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1、從南京十大寫字樓建筑看南京寫字樓市場的發展前景（同步市場研究部出品） 2009-11-10目 錄前言：3一、南京十大高層辦公商務樓盤詳情31、綠地廣場32、南京國際金融中心53、南京國際廣場64、南京新百主樓75、新街口蘇寧電器廣場76、德基廣場二期87、奧體蘇寧廣場98、金奧大廈109、新地中心1110、雨潤國際廣場11二、南京辦公市場現狀格局分析13三、南京寫字樓市場供銷分析及近期發展趨勢預測151、南京寫字樓市場供銷分析及預測152、南京寫字樓市場售價租金分析及預測16四、南京甲級寫字樓發展現狀及發展趨勢預測171、寫字樓定位級別詮釋172、南京甲級寫字樓供銷分析及預測183、甲級寫字樓2、空置率分析及預估19五、南京寫字樓近年發展特征及發展前景預測201、南京寫字樓近年發展特征202、南京寫字樓市場發展預測21結束語：22前言：近年南京建筑高度屢次被刷新，這些建筑多為辦公、商住綜合用途樓盤，外立面新穎現代，定位高端，主要集中于城中和河西兩區域，部分樓盤體量龐大，將在近期或未來幾年內給南京市場提供大量的辦公、商業、高檔酒店、高檔商務用房，這是否能改善南京辦公、商鋪物業銷售不溫不火的局面，能否大幅提升南京高檔辦公、商鋪物業的售價，甚至影響南京現有辦公、商鋪物業的租金？一、南京十大高層辦公商務樓盤詳情1、綠地廣場項目簡介：綠地廣場總建約30萬平米，集區域內生態、頂級酒店、高檔辦公、學3、院、商業為一體，囊括紫峰摩天洲際總部、云峰國際商務首席、翠峰生態商務中心三大杰作，建成后將成為南京檔次最高、影響力最大的城市新地標和現代服務業集聚區。紫峰大廈建筑高度約450米，地上89層，總建筑面積約18萬平方米，地下4層，總建筑面積6萬平方米。主要功能設有六星級洲際酒店（約7.9萬）、超5A辦公樓（可銷售面積約6.2萬）以及頂級購物中心（約4.8萬）。整個建筑有50多部垂直電梯與30多部自動扶梯來保證整個建筑的人流運輸，以保證整個建筑的品質。云峰大廈地上24層，主要功能甲級辦公樓（約21000）；裙房地上6層局部7層，主要功能為商場（約45000）與酒店附屬用房。翠峰生態商務中心定位為甲級4、寫字樓與高檔商場，總建面積4.8萬平米。主樓為13層辦公樓（約為180005），裙房為3層高檔商業空間（約為12000），地下2層為設備機房、車庫和局部商業（約為4500）。綠地廣場整體交付后，可提供約10萬高檔辦公物業、7萬高檔商業和約8萬的五星級酒店，這將大幅提升鼓樓地區乃至整個南京市的辦公、商業水平。租售情況：紫峰大廈于2008年4月2號正式面向全球租售，目前銷售均價3.5萬/，租賃價格達到1美元/天，目前紫峰大廈9-34層的辦公物業銷售額達到6億元以上，銷售面積約1.7萬，銷售率約為15%（可售房源銷售率80%以上）。云峰大廈于2007年10月24日開始銷售，目前2.1萬辦公物業已基本5、售完，銷售均價2.2萬/。2008年中期交付使用，平均租金5元/天。翠峰大廈于2007年開始銷售，目前已投入使用，平均租金約5元/天。綠地廣場物業管理費14元/月。租售價格對比：南京寫字樓價格與住宅價格長期處于“倒掛”狀態，2009年前寫字樓售價很少突破15000元/，租金也很少達到5元/天。項目名稱區域位置銷售均價項目賣點中環國際廣場鼓樓區中山北路105號11500元/山西路繁華地段和泰國際大廈鼓樓區山西路128號14000元/金輪國際廣場漢中路6、8、10號18000元/新街口國際化甲級寫字樓金峰大廈鼓樓區中央路19號15000元/鼓樓交通樞紐地帶2、南京國際金融中心項目簡介：位于南京新街6、口漢中路一號，集辦公、金融、商業、酒店于一體，總建筑面積18.6萬平方米。