午啪啪夜福利无码亚洲,亚洲欧美suv精品,欧洲尺码日本尺码专线美国,老狼影院成年女人大片

1、普陀區悅達889明發上海招商調研報告明發上海公司運營部明發集團上海實業有限公司運營部地址：上海市青浦區華徐公路888號6樓TEL：021-69772888 FAX：021-697729992PART-01/03案例概況基本信息項目體量區位交通明發集團上海實業有限公司運營部地址：上海市青浦區華徐公路888號6樓TEL：021-69772888 FAX：021-6977299931 1、項目簡介、項目簡介悅達889廣場位于上海市曹家渡地區，是一個時尚購物廣場，它具有創意購物環境，亞洲首創的“幻影云頂”；擁有綠色環保空間，陳列架及墻面裝飾采用舊船板、椰子殼、回收磚、舊木板等材料制成；還具備奪人眼球的2、科技噱頭。由悅達地產開發，已于2009年9月建成開業。悅達889廣場的總建筑面積約10萬余平方米，商業面積達4萬多平方米，開放式廣場達1.6萬平方米左右，內部設計由2008年獲得英女王頒發的企業大獎的英國著名設計公司BENOY量身打造。由于系同一家地產公司經營，因此，悅達889廣場開業后將與芳匯廣場既相互呼應，又相互錯位。2 2、區位圖、區位圖01 悅達889概述基本信息長壽路萬航渡路明發集團上海實業有限公司運營部地址：上海市青浦區華徐公路888號6樓TEL：021-69772888 FAX：021-69772999401 悅達889體量結構基本信息3 3、體量結構表、體量結構表城區靜安地址靜3、安區萬航渡路889號售樓地址萬航渡路889號開發商悅達地產建筑類型板塔結合物業類別商鋪建筑面積102475平方米占地面積13686平方米開盤時間2009年09月方位西 內環內裝修全裝修產權年限40年容積率4.80綠化率20%物業公司高力國際物業費25.00元/月/平方米明發集團上海實業有限公司運營部地址：上海市青浦區華徐公路888號6樓TEL：021-69772888 FAX：021-6977299954 4、周邊交通、周邊交通地鐵：地鐵11號線、地鐵11號線支線、地鐵2號線、地鐵4號線 公交：319、838、951、321、765、54、316、136、922、941 5 5、周邊其他商業情4、況、周邊其他商業情況曹家渡商圈是上海比較成熟的社區型老商圈，其曹家渡花鳥市場、芳匯廣場、友誼商城等在上海都是比較出名，周邊社區、商務都很成熟，緊鄰周邊幾大知名大型商業中心：1、南向緊鄰新興宏基休閑廣場（江蘇路）2、西南方緊鄰中山公園商圈：龍之夢、多媒體廣場、玫瑰坊3、北方長壽路商圈調頻壹（新興中高檔社區商業）、亞新廣場（中檔社區）4、東南方向緊鄰靜安寺商圈：久光、會德豐廣場、越洋廣場等（市級主商圈、高中低檔、全方位）01 悅達889區位和交通基本信息悅達8893 34 41 12 2明發集團上海實業有限公司運營部地址：上海市青浦區華徐公路888號6樓TEL：021-69772888 FAX：05、21-697729996PART-02/03案例商業分析業態品牌動線規劃明發集團上海實業有限公司運營部地址：上海市青浦區華徐公路888號6樓TEL：021-69772888 FAX：021-6977299971 1、各樓層定位圖（總）、各樓層定位圖（總）02 悅達889樓層總圖品牌落位及平面圖明發集團上海實業有限公司運營部地址：上海市青浦區華徐公路888號6樓TEL：021-69772888 FAX：021-6977299981 1、特力屋、特力屋02 悅達889部分主力店2 2、novonovo3 3、華潤萬家、華潤萬家bltblt4 4、其他：、其他：萬寧、next、無印良品、湯姆熊、誠美6、媛等明發集團上海實業有限公司運營部地址：上海市青浦區華徐公路888號6樓TEL：021-69772888 FAX：021-6977299992.12.1、B1B1樓平面圖樓平面圖02 悅達889品牌落位平面圖品牌落位及平面圖明發集團上海實業有限公司運營部地址：上海市青浦區華徐公路888號6樓TEL：021-69772888 FAX：021-697729991002 悅達889品牌布局和動線分析品牌落位及平面圖2.22.2、布局描述、布局描述B1F有22個商戶，主要有生活配套和美食廣場兩個部分。