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1、上海新華紅星國際廣場暨愛琴海購物公園商業定位報告（討論稿）AEGEANAEGEANAEGEANAEGEAN贏商網-運營中心，最專業“商業地產在線商學院”，海量專業資料每日更新中！資料下載地址：http:/ 錄p項目商圈界定p項目主題提煉p整體商業規劃p愛琴海商業業態規劃p銷售型物業規劃概念p公共空間氛圍營造p下階段重點工作PART 1.項目商圈界定1項目商圈界定1、快速崛起：虹橋吳中路商圈崛起,其商業體量總和已正式成為上海第六 大商圈（詳請請見下列商圈分布圖）包含:新華紅星國際廣場、萬象城、樂虹坊、W.Square、井亭大廈、井亭天地、大通陽、紅橋古玩城、易初蓮花超市、萊茵大廈、虹泉路金匯路虹2、莘路虹井路紫藤路銀亭路等街鋪1項目商圈界定2、錯位分明：虹橋吳中路商圈 所有商業項目在定位上錯位分明,依序如萬象城為高端商業、新華紅星國際廣場為中高端商業、樂虹坊以及W.Square為中低端商業,其他如井亭大廈、井亭天地等皆為韓國型態主題式商業。項目名稱商業定位主題特色代表性品牌開業時間萬象城高端極致奢華LV、PRADA、Ole超市、滑冰場2016年底樂虹坊中低端休閑娛樂星巴克、巴黎貝甜已開業井亭大廈中端韓國主題韓流服裝買手店、Foodcourt已開業井亭天地中端韓國主題1004超市、雪冰、碳烤肉、多日之樂已開業愛琴海購物公園中高端文化藝術人文生態Michael Kors、Tory Burch3、Tokyu Hands、冰雪世界2016年底PART 2.項目主題提煉2項目主題提煉項目名稱：新華紅星國際廣場 商業名稱：愛琴海購物公園 2項目主題提煉pAEGEAN,FeelTheNewFashionableSpace!（愛琴海 Slogan）p文化 藝術 人文 生態 盡在新華紅星國際廣場（天街與外廣場Slogan)2項目主題提煉項目主題：國內首個文化體驗商業綜合體 上海地區商業新地標項目定位：精致中高端國際商業綜合體項目2項目主題提煉客群定位：商圈半徑三公里內總人口數約50萬。其中主要目標客群為1845歲,包括新上海人、韓國人、朝鮮族、臺灣人、日本人、香港人等。2項目主題提煉主題開發（關4、鍵字）：文化 藝術 生態 科技 體驗 人文 健康KEY WORDS文化藝術生態科技體驗人文健康藝術人文科技健康文化生態體驗2項目主題提煉特色亮點一:中國首個奧地利主題館概念商業綜合體 內含冰雪世界、冰雪酒吧、空中水上樂園、奧地利手工巧克力、奧地利國家衍生性 紀念商品;現階段已與奧地利合作方達成合作意向健康體驗2項目主題提煉特色亮點二:美國主題館概念美國迪斯尼、美國夢工場概念店,美國迪士尼紀念品銷售體驗店已于今年初在浦東 陸家嘴開業,目前與對方洽談我司項目合作機會,此外,美國夢工廠雙方已洽談合作當中體驗2項目主題提煉特色亮點三:上海首個綠化森林公園概念商業綜合體 沿吳中路方向,我們計劃打造3萬平5、方米室外綠活公園,提供消費者一個逛街消 費之馀,另一健康有益的選擇生態2項目主題提煉特色亮點四:明星主題概念 引進明星主題餐廳與零售品牌,有效創造明星話題并且搭配明星老板到店服務一天 等營銷宣傳手法,陸續帶動整體大商業客流,例如將引進 （韓寒的很高興認識你、周杰倫的Mr.J義法廚房、黃曉明李冰冰等人的熱辣一號、孟非的小面、五月天的 Stayreal等）體驗文化2項目主題提煉特色亮點五:LIFE STYLE SHOP 首次進入中國市場國際知名品牌進駐愛琴海文化藝術生態購物公園(TOKYU HANDS為日本最大小家具家紡雜貨集團品牌,市場占有率近50%,商品SKU超過 10萬個,目前已與對方洽談當6、中、FLYING TIGER芬蘭哥本哈根以及北歐最大創 意品品牌,在日本爆紅受到熱烈追捧體驗2項目主題提煉特色亮點六:上海首個文化藝術綜合體與新華出版合作,我們計劃于大mall里設立藝術館、小劇場、精品書局、公 共空間之創作藝術小品,誰說商場只能購物,其實也可以體現文藝范最佳場所藝術人文文化2項目主題提煉特色亮點七:藝術之廊 計劃于自持物業與銷售型物業之間連廊處,打造成上海最有文藝范的廊橋,日后我們于此地會不定期舉辦藝術展或藝術空間演示,甚至會舉辦一系列文藝活動,請大家拭目以待人文藝術2項目主題提煉特色亮點八:城市之眼之中心廣場 絢麗奪目的穹頂造型,搭配中心廣場藝術小品與整體商業氛圍,以及不定7、期舉辦相關表 演與市民消費者互動活動,在缺少如此空間的吳中路商圈上,日后必成為市民休閑 娛樂約會最佳聚集地科技藝術2項目主題提煉特色亮點九:中國首家英超主題運動酒吧餐廳 合作方為英超中國唯一合法授權方,可以達到英超足球賽場場賽事直播能力,并且擁有衍生性商品銷售與執行英超各種公關PR活動的權利體驗PART 3.整體商業規劃3愛琴海p體量：23萬平米p規劃：集購物、休閑、娛樂、美食等功能于一體的公園式大型商業綜合體。世界主題風情街區紅星美凱龍p體量：10萬p定位：紅星美凱龍至尊店，數百家一線家居品牌入駐，引領品質生活，綠色居住的健康家居潮流。LOFT 商務公寓整體商業規劃52萬平米綜合體商業=家居8、MALL+愛琴海藝術購物中心+世界主題街區+精奢LOFT商務公寓以文化藝術、生態商業，科技體驗等與傳統商業融合體創新3整體商業規劃SWOT項目SWOT分析成熟商業環境交通便利項目醒目曝光度高高住宅密集度國際化消費族群吳中路金匯路虹井路口交通擁堵國際化消費族群消費較理性國際化消費族群餐飲習慣較特殊新項目需培育期萬象城強烈挑戰周邊韓國餐飲競爭激烈商圈大型商業綜合體空缺虹橋吳中路商圈正式成形PART 4.愛琴海商業業態規劃4愛琴海商業業態規劃原尚奔放激情9F8F7F奧地利空中水上樂園、空中運動公園奧地利冰雪世界、酒吧餐廳奧地利冰雪世界、酒吧餐廳、健身康體、電影院饕客6F明星主題餐飲、各地特色料理、果9、汁水吧食肆5F精品書局、小劇場、藝術館、各國各色料理天階4F兒童娛樂、精品男裝、運動時尚、教育培訓、咖啡甜品、TOKYU HANDS鄰間3F兒童娛樂、兒童零售、精品女裝、咖啡甜品、TOKYU HANDS接軌2F國際男女裝、生活家居雜貨、咖啡甜品、TOKYU HANDS城里1F國際輕奢、化妝品香水、黃金飾品、鐘表眼鏡、咖啡甜品、TOKYU HANDS便捷B1各國商品主題街區、精品超市、美食廣場各樓層主題規劃4愛琴海商業業態規劃樓層定義表示在市中心買的到的國際品牌,在我們這里一樣同步業態國際輕奢品牌國際精品男女裝品牌黃金珠寶飾品鐘表眼鏡化妝品集合店/化妝品香水箱包男女鞋區輕餐飲TOKYU HAND10、S Apple