其中，裙樓和副塔樓已經入駐蘇豪大廈、東方商城、招商銀行。二期主塔樓為51層的純寫字樓，可供使用的寫字樓面積為7.8萬。2009年5月13日，新加坡ARA集團以16.25億元人民幣正式接手這幢超甲級寫字樓，并宣稱將采用“只租不售”的經營模式。 租金水平：南京國際金融中心采取只租不售的經營方式。低區8-22層租金3.5元/天以上；中區24-36層租金4.5元/天以上；高區38-48層租金5.5元/天以上，最高租金6.2元/天。物業費 10元/月。南京國際金融中心的租金比新街口平均租金水平高約1.5-2.0元/天左右。3、南京7、國際廣場項目簡介：總建筑面積約48萬平方米。一期建筑面積22.7萬平方米，二期建筑面積25萬平方米。集世界級酒店、國際高端購物中心、甲級寫字樓、頂級豪宅和景觀公寓為一體。國際購物中心位于裙樓1-8層，總建筑面積8.8萬。景觀公寓位于北塔1139層，主力戶型面積70200，共322套。頂級豪宅位于北塔1139層。面積在5281150/套，共27套。寫字樓位于南塔1122層，總建筑面積2.3萬。威斯汀酒店位于南塔2336層，建筑面積3.17萬，客房234間，委托美國著名的喜達屋酒店及度假酒店國際集團經營管理。國際廣場開發歷程：1993年，由23家大型骨干企業、上市公司、銀行、金融機構等發起成立了南8、京國際集團股份有限公司，準備投資40億元打造45萬平方米的南京國際廣場項目。但拆遷過程復雜，直到1999年才正式動工。2005年，南京國際廣場取得了外銷許可證；8月底，項目一期工程共22.8萬平方米封頂；10月底簽約仲量聯行；11月8日正式開盤推出豪宅“御景華府”，27套公寓，起售價5000美元/平方米、起售面積為500平方米；之后又推出274套針對外籍高管客戶的酒店式“怡景公寓”，均價人民幣20000元/。2006年，國際廣場已經“全球發售”了近半年之久，但是由于定價高昂和項目本身并不成熟，導致銷售不理想。2006年上半年，建設中的國際廣場停工。2008年摩根士丹利開始對南京國際廣場進行投資9、。2009年8月6日，摩根士丹利與南京國際廣場在南京舉行媒體見面會。摩根士丹利宣布以12.5億注資南京國際廣場。預計該項目2010年上半年開始投入運營。租售水平：購物中心、寫字樓原計劃2009年上半年正式運營，但目前尚未開始。預計威斯汀酒店將在2010年下半年投入使用。住宅部分“御景華府”和“怡景公寓”，預計今年10月即將正式上市銷售，將推出320套公寓，及27套豪宅。其中，公寓的預計均價在25000元/平米，豪宅的均價將會高達35000元/平米左右。4、南京新百主樓項目簡介：項目總建筑面積8.28萬平方米。2008年7月27日，主樓封頂，以249米的高度和極具現代感的造型屹立在新街口商圈，成10、為新街口地區的新地標。租售水平：預計主力租金集中在34元/天。5、新街口蘇寧電器廣場項目簡介：項目位于淮海路上現有的蘇寧電器大樓東側（新華社江蘇分社地塊），目前拆遷工作已基本完成。新街口蘇寧廣場建筑面積約18萬平方米,規劃高度在380米以上,這一高度將遠遠超過在建的249米高的新百大廈,成為新街口“第一高度”。項目建成后將成為集高檔寫字樓、高級酒店、大型商貿廣場為一體的城市功能綜合體。目前已有世界頂級的凱悅酒店已確定將其旗下五星級酒店品牌“君悅”確定進駐。6、德基廣場二期項目簡介：德基廣場二期項目為店鋪式商場和酒店式公寓相融合的shopping mall。二期項目建筑面積16萬，由一幢9層裙樓11、和一幢48層240米高主樓組成。