其中，特力屋在北端，BIT精品超市在南端，構成了B1F的兩個中心，美食店與其它店鋪分布在兩者之間。2.7、32.3、動線分析、動線分析B1F的人流主要通過開放式廣場的自動扶梯與直達電梯引入，人群到達B1F后，先在中央部分（散鋪區域）聚集，然后分流到南北兩端的次主力店，最后再次匯集到B1F中央，通過電梯到達其它樓層。明發集團上海實業有限公司運營部地址：上海市青浦區華徐公路888號6樓TEL：021-69772888 FAX：021-69772999112.42.4、B1B1樓層品牌分析樓層品牌分析 悅達889業態布局和品牌結構分析品牌落位及平面圖業態業態品牌品牌檔次檔次客群客群綜合餐飲麥當勞中檔年輕人群快樂檸檬中檔年輕時尚面包新語中檔全客群敦煌小亭中檔全客群綜合購物萬寧中檔年輕、中年特力屋中檔居家人8、群BLT超市高檔家庭艾璞美發中檔時尚人群EBT數碼中檔年輕時尚全棉時代中檔居家人群2.52.5、品牌占比分析、品牌占比分析02明發集團上海實業有限公司運營部地址：上海市青浦區華徐公路888號6樓TEL：021-69772888 FAX：021-69772999123.13.1、一樓平面圖、一樓平面圖02 悅達889品牌落位平面圖品牌落位及平面圖明發集團上海實業有限公司運營部地址：上海市青浦區華徐公路888號6樓TEL：021-69772888 FAX：021-69772999133.23.2、布局描述、布局描述悅達889廣場是南北走向，商業主界面在萬航渡路、長寧路上，整體呈不規則條狀，其中北端9、占地面積較大；亞洲首創的“幻影云頂”、廣場的全玻璃頂棚，非常吸引人的眼球。1F作為沿街鋪面，展示效果非常好，同B1F布局一致，南北兩端放置的都是主力店（北端是精品百貨NOVO，南端是家居生活MUJL，1-2F），充分利用廣場的形態，在兩者之間放置的都是時尚品牌商業。3.33.3、動線分析、動線分析1F是臨街樓層，雖有對外門店，但其主要入口有兩個：長寧路入口、萬航渡路廣場主入口，人流通過這兩個入口進入廣場內部，在通過內部電梯分流到其它樓層。02 悅達889品牌布局和動線分析品牌落位及平面圖明發集團上海實業有限公司運營部地址：上海市青浦區華徐公路888號6樓TEL：021-69772888 FAX10、：021-69772999143.43.4、一樓層品牌分析、一樓層品牌分析業態業態品牌品牌檔次檔次客群客群綜合購物NOVO中高檔年輕時尚無印良品中檔年輕、中年C&K中檔年輕時尚CK under中檔年輕時尚I.DO高檔年輕、中年天梭中檔年輕、中年絲芙蘭中檔年輕 中年佰草集中檔年輕、中年綜合餐飲wagas中檔休閑COSTA中檔商務休閑哈根達斯中檔年輕時尚3.53.5、品牌占比分析、品牌占比分析 悅達889業態布局和品牌結構分析品牌落位及平面圖02明發集團上海實業有限公司運營部地址：上海市青浦區華徐公路888號6樓TEL：021-69772888 FAX：021-69772999154.14.1、二11、樓平面圖、二樓平面圖02 悅達889品牌落位平面圖品牌落位及平面圖明發集團上海實業有限公司運營部地址：上海市青浦區華徐公路888號6樓TEL：021-69772888 FAX：021-697729991602 悅達889品牌落位及平面圖4.24.2、布局描述、布局描述因為1F兩家次主力店店面延伸至二樓的影響，2F只放了6家品牌店，店面布置基本上是1F布局的延伸，品牌主要放在中間位置4.34.3、動線分析、動線分析受1F次主力店的影響，2F除了廣場主入口的人流，兩家次主力店自身的內部通道也會導入大量客流，并最終可以匯集到2F樓層中心。此外，廣場入口處一組直達2F的電梯可直接輸送人流至2F。明發集12、團上海實業有限公司運營部地址：上海市青浦區華徐公路888號6樓TEL：021-69772888 FAX：021-69772999174.44.4、二樓層品牌分析、二樓層品牌分析業態業態品牌品牌檔次檔次客群客群綜合購物NOVO中高檔年輕時尚希思黎中高檔年輕時尚Lily中高檔年輕時尚圣迪奧中高檔年輕時尚Seven days中高檔年輕時尚迪亞達尼中高檔年輕時尚老馬鋪子中高檔年輕時尚4.54.5、品牌占比分析、品牌占比分析 悅達889業態布局和品牌結構分析品牌落位及平面圖02明發集團上海實業有限公司運營部地址：上海市青浦區華徐公路888號6樓TEL：021-69772888 FAX：021-6977213、999185.15.1、三樓平面圖、三樓平面圖02 悅達889品牌落位平面圖品牌落位及平面圖明發集團上海實業有限公司運營部地址：上海市青浦區華徐公路888號6樓TEL：021-69772888 FAX：021-69772999195.25.2、布局描述、布局描述3F放置了13家商戶，主要是兩個主題：服飾與餐飲。