Shop專門店美國迪斯尼館1F_城里各樓層業態規劃國際輕奢品牌國際精品男女裝Apple Shop咖啡輕餐國際精品男女裝化妝品香水Tokyu Hands咖啡輕餐珠寶飾品鐘表眼鏡男女鞋區4愛琴海商業業態規劃樓層定義表示在市中心買的到的國際品牌,在我們這里一樣同步業態國際輕奢品牌(代表品牌:Michael Kors、MCM、Kate Spade、ISSEY MIYAKE、Coach、Tory Burch等)1F_城里各樓層業態規劃1F_城里1F_城里4愛琴海商業業態規劃樓層定義表示在市中心買的到的國際品牌,在我們這里一樣同步業態國際精品男女裝品牌(代表品牌:Kenzo、Juicy C11、outure、ED Hardy、DKNY、agnes b)黃金珠寶飾品(代表品牌:GUCCI Accessories、PANDORA等)鐘表眼鏡(代表品牌:OMEGA)1F_城里各樓層業態規劃4愛琴海商業業態規劃樓層定義表示在市中心買的到的國際品牌,在我們這里一樣同步業態化妝品集合店(代表品牌:SEPHORA)化妝品香水(代表品牌:MAC、Kiehles、Jo Malone、Diptyque)箱包(代表品牌:RIMOWA、MANDARINA DUCK)男女鞋區(代表品牌:Jimmy Choo、Hogan)1F_城里各樓層業態規劃4愛琴海商業業態規劃樓層定義表示在市中心買的到的國際品牌,在我們這12、里一樣同步業態輕餐飲（代表品牌：Twosome+Coffee、Blue Frog、Wagas、New York Style Steak&Burger）TOKYU HANDS Apple Shop專門店美國迪斯尼館1F_城里各樓層業態規劃4愛琴海商業業態規劃樓層定義2樓是一個與國際接軌的樓層,因此取名為接軌業態國際（內）男女裝藝術展區咖啡甜品 生活家居集合店Flower ShopTOKYU HANDS2F_接軌各樓層業態規劃國際（內）男女裝咖啡甜品國際（內）男女裝Tokyu Hands咖啡輕餐生活家具集合店咖啡甜品4愛琴海商業業態規劃樓層定義2樓是一個與國際接軌的樓層,因此取名為接軌業態國際（內13、）男女裝(代表品牌:Tommy Hilfiger、Lacoste、Miss Sixty、EVISU、CK Jeans、JORYA、Marisfrolg、Anmani、Basic House中國首家全系列集合店)咖啡甜品(代表品牌:Tom N Toms)生活家居集合店(代表品牌:Cath Kidston、ButterModern House、FLYING TIGER)Flower ShopTOKYU HANDS2F_接軌各樓層業態規劃4愛琴海商業業態規劃樓層定義2樓是一個與國際接軌的樓層,因此取名為接軌業態咖啡甜品(代表品牌:Tom N Toms)生活家居集合店(代表品牌:Cath Kidsto14、n、ButterModern House、FLYING TIGER)Flower ShopTOKYU HANDS2F_接軌各樓層業態規劃4愛琴海商業業態規劃樓層定義有兒童個業態的存在,因此取名為鄰間,表示老少咸宜的地方業態兒童零售兒童娛樂兒童早教、英語培訓兒童玩具國內女裝品牌咖啡甜品、巧克力美容美發Spa TOKYU HANDS3F_鄰間各樓層業態規劃國內女裝美容美發SPA兒童零售兒童玩具早教、英語培訓Tokyu