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1、葫蘆島項目商業市場報告葫蘆島項目商業市場報告 營銷管理中心銷售管理部針對本案此次市場調研主要目的是：針對本案此次市場調研主要目的是：通過對葫蘆島市宏觀經濟狀況研究、葫蘆島市區通過對葫蘆島市宏觀經濟狀況研究、葫蘆島市區房地產市場發展狀況及既定目標客群消費觀念研究，分房地產市場發展狀況及既定目標客群消費觀念研究，分析出本案所在區域的商業地產市場供求情，預測出未來析出本案所在區域的商業地產市場供求情，預測出未來房產市場的發展趨勢，同時結合供求狀況尋找出本案的房產市場的發展趨勢，同時結合供求狀況尋找出本案的市場機會點。通過對項目優劣勢分析，結合城市總體規市場機會點。通過對項目優劣勢分析，結合城市總體規2、劃對項目進行精準定位，尋求相關解決策略，為項目的劃對項目進行精準定位，尋求相關解決策略，為項目的產品規劃設計提出建設性意見；為后續營銷策劃活動執產品規劃設計提出建設性意見；為后續營銷策劃活動執行提出參考性方向；為未來銷售策略及價格制定等提供行提出參考性方向；為未來銷售策略及價格制定等提供客觀依據。客觀依據。一、研究方法與模型選擇一、研究方法與模型選擇二、城市經濟與宏觀分析二、城市經濟與宏觀分析三、各種商業類型比較三、各種商業類型比較 四、競爭個案對比研究四、競爭個案對比研究五、客群及業態分析五、客群及業態分析六、產品規劃設計建議六、產品規劃設計建議七、價格建議七、價格建議一、研究方法與模型選擇3、一、研究方法與模型選擇針對本案市調報告研究框架針對本案市調報告研究框架城市經濟與地產宏觀城市經濟與地產宏觀分析分析區域房地產市場分析區域房地產市場分析 競爭個案對比研究競爭個案對比研究客群分析客群分析產品規劃建議產品規劃建議營銷規劃營銷規劃SWOTSWOT矩陣分析矩陣分析本案環境分析本案環境分析第一步第一步 第二步第二步第三第三 步步第第 四四 步步第五步第五步 市調報告研究模型市調報告研究模型物業需求量預測物業需求量預測 GDP變化及其預測變化及其預測 物業供需狀況物業供需狀況 土地供應量土地供應量 價格預測價格預測 經濟增長刺激需求經濟增長刺激需求 人口增長與人口增長與新增的住宅求新增的住4、宅求 人口及其發展規劃人口及其發展規劃 消費者需求調查消費者需求調查 確定目標客戶群確定目標客戶群 人均居住面積變化人均居住面積變化 研究目的研究目的 項目定位項目定位 房產價格定位房產價格定位 面積戶型配比面積戶型配比 建筑類型及銷售方案建筑類型及銷售方案 物業供應市場調查物業供應市場調查 SWOT分析分析 供需對比分析供需對比分析 二、城市經濟與房地產宏觀分析二、城市經濟與房地產宏觀分析城市定位城市定位二、城市經濟與房地產宏觀分析二、城市經濟與房地產宏觀分析二、城市經濟與房地產宏觀分析城市經濟與房地產宏觀分析二、城市經濟與房地產宏觀分析二、城市經濟與房地產宏觀分析玉皇商圈老百貨商圈火車站商5、圈CBD二、城市經濟與房地產宏觀分析葫蘆島主要商圈租賃價格葫蘆島主要商圈租賃價格 單位單位:元元/天天/平方米平方米玉皇商圈1.3-2.0元/平米/日老百貨商圈2.5-3.5元/平米/日火車站商圈1.5-2.8元/平米/日CBD二、城市經濟與房地產宏觀分析從上圖可以看出，隨著城市不斷外廓，城市經濟不斷發展，人口基數與規模逐年以0.3%增長，促進了城市房地產市場的發展以及各種產品需求的增加。