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1、空中商鋪專題立業地產服務機構高價值地產營銷專家2 2012年，商鋪從樓下走入樓上，空中商鋪全新商鋪概念正式被重慶各個開發商營銷利用。香港尖沙咀大型綜合商廈THE ONE,29層銀座式大廈。樓高145米，為全港最高的純零售商廈，突破性的”1”字型造型，提供了“獨一無二”的創新購物環境 重慶觀音橋的茂業百貨、沙坪壩華宇廣場中的樓中店，早已被成為白領及年輕潮人所接受。3空中商鋪發展案例分享借鑒意義4空中商鋪概念空中商鋪：是商務公寓開發的一種新功能，空中商鋪往往位于具大量人流支撐的中心地段，以投入少、低成本、空間靈活取得一些小型商家和投資客的熱捧。關鍵詞：商務公寓、人流支撐、成本低概念5表現形式表現形2、式LOFT：兩層辦公、樓上辦公+樓下展示樓上辦公+樓下展示LOFT和普通平層兩種表現形式6表現形式小型茶餐廳商務酒店私家餐廳普通平層：商務便捷酒店、小型茶餐廳、理發店、精品店、淘寶屋等表現形式7產生背景產生背景 隨著經濟的快速發展，大量小商家涌入市場，土地越來越稀缺，商圈土地更是寸土寸金，而底層商鋪租金太貴，迫使小型商家把店開到樓上去。關鍵詞：土地稀缺8區域消費者構成及趨勢3000美金6000美金10000美金衣食住行/大宗商品音樂會/演奏會/文化藝術類展會/特色的文化酒吧房地產投資成為常態房地產投資趨熱房地產僅為居住品別墅豪宅時代洋房及別墅市場迅速發展普通商品房時代豪宅萌芽商業快增，商業形式3、多樣化，復合商業形態消費訴求分眾化、個性化人均GDP達到1萬美金，商業呈多樣化發展，房地產投資成為常態，人們消費形式分眾化、個性化收入中低等收入國家中上等收入國家高收入國家投資理財房地產投資股市、基金保險教育 黃金 奢侈品投資理財成多元化發展消費訴求房地產市場人均GDP達到一萬美金，消費訴求分眾化、個性化，商業呈多樣化發展，房地產投資成為常態93000美金與空中商鋪發展隨著經濟的發展，逐漸走向成熟，空中商鋪需求快速增長，衍生市場機會29583694480962977282921210000 01000020000300004000050000600002006200720082009201024、01120122013201420152016201720182019202020212022202320242025雛形階段（人均GDP10000以下）成長階段(人均GDP:10000-20000)成熟階段（人均GDP預估：20000以上）代表項目：朗晴廣場、茂業百貨、萬達廣場、時代豪園代表項目：時代天街、龍湖 SOPO、金科SO鋪自發性、樓中店由開發商主導、以概念營銷為主，將商務公寓貫以商鋪之名商場化、高端化，配套與服務與傳統商場一致代表項目：香港THE ONE 2012年以前，朗晴廣場、茂業百貨等樓中店大量出現，空中商鋪是自發性質的，空中商鋪處于雛形階段。2012年，人均GDP達到1萬美5、金，龍湖、金科先后推出空中商鋪，空中商鋪被運用到商務公寓營銷上,進入成長階段 根據香港等先進市場發展規律，空中商鋪進入發展期一般要經歷5年時間進入成熟期，預計到2017年，重慶空中商鋪走向成熟，空中商鋪將真正發揮其商業價值，走向高端化、商場化。