其中服飾集中在南端，餐飲在北端。作為業態豐富的補充，在這一層放置了一家美容SPA。5.35.3、動線分析、動線分析3F的人流主要通過廣場主入口的直達電梯及廣場北端的自動扶梯導入。南端的自動扶梯受到廣場結構、樓下商鋪布置的影響，基本沒有人流。02 悅達889品牌布局和動線分析品牌落位及平面14、圖明發集團上海實業有限公司運營部地址：上海市青浦區華徐公路888號6樓TEL：021-69772888 FAX：021-69772999205.45.4、三樓層品牌分析、三樓層品牌分析業態業態品牌品牌檔次檔次客群客群綜合購物next中高檔年輕時尚曼谷銀中檔年輕時尚墨達人中高檔年輕時尚芬迪詩中高檔年輕時尚亦谷中高檔年輕時尚卡駱馳中高檔年輕時尚綜合餐飲松臨日本料理中檔全客層釜山料理中檔全客層漢舍中檔全客層娛樂休閑誠美媛中檔女士人群5.55.5、品牌占比分析、品牌占比分析 悅達889業態布局和品牌結構分析品牌落位及平面圖02明發集團上海實業有限公司運營部地址：上海市青浦區華徐公路888號6樓TEL：15、021-69772888 FAX：021-69772999216.16.1、四樓平面圖、四樓平面圖02 悅達889品牌落位平面圖品牌落位及平面圖明發集團上海實業有限公司運營部地址：上海市青浦區華徐公路888號6樓TEL：021-69772888 FAX：021-69772999226.26.2、布局描述、布局描述4F放置了11家商戶，分為餐飲與兒童兩大主題。從平面圖上可以看出，餐飲占據大部分面積，兒童只是一些配套。作為廣場穹頂的樓層（5、6F只是部分），采光效果、中庭景觀非常好。在這一樓層，開發商還布置了一露天花園，有利于客流導入。6.36.3、動線分析、動線分析4F的人流主要通過廣場主入口的16、直達電梯及廣場北端的自動扶梯導入。南端的自動扶梯受到廣場結構、樓下商鋪布置的影響，人流較小。02 悅達889品牌布局和動線分析品牌落位及平面圖明發集團上海實業有限公司運營部地址：上海市青浦區華徐公路888號6樓TEL：021-69772888 FAX：021-69772999236.46.4、四樓層品牌分析、四樓層品牌分析02 悅達889品牌落位及平面圖業態業態品牌品牌檔次檔次客群客群綜合餐飲蝶翠軒中高檔全客層禾綠壽司中檔年輕時尚味千拉面中檔全客層荷風軒中檔全客層九龍冰室中檔年輕時尚休閑娛樂湯姆熊中檔家庭綜合購物福寶寶兒童攝影中檔兒童康貝中檔兒童6.56.5、品牌占比分析、品牌占比分析明發集團17、上海實業有限公司運營部地址：上海市青浦區華徐公路888號6樓TEL：021-69772888 FAX：021-69772999247.17.1、五樓平面圖、五樓平面圖02 悅達889品牌落位及平面圖7.27.2、布局描述、布局描述5樓放置的是大型餐飲-蝶翠軒，是蝶翠軒4F的延伸部分，客流從4F導入。明發集團上海實業有限公司運營部地址：上海市青浦區華徐公路888號6樓TEL：021-69772888 FAX：021-69772999258.18.1、六樓平面圖、六樓平面圖02 悅達889品牌落位及平面圖8.28.2、布局描述、布局描述作為一個獨立的健身會所，基本與廣場是分離的，有自己的人員進入通18、道。