城市經濟與房地產宏觀分析從上圖可見：隨著國民經濟經濟的飛速發展，以及中國人固有的置業情節，致使經濟活躍城市較高人群出現多次置業，并帶動其城市區域首次置業高峰。預計到2008年，受國家經濟發展拉動，將會出現一次6、置業高峰期及一次較大的市場放量期。二、城市經濟與房地產宏觀分析葫蘆島市國民生產總值及增長率葫蘆島市國民生產總值及增長率葫蘆島市國民生產總值及增長率每葫蘆島市國民生產總值及增長率每年以年以14%的點數遞增，城市經濟活躍，產業結的點數遞增，城市經濟活躍，產業結構豐富構豐富二、城市經濟與房地產宏觀分析二、城市經濟與房地產宏觀分析二、城市經濟與房地產宏觀分析二、城市經濟與房地產宏觀分析二、城市經濟與房地產宏觀分析二、城市經濟與房地產宏觀分析城市經濟與房地產宏觀分析二、城市經濟與房地產宏觀分析二、城市經濟與房地產宏觀分析城市經濟與房地產宏觀分析二、城市經濟與房地產宏觀分析城市經濟與房地產宏觀分析二、城市7、經濟與房地產宏觀分析城市經濟與房地產宏觀分析二、城市經濟與房地產宏觀分析城市經濟與房地產宏觀分析二、城市經濟與房地產宏觀分析三、各種商業類型比較三、各種商業類型比較三、各種商業類型比較三、各種商業類型比較商業產商業產品類型品類型面積大小面積大小行車范圍行車范圍商圈人商圈人口數口數商家戶數商家戶數鄰里型鄰里型約約5000M5000M2 210000M10000M2 2510510分鐘分鐘1010萬人萬人20302030家家社區型社區型約約15000M15000M2 220000M20000M2 210201020分分鐘鐘3030萬人萬人3010030100家家(主力店：大型超主力店：大型超市市)8、區域型區域型2626萬萬M2M22 20 03030分分鐘鐘4545萬人萬人以上以上100150100150家家(主力店：百貨公主力店：百貨公司司)超區域型超區域型610610萬萬M2M230403040分分鐘鐘100100萬萬200200家家(主力店：主力店：3535家家)超級超級型型1010萬以上萬以上6060分鐘以分鐘以上上100100萬以萬以上上200200家以上家以上(主力店：主力店：5 5家以上家以上)三、各種商業類型比較三、各種商業類型比較商鋪的分類商鋪的分類依組織分類依組織分類購物中心購物中心(Shopping Mall)(Shopping Mall)、百貨公司、超市、百貨公司9、超市、專業店、連鎖店、量販店等。專業店、連鎖店、量販店等。依地理位置分類依地理位置分類商業街商業街(區區)店鋪、市中心店鋪、住宅區店鋪、店鋪、市中心店鋪、住宅區店鋪、郊區店鋪。郊區店鋪。依規模大小分類依規模大小分類大賣場、中賣場、小賣場大賣場、中賣場、小賣場依業種分類依業種分類綜合賣場、精品店、餐飲店、服飾店、雜貨店、五綜合賣場、精品店、餐飲店、服飾店、雜貨店、五金金等。等。依客戶分類依客戶分類男性專賣店、兒童專賣店、女士用品店、婚紗等男性專賣店、兒童專賣店、女士用品店、婚紗等三、各種商業類型比較三、各種商業類型比較商業中心常犯的錯誤商業中心常犯的錯誤 缺乏目標市場觀念（對市場不夠深入，定位10、不夠清晰）缺乏目標市場觀念（對市場不夠深入，定位不夠清晰）定位后缺乏持續經營觀念定位后缺乏持續經營觀念(或實力不繼或管理不善或實力不繼或管理不善)商品搭配不當，未事先計劃商品配合，主題商品及配件商品搭配不當，未事先計劃商品配合，主題商品及配件 商品不相稱（例如服裝店旁賣烈酒）商品不相稱（例如服裝店旁賣烈酒）商業街不只是商業街不只是“設定設定”及及“成立成立”的工作，后繼的工作，后繼管理管理及及經經 