裙樓商用面積8.5萬，設計商業模式為商鋪、主題商店、美食廣場、娛樂設施等，預計2009年底基本建成；主樓集高檔酒店式公寓、商務辦公為一體，預計2011年建成使用。德基二期將匯聚國際一線酒店品牌萬豪旗下的3家5星級酒店，同時將使整個德基廣場經營的國際一線品牌數量增加到55個，相當于全部一線“大牌”總數的95%，另外世界一線的萬豪酒店品牌也將進駐德基二期。德基二期的塔樓將在南京首次引入世界水準的標準商務辦公模式，將于2011年建成開業。塔樓高達339米，堪稱南京又一新地標，未來將引入3家世界頂級連鎖酒店，依次滿足王宮貴族、世界500強企業總裁及外資企業高管入住并辦公12、。7、奧體蘇寧廣場項目簡介：奧體蘇寧廣場又稱“博愛大廈”，位于河西奧體核心區,南京國際博覽中心的東北角,緊鄰地鐵1號線和2號線交匯點元通站。項目總投資58億元人民幣,總建筑面積48萬平方米,建筑高度超過400米,規劃定位于集購物中心,超五心級酒店和星級酒店,5A寫字樓和酒店式公寓為一體的綜合性區域地標建筑。目前項目處于外觀設計階段，其中美國頂級建筑設計師墨菲揚的作品最為熱門。該款造型由超高主塔樓和一座大型shopping mall組成，shopping mal外觀通透、現代，酷似“鳥巢”與“水立方”的二合一。項目進度：預計2009年內開工建設。8、金奧大廈項目簡介：總投資10億元，占地面積3813、畝，建筑面積22.3萬平方米，包括48層的主樓和4層的裙樓?！敖饖W大廈”由主塔樓、輔樓、裙樓等三部分組成。主塔樓外形設計上猶如一個燈籠，輔樓的外立面則是很巧妙的融入南京明城墻風格，將古典與新潮、歷史與現代恰到好處地糅合于一體。金奧大廈主塔樓位于項目南側，高達232米，分為純寫字間和酒店式公寓兩部分，是河西第一高樓，建成后將成為南京河西地標型建筑。輔樓位于項目北側，總高72米，由4幢樓組成，總高21層。輔樓部分的房屋形態是SOHO公寓形式（即居家辦公），共172套。裙房則是連接主樓和附樓，主要是商業配套。項目進度：目前已領取銷售許可證，開盤時間、價格未定，預計2010年交付。項目預計在下半年推出14、90-460平米的SOHO戶型，價格預計在15000-20000元/。9、新地中心項目簡介：原名朗詩城市廣場，占地面積3.3萬平方米，建筑面積約21萬平方米?？偼顿Y近20億元，主樓建筑高度為228米，定位為國際標準甲級純寫字樓。輔樓建筑面積約3.5萬平方米，為四星級酒店。廣場裙樓建筑面積約4.7萬平方米，定位為高級精品商業旗艦店、零售精品店、高檔餐飲、高級休閑娛樂等功能，配置1500多個停車位。主樓50層，高228米，外形由不同高度和傾斜度的玻璃幕墻從基部向上節節層進成“竹”形，隱喻進駐企業興旺發達、蒸蒸日上。開發商為南京朗詩新世界房地產開發有限公司，成立于2006年，注冊資金22227萬元，15、原系南京朗詩置業股份有限公司下屬子公司，2006年9月股權整體轉讓給青島新地集團有限公司。項目進度：項目主體已經建成，近期在做外立面，預計年底對外租售。10、雨潤國際廣場項目簡介：原名朗瑪國際廣場，位于夢都大道、江東南路交界處，占地面積2.2萬，總建筑面積18萬，規劃建設兩座高100米L型塔樓，其中一幢高約150米,為40多層高的精裝修的辦公樓,設有購物中心,餐廳和會所，另一幢高100米,為精裝修的酒店式公寓樓，也是一個集商務、娛樂、休閑、運動、辦公居住于一體的綜合性項目。開發商為江蘇地華房地產發展有限公司，隸屬于雨潤集團。項目進度：該項目正在建設過程中，推出時間待定。另外正在建設中的河西CB16、D二期，規劃建有至少14棟超高層建筑，包括新鴻基大廈、南京世貿中心、江蘇保監局大樓、十四所總部大廈、新華報業集團新聞大廈、華泰證券、聯通江蘇分公司、移動南京公司、南京報業集團、國泰君安金融中心、省交行、江蘇信用聯社、招商銀行等。