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1、北京市金融街寫字樓及G4項目市場概況一、金融街發展歷史1993年國務院批復的北京城市總體規劃，提出在西二環阜成門至復興門一帶建設國家級金融管理中心，集中安排國家級銀行總行和非銀行機構總部，北京金融街應運而生。作為首都第一個大規模整體定向開發的金融功能區，經過十二年的發展，金融街已經成為對中國金融業最具影響力的金融中心區。1、金融街已經發展成為中國的金融決策監管中心、資產管理中心、金融支付結算中心、金融信息中心：金融街集中了中國人民銀行、中國銀監會、中國證監會、中國保監會等中國最高金融決策和監管機構，幾乎所有有關中國金融的重大決策都在這里醞釀、討論和最終形成。金融街區域內企業管理的資產達到18萬2、億元人民幣，資產集中程度全國第一。金融街區域內金融機構管理的金融資產總額達到16.2萬億元，占全國金融資產總額的60%，控制著全國90%以上的信貸資金、65%的保費資金，每天的資金流量超過100億元人民幣。金融街聚集了人民銀行清算總中心、中國國債登記結算公司、中央證券登記結算公司，是中國金融業的資金結算中心。金融街憑借其金融決策監管部門與金融機構總部集中的優勢，以及暢通發達的通訊系統，及時匯集、傳遞著全國乃至世界各地的經濟和金融信息。2、金融街建設規劃：金融街中心區的規劃設計，引入了國際化、生態化、人性化和充滿活力的建設理念。2007年底336萬平米的金融街將全部建成，建成后的金融街，國際性金3、融機構云集，五星級酒店、金融家俱樂部、國際會議中心、國際學校、涉外公寓等全方位的配套設施齊全，將為駐金融街的各界人士提供高品位的國際化的工作和生活環境。3、投資環境：金融街較重視軟環境的建設，在北京市政府的支持下，2003年西城區人民政府成立了“西城區金融產業促進辦公室”，金融街控股公司成立了金融街綜合服務中心，并組建了北京金融街商會，2003年西城區人民政府并出臺了促進金融產業發展的意見，2005年北京市人民政府出臺了關于促進首都金融產業發展的意見，為入駐金融街的機構和企業打造人文的工作、生活環境。中國迄今為止最高規格的國際金融論壇-2004北京國際金融論壇、第七屆京港洽談會京港金融合作論壇4、2003金融新產品推介會、金融街論壇等大型活動先后在金融街成功舉行。二、金融街地理位置毗鄰長安街 咫尺天安門 位踞北京幾何中心金融街位于長安街北側，咫尺天安門廣場，東踞北京三大商業中心之一的西單商業區僅一公里，西抵三里河政府辦公區，南端為城市一線地鐵和環線地鐵的交匯處-復興門站。南北長約1700米，東西寬約600米。以金融街為中心的區域內，中央政府部門的金融機構遍布其間。三、金融街已入駐企業1、入駐銀行金融街已建成國家金融管理中心金融街作為中國的金融管理中心，資金管理規模巨大。區域內企業管理的總資產達18萬億元，控制著全國90%的信貸資金和65%的保費資金的運用。金融街及周邊地區擁有530多5、家知名企業和機構，其中包括9家全國性商業銀行的總部，58家中央直屬企業，19家上市公司，另外還有38個中央部委機關及金融監管機構，使中國經濟決策中心和信息中心。在金融街及周邊地區落戶的金融監管機構、金融機構和知名企業：中國人民銀行總行、中國證券監督管理委員會、中國保險監督管理委員會國有銀行：中國工商銀行、中國建設銀行、中央銀行、中國農業發展銀行兩大金融結算中心：中央證券登記結算有限公司、中央國債登記結算有限公司保險公司和證券公司：中保集團、平安保險、華泰財產險、再保險公司、泰康人壽險、銀河證券股份制商業銀行：北京市商業銀行、交通銀行北京分行、中心實業銀行北京分行、招商銀行北京分行、上海浦東發展6、銀行北京分行外資金融機構：東亞金融控股、道亨銀行除此之外，財政部、國家發改委等國家經濟管理機構也位于金融街周邊地區。