Hands兒童娛樂兒童零售兒童玩具4愛琴海商業業態規劃樓層定義有兒童業態的存在,因此取名為鄰間,表示老少咸宜的地方業態兒童零售、兒童娛樂、兒童早教、英語培訓、兒童玩具國內女裝品牌咖啡15、甜品、巧克力美容美發Spa TOKYU HANDS3F_鄰間各樓層業態規劃4愛琴海商業業態規劃樓層定義有兒童業態的存在,因此取名為鄰間,表示老少咸宜的地方業態兒童零售(代表品牌:泰迪熊綜合體驗館、Levis、Roots、Lacoste、ESCADA、CHLOE、Mother care)兒童娛樂代表品牌:美國夢工廠兒童主題樂園兒童玩具(代表品牌:Toys Rus)國內女裝品牌(代表品牌：MASTER.SU、EIN、OTT、EP、INSUN、DAZZLE、OCHIRLY、5+）3F_鄰間各樓層業態規劃4愛琴海商業業態規劃樓層定義4樓定位為天階,因為有美國夢工廠主題樂園3-4樓跨樓層的存在,以及許多16、韓國歐爸代言的明星品牌,因此感覺站在云端的快樂感,以致取名為天階業態兒童娛樂培訓教室國際（內）男裝品牌運動品牌潮牌咖啡甜品TOKYU HANDS4F_天階各樓層業態規劃國際（內）男裝品牌咖啡甜品運動品牌潮牌區Tokyu Hands兒童娛樂培訓教室4愛琴海商業業態規劃樓層定義有美國夢工廠主題樂園3-4樓跨樓層的存在,以及許多韓國歐爸代言的明星品牌,因此感覺站在云端的快樂感,以致取名為天階業態兒童娛樂培訓教室國際（內）男裝品牌運動品牌潮牌4F_天階各樓層業態規劃4愛琴海商業業態規劃樓層定義5樓定位除了新華的精品書局之外,還包括小劇場、藝術館,在充滿文藝范的樓層里,當然少不了異國風味的美食業態精品書17、局小劇場藝術館各國特色料理果汁水吧5F_食肆各樓層業態規劃4愛琴海商業業態規劃樓層定義有美國夢工廠主題樂園3-4樓跨樓層的存在,以及許多韓國歐爸代言的明星品牌,因此感覺站在云端的快樂感,以致取名為天階業態兒童娛樂(代表品牌:美國夢工廠兒童主題樂園）國內男裝品牌(代表品牌：SIEG、MVIO、ZIOZIA、BEAN POLE、HAZZYS、Trendiano、GXG）運動品牌(代表品牌：NIKE,、ADIDAS、FOLDER）潮牌（代表品牌：Paul Frank、Pancoat、Devil Nut）咖啡甜品(MINI Coffee)TOKYU HANDS4F_天階各樓層業態規劃4愛琴海商業業態規18、劃樓層定義5樓定位除了新華的精品書局之外,還包括小劇場、藝術館,在充滿文藝范的樓層里,當然少不了異國風味的美食業態精品書局小劇場藝術館各國特色料理果汁水吧5F_食肆各樓層業態規劃小劇場藝術館各國特色料理精品書局各國特色料理各國特色料理4愛琴海商業業態規劃樓層定義5樓定位除了新華的精品書局之外,還包括小劇場、藝術館,在充滿文藝范的樓層里,當然少不了異國風味的美食業態各國特色料理(鼎泰豐、度小月、偶巴爾壇、Bulgogi Brothers、VIPS、花隱日料、名藏炸豬排、紋兵衛、一風堂拉面、Pizza Express、Pistacchio意大利菜、椰香天堂、金牛苑、PHO REAL)果汁水吧(Or19、iginal Fresh)5F_食肆各樓層業態規劃4愛琴海商業業態規劃樓層定義5樓定位除了新華的精品書局之外,還包括小劇場、藝術館,在充滿文藝范的樓層里,當然少不了異國風味的美食業態各國特色料理(鼎泰豐、度小月、偶巴爾壇、Bulgogi