僅從以上即將投入使用和未來兩年內能投入使用的十大建筑中，就可預計未來兩年內南京可上市高檔寫字樓約80萬，再加之其他區域辦公、商務綜合項目，粗略估計未來兩年內南京寫字樓上市量將在120萬以上。二、南京辦公市場現狀格局分析好的寫字樓必須要具備以下幾個條件：黃金地段、形象氣派、配套齊全、空間合理和合適的置業成本，所以南京寫字樓市場正在向以下幾個區域集中：新街口寫字樓正向四周蔓17、延，平均租金2.0-3.5元/天隨著城市新區的開發和新街口交通的不便，新街口商區正以輻射狀發展，東至大行宮，北到珠江路，形成了“泛新街口”形態的核心商務區。泛新街口板塊發展較早，辦公體量較大，商務氛圍最為成熟，其客戶品質也最高。根據調查數據顯示，新街口CBD內寫字樓平均日租金水平為2.0-3.5元/，但租金差異較大，其中長發中心、置地廣場等高檔寫字樓日租金約為4.0-5.0元/,部分中低檔次老舊辦公物業日租金則可低至1.0元/。新街口CBD內寫字樓空置率處于南京最低，基本維持在8%10%左右，相比廣州、武漢、北京等CBD內寫字樓高達20%30%的空置率要低得多。新街口CBD主要的入住客戶為專業18、服務類、金融類租戶，且外資企業比重較高。目前新街口CBD在售辦公物業不多，寫字樓售價差距較大。例如金輪國際廣場寫字樓部分08年下半年銷售均價18000元/；長江路九號辦公樓挑高4.99米，目前尚未開盤銷售，預計價格30000元/左右。鼓樓山西路CBD已成氣候，平均租金約2.0-3.0元/天鼓樓板塊近年來隨著綠地廣場、金峰大廈項目的建設和交付，商務區也逐漸成型。該區域租金價格以綠地紫峰大廈和翠峰大廈最高，分別達到6.0-7.0元/天和4.0-5.0元/天，區域整體租金平均水平約在2.0-3.0元/天。主要入住客戶為生產制造類公司分公司、代表處和物流貿易類公司，金融類和專業服務類公司比重較小。鼓樓19、板塊銷售項目較多，寫字樓售價大多在10000元至15000元/平方米，位于核心地段的綠地紫峰銷售報價達到35000元/，云峰銷售均價達到22000元/平方米，并憑借項目的高品質定位迅速消化。河西CBD開始快速發展，目前平均租金約0.8-1.5元/天河西新城在政府的強力推動下，其新城市中心的地位正在逐漸確立。其規劃的 CBD區域，擁有高綠化的環境、方便的交通及日益完善的生活配套，加上政府投入的不斷增加、地鐵二號線的開建、政府機關的相繼入駐及后期規劃眾多的超高層、高檔次的建筑逐一公布等，河西CBD越來越多的吸引了南京甚至眾多國際公司前來置業辦公。目前河西CBD租金較低，部分樓盤存在住宅租賃做辦公使20、用，租金水平集中在0.7-1.0元/天，而部分裝修、物管水平較高辦公物業租金水平可達1.5元/天。入住企業以房地產相關的設計、工程顧問、中介、建材等，以及部分貿易、船務公司為主，但金融類、專業服務類公司數量很少。根據市場數據分析，南京各大板塊中河西寫字樓成交率全市第一。河西CBD寫字樓的價格也是一路上揚，特別是2007年，河西辦公物業售價水平上漲超過50%。目前河西辦公物業售價水平在15000元/左右，但近期市場上基本無可售辦公樓。目前南京的寫字樓逐漸形成泛新街口、鼓樓山西路、河西奧體中心三大核心商務區，三足鼎立之勢已成。三、南京寫字樓市場供銷分析及近期發展趨勢預測1、南京寫字樓市場供銷分析及21、預測歷年寫字樓成交量變化不大，平均年成交36.7萬，預計未來三年上市銷售量均有大幅增長2006年，南京全市（不含溧水、高淳）可供銷售的辦公物業面積88.25萬，成交面積28.58萬，消化率僅為32.4%，供銷比達到歷史最高。