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1、 昆明麗陽云天昆明麗陽云天項目項目淘 金 策 略q定位原則：定位原則：q可持續經營原則q開發利潤最大化原則q實用性原則q互補原則q定位依據：定位依據：q本區域商業用房市場分析 q本區域政府規劃 q本區域商業環境特點及商業區級q典型及競爭對手項目對本項目的啟示 q本項目現狀條件及周邊資源互動q區域消費需求特點 +市場分析市場分析項目分析項目分析市場定位市場定位項目成功定位基礎：項目成功定位基礎：u項目自身條件項目自身條件u項目的機會切入項目的機會切入u市場空間市場空間u消費市場空間及人群消費市場空間及人群在何處我是誰誰是我對誰說怎么說在何處 環城北路與云黃路交匯處環城北路與云黃路交匯處 未來清鎮2、市大型的居住社區未來清鎮市大型的居住社區 緊鄰城市交通要道緊鄰城市交通要道 緊鄰東門橋廣場緊鄰東門橋廣場各行業位置 興云路興云路建材、五金、衛具、板材建材、五金、衛具、板材民興路民興路 前前進進路路 云云嶺嶺路路四條路段交叉分布四條路段交叉分布清鎮市最大的建材市場清鎮市最大的建材市場產品豐富多樣產品豐富多樣具有很強的輻射力具有很強的輻射力 服裝、鞋類、服裝、鞋類、小商品小商品新場壩新場壩農貿市場農貿市場 魅力清鎮魅力清鎮商業街商業街 紅楓南路紅楓南路 文化路文化路 云嶺路云嶺路 服裝市場非常集中服裝市場非常集中本地居民已經形成消費慣性本地居民已經形成消費慣性紅楓南路紅楓南路 高檔服裝高檔服裝魅3、力清鎮商業街魅力清鎮商業街 中檔服裝中檔服裝文化路文化路 低檔服裝低檔服裝 餐飲業分布非常零散，沒有特色，沒有規模效應。餐飲業分布非常零散，沒有特色，沒有規模效應。較好的較好的34家餐飲業分布在云嶺街，人氣較弱。家餐飲業分布在云嶺街，人氣較弱。休閑娛樂場所較少，約休閑娛樂場所較少，約34家，也主要分布在云嶺街，家，也主要分布在云嶺街，環境較差、檔次較低。環境較差、檔次較低。總結：總結：從目前的經營狀況從目前的經營狀況看，看，清鎮市的核心商圈在三清鎮市的核心商圈在三角花園片區、民興路、興云路地段（傳統商業區），新角花園片區、民興路、興云路地段（傳統商業區），新興商業區目前除紅楓南路人氣較旺，云嶺4、路、環城北路興商業區目前除紅楓南路人氣較旺，云嶺路、環城北路（新城區）經營較為慘淡。（新城區）經營較為慘淡。？商業缺口在哪里商業缺口在哪里 項目項目預測供給預測供給預測需求預測需求商業缺口商業缺口大型超市低一般一般家居裝飾高較高較低家電一般一般較低餐 飲較低高較高商業缺口示意圖商業利潤商業規模供應曲線需求曲線飽和點飽和點 商業缺口商業缺口 經研究分析得出，明顯的商業缺口在餐飲、休閑、娛樂、經研究分析得出，明顯的商業缺口在餐飲、休閑、娛樂、醫藥、旅游行業醫藥、旅游行業 項目項目SWOT分析分析優勢優勢:1 1、周邊未來將規劃為清鎮市的主要居住地，構筑強大的消費人群；、周邊未來將規劃為清鎮市的主要5、居住地，構筑強大的消費人群；2 2、臨街面較寬，臨近貴黃公路、東門橋廣場，有利于項目形象的展示；、臨街面較寬，臨近貴黃公路、東門橋廣場，有利于項目形象的展示；有利于吸引來往人群、車輛的落地消費；有利于吸引來往人群、車輛的落地消費；3 3、項目規模較大，形成規模效應；、項目規模較大，形成規模效應；4 4、項目周邊較大的商業規模，為來將有效吸引人流，業態成行成市；、項目周邊較大的商業規模，為來將有效吸引人流，業態成行成市；5 5、項目臨近汽車站、臨近清鎮唯一的三星級的酒店，這將給項目帶來巨大的商機；、項目臨近汽車站、臨近清鎮唯一的三星級的酒店，這將給項目帶來巨大的商機；6 6、清鎮是一個旅游資源豐6、富的城市，旅游產品在清鎮屬空白點、清鎮是一個旅游資源豐富的城市，旅游產品在清鎮屬空白點；7、以大型民族特色餐飲、娛樂、休閑、旅游產品等多業態的商業街尚屬首家；、以大型民族特色餐飲、娛樂、休閑、旅游產品等多業態的商業街尚屬首家；8、政府正大力扶持清鎮旅游業的發展。