營營工作更是重點工作更是重點 資本的營運估算錯誤（例如：回收期太長、回報率降低）資本的營運估算錯誤（例如：回收期太長、回報率降低）三、各種商業類型比較三、各種商業類型比較成功案例：富都家居裝飾廣場成11、功案例：富都家居裝飾廣場 投資回報+主題商業規劃失敗案例：書香家園失敗案例：書香家園 產品規劃+后續經營四、競爭個案對比研究四、競爭個案對比研究四、競爭個案對比研究四、競爭個案對比研究四、競爭個案對比研究四、競爭個案對比研究富都家居裝飾廣場富都家居裝飾廣場富都家居裝飾廣場隸屬于葫蘆島富都家居裝飾廣場隸屬于葫蘆島市政府扶持玉皇商貿市政府扶持玉皇商貿(A)區區,四、競爭個案對比研究四、競爭個案對比研究五、客群及業態分析五、客群及業態分析年齡年齡比例比例20歲-25歲4.0%25歲-30歲11.0%30歲-35歲33.0%35歲-40歲42.0%40歲以上10.0%客戶客戶年齡年齡五、客群及業態分析12、五、客群及業態分析戰略性戰略性五、客群及業態分析五、客群及業態分析五、客群及業態分析五、客群及業態分析五、客群及業態分析五、客群及業態分析五、客群及業態分析五、客群及業態分析類型類型比例比例毛坯97.0%精裝3.0%裝修裝修標準標準五、客群及業態分析五、客群及業態分析由于現階段項目仍處于期房階段，商業概念及區域價值尚由于現階段項目仍處于期房階段，商業概念及區域價值尚未得到有效挖掘，買家基本以散戶投資客居多，購買多為未得到有效挖掘，買家基本以散戶投資客居多，購買多為投資與自營，經營目的較為模糊，購買面積基本在投資與自營，經營目的較為模糊，購買面積基本在80-320M2左右，相信隨著散戶不斷的增多13、，大客戶購買數量左右，相信隨著散戶不斷的增多，大客戶購買數量也將有所提升，目標客群將會更加清晰。也將有所提升，目標客群將會更加清晰。六、產品規劃設計建議六、產品規劃設計建議1、14個墻體鋪位；2、銷售均價7000元/平米，共計1.6萬平米，銷售總額1.12億元。3、如果不更改產品設計，將會損失過半，造成巨大的銷售阻礙及利益損失。六、產品規劃設計建議六、產品規劃設計建議底商一層，采用柱體框架結構，可以避免產品硬傷帶來的銷售阻礙底商一層，采用柱體框架結構，可以避免產品硬傷帶來的銷售阻礙六、產品規劃設計建議六、產品規劃設計建議地上二層可用于住宅銷售或物業辦公用房，以及社區醫療衛生站等地上二層可用于住14、宅銷售或物業辦公用房，以及社區醫療衛生站等六、產品規劃設計建六、產品規劃設計建議議底商統一裝修風格，做足美式風情氛圍！底商統一裝修風格，做足美式風情氛圍！六、產品規劃設計建議六、產品規劃設計建議8000平米醫院建議改為商業用房，如1、2層用于商鋪出售，3-7層用于酒店或小戶型公寓銷售。如果引進大型醫院將給項目銷售帶來很大的阻礙，同時也暴露出項目規劃設計的致命弱點。七、價格建議七、價格建議 以上價格視公司現金流及區域市場狀況進行調整以上價格視公司現金流及區域市場狀況進行調整七、價格建七、價格建議議商業各區塊價差排布示意圖商業各區塊價差排布示意圖5500元/m25000元/m25000元/m25000元/m25000元/m25000元/m25500元/m25000元/m25000元/m2以上價格是在產品方正，無任何硬傷前提下的價格，如不進行產品優化，價格另行制定以上價格是在產品方正，無任何硬傷前提下的價格，如不進行產品優化，價格另行制定七、價格建議七、價格建議