10小結空中商鋪是商務公寓開發的一種新功能，大多位于人流量比較大的中心地段，以低成本贏得投資客和小商家的認可空中商鋪分為LOFT和平層兩種表現形式，可以供各個小型商家及辦公使用人均GDP達到一萬美金，空中商鋪作為商務公寓營銷概念正式成長起來，隨著經濟的發展，逐漸走向成熟，空中商鋪需求快速增長，衍生較大市場機會空中商鋪產生背景是由于土地稀缺性，底層商鋪太貴6、，迫使小商家搬到樓上營業11空中商鋪發展案例分享借鑒意義12先進市場案例-THE ONE重慶案例13THE ONE基本概況：年輕時尚一站式消費天地THE ONE項目位置香港九龍尖沙咀彌敦道100號開發商華人置業集團樓層29層（地上24、地下5層含3層車庫、）層高層高約5米，樓高145米總體量40萬平方尺，約4萬方物業類型消費購物中心開業時間2010年10月商家數量200余家商鋪面積60-200平米大廈配置中央空調系統客體11部，貨梯2部建筑設計公司Tange Associates 租售方式只租不售年輕時尚集休閑、娛樂、購物為一體的全新一站式消費天地14THE ONE項目區位：位于香港繁華的鬧市7、區尖沙咀 THE ONE坐落于尖沙咀鬧市中，緊接九龍主要干道彌敦道以及人流密集的購物區加連威老道及加納芬道，港帖尖沙咀站與項目相連。15THE ONE建筑特色：香港最高的純零售商廈，造型、風格獨特，具有較強的昭示性THE ONE“唯一”：全港最高的商場造型垂直向上的升勢伸向高空，從形成獨樹一幟的“1”字造型，地標特征明顯。建筑風格“Multimetrics”。展現幾何形交織的獨特外立面 香港最高的純零售商廈16THE ONE業態分布：主力業態以時裝和美食為主，業態規劃和一般商場樓層布置相似，只租不售經營模式為統一經營管理提供力條件樓層分類LG1-LG2超級市場G珠寶及鐘表UG1服裝及配飾UG28、時裝及配飾L1-L3時裝及配飾L4-L5美食L6-L8家居生活精品、娛樂L9-L11健身及美容L12-L13餐飲L16空中花園L17-L21空中食府業態規劃只租不售商鋪經營模式為統一業態分布、商場統一經營提供了條件。17THE ONE服務設施：服務設施配備齊全，服務周到，提升商場檔次24小時熱水服務商家查詢商場查詢及推廣資訊事務及購物指南導游服務免費上網經濟救傷旅游指南泊車優惠、禮品換領代招的士財務報失及認領輪椅借用嬰兒車推車借用小工具借用雨傘借用郵票售賣服務手機充電服務影印（不超過2頁）本地傳真只供傳入儲物柜租用衛生口罩嬰兒紙尿片服務設施182012年上半年活動一覽一月皇室堡經典60周年MA9、SHLY IN LOVE甜蜜大派對二月元旦甜蜜空中派單暨全港情侶互信程度調查發布會三月嫁個100100分男人首映禮四月愛的面包魂首映禮五月 Rilakkuma輕松小熊品味家六月健康活動 全程啟動THE ONE活動：商場每月都會舉辦各種活動，提升人氣活動19THE ONE租售情況：租金較高，租賃情況良好最大租戶著名連鎖時裝集團 I.T（1.2萬方）第二大租戶百老匯戲院（0.4萬方）其他著名品牌：法國的軍靴品牌Palladium，首次登陸香港的 JOURNAL STANDARD、BEAMS BEAUTY&YOUTH UNITED ARROWS三個著名日本時裝品牌、景福珠寶、名人飯堂Harlans等10、主力租金：1000元/平米/月租期：2-7年入住率：98%備注：香港一般商場主力租金為600-1200元/平米/月20THE ONE 商場圖片展示21小結香港THE ONE位于香港最繁華的地段尖沙咀，人流量大THEONE整體定位高端，外立面、商場配置、業態分布都按照中高檔商場標準打造開發商統一管理，設施齊全，服務周到，舉辦各種商場活動吸引人氣租金較高，且租賃情況較好，已經達到中高檔商場水平空中商鋪以真正商場的形式呈現，香港空中商鋪已經非常成熟22先進市場案例THE ONE重慶案例23雛形階段茂業東方時代成長階段龍湖、金科24茂業東方時代項目區位茂業東方時代位于觀音橋核心商圈位置，周邊商業氛圍濃11、厚，人流量大觀音橋：觀音橋是江北區政治、經濟、文化中心和重慶北部商貿中心。區域發展成熟，商務氛圍濃郁。茂業百貨：位于觀音橋商圈中心，緊臨協信星光68和北城天街商業，自身也有大體量商業配套，交通便利，周邊商務氛圍濃郁。茂業東方時代25茂業東方時代基本信息茂業東方時代依托觀音橋商圈有利地位和自身大體量商業配套，商業氛圍濃厚，且自身配置較高，帶動商務公寓自發形成樓中店。