、政府正大力扶持清鎮旅游業的發展。劣勢：劣勢：1 1、地塊屬于城東區較偏僻地段，市區邊角；、地塊屬于城東區較偏僻地段，市區邊角；2 2、項目板塊商業氛圍清淡，尚未形成足夠的市場凝聚力；、項目板塊商業氛圍清淡，尚未形成足夠的市場凝聚力；3 3、居民收入不高，消費能力差，購買力偏低。、居民收入不高，消費能力差，購買力偏低。4 4、項目地塊地7、勢崎嶇，較大的土方工程。、項目地塊地勢崎嶇，較大的土方工程。5 5、城市人口少，市場接納量小，人口結構不協調，缺少主力消費群。、城市人口少，市場接納量小，人口結構不協調，缺少主力消費群。6 6、市場供應量較大，滯銷面積也很大。、市場供應量較大，滯銷面積也很大。7 7、城市居民已經形成了固定的消費思維。、城市居民已經形成了固定的消費思維。機會：機會：1 1、項目位于未來清鎮市主要居民區，直接面對強大的固定消費群體，、項目位于未來清鎮市主要居民區，直接面對強大的固定消費群體，有效引導人流，給項目帶來一定商機。有效引導人流，給項目帶來一定商機。2 2、項目建成為清鎮市首個生態住宅大社區，在清鎮市產生8、了一定的影響、項目建成為清鎮市首個生態住宅大社區，在清鎮市產生了一定的影響 力，有利于提升項目形象。力，有利于提升項目形象。3 3、居民容量較大，項目建成居民入住后必將帶動項目配套商業的發展。、居民容量較大，項目建成居民入住后必將帶動項目配套商業的發展。4 4、位于貴黃公路，車流量較大，該項目為清鎮市的形象工程。、位于貴黃公路，車流量較大，該項目為清鎮市的形象工程。5 5、清鎮市缺少大型的集餐飲、娛樂、休閑于一體的活動場所。、清鎮市缺少大型的集餐飲、娛樂、休閑于一體的活動場所。挑戰：挑戰：1 1、該片區目前人氣弱，處在建設期，、該片區目前人氣弱，處在建設期，居民對該地區商業價值的認同度不高；居9、民對該地區商業價值的認同度不高；2 2、區商業物業供應量飚升，致使零售業市場迅速進入飽和狀、區商業物業供應量飚升，致使零售業市場迅速進入飽和狀 態，這種危險必然波及項目商業的容量；態，這種危險必然波及項目商業的容量；3 3、近期上市亮相的、近期上市亮相的“世紀世紀陽光城陽光城”是本案的直接競爭對手，是本案的直接競爭對手，在時間開發節奏以及價格方面存在競爭壓力；在時間開發節奏以及價格方面存在競爭壓力；4 4、原有的商圈結構將逐步被新格局所取代，、原有的商圈結構將逐步被新格局所取代，項目所在板塊面臨自我更新提升的壓力，以及外部競爭壓力。項目所在板塊面臨自我更新提升的壓力，以及外部競爭壓力。我是誰 10、定位思考一定位思考一民族餐飲一條街民族餐飲一條街主力商鋪主力商鋪40平米平米 價格價格7000元元/平米平米總商家數總商家數80多家多家 問題棘手：問題棘手：1、業態定位范圍太窄、業態定位范圍太窄“民族餐飲民族餐飲”，其他業態不易涉足；，其他業態不易涉足；2、現有商家大多看中的是沒有投資成本壓力的政策和扎、現有商家大多看中的是沒有投資成本壓力的政策和扎堆成市的商機，而非商鋪投資；堆成市的商機，而非商鋪投資；3、投資者對此行業不了解沒信心，即使市場成熟也只能、投資者對此行業不了解沒信心，即使市場成熟也只能租賃難以自營；租賃難以自營；4、餐飲業很難支撐商鋪的租金價格；、餐飲業很難支撐商鋪的租金價格11、；5、商業競爭壓力大，同質化競爭嚴重。