寓項目，處于高新區內，交通便利，環境好，是一所農家樂式的、具有濃郁田園生活的高檔養老的好地方。四建設規模和建設方案（分三期運營開發）1總體設計總用地面積約20000平方米，建筑用地面積約7000平方米。2建設規模（無須重復建設）具體功能設置：餐廳、休息室、活動室、洗澡間、門衛值班室、藥房、醫務室、更衣室、老人居住室、資料室、會議室、辦公室、洗衣房、其他3現建筑裝飾標準（現場考察填寫，例如下文）在建筑裝飾設計過程中，9、對于墻體、屋面、外墻以及窗體等建筑構件在充分考慮防水、保溫、牢固等建筑構件的基本要求下。建筑內部墻體陽角部位，宜做成圓角或切角，且在1.80m高度以下做與墻體粉刷齊平的護角, 下部宜作0.35m高的防撞板。室內墻面應采用耐碰撞、易擦拭的裝修材料，色調宜用暖色。 室內地面應選用平整、防滑、耐磨的裝修材料。臥室、起居室、活動室宜采用木地板或有彈性的塑膠板；廚房、衛生間及走廊等公用部位宜采用清掃方便的防滑地磚。老年人通行的樓梯踏步面應平整防滑無障礙，界限鮮明，不宜采用黑色、顯深色面料。老年人居室不宜設吊柜，應設貼壁式貯藏壁櫥, 設置高度在1.50m以下。每人應有1.00m3 以上的貯藏空間。 老年人10、居住建筑的門窗宜使用無色透明玻璃，落地玻璃門窗應裝配安全玻璃，并在玻璃上設有醒目標示。老年人使用的衛生潔具宜選用白色。各類用房、樓梯間、臺階、坡道等處設置的各類標志和標注應強調功能作用，應醒目、易識別。五投資估算和資金籌措方案（一期項目投資）1 投資估算1.1建房：20萬。 1.2設備：30萬 1.3其它費用：房子的簡單裝修費用、廣告宣傳費用、流動資金等約需50萬元。1.4工資：照顧老人的日常生活約20人，工資900元每月以上投資共計約130萬元。2資金籌措40-60萬元之間六項目風險分析1項目風險分類1.1建設風險建設風險是指項目改建工程無法完工、延期完工或者完工后無法達到預期運行標準而帶來11、的風險，它是建設項目的主要風險之一。1.2成本超支風險項目成本控制是企業成本管理的基礎和核心。成本控制，指在項目成本的形成過程中，對生產經營所消耗的人力資源、物質資源和費用開支，進行指導、監督、調節和限制，及時糾正要發生和已經發生的偏差，把各項生產費用控制在計劃成本的范圍之內，保證成本目標的實現。成本風險拆分開來還可以分為人工費風險、材料費風險、機械費風險、管理費風險等。同時成本風險還需考慮國家的宏觀財政、貨幣政策，考慮貨幣的貶值、升值問題，及物價指數的上漲等。1.3其他風險項目的進展還存在其他多方面的風險，如質量風險、安全風險、政策風險、資金風險等。2項目風險控制對策2.1建設風險在項目實施12、之前，已事先制定一個切實可行的、科學的進度計劃。該計劃一般是針對承包商在投標過程中向我們承諾的工期，并在中標后寫入合同，作為一項重要的合同條款對承包商產生約束效應。并合理要求承包商對改造、改建工期進行合理的預估，并進行承諾。于是對承包商在工程實踐過程中，需承受相當的工期風險，并接受合同中要求“工期拖延的罰款”的風險。現有項目內建筑合理布局符合我們公寓建設要求，重要建筑已無須重復建設，只需改建及個別小區域建設即可，以此可規避本項目的主要風險。2.2成本超支風險 合理的投資計劃，福祥前身已經營老年公寓多年，相關政策、法規、建設要求、安全設施、基本設施、服務培訓、管理團隊等均具有高效成熟的團隊。并已有較多的基本設施儲備。七可行性研究結論1養老院建設是必要的老年人的比例在逐步提升，2009年底這一比率已經達到21%，如此龐大的一個老年人口亟需與之匹配的養老設施的服務；濟寧市高新區作為一個擁有人口規模50萬的居住地，按照規定必須設置至少一所福利性的養老機構以滿足社區養老的需求。2養老院建設是可行的雖然老年公寓屬于投資周期較長的項目，但其風險性針對祥福實際的多年運營經驗已不是較大的危險項目，并且作為公用事業它所發揮的巨大效用是不可等量的，在綜合考慮社會效益評價以及政府部門給予的多項政策、資金優惠的前提下，養老院的建設在經濟上是可行的。