茂業百貨基本信息位置觀音橋開發商重慶茂業地產有限公司入駐時間2006年1月總體量15萬方梯戶數8客梯、2貨梯，單層38戶樓層36層層高3.8米主力面積25-50平米土地性質商業（可注冊公司）商業體量8萬方u茂業東方時代含8層茂業百貨和12、29層商務公寓茂業時代周邊和自身商業氛圍濃厚，帶動空中商鋪自發形成26茂業東方時代配套設施茂業時代擁有較高的電梯和過道配置，給企業和商家預留廣告墻，為空中商鋪的形成提供了條件8部高速電梯、5米寬電梯過道具有商務氛圍公共過道獨戶門旁商家及企業廣告墻27茂業東方時代業態分布主力商家以婚慶、小型工作室、服裝精品、企業辦公為主；樓層越低商業氛圍越濃東方時代分樓層各業態個數分布東方時代商務公寓業種分布占比從項目業態來看：項目主要分布以婚慶、小型工作室及事務所、服裝精品以及企業辦公為主。從樓層來看:樓層越低，越接近商場部分，商家越多，商業氛圍約濃厚樓層 婚慶 美容美發 攝影通訊器材（網絡+實體）服裝、精品13、（網絡+實體）工作室、事務所企業辦公餐飲962103100107300210011621154111272022000135310230014401012310156411320116840113111780112420186300510019702121202052022320212100263022420124502301000420244110016025321033402601002750270000263028020016702900000640302001083031000000003200000160330000067034010100303500001470360000015014、21-36層，主力用戶以個人工作室和企業辦公為主9-20層，主力用戶以婚慶、美容美發、服裝精品商家為主婚慶,24%工作室、事務所,24%企業辦公,21%服裝、精品（網絡+實體）,14%美容美發,10%通訊器材（網絡+實體）,3%攝影,3%餐飲,1%28茂業東方時代租售信息茂業時代租金和二手房均價較周邊同物業高，且入住率高達95%。茂業東方時代租售情況銷售價格（二手房）12760元/平方米租賃價格65元/平方米/月（朗晴廣場商務公寓50元/平米/月）入住率95%茂業時代商務公寓由于其較濃的商業氛圍，二手房均價和租賃單價均高于周邊普通商務公寓。且入住率較高。29茂業東方時代圖片展示豆漿機淘寶網店特15、色服裝店美容美體店精品店婚紗攝影淘寶器材手機專賣小型辦公30小結茂業東方時代位于觀音橋商圈核心位置，依托周邊和自身良好的商業氛圍，人流量大，加上自身高品質配套，為空中商鋪的形成提供了條件項目主要分布以婚慶、小型工作室及事務所、服裝精品以及企業辦公為主。樓層越低商業氛圍越濃項目由于良好的商業氛圍，租金和二手房售價均高于同區域同產品。茂業東方時代無統一規劃管理和商業運營，空中商鋪處于自發形成樓中店的雛形階段。31雛形階段茂業東方時代成長階段龍湖、金科32龍湖時代天街項目區位龍湖時代天街位于大坪核心商圈位置，交通便利，配套完善大坪商圈：大坪作為主城五大商圈的幾何中心，交通發達，輕軌1、2號線交匯處。16、龍湖、萬科、協信、恒大、英利等品牌開發商云集，商圈升值潛力巨大。“兩個中心”和“兩個高地”將被打造渝中區西部的商貿中心、電信數據傳輸信息中心、醫療衛生和基礎教育高地。龍湖時代天街：項目位于大坪商圈核心位置，交通便利，周邊配套相對完善協信阿卡迪亞33龍湖時代天街基本信息項目依托大體量商業打造大型城市綜合體，商業配套完善。