明發集團上海實業有限公司運營部地址：上海市青浦區華徐公路888號6樓TEL：021-69772888 FAX：021-69772999261 1、玻璃穹頂、玻璃穹頂04 悅達889規劃特色分析2 2、屋頂花園、屋頂花園明發集團上海實業有限公司運營部地址：上海市青浦區華徐公路888號6樓TEL：021-69772888 FAX：021-69772999273 3、電梯入戶、電梯入戶，空間利用，空間利用（左圖）（左圖）04 悅達889規劃特色分析4 4、走道入戶、走道入戶，增加體驗，增加體驗（右圖）（右圖）明發集團上海實業有限公司運營部地址：上海市青浦區華徐公路888號6樓TEL：021-6919、772888 FAX：021-69772999285 5、星光大道、星光大道04 悅達889規劃特色分析6 6、時空電梯、時空電梯明發集團上海實業有限公司運營部地址：上海市青浦區華徐公路888號6樓TEL：021-69772888 FAX：021-69772999297 7、設計風格、設計風格04 悅達889規劃特色分析8 8、其它細節、其它細節明發集團上海實業有限公司運營部地址：上海市青浦區華徐公路888號6樓TEL：021-69772888 FAX：021-6977299930PART-03/03案例調研總結品牌一覽/品牌定位/品牌密度總體/樓層業態配比/主力店密度亮點/不足總結明發集團上20、海實業有限公司運營部地址：上海市青浦區華徐公路888號6樓TEL：021-69772888 FAX：021-69772999311 1、商家品牌匯總表、商家品牌匯總表05悅達889商家品牌匯總分析樓層樓層商家品牌匯總（紅色為主力店、次主力店）商家品牌匯總（紅色為主力店、次主力店）B1特力屋、華潤BLT超市、麥當勞、寶多來寵物店、恐龍家紡、敦煌小亭、面包新語、萬寧、法拉定利意式餐廳、Vividelo、豐麟參行、可立特家居生活、全面時代、EBT、玫瑰人生、Prince Young Sallon、一針一線、臺灣凍頂烏龍、艾璞、moma-Q、阿明食品、快樂檸檬1FNOVO、無印良品、絲芙蘭、Wagas21、charice&Keith、CKunderwear、I.DO、MANUSAKA、法拉定利意式餐廳、天梭、D.Diiamond、Byford、哈根達斯、costa咖啡、STELLA LUNA 2FNOVO、lily、老馬鋪氏、圣迪奧、Seven days、迪亞達尼、Sisley3F松林日本料理、NEXT、曼谷銀、墨達人、芬狄詩、E-BRA、誠美媛、釜山料理、CROCS、夏寇兒、亦谷、漢舎4F蝶翠軒、湯姆熊、和綠壽司、大和生煎、味千拉面、九龍制造、荷風軒、福寶寶攝影、萊盛童話、康貝、伊佳林5F蝶翠軒6F歐洛健身會所明發集團上海實業有限公司運營部地址：上海市青浦區華徐公路888號6樓TEL：02122、-69772888 FAX：021-6977299932總商家數總商家數6868綜合購物48綜合餐飲17娛樂休閑305悅達889業態品牌結構分析4 4、品牌檔次占比圖、品牌檔次占比圖從圖表上可以看出，悅達889廣場定位為中高檔購物中心，引入的品牌主要是中高檔品牌商家。廣場內入住的NOVO、華潤BLT、NEXT、特力屋等品牌商家，有效的提升了悅達889廣場的整體形象和購物檔次，與曹家渡商圈現有購物中心形成了差異化經營。2 2、業態配比圖、業態配比圖從業態配比上看，悅達889廣場主要由服飾、餐飲、生活配套三部分組成，休閑娛樂配套較少，只有一家親子電玩、一家美容SPA、一家健身中心。從商家構成上看，23、悅達889放棄了主力商家而大力引入時尚品牌商家，整個廣場由部分次主力店和大量時尚品牌店，配合少量個性生活店面組成。由此可見，悅達889定位在潮流時尚客群。3 3、品牌密度表、品牌密度表左圖顯示：悅達889廣場的品牌主要集中在B1F、1F、3F充分利用了地下一層和1F，并有效的提升了3F的商業價值，引導顧客向高樓層流動。明發集團上海實業有限公司運營部地址：上海市青浦區華徐公路888號6樓TEL：021-69772888 FAX：021-69772999335 5、各樓層業態面積匯總表、各樓層業態面積匯總表05悅達889業態面積配比分析從右上圖可以看出，悅達889廣場在業態面積配比上，側重于購物和24、餐飲，二者加起來達到總面積的90%，而休閑娛樂面積占比非常小，業態配置不充分；從右圖可以看出，其主力店、次主力店占總面積的近一半。作為小體量購物廣場，在業態安排上肯定有不充分的地方，要放棄某方面的業態；作為成熟社區商圈的的購物廣場，周邊已有成熟的配套業態，為了錯位競爭，業態定位也會走差異化路線。