2、入駐電信企業國際化信息崗為企業開辟信息通路 21世紀是信息時代，誰擁有了信息，就等于擁有了機遇與財富。金融街擁有最先進的通訊基礎設施，為進駐企業提供和開辟高質量信息通道和信息服務。全國電信業務由六家電信企業負責，其中四家位于金融街及周邊地區，分別是：中國電信集團公司、中國移動通信集團公司、中國網絡通信有限公司、中國聯合通信有限公司，其銷售收入將占全國電信運營收入的88%左右。與時俱進打造國際化金融商務區 2000年北京市金融保險業占GNP的比重為15.4%，與國際大都市的差距7、明顯，發展潛力較大。 2001年中國加入WTO，北京申奧成功，為中國帶來前所未有的歷史機遇，催生金融街的戰略目標打造國際化金融商務區。目前，金融街集銀行、保險、證券和外匯業務為一體，已成為法制完善、功能齊全的國家金融管理中心。 2005年金融街將基本建成，國際金融城初具規模。2008年金融街將成為資金密集、信息通常、交易活躍，最具生機與活力的國際化金融中心。3、入駐電力企業中國大唐集團公司、中國電力投資集團公司、中國長江電力股份有限公司、中國三峽工程總公司、北京大唐發電股份有限公司。中國國電集團公司、中國華電集團公司、國家電網公司也位于金融街周邊地區。金融監管類銀行總部清算中心保險公司總部企業8、集團總部和其它金融機構中國人民銀行總行中國銀行業監督管理委員會中國證券監督委員會中國保險監督委員會中國銀行業協會中國證券業協會中國工商銀行中國銀行中國建設銀行中國農業發展銀行中國光大銀行民生銀行國家開發銀行北京市商業銀行華夏銀行中央證券登記結算有限責任公司中央國債登記結算有限責任公司中國財產再保險股份有限公司中國人壽再保險股份有限公司泰康人壽保險股份有限公司華泰財產保險股份有限公司東方資產管理公司中國人壽資產管理公司中國電信中國移動中國聯通中國網通中國普天中國煙草中國郵政長江電力中國大唐國家外匯管理局儲備司中央匯金公司全國社保基金理事會中電投集團四、北京市、金融街區域寫字樓租金價格淺析1、北京9、市寫字樓2005年度分析2005年北京房地產市場始終面臨兩難的境地：一面是房產新政帶來的“買家觀望”，另一面則是開發商普遍面臨的“資金壓力”。與此形成鮮明對比的是，北京寫字樓市場由于國外資本的強勢介入呈現出一支獨秀的局面，租售價格連續兩年雙雙飄紅。尤其是寫字樓銷售市場，海外機構投資者在CBD區域頻頻出手，摩根斯坦利、新加坡凱德置地等都爆出大手筆成交，成為2005年北京寫字樓市場的最大亮點。從供需關系來看，今年寫字樓市場仍舊是供過于求的局面，個別區域前景不容樂觀。同時，對比前兩年北京寫字樓市場的整體走勢，開發商們的心態開始變得自信。其中最關鍵的因素一是北京寫字樓市場從概念主義制勝、邊緣主義制勝邁10、進產品主義制勝時代，二是本土開發商實力已今非昔比，逐漸成為寫字樓開發主力陣容。根據北京寫字樓信息網的最新統計數據，截止2005年11月，北京寫字樓市場平均售價14808元/平方米（建筑面積報價），與2004年相比上漲4.6%；平均租金22.0美金/平方米/月（建筑面積報價），與2004年相比上漲3.8%；空置率24.5%，與2004年相比上升23.7%。根據預測，2005年北京經濟仍將以10%以上的高速度增長，這也為未來寫字樓帶來強勁的需求支持。銷售市場方面：根據統計2005年北京寫字樓市場租售吸納量超過130萬平方米，與去年相比上漲130%。主要原因是國內、國外機構大單購買的增加，僅大單購買11、吸納量就超過80萬平方米。