首次提出空中商鋪概念品牌+60萬方商業配套+地段空中商鋪基本信息 地址 渝中大坪大石路 空中商鋪樓棟 1#、2#、4#、16#、17#總體量 15萬方 開發企業 重慶龍湖成恒地產開發有限公司 設計 澳洲伍茲貝格、美國捷得、日本鳳設計、日清建筑 土地性質商業相關配套：60萬方商業、17、地鐵1、2號34龍湖時代天街推盤情況空中商鋪體量大、面積小、總價低，受投資者熱捧開盤次數開盤時間推出樓棟折后建面均價面積區間 總價區間當日銷售率12010-12-221#、2#10374 28-5130-5280%22011-03-234#12002 28-4130-49100%32012-6-1617#1177250-5532-6586%42012-8-1816#1241527-5844-7996%u空中商鋪共5棟，體量大u主力面積較小，30-50平米為主u總價以50萬左右為主，總價較低u開盤平均去化率高達90%，受投資者熱捧3516#：躍層戶型性價比高，更受投資者熱捧，但LOFT會給開發商18、帶來自身利潤損失房型樓層推出套數建筑面積戶型占比折后建面均價總價區間（萬元）當日去化套數當日去化率躍層（5.4米）6-114837-3813%1577856-59 48100%6-119651-5827%1358875-7996100%平層（3.7米）12-20633818%1097940-446095%12-2014451-5840%993651-58 13392%合計6-2036027-581241540-7934696%戶型配比龍湖時代天街戶型配比戶型分析：產品5.4m挑高，可變性強，性價比高，空間靈活多變、總價低，受到投資者熱捧 政策解讀：根據重慶市城市規劃管理技術規定，辦公建筑，層高19、大于5.1米，小于等于7.3米的，計容面積按該層水平投影的2倍計算。龍湖時代天街LOFT空中商鋪為5.4米層高，應兩次計算容積率。開發商犧牲了自身利潤。36龍湖時代天街營銷推廣以住宅價格買龍湖商鋪，緊握客戶心智報媒推廣訴求：品牌+低首付+創意商鋪電話營銷：主要針對龍湖老業主電話推廣其空中商鋪投資產品營銷思路：以住宅價格買龍湖商鋪，抓住客戶心中低總價和高價值的心理落差，促使成交37小結龍湖時代天街位于大坪商鋪核心位置,地段優勢明顯，人流量大空中商鋪體量大，面積小，總價低受到投資客戶青睞，整體熱銷LOFT產品受客戶熱捧，開發商在把產品做成躍層會損失部分利潤時代天街空中商鋪開辟重慶空中商鋪營銷先河，20、第一個提出空中商鋪概念38龍湖SOPO項目區位龍湖仟佰匯位于西永大學城核心位置大學城：靠近西永微電園和大學城，產學雙模驅動。板塊價值洼地，未來升值潛力大。龍湖仟佰匯：位于大學城區域核心地段，周邊高校眾多、樓盤 林立。靠近地鐵1號線站口，交通便利。本案39龍湖SOPO基本信息仟佰匯由6棟SOPO和仟佰匯商業區組成，打造成購物中心，配套相對完善龍湖仟百匯樓棟信息2-1、2-2、2-3開發商龍湖地產開盤時間2012年6月物業類型公寓推出套數562套梯戶數1梯7戶通氣與否否用地性質商業用地層高3米品牌+仟佰匯商業配套相關配套：5萬方仟佰匯商業、地鐵1號線4038平米，總價30萬占絕對主力，整體熱銷龍湖21、SOPO戶型配比戶型面積推出套數戶型占比折后建面折后總價區間（萬元）銷售套數去化率單配37.7954397%624429.750292%一房一廳56.38193%555737.31895%樓層平面圖41借助低總價、天街商業、時代天街空中商鋪熱銷、地鐵一號線將開通進行話題炒作。龍湖SOPO營銷推廣報媒推廣：以低總價和空中商鋪為主要訴求點。網路推廣：在搜狐、搜房、網易、新浪鳳凰網等均做有推廣。借助龍湖時代天街的空中商鋪熱銷和地鐵一號線進行話題炒作。電話營銷：針對龍湖老業主和龍湖在售的各大樓盤現場登記客戶進行電話營銷。短信營銷：龍湖在大學城中央商務區打造的一個特色空中創意商鋪，緊靠240萬方大學城中22、央商業區，依托龍湖在大學城打造的天街項目龍湖仟百匯，在地鐵一號線兩個站點之間。營銷思路：借助低總價、天街商業、時代天街空中商鋪熱銷、地鐵一號線將開通進行話題炒作。