、商業競爭壓力大，同質化競爭嚴重。僅 僅 如 此？！致致 命命 的的 問問 題題 是是 什什 么么雞肋雞肋效應效應受現有特殊行業商家的牽制大多商家沒有租金承受能力受過打擊后投資者越發理性致命的租金開發商開發商經營者經營者消費者消費者投資者投資者賣鋪賣鋪盈利盈利收租收租自營自營交易交易盈利盈利需求需求購物購物雞肋雞肋效應效應誰是我商鋪得以暢銷商鋪得以暢銷 唯一方法唯一方法淘金策略創造足夠高的租金收入吸引投資者 從而使商鋪得以旺銷發展商盈利淘金檔案造釘：確立項目定位不要成為別人的影子走牛的路讓羊說去吧淘金檔案雙雙 重重 定定 位位淘金檔案淘金檔案充分挖掘商鋪的12、使用價值，利用行業的唯一性、獨特性、可塑性，改變行業的單純性和雞肋效應，實現一炮雙響的雙重定位的經營策略。第二重定位及名稱 昆明人的休閑渡假會所昆明人的休閑渡假會所 清鎮市內的旅游景點清鎮市內的旅游景點 創造一個市場創造一個市場淘金檔案歷史上的民族風情歷史上的民族風情街街深圳民族文化村深圳民族文化村集民族文化、餐飲、娛樂、酒吧為一體的旅游景點、大型的娛樂場所集民族文化、餐飲、娛樂、酒吧為一體的旅游景點、大型的娛樂場所淘金檔案獨特的建筑風格，體現不一樣的文化和價值獨特的建筑風格，體現不一樣的文化和價值淘金檔案對誰說整合營銷 原商家政府部門準商家投資客商淘金檔案雖互為雞肋 穩定市場的基石不乏有投資13、潛力和意向的商家優惠政策 投資者商家信心給項目增添光環租金生力軍 營銷策略主攻對象飲食、酒吧、卡拉ok、旅游商品能買的起商鋪的準客戶本案制勝的衡量標準原商家政府部門準商家投資客商淘金檔案+昆明、清鎮地區高收入群體：如電廠職工、水晶集團員工等昆明、清鎮地區高收入群體：如電廠職工、水晶集團員工等 清鎮個體清鎮個體/私營私營/高收入職工（礦業等）高收入職工（礦業等）清鎮公務員及企事業單位職員清鎮公務員及企事業單位職員 在外務工的高收入群體在外務工的高收入群體原商家政府部門準商家投資客商淘金檔案即將投資開店做生意的客戶即將投資開店做生意的客戶從事其他行業準備轉行做飲食的客戶從事其他行業準備轉行做飲食的14、客戶準備擴大經營的做餐飲的客戶準備擴大經營的做餐飲的客戶投資客商準商家政府部門淘金檔案原商家國家公務員、政府官員國家公務員、政府官員銀行、電信、郵局等部門員工銀行、電信、郵局等部門員工長駐清鎮的外地企業及本地企業員工長駐清鎮的外地企業及本地企業員工 投資客商準商家政府部門原商家淘金檔案原飲食經營者，現準備擴大經營原飲食經營者，現準備擴大經營準備從事飲食行業的經營者準備從事飲食行業的經營者昆明市、清鎮市及周邊的來清鎮經營的商家昆明市、清鎮市及周邊的來清鎮經營的商家問題并沒有結束？看似無關的核心群體，需要充分的理由讓他來“花錢”。淘金檔案進場商家是經過嚴格控制休閑娛樂趣味中 “淘寶”經營成本低商品15、價格便宜眾品牌商家換季降價銷售白天沒時間晚上消費合算花花 錢錢淘金檔案如何說淘金檔案品牌內涵賣點整合雙重定位貴陽人的渡假會所清鎮的旅游景點地脈人脈財脈商脈時 脈品牌形象一街立足兩地擴張投資經營消費開發核心的支撐清鎮城市特色新名片差異化競爭優勢高成長空間特色經營貴陽的休閑會所未來社區消費截留消費旅游+文化為本項目銷售提升競爭力，支撐招商延展，利潤最大化擺脫市場造成的牽制更廣泛的認知，更高的美譽度人氣更濃，利潤空間更大，經營有信心更放心，賺錢渠道雙倍擴張。