一方面推動寫字樓銷售市場的仍然是中資企業機構，傳統行業如金融、電信、電力等營利能力強在行業中處于壟斷地位的中資機構隨著中國經濟的強勁發展實力不斷壯大，同時面臨國企重組整合和寫字樓升級換代的需求，成為甲級寫字樓銷售市場的主要吸納力量，如中國人壽保險（集團）公司購買金融街國際金融中心A座91477平方米的案例，中國電力投資集團公司和中國電信購買盈創大廈南北兩棟逾100000平方米的案例，中國人民財產保險股份有限公司購買銀泰中心東翼60000平方米的案例。在商圈分布上，傳統的“3+X”格局依舊，CBD、金融街、中關村三大商圈繼續領跑，霸主地位短期內難以撼動。新興的二線商圈如12、燕莎商圈、亞奧商圈、BDA商圈、望京商圈、上地商圈、東二環商圈等，由于有產業的支持而各具特色，并打上了鮮明的產業烙印，如東二環商務帶的傳統總部經濟，BDA商圈、望京商圈的國際化產業，上地商圈的高科技研發產業，亞奧商圈的2008奧運概念，燕莎商圈的國際化社區優勢，北京多中心商務格局漸趨明朗。這其中最引人注目的就是以凱晨廣場、佳程廣場為代表純寫字樓的復興，重新定義頂級寫字樓品質標準，贏得市場的尊重和客戶的認可。不僅吸引了眾多眼球，成為目前寫字樓市場的熱點，而且得到追求品質和形象的跨國企業的青睞。凱晨廣場提出的頂級寫字樓的十大定義標準，向世界頂級寫字樓發起挑戰。收到了包括法國企業在內十幾家大型機構伸13、出的整購橄欖枝。而佳程廣場以7200米的戶外廣場和高達28米的亞洲第一大堂橫空出世，給CBD、東二環、長安街一帶的寫字樓市場帶來了很大沖擊。吸引了包括8家世界500強在內的20多個跨國公司的進駐，如索尼、富士施樂、康明斯、蘇黎士金融保險、李斯特等。2006年北京寫字樓市場預測：一是總供應量將小于2005年，西部地區（西城區、海淀區）將以微弱優勢超過東部市場（東城區、朝陽區）；二是2006年北京寫字樓平均售價、平均租金預測將會小幅下跌，部分產品有可能出現滯銷和滯租局面；三是單一產權的寫字樓，長線持有樓盤明顯增加，從而進一步提升北京甲級寫字樓的整體品質；四是受人民幣升值的影響，甲級寫字樓租售報價將14、從沿續多年的美金報價模式轉向人民幣報價模式；五是北京寫字樓市場“外資企業向西，中資企業向東”的預言將變成現實。5A寫字樓項目售價情況項目售價報價（建筑平方米）銷售策略備注中環世貿中心（C、D）RMB30000整層銷售持續銷售國際中心RMB20000整售未開盤萬通中心RMB18000整散結合持續銷售華貿中心1、2#RMB22000整售美國某基金北京財富中心RMB18000-30000高低差異大銷售發展商自持部分建外SOHORMB17000散售持續銷售世紀財富中心USD3000整售洽談中SOHO尚都RMB20000散售持續銷售國際金融城RMB1600091000平米已成交（中國人壽購買）鑫茂大廈約15、RMB18000100000平米已成交（中國銀監/中國保監）北京 國際A棟RMB1600012000平米已成交2、金融街寫字樓市場分析金融街是國有大企業的集散地，人民銀行、保監會、證監會這些監管部門，還有三大國有商業銀行及交通銀行、招商銀行、民生銀行以及國內主要大的保險公司等總部都設在這里，另外中國電信、中國移動、中國網通、中國聯通等大型電信企業也集中于此。寫字樓是服務于區域經濟的，是區域經濟的載體，金融街現有的區域經濟結構特征使其寫字樓市場需求明顯有別于其他區域。CBD的國外大企業云集，中關村則是中小型IT企業沃土，這兩類企業對于寫字樓的主要需求方式是租賃，而國有大型企業則通常采用直接購買的16、方式。2004年底和2005年一季度，又有兩家大型國有企業入住金融街，中國電信和中國電力投資集團公司分別購買盈創大廈30000平方米，對市場供需的格局對比產生了重大影響。