42小結SOPO位于大學城新興板塊核心位置，未來升值潛力較大SOPO關聯龍湖時代天街成功案例，以小面積、低總價取得熱銷SOPO空中商鋪商業配置體量較小、公寓屬性明顯43金科SO鋪 項目區位項目位于華巖新城交通要道位置，華巖新城是九龍坡區重點打造的新商貿中心，未來具有較大升值潛力華巖新城：九龍坡區政府重點打造的新區，是繼楊家坪之后的第二個區域性商貿中心。區域目前正處于起步階段，商務氛圍較欠缺，區域未來將建成西部地區最大火車站火車西站，輕23、軌5號線也穿過新區，具有較大升值潛力。金科陽光小鎮：位于華巖新城通往主城主干道華福大道旁，交通較為便利，周邊商務氛圍較為成熟，是目前的區域商業中心位置。44金科SO鋪基本信息SO鋪依托陽光小鎮大社區和相關配套，打造華巖板塊商業中心C2-1C2-2C2-3C2-1C2-2C2-3SO鋪基本信息位置華巖新城開發商金科地產開盤時間2012年8月15日推出樓棟C2-1、C2-2、C2-3C2-1梯戶比3梯19戶樓層25層高C2-1（3米）25層商鋪：2層商鋪：2層uSO鋪包含底商和25層公寓，提高整體商業屬性，有利于拔高商務公寓商業氛圍大型城市綜合體+品牌相關配套：5萬方金科陽光小鎮商業、輕軌5號線（24、規劃中）、陽光小鎮大社區45金科SO鋪推售信息全為40平米，總價23萬產品，整體熱銷SO鋪基本信息推出樓棟C2-1、C2-2、C2-3C2-1梯戶比3梯19戶樓層25層高C2-1（3米）建筑面積全部40平米開盤均價折后：5750元/平方米總價23萬當日去化率95%46金科SO鋪整體經營采用代租策略，有利于整個整個布局，但經營權歸于業主，無法統一經營管理，更多的是開發商提升價值的一種營銷手段 SO鋪在營銷上,采用代租策略，對業態進行規劃，有利于整個商業規劃布局，但經營權歸于業主，無法統一經營管理，更多的是開發商提升價值的一種營銷手段47金科SO鋪營銷推廣以低總價投資入市，以產品創新為誘餌吸引原點25、頭投資客群報媒推廣訴求：低總價+投資+SO鋪創新產品原點人群渠道營銷和口頭傳播：金科陽光小鎮在華巖片區開發較早，品牌開發商受到了華巖片區客群的良好口碑，加上渠道派單的宣傳，小面積低總價投資品受到了當地客群熱捧。營銷思路：23萬超低總價買金科商鋪，在原點人群中反復強調其低價和高價值48小結金科SO鋪位于華巖新城商業核心位置，依托陽光小鎮大社區商業配套，未來商務氛圍較濃SO鋪主要以超低總價促動投資者購買欲望，23萬封頂價，整體熱銷SO鋪在產品和營銷上模仿龍湖，但對業態進行規劃，采用代租策略，有利于整個商業布局，但經營權歸于業主，無法統一經營管理，更多的是開發商提升價值的一種營銷手段49龍湖、金科共26、性分析從品牌、地段、配套、產品、推廣上重慶現有市場在售空中商鋪共同點項目名稱 開發商位置 土地性質 總體量 商業體量 商業配套 主力面積單價主力總價推廣開盤去化龍湖時代天街龍湖大坪商圈商業130萬方 60萬方UME、新世紀百貨、洲際酒店等28-58平層：1050050品牌、低門檻投資、空中上鋪90%龍湖仟佰匯龍湖大學城商業25萬方5萬方38625430低總價、空中商鋪95%金科SO鋪金科華巖新城商業58萬方5萬方新世紀40570023低總價、投資、空中商鋪93%品牌 都是重慶本土數一數二開發商，招商運營能力強大，影響力大商業氛圍 都位于商圈次中心或者是未來區域商業中心，都具有較大體量的商業配套27、，未來人流動性大，且已有大量品牌主力商家簽約入住價格小面積、低總價、主力總價都小于50萬推廣在推廣上，主力宣傳低總價和商鋪價值，低總價和高價值形成反差，占領投資客戶心智銷售開盤去化高達90%以上，受投資者熱捧50重慶案例小結龍湖、金科空中商鋪被運用到營銷中，但缺乏統一運營和管理，尚處于發展階段。東方茂業百貨依托其得天獨厚的地理位置和自身商業配套，自發形成樓中店。空中商鋪處于雛形階段。