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1、泰合百花公園商業街價值定位的思考泰合百花公園商業街價值定位的思考“價值中心論”模型關于商業商業運營與住宅運營不同，商業是贏利為主的；住宅是自用為主。住宅我們能夠控制，但商業前期的變化度較大，如形象定位、業態確定、主力店的進駐？等等，其運營受市場的制約性比較大，因而執行的難度也較大。商業項目成功銷售的前提條件：價 值 認 同萬達商業廣場以高出同區域4倍的價格仍然取得了銷售上的成功，最根本的原因是其價值得到市場的廣泛認同。推廣的核心難點：解決價值認同問題如何解決價值認同問題？其次引導商業街價值心理商業街同樣要想商品一樣，有自己包裝、個性、特點，成為市場關注的亮點，形成大眾共識的認同感；首先建立商業2、街價值標準商業首先要解決認同感，價值標準沒有，認同感的前提就沒有；因此，商業街首先需要建立商業價值的標準；最終眼見為實商業街價值信賴商業街的關鍵是信賴感，信賴感是商業街銷售的基礎，信賴感的前提是眼見為實商業品牌影響力；第一部分：建立價值標準體系從城市說起：城：指人群的聚集地市：交易，商品買賣有城必有市，有市必有城。在湖南，黃興路商業步行街讓長沙驕傲。黃興路商業商業街以商業繁盛聞名三湘。商賈云集、佳賓輻湊、老店新廈、鱗次櫛比、南絲北錦、東珍西寶、琳瑯滿目、美不勝收，是長沙購物天堂。投資者、經營者日進斗金。長沙城.南郊，如何？長株潭融城暮云新城中信新城（）城南高尚生活區（6大別墅群）野生動物生態園3、（日人流量上萬）紅星市級副商業中心大托商圈友阿奧特萊斯購物 中信新城購物中心城的演變（人群聚集）：市的演繹（商業發展）：長沙城.南郊：城在迅速蔓延，市在悄然興起當商業街延伸至長沙生態動物園，何如？當商業街延伸至長沙生態動物園，何如？商業街 是城市貿易由分散到聚集的必然 是城市化進程的象征商業是屬于城市的繁華傳奇。當一片處女地發展到呼喚商業的階段。可以說，已經成為真正意義上的“城市”。長沙生態動物園轉瞬從一片荒地發展成為新城。贏得了整個長沙市的驚嘆！城市化的標志商業街，是財富的象征商業街，為城市貢獻繁榮商業街,是城市化的標志商業街,是一個城市生活的空間商業街,是高質量城市生活的體現商業街 本身足4、夠讓驕傲但是,它的價值形象應更加具體和豐富？商業街泰合商業街形象分析一、功能形象分析600米集購物、餐飲、休閑娛樂、健身于一體的街區型商業場所。多種業態組合，改變了社區單調商業業態的狀況。大型、開放的社區商業街。它不僅限于住宅社區商業為居民提供美容、洗衣、用餐、日常消費的必要服務。它有一定的規模、有相當的品位、有巨大的影響、有足夠的人群。二、價格形象分析沒有明確的資料，但相對于沌口其他商業項目而言，租賃價格應該具備一定的競爭優勢。三、規劃設計形象風格現代的商業建筑（上海新天地），但不同的商業形態和不同檔次的商品在同一個建筑單體中，會模糊項目的風格，從而難以定位其主力消費群體。泰合商業街所在區域5、分析自然環境優美，三角湖、后官湖、南太子湖形成合抱之勢，水質優良、污染程度低；交通狀況好，南靠長江，西交京珠高速公路，北倚后官湖，318國道、滬蓉高速公路縱貫全境；區域商業項目缺乏，以街區商業為主。房地產業發展迅速，區域蘊涵巨大的高消費力，成為核心消費帶。