Brothers、VIPS、花隱日料、名藏炸豬排、紋兵衛、一風堂拉面、Pizza Express、Pistacchio意大利菜、椰香天堂、金牛苑、PHO REAL)果汁水吧(Original Fresh)5F_食肆各樓層業態規劃4愛琴海商業業態規劃樓層定義6樓定位為饕客,顧名思義就是以明星開設的餐廳與各地特色餐廳為主題的美食天地業態明星主題餐飲各地特色料理果汁20、水吧6F_饕客各樓層業態規劃明星主題餐飲 各地特色料理各地特色料理果汁水吧4愛琴海商業業態規劃樓層定義6樓定位為饕客,顧名思義就是以明星開設的餐廳與各地特色餐廳為主題的美食天地業態明星主題餐飲(黃曉明李冰冰何炅等人的熱辣壹號、韓寒的很高興遇見你、周杰倫的Mr.J義法廚房、孟非的小面）各地特色料理(港麗餐廳、翠園粵菜館、小輝哥火鍋、蘇浙匯、桂滿隴、鹿港小鎮、王品牛排）果汁水吧（戀暖初茶、快樂檸檬高端）6F_饕客各樓層業態規劃4愛琴海商業業態規劃樓層定義6樓定位為饕客,顧名思義就是以明星開設的餐廳與各地特色餐廳為主題的美食天地業態明星主題餐飲(黃曉明李冰冰何炅等人的熱辣壹號、韓寒的很高興遇見你、周21、杰倫的Mr.J義法廚房、孟非的小面）各地特色料理(港麗餐廳、翠園粵菜館、小輝哥火鍋、蘇浙匯、桂滿隴、鹿港小鎮、王品牛排）果汁水吧（戀暖初茶、快樂檸檬高端）6F_饕客各樓層業態規劃4愛琴海商業業態規劃樓層定義顧名思義就是滑雪之馀,還可享受健身帶來的快感以及英超主題酒吧看球賽的激情業態奧地利冰雪世界酒吧餐廳健身房電影院7F_激情各樓層業態規劃奧地利冰雪世界酒吧餐廳健身房電影院4愛琴海商業業態規劃樓層定義顧名思義就是滑雪之馀,還可享受健身帶來的快感以及英超主題酒吧看球賽的激情業態奧地利冰雪世界酒吧餐廳(英超主題酒吧餐廳、Dr.Beer、Dr.Wine、麥坊）健身房(威爾士、舒適堡、英派斯）電影院7F22、_激情各樓層業態規劃4愛琴海商業業態規劃樓層定義顧名思義就是滑雪時的奔放與酒吧的小支情調業態奧地利冰雪世界酒吧&餐飲8F_奔放各樓層業態規劃酒吧&餐飲奧地利冰雪世界4愛琴海商業業態規劃樓層定義顧名思義就是滑雪時的奔放與酒吧的小支情調業態奧地利冰雪世界酒吧&餐飲(Azul Tapas Lounge、Boxing Cat Brewery、Fridays、甜品工房、星座酒吧)8F_奔放各樓層業態規劃4愛琴海商業業態規劃樓層定義顧名思義就是滑雪時的奔放與酒吧的小支情調業態奧地利冰雪世界酒吧&餐飲(Azul Tapas Lounge、Boxing Cat Brewery、Fridays、甜品工房、星座酒23、吧)8F_奔放各樓層業態規劃4愛琴海商業業態規劃樓層定義屋面部分計劃5000平方米的奧地利空中水上樂園我司設立的空中運動公園業態奧地利空中水上樂園/屋頂空中花園9F_原尚各樓層業態規劃4愛琴海商業業態規劃韓國主題商品街區臺灣主題商品街區日本主題商品街區美食廣場精品超市B1F_便捷各樓層業態規劃樓層定義分區塊打造不同主題區域,吸引大量地鐵與周遭消費客群建議在各主題街區公共裝修手法上表現出有所差異,以利形象出彩以及消費者容易識別業態韓國主題商品街區日本主題商品街區臺灣主題商品街區美食廣場精致型（自貿區）超市(1004超市、City