51總結香港空中商鋪發展已相當成熟，重慶現還處于起步階段空中商鋪對比層高外立面主力面積主力租金管理業態分布服務設施活動發展階段香港5米“1”字型造型60-2001000只租不售、統一管理商場化規劃設施齊全，服務周到28、每月活動成熟重慶3米普通公寓28-5840-60業主自營，可代租無無無起步銷售：重慶市場以小面積、低總價為主，采用出售方式不利于統一招商和經營管理服務：重慶市場無相關商業運營配套服務規劃，相對先進市場較落后重慶市場的空中商鋪更多的只是營銷概念，并無商鋪相關的產品配置、管理、服務配套進行支撐產品：重慶市場在外立面和層高上都是普通商務公寓配置，且面積較小、檔次較低52空中商鋪發展案例分享借鑒意義53空中商鋪價值梳理地段、品牌、商業配套、商鋪屬性是支撐空中商鋪成立的必備要素空中商鋪價值構成核心地段品牌商業配套商鋪屬性u商業氛圍濃u人流量大u商業運營能力強大u具有較好的物管服務u能為項目帶來高價值u具29、有良好的口碑u商業性質土地u商鋪物業管理服務u商鋪配套設施 空中商鋪價值是由地段、品牌、商業配套、商鋪屬性因素綜合而成，也是構成項目熱銷的重要原因。u較完善的商業配套u主力商家支撐54溢價分析空中商鋪售價比同區域產品溢價高達20%以上，且去化更高區位項目名稱 開盤時間是否同通氣土地性質樓層數梯戶比主力面積建面均價（元/平米）主力總價開盤去化率空中商鋪溢價率大坪商圈時代天街空中商鋪2010.12-2012.8否商業18/205梯24戶28-5810500（平層）50萬90%22.1%萬科中心 2011.12否商業324梯16戶 30-608600 33-58萬 70%大學城仟佰匯SO鋪2012.30、6否商業11/15/211梯7戶37-57625432-37萬93%21.9%富力城2011.12否商業303梯12戶34-54513022-34萬4%華巖金科so鋪2012.8否商業253梯19戶40570023萬95%35.7%螞蟻SOHO2011.10否住宅3235-554200 15-24萬 70%在比較地段、品牌等相同因素下，空中商鋪比同區域類似產品均價高出20%以上，且去化率明顯提高，市場接受度很高。55溢價原因分析空中商鋪商業屬性能給項目帶來更高的溢價空間，且開盤去化更好。項目地段品牌商業配套商鋪屬性建面均價（元/平米）開盤去化率時代天街空中商鋪大坪龍湖時代天街商業空中商鋪 1031、500（平層）90%萬科中心大坪萬科萬科中心商業商務公寓860070%仟佰匯SOPO 大學城龍湖仟佰匯商業空中商鋪625493%富力城大學城富力富力城商業商務公寓51304%金科so鋪華巖金科陽光小鎮商業空中商務570095%螞蟻SOHO華巖金科陽光小鎮商業商務公寓420070%在地段、品牌、商業配套具有相同價值的情況下，空中商鋪的概念能給項目帶來更高的溢價空間和更快的去化速度 小戶型公寓產品的低總價與核心商圈品牌開發商商鋪的高價值之間形成巨大的反差，成為吸引客戶購買的最大因素56總結人均GDP達到1萬美金，空中商鋪正式發展，隨著經濟的發展，消費訴求分眾化、個性化，商業形式多樣化，空中商鋪逐漸32、走向成熟，需求快速增長，開發商面臨較好市場機會先進市場空中商鋪發展成熟，服務設施完善，租金價值高，采用統一管理，達到中高檔商場水平，已經被潮流消費人群廣泛接受重慶市場空中商鋪經歷了自發性樓中店、大開發空中商鋪概念運用到商務公寓開發中，但檔次較低，無統一管理和服務，空中商鋪作為開發商開發商務公寓營銷的概念，處于粗放發展階段。空中商鋪能實現項目溢價，如增加相關商業配套設施，加強商業運營管理服務，有助于項目在市場變化中取得成功地址：重慶江北觀音橋步行街9號嘉年華大廈12-1傳真：023-67701611 網址：THANKSTHANKS立 業 地 產 服 務 機 構023-67701997 67084885高 價 值 地 產 營 銷 專 家