綜合購物綜合購物綜合餐飲綜合餐飲娛樂休閑娛樂休閑小計小計B1B1面積面積6400640016001600*80008000占比占比80%80%20%20%1F1F面積面積72007200800800*80008000占比占比90%90%10%10%2F2F面積面積80008000*80008000占比占25、比100%100%3F3F面積面積456045602800280064064080008000占比占比57%57%35%35%8%8%4F4F面積面積800800560056001600160080008000占比占比10%10%70%70%20%20%5F5F面積面積*30003000*30003000占比占比100%100%6F6F面積面積*3000300030003000占比占比100%100%總計總計面積面積26960269601380013800524052404600046000占比占比58.6%58.6%30%30%11.4%11.4%100%100%明發集團上海實業有限公司運營26、部地址：上海市青浦區華徐公路888號6樓TEL：021-69772888 FAX：021-69772999348 8、悅達、悅達889889項目優劣勢分析項目優劣勢分析05悅達889亮點和不足類別類別亮點亮點不足不足業態布局1.定位比較明確：高品質家庭的休閑首選，時尚與品位兼具，品牌引入與定位相符；2.放置多家次主力店，充分利用了現有的物業結構，有效引導人流向高層流動；3.品牌導入比較成功，引入多家知名次主力店、品牌店，有效提升了廣場形象；1.體量較小，放置業態較多，導致部分業態的品牌引入不夠豐滿（如休閑娛樂）；2.部分業態品牌的放置不夠合理，品牌之間的搭配銜接需要改進；動線組織1.廣場共放置27、了4部垂直電梯、18部自動扶梯，初步估算自動扶梯密度指標為2500平米/部左右；2.部分自動扶梯、通道入商戶，有效帶動人流；3.在主要商業界面放置2個主要入口，有效導入人流；4.車位放置在地下，通過長壽路上的入口進入，卸貨區放置在地下；1.廣場辦公部分的入口設置不合理，影響1F形象及廣場的人流導入、高樓層的面積利用及商鋪分割；2.主入口放置位置稍微有些差，視覺效果受到一些影響；3.部分自動扶梯的設置不合理，利用效率低下；規劃特色1.商場設計亮點較多，注意細節，風格統一；2.玻璃外墻、開放式主入口、高層露天花園1.部分商鋪的店面分割、放置不合理，不能充分利用空間及展示位，影響客流進入店面；2.未28、設置外部（立面）廣告位；其他1.位于市中心成熟商圈，周邊有成熟社區與辦公區域；2.開放式的小廣場經常舉行各種活動，有利于聚集人氣；3.位于三大商圈之間：龍之夢、長壽路、靜安寺；1.位于三大商圈之間：龍之夢、長壽路、靜安寺，客流會受到影響；明發集團上海實業有限公司運營部地址：上海市青浦區華徐公路888號6樓TEL：021-69772888 FAX：021-697729993505悅達889案例調研總結案例總結案例總結長壽路地區西南方向緊鄰中山公園商圈，南方緊鄰徐家匯商圈，東南方向緊鄰靜安寺商圈，經過20多年的開發，地鐵、公交、道路等交通體系逐步完善，加上大量的辦公樓宇興起，區域CBD輪廓已形成。29、長壽路上的悅達889廣場、調頻一廣場、亞新生活廣場等商業必將吸引越來越多的潮流品牌，逐步將長壽路打造成城市二級商圈。悅達889作為長壽路上的標志性建筑，形成了自己獨特的發展風格：追求商家差異化、品牌時尚化、布局合理化，盡量避免和中山公園、徐家匯、靜安寺等城市一級商圈的商家、品牌競爭，根據自身周邊環境形成了潮流時尚為主的經營特色，引進了novo、華潤萬家blt、特力屋、next、無印良品、湯姆熊、誠美媛等時尚元素的主力品牌店，建筑風格也突出時尚、便捷、創意等特色。我公司可借鑒其運營成功之處，以及在項目設計、細節處理等方面的成功經驗，實現我項目方案的完善及今后招商運營的成功。指標指標業態面積配比業態面積配比品牌數量配比品牌數量配比主力店密度主力店密度品牌密度品牌密度品牌檔次配比品牌檔次配比扶梯密度扶梯密度數值數值59%59%：30%30%：11%11%71%71%：25%25%：4%4%49%49%676676/個個59%59%：39%39%：2%2%25002500/個個指標說明綜合購物：綜合餐飲：娛樂休閑的面積比例關系綜合購物：綜合餐飲：娛樂休閑的品牌數量比例關系主力店和次主力店面積總合/商業總面積總商業面積/品牌總數中檔：中高檔：高檔的比例關系商業總面積/扶梯總數