財富新增長點特色經營帶來巨大成長空間品牌見證實力，增強投資信心時間便捷、商品豐富、娛樂休閑物美價廉、開心消費，廣泛傳播整整 合合 營營 銷銷 圖16、圖 示示 定位思考二定位思考二通過我公司對清鎮的商業研究通過我公司對清鎮的商業研究 分析得出以下結論：分析得出以下結論：1 1、百貨商城百貨商城不適合不適合清鎮項目清鎮項目 2 2、常規戰略常規戰略不是最好的選擇不是最好的選擇 初步定位初步定位貴陽東南部藥業物流基地貴陽東南部藥業物流基地 貴陽東南部藥業物流基地貴陽東南部藥業物流基地 昆明東南部藥業物流基地昆明東南部藥業物流基地 清鎮清鎮東部藥業東部藥業物流物流基地基地 A A、鑒于藥材公司是項目商圈消費市場的主力群體之一，鑒于藥材公司是項目商圈消費市場的主力群體之一，標榜標榜“藥業基地藥業基地”為該區域樹立起第一面旗幟。為該區域樹立起第一面旗17、幟。B B、項目地處清鎮東部交通要道處，項目地處清鎮東部交通要道處，標榜標榜“物流物流”是為了在消費潛力巨大的物流中心市場中拓展客戶群。是為了在消費潛力巨大的物流中心市場中拓展客戶群。1 1）為客戶規避市場風險，堅定投資信心，增加銷售熱度。）為客戶規避市場風險，堅定投資信心，增加銷售熱度。這樣定位可直接減少與家具、廚俱、家電等市場接觸面。這樣定位可直接減少與家具、廚俱、家電等市場接觸面。2 2）有深厚的是市場容量，立足本地藥業資源。）有深厚的是市場容量，立足本地藥業資源。3 3）良好的市場操作性。）良好的市場操作性。4 4）項目本身有良好的優勢）項目本身有良好的優勢宜可做倉庫宜可辦公、產品展示18、。宜可做倉庫宜可辦公、產品展示。定位優勢定位優勢僅 僅 如 此？！一一 炮炮 雙雙 響響一一 鋪鋪 雙雙 租租雙雙 重重 定定 位位淘金檔案重新定位重新定位利用行業時間上的錯位，以占道經營的形式賺取第二份租金，改變原行業的單純性和雞肋效應，實現一炮雙響、一鋪雙租的經營策略。我是誰淘金夜市的由來夜市：原宋,作為京都,北京官僚世家和臣商富 豪極多,由 于世道多變,失勢敗落或破 產是經常有的事。這些人只能靠變賣 家中古玩舊物糊口，愛于面子夜晚至 黎明前兜售，后又有夜市和鬼市之分。曉市鋪面夜市鬼市時間分：時間分：曉市、夜市、鬼市、周日、春節地域分：地域分：固定、流動業態分：業態分：專業和綜合市場兩種，19、包括小吃、服裝、日雜、古董、首飾等眾多行業。夜市現狀及前景夜市現狀及前景 夜幕籠罩 華燈初上 夜市繁華 內地夜市開封的夜市源遠流長，馳名全國開封的夜市源遠流長，馳名全國早在北宋時期，作為京都的開封經濟昌盛，目前封規模最大、最為繁盛的夜市，當推鼓樓廣場夜市。鼓樓廣場位于市中心交通要道。廣場原有鐘鼓樓，系明代建筑。鼓樓廣場夜市，以廣場為中心，延及周圍4條街之多。夜幕籠罩 華燈初上 夜市繁華 內地夜市天津：天津：娘娘宮作為年貨市場，元泰定三年（1326）立廟后，明初設“宮前集”，是“十集一市”中最熱鬧的集市。據文字考證，單是賣金魚的，就已有300年的歷史。這個市場“應時到節”的特點鮮明。“新年來到，20、閨女要花，小子要炮，老頭要頂破氈帽。20世紀20年代，天津出現了夜市。當時有兩處：河東(現河北區)和南市。河東的夜市，位于金湯橋東口（海河東岸），往東到當時的三個路口，有幾百個小攤。