Shop)4愛琴海商業業態規劃樓層定義分區塊打造不同主題區域,吸引24、大量地鐵與周遭消費客群建議在各主題街區公共裝修手法上表現出有所差異,以利形象出彩以及消費者容易識別業態韓國主題商品街區日本主題商品街區臺灣主題商品街區美食廣場精致型（自貿區）超市(1004超市、City Shop)B1F_便捷各樓層業態規劃4愛琴海商業業態規劃樓層定義分區塊打造不同主題區域,吸引大量地鐵與周遭消費客群建議在各主題街區公共裝修手法上表現出有所差異,以利形象出彩以及消費者容易識別業態韓國主題商品街區日本主題商品街區臺灣主題商品街區美食廣場精致型（自貿區）超市(1004超市、City Shop)B1F_便捷各樓層業態規劃4愛琴海商業業態規劃樓層定義給開車消費、乘坐地鐵或上班族的客群一25、個便利的服務業態便利店寵物店停車場美車堂B2F_停泊各樓層業態規劃PART 5.銷售型物業規劃概念5銷售型物業規劃概念1、世界主題風情外街區在國際化區城里，我們集合了各國的多元化商業元素，體現在我們多情的外街區城，其中包含：歐洲區、亞洲區、港澳臺風情街區,在此建議外立面造型與公共裝修方面可多考慮采用各區域內相關主題與特殊風格來做公共裝飾。1）歐洲區此區域包括法國主題街區、義大利主題街區等,目前已與法國大使館接洽商談有意向入駐的品類品牌以及法國國家衍生性的紀念商品等,此區域計劃透過各種軟裝手法以及我司公共裝修、小品店招側招等布置來襯托初整體氛圍5銷售型物業規劃概念1、世界主題風情外街區在國際化區26、城里，我們集合了各國的多元化商業元素，體現在我們多情的外街區城，其中包含：歐洲區、亞洲區、港澳臺風情街區,在此建議外立面造型與公共裝修方面可多考慮采用各區域內相關主題與特殊風格來做公共裝飾。2）亞洲區亞洲區包括韓國街區與日本街區兩部分,目前已經接觸韓流文化體驗中心洽談合作事宜,也正對對方做背景考察,此外,日后也計劃打造成韓國咖啡一條街以及日本料理一條街5銷售型物業規劃概念1、世界主題風情外街區在國際化區城里，我們集合了各國的多元化商業元素，體現在我們多情的外街區城，其中包含：歐洲區、亞洲區、港澳臺風情街區,在此建議外立面造型與公共裝修方面可多考慮采用各區域內相關主題與特殊風格來做公共裝飾。3）27、港澳臺區我們計劃將此區域打造成類似臺灣的西門町、香港的蘭桂坊的潮流時尚圣地5銷售型物業規劃概念2、創客空間規劃在一個創業時代里,響應政府號招,為創業者提供開放式交流辦公空間,同時也替整體商業帶來穩定的消費客流5銷售型物業規劃概念3、建筑大師共襄盛舉特邀請日本建筑大師安藤忠雄為外街或街區景觀設計國際化、藝術化、個性化方案安藤是一個依靠個體方式將藝術和理性感悟結合起來的建筑師其創作的建筑，無論規模大小，都既有適用性，又富于情感,有鑒于此,建議由他來設計銷售物業整棟建筑或者中心廣場、整體戶外空間,這樣消費者才能第一時間很直觀的看到建筑大師所設計的建筑實體,方可成為新華紅星國際廣場的一道風景PART 6.公共空間氛圍營造6公共空間氛圍營造公共空間藝術生態文化功能6公共空間氛圍營造1、藝術及功能與景觀融合62、室內外休閑空間與景觀融合公共空間氛圍營造63、室內標識系統公共空間氛圍營造7下階段重點工作p商業亮點洽談落實p重點設計需求及技術條件梳理p品牌組合深化及意向征詢p景觀及內裝方案論證感 謝 聆 聽