2008 年，南京房地產市場陷入低谷，但辦公用房銷售并未有明顯降低，反而稍有增長，累計供銷比降至2.34，但市場仍有大量存量房難以得到消化。2009年上半年，南京辦公用房累計可售面積約80.61萬，成交面積僅10.37萬,仍未走出下行通道。但目前市場上幾個在售及在建高品質項目的快速高價租售給了寫字樓市場一絲希望。根據現在市場在建及規劃建筑辦公、商務項目體量盤點，預計201022、年寫字樓可售量可達100萬以上，而鑒于寫字樓整體品質的提高，寫字樓的年銷售量也將有一定的提高；而2012年，將是2009、2010年出讓辦公用地項目集中上市階段，粗略預估2012年寫字樓可達到近期最高，供銷比也將再次升至高點。南京樓市一直有“寫字樓賣不過住宅樓”的現象，無論是2005-07年的房價高速增長還是2008年的房地產驟冷階段，南京辦公市場一直都不溫不火，寫字樓市場能否贏得更大發展空間還要看近期高端寫字樓市場的發展態勢。2、南京寫字樓市場售價租金分析及預測南京寫字樓物業成交均價逐年大幅上漲，租金水平穩步上升近幾年，南京甲級寫字樓的價格有顯著提升，特別是2006、2007年年平均增長2023、%以上，目前一些CBD區的新建寫字樓物業價格也超越了20,000元/平米，寫字樓與住宅售價倒掛現象開始扭轉。2010年后南京中高端寫字樓租金將出現新的高速增長段南京寫字樓租金在2005年出現快速增長，與南京2005年開始房地產市場快速火爆發展不無關系，同時高速的經濟增長也使得寫字樓的租金日益提高。2009-2012年南京寫字樓租金將出現新的高速增長，主要原因是2009年后，大批的5A級、國際級高端寫字樓陸續投入使用，將大幅拉高南京寫字樓整體租金水平，根據趨勢預估，2010年后南京寫字樓租金將每年增長0.2-0.3元/天。整體來講，南京寫字樓市場發展最大的特點就是“穩而不熱”，近期幾大高品質商務24、辦公項目的開發將南京寫字樓推向房地產市場前端，這些高品質寫字樓能否建立南京寫字樓市場新局面，值得我們拭目以待。四、南京甲級寫字樓發展現狀及發展趨勢預測1、寫字樓定位級別詮釋近兩年南京寫字樓市場高端物業頻出，本報告所盤點的十大寫字樓建筑也多定位5A級、甲級或國際甲級寫字樓，這些高端寫字樓改變了南京寫字樓物業的市場地位。鑒于高端寫字樓發展迅速，我們首先將各種名稱定義進行梳理：“5A”級是指達到OA（辦公智能化）、BA（樓宇自動化）、CA（通訊傳輸智能化）、FA（消防智能化）、SA（安保智能化）。5A寫字樓并不是表示寫字樓的品質等級，僅僅表示了一個寫字樓智能化水平的高低，對寫字樓品質有一定的影響，而25、不能作為評判寫字樓等級的標準。甲級寫字樓是目前行業內自發形成的一種通行叫法，它是在以港臺商人為代表的外商與內地發展商合作開發涉外寫字樓的過程中，逐步引進并流行起來的詞匯，是將寫字樓按照其綜合質素不同，可以劃分為甲、乙、丙等幾個等級。從一般意義上講，國際上判斷甲級寫字樓有8大特征：管理國際化；24小時寫字樓；人性化；空間的舒適性和實用性；數字化；節能化；便捷的交通和商務化等等。國際物業顧問公司第一太平戴維斯更新了國際甲級及甲級寫字樓的標準：衡量標準國際甲級寫字樓甲級寫字樓地理位置位于中央商務區，交通便利、基礎建設包括公交線路以及軌道交通設施。位于寫字樓聚集區，交通便利、基礎建設包括公交線路以及軌26、道交通設施。停車車位至少每150平方米有一個停車位，對于綜合用途的項目還需更多停車位或者周邊必須有足夠的車位提供至少每200平方米有一個停車位，對于綜合用途的項目還需更多停車位大廈品質標準的交付；架空地板；龍骨吊頂配備充足的燈光（最少500Lux）；為客戶提供最少每平方米90Va的電源供應；配有后備電源；24小時分別提供冷暖水；每平方米最少承重為250公斤，等等。