夜幕籠罩 華燈初上 夜市繁華 內地夜市深圳：深圳：老東門最是深圳歷史上代表性燈光夜市，年，深圳市政府改造老東門，年月日，東門第一期改造工程全部竣工，東門商業步行街區正式開街。目前深圳寶安、龍崗還有大型燈光夜市。蘭州永昌路夜市，使之成為旅游資源的一部分。南昌市用一年時間修建了個市場，用宏觀調控夜市市場。貴陽夜市興起，早在年代初，導入廣州大排檔模板形式。年底，云巖區面積平方米，攤位戶；南明區夜市面積平方米；延安路百貨夜21、市攤點共個，其中從師大至噴水池共家，延安中路攤點戶。下崗職工夜市一條街下崗職工夜市一條街 夜幕籠罩 華燈初上 夜市繁華 內地夜市海口：海口：明珠廣場夜市是購買海南島服、水果和土特產的好地方，吸引的是來海南旅游的游客。府城夜市和海甸二東路夜市買的多是日常小商品和衣褲鞋襪，是市井百姓喜歡去逛的地方。夜幕籠罩 華燈初上 夜市繁華 內地夜市浙江：浙江：金華免費電影夜市 政府企業百姓三方得利 湖南：湖南：長沙歌廳文化夜市 夜幕籠罩 華燈初上 夜市繁華 內地夜市夜市價格651500元不等臺灣夜市 士林夜市、華西街夜市、饒河街夜市、基隆廟口夜市士林夜市、華西街夜市、饒河街夜市、基隆廟口夜市 六合夜市六合夜市22、中華路夜市、通化街夜市中華路夜市、通化街夜市、宜蘭羅東夜市宜蘭羅東夜市 臺南夜市臺南夜市、文化路夜市文化路夜市、垂楊路夜市垂楊路夜市、六合夜市六合夜市流動夜市流動夜市流動夜市從周二流動夜市從周二 日每天于一處開市，依次是民生南日每天于一處開市，依次是民生南路、自由路、垂楊路、體育場、金山路、信義路，販路、自由路、垂楊路、體育場、金山路、信義路，販售內容包羅萬象，包括各種小吃、生活用品。售內容包羅萬象，包括各種小吃、生活用品。整合營銷對誰說原商家政府部門準商家投資客商+昆明、清鎮地區高收入群體：如電廠職工、水晶集團員工等昆明、清鎮地區高收入群體：如電廠職工、水晶集團員工等 清鎮個體清鎮個體/私23、營私營/高收入職工（礦業等）高收入職工（礦業等）清鎮公務員及企事業單位職員清鎮公務員及企事業單位職員 在外務工回家的高收入群體在外務工回家的高收入群體 原商家政府部門準商家投資客商昆明市藥業公司昆明市藥業公司昆明藥業經營者昆明藥業經營者清鎮市及周邊縣鎮欲從事藥業經營的商家清鎮市及周邊縣鎮欲從事藥業經營的商家夜市經營商家如小吃、服裝、小商品夜市經營商家如小吃、服裝、小商品投資客商準商家政府部門原商家國家公務員、政府官員國家公務員、政府官員銀行、電信、郵局等部門銀行、電信、郵局等部門長駐清鎮的外地企業及本地企業長駐清鎮的外地企業及本地企業 投資客商準商家政府部門原商家清鎮原醫藥行業經營者擴大再經營24、清鎮原醫藥行業經營者擴大再經營昆明市醫藥經營商家昆明市醫藥經營商家從事民族小吃、服裝、日雜、古董、飾品等行業從事民族小吃、服裝、日雜、古董、飾品等行業的并無固定場所的經營者的并無固定場所的經營者如何說整整 合合 營營 銷銷 圖圖 示示品牌內涵賣點整合雙重定位清鎮藥業物流基地清鎮淘金夜市第一街地脈人脈時 脈商脈財脈一街兩用價值擴張晚上：時間便捷、商品豐富、娛樂休閑物美價廉、開心消費，廣泛傳播白天：醫藥物流消費核心的支撐 售價 雙租金高成長空間 為本項目銷售提升競爭力，支撐招商延展，利潤最大化擺脫前期定位造成的牽制開發經營更廣泛的認知，更高的美譽度人氣更濃，利潤空間更大，經營有信心更放心，賺錢渠道雙倍擴張。品牌形象清鎮市特色新名片差異化競爭優勢投資財富新增長點，雙租金投資保障特色經營帶來巨大成長空間品牌見證實力，增強投資信心