物業名稱 位 置 總建面(萬平方米) 租金（$/月/平米）/售價（￥/平米） 英藍國際金融中心 西城區阜成門東南角 12 30 平安大廈 金融街23號 5.65 24 國際企業大廈 金融街35號 11 24/20000 投資廣場 金融街27號 6.4 16-20 百盛二期 金融街37號 6 15 通泰大廈 金融大街33號 11.2 20 金澤大廈 廣寧伯街與太平洋大街交匯處 4.6 24/15800 金融街甲級寫字樓平均租金在17、$24.15/月/平米，次甲級寫字樓租金在$18.29/月/平米，乙級/寫字公寓的租金在$12.44/月/平米左右。其中售價甲級、次甲級寫字樓在15500元/平米左右，寫字公寓在13000元/平米左右。從總體來看，該地區寫字樓市場走勢仍較樂觀。盡管存在部分類型產品供過于求的現象，但是由于土地的不可再生資源特征明顯，因而開發量與企業需求量之間的關系暫不會造成金融街價格的滑落，因此價格將呈現持續增長的趨勢。英藍國際中心、新盛大廈、 B7大廈將在今年陸續入住，該地區有穩定的傳統的基礎，傳統企業對寫字樓的需求較為穩定。今年西城區對購買或租賃金融街地區寫字樓的客戶又出臺了新的優惠政策，在過去一年多來該地18、區較少受到互聯網經濟調整的影響，但也不會產生迅速擴張現象。所以金融街的發展相對穩定，市場需求有穩定的基礎。隨著中國電信大廈和中國移動大廈的落成，電信通訊行業的公司也將對本地區產生更多的需求。中國電信和中國移動的入駐，在相當程度上將導致金融街以金融機構為主的需求市場的結構重組，并極大地擴大了金融街需求市場的范圍。金融街將會迎來國內外如金融業、貿易實業、信息產業、傳播業、咨詢業等實力公司，那些在國內的外企辦事處也可能變為分公司，改變辦公環境入駐金融街。這種情況反映在寫字樓市場上，表現為寫字樓市場需求的增加和需求結構的變化。目前金融街寫字樓出租空置率約9-10。五、金融街寫字樓增量 金融街總規劃建筑19、面積為336萬平方米，目前已建成并投入使用約200萬平方米。中心區在建項目約90萬平方米。還有幾十萬平方米（主要在北部）因拆遷等問題，建設期尚不明朗。所有在建項目將在2006年底竣工，在2007年投入使用，據分析今后2年將是金融街寫字樓供應高峰期。六、G4項目概況1、地理位置由北京電信房地產開發有限責任公司開發建設的金融街G4項目位于北京西部的金融街區域內，西臨中國銀行業監督管理委員會，東臨華融公寓，南側為央行，北側為北京第八中學。2、項目背景北京電信房地產開發有限責任公司系國有企業，成立于1993年，注冊資金6100萬元人民幣。其前身為原北京電信管理局基建處。目前，該公司股東為5家，以北京電20、信實業集團、中國移動北京公司為主相對控股。自北京電信房地產開發有限責任公司成立以來，相繼開發了西單通港大廈、北京電信調度指揮中心、信苑原筑等房地產項目。目前該公司在深圳、天津均有項目，北京市的在建規模約為80萬平方米。3、G4項目建設說明技術指標總用地面積2832平方米總建筑面積13096平方米地上面積8563平方米地下面積4533平方米總建筑層數12層地上層數9層地下層數3層容積率3.02控制高度31.60米設計技術參數（待補）4、項目現狀目前，該地塊已完成拆遷完成，施工圍擋完成，具備開工建設條件。G4項目立項工作完成，取得了北京市規劃委員會頒發的建設用地規劃許可證（2004規地字0214號）、建設工程規劃許可證（2005規建字0140號）。經公開招標選定中建一局五公司為總承包商，下一步申請政府開工許可證，相繼再申請銷售許可證，前期手續即完成。5、建設期安排北京電信房地產開發有限責任公司計劃G4項目2006年3月1日正式開工建設，2006年底完成結構封頂，2007年10月份交付使用。