標準的交付，架空地板、充分的電源供應并配有后備電源，如項目有一定規模的商場，則需有單獨的寫字樓入口。凈高2.7米以上2.7米以上（包括2.7米）電梯每3層一部電梯等候時間不超過30秒電話線平均每12平方米有一根電話線并提供ISDN，D27、DN，T1等通訊電纜，并可考慮提供光纜等多種服務設施。平均每20平方米有一根電話線物業管理公司豐富經驗的國際知名物業管理公司豐富經驗、有知名度的物業管理公司租或售基本不出售對于連續幾個樓層的銷售是可行的得房率整層得房率至少為75%，分割單元得房率不低于為7070% 或更高空調4管制空調系統4管制空調系統2、南京甲級寫字樓供銷分析及預測2004年及以前，南京甲級寫字樓市場供應不穩定，年去化率逐漸走低，與當時的經濟和房地產市場不發達有較大關系。2005-2009年，南京經濟穩定高速發展，房地產市場也在起伏中最終再次走入上升通道，這期間南京的甲級寫字樓開始逐年增多，銷售量也較為穩定。2009年后部分28、寫字樓項目未來供應量及上市時間對比15萬20萬國際廣場二期5萬綠地廣場新地中心國際金融中心交付時間2012年2010年開始招租2010年在使用德基廣場二期2010年博愛大廈10萬金奧大廈新街口蘇寧雨潤廣場新百主樓開始招租2009年2013年2011年根據市場情況預估，南京甲級寫字樓將在2010年出現供應高峰,市場份額明顯升高。2009年后，目前在建的眾多高端寫字樓將投入使用，后期尚有眾多項目在規劃中，整體的甲級寫字樓供應將出現空前的高峰，并將持續一定的時間。高端寫字樓體量大增，而市場上中低端寫字樓因不適應市場需求，開發量將大幅減少，高端寫字樓所占寫字樓比例將大幅增加。3、甲級寫字樓空置率分析及29、預估2009年前南京寫字樓整體市場空置率一直徘徊于20%左右，但2009年開始供應量大增，預計未來幾年內明顯處于供大于求的狀態，而且甲級寫字樓租金較高，在近年內將是降低寫字樓空置率的最大阻礙。但是隨著經濟的發展，南京也憑借其在長三角的戰略地理位置發揮著越來越重要的作用，這給南京帶來了無限的發展生機，同時也帶來了大量的高端寫字樓需求，從長遠發展來看，南京高端寫字樓市場必將有較大的發展空間，在合理開發的前提下，寫字樓的空置率也將穩步下降。甲級寫字樓的大量上市，導致空置率將大幅走高，預期未來會回歸至常規水平。整體來看南京高端寫字樓市場仍存在較大發展潛力，特別是河西商務區，長期來看，憑借一系列知名開發30、商的地標項目、政府的政策扶持和不斷完善的商業配套等利好因素，該區域有望成為南京另一個一流寫字樓商務區。五、南京寫字樓近年發展特征及發展前景預測1、南京寫字樓近年發展特征南京寫字樓市場開始走高端路線，市場關注度大增2008年以前，南京寫字樓市場基本以中低端產品為主，同質化嚴重、品質不高以及投資回報率太低，使得南京寫字樓市場一直呈現出毫無亮點和生機的競爭局面。2008年以后，南京寫字樓市場出現數個定位高端、外立面設計新穎的辦公商業綜合項目，例如綠地廣場、金融國際中心、金奧大廈等地標性項目，其高品質和無可比擬的地段優勢逐漸吸引了市場注意力，被眾多的客戶認可，造就了其領先的銷售速度、頂級的銷售價格及高31、度的市場關注。南京寫字樓由單純銷售轉為只租不售和租售并舉長期以來，南京寫字樓都是以銷售為主。無論是新街口的置地廣場、長江路九號，還是南京國貿、城開國際，以及新街口之外的大行宮長發CFC，大多以銷售為主，然而整體銷售并不理想：一方面寫字樓與住宅價格倒掛，2007年售價最高的長發CFC價格也不到2萬元/；另一方面，寫字樓銷售周期更長，在市場繁榮時，一棟主城住宅1個月售空，但一棟寫字樓也許要賣上一年甚至更長。近兩年，南京寫字樓物業開始轉變經營模式，金鷹天地珠江路一號是南京首個實行只租不售運營模式的高端寫字樓。目前出租率在八成以上。2009年5月13日，李嘉誠長江集團宣布南京國際金融中心以只租不售的模32、式正式啟動，且平均租金水平高于新街口其他辦公物業。江蘇第一高樓綠地廣場紫峰大廈選擇的則是中間路線租售并舉，其銷售均價高達3.5萬元/，整體銷售情況比較順利，購買者以央企、國企為主。與此同時，他們還通過各種渠道招租，引入了部分世界及中國500強企業入駐，整個項目租售并舉，取得了良好的成績。由此可看出，在南京寫字樓市場競爭如此激烈的形勢下，在精準定位和擁有突出的位置硬件優勢的基礎上，選擇適合自己的運營模式才能將項目運作好。2、南京寫字樓市場發展預測南京寫字樓市場真正大量供應還在后頭南京的寫字樓市場將在2010年前后迎來交付高峰，將對南京的租賃和銷售市場造成較大沖擊，而其中的南京綠地廣場、國際金融中33、心、南京國際廣場以及金奧大廈、新地大廈等都將會是所在區域內的標志性項目。2009年后南京寫字樓的開發及供應重心將逐步外移，鼓樓、山西路特別是河西奧體CBD以及其周邊商務區在南京商務市場所扮演的角色的戲份將越來越重要。2010年及以后南京的寫字樓供應項目數量更為龐大，高檔次項目比重將更高，粗略估計未來兩年內南京寫字樓上市量將在100萬以上，而且南京的供應高潮將會持續比較長的一段時間。供應量大、消化速度慢，南京寫字樓市場將出現空置率高峰截至2009年一季度，南京市寫字樓樓空置率達到2002年以來最高值25.9%，考慮到未來市場將繼續有大規模新增供應上市，預計2010年，南京市辦公樓空置率將達到3534、%，而且會持續一兩年時間，但隨著南京寫字樓市場對外吸引力逐漸增加，加上經濟發展所帶來的辦公需求，南京寫字樓的空置率必將逐步下降。南京高端寫字樓市場仍存在較大發展空間南京寫字樓的未來供應中高品質寫字樓的比重明顯提高，且開發模式已出現從散售向物業持有轉變的趨勢，這將有助于提高物業管理水平并吸引到更多的優質租戶，為租金上漲提供支撐。另外盡管目前南京高端寫字樓市場的平均租金水平尚不能與上海、北京等一線城市相提并論，但在中國眾多二線城市中已處在中上游位置。盡管面臨當前的經濟不確定性和相對較高的空置率，南京高端寫字樓市場仍顯示出強勁的上升勢頭并會在未來得以延續，這將為這一市場的長期發展奠定堅實的基礎。整體35、來講，未來南京的寫字樓市場還是比較樂觀的隨著近幾年區域城市經濟的快速發展，南京、西安、武漢等二線城市的寫字樓經濟效應日益明顯。近年來跨國企業在中國的布局逐漸由沿海向內地遷移，南京對企業總部、辦事機構的吸引力，在“長三角”內僅次于上海。截至2008年底，南京的跨國公司個數為350個，世界500強企業在南京的分公司、分廠也達到100個以上，而且以上大型公司的數量還在快速增長中，加之國內及當地眾多大型企業，他們對南京寫字樓物業的需求在逐年的大幅增加。近年南京寫字樓市場的整體檔次有大幅提高，隨著后期規劃建設的一大批高檔次辦公物業的建成交付，南京寫字樓市場給外界企業的印象大為提升，而其租金與上海、北京、廣州等一線城市相比有很大的優勢，所以南京辦公市場的吸引力較大，長期來看，南京的寫字樓市場發展前景應該是比較樂觀的。結束語：南京寫字樓市場經歷了長達10年的默默耕耘，借助于近期開發的眾多高檔次項目才沖出低谷，走向房地產市場的前沿，相信只要合理開發，南京寫字樓市場將迎來勃勃生機，不僅會為南京經濟快速穩定發展貢獻較大力量，更會提升南京的經濟形象和南京在長三角的吸引力。22