N新江大路漢慶街中環線三角湖本案新江漢大學泰合商業街萬平方米湘隆購物廣場長沙體育中心漢陽客運中心國道三角湖小學一中開發區商圈開發區商圈泰合百花公園商業街價值定位的思考我們需要找到一個最能打動市場，我們需要找到一個最能打動市場，激發消費行激發消費行為的價值切入點！為的價值切入點！問題是：我們怎么去找？哪里去找問題是：我們怎么去找？哪里去找？定位6、必須能讓消費者、經營者和投資者產生認同必須是區域內獨特的、其他商業形態不具備的。前提前提 我們為誰建立價值形象？我們為誰建立價值形象？根據調查，區域內70%的購房者來自沌口和周邊地區，這說明沌口地區區域輻射性不強，從各方面看都是一個較為獨立的新城。可以判斷，除投資者外，經營者和消費者從很大一個程度上都來自經濟開發區。項目價值形象建立在推廣時都是大眾傳播，由于本項目目標客戶的明確性和針對性，可減少廣告傳播費用，利用窄眾傳播。價值定位讓投資者、經營者和消費者同時產生認同。泰合百花公園商業街 （商業街、開放式、多業態、休閑式）思考方向經營者投資者競爭者投資者消費者經營者一箭三雕發展前景人氣人氣投資者7、升值空間業態組合商業環境經營者消費者主題商業投資者素描開發商說“地段、地段、地段”。如今投資者也重復“地段、地段、地段”對于商鋪投資，地段最重要。必須有看得見的發展前景和升值空間，成本少風險小利潤大。我做夢都想賺更多的錢。沌口地區住宅商鋪價值飆升，預示泰合商業街增值前景無限。沌口地區住宅銷售不斷節節飆升，其價格每年都保持6%7%的增長，遠高于同期長沙市整體住宅幾個增長速度。同時，樓盤的入住率更在直線攀升，人氣極其旺盛。泰合超前的規劃和人緣更會讓其商業增值空間無限，搶先獲得沌口的第一缽金。地段資源豐富，配套逐漸成熟，加上政府的扶持，其發展顯而易見，沌口第一個商業發展的熱點區域在這里形成。例如新體8、育中心旁就即將建成13萬平方米的SHOPPING MALL。政府的扶持，沌口第一個商業發展的熱點區域在這里形成。經營者的素描生活在沌口，總想做點生意，只是沒有中意的商鋪可以進行經營，對于社區里的商鋪消費群太有限了。在沌口，哪里的商鋪會讓我的生意天天紅紅火火？哪里的商鋪會使我迅速成為大富翁？沌口地區蘊涵巨大的高消費力，泰合商業街成為核心消費帶。沌口，一個人煙罕至的地方？NO，那你一定不了解現在的沌口經濟開發區一個崛起的新城。新江漢大學近在咫尺，有多少老師多少學生？金色港灣、奧林花園、水木清華、綠島花園，有多少居民？可口可樂、神龍、海爾、晨鳴，有多少高消費力為“泰合商業街”所擁有？超前規劃，泰合商9、業商業街開創全新消費方式。雖然只是一個社區商鋪，但泰合跳出了社區商鋪概念，它面向沌口地區的所有消費者，成為區域目前特有的多功能消費商業網點。如此超前的規劃，定能夠讓商鋪利潤最大化。消費者素描：生活在沌口地區，搬進新居，開起新車，或許還不是最重要的，生活需要方便，快捷我們要赤橙黃綠青藍紫的七彩天地，繽紛時尚，我們要柴米油鹽醬醋茶，一樣不少。鮮肉、魚蝦、凈菜、水果、綠色食品，是否隨時隨地買得到？、香熏、點穴、按摩美容，是否樣樣有得做？“”、“萬寶路”、“箭牌”、“芙蓉”、“黃鶴樓”，各種香煙是否都齊全?咖啡、西餐、紅酒、特色菜、日本料理、火鍋，能否天天換口味？它本質不是簡單的房地產或者商業地產的概10、念，更多的代表一種生活方式。它是一種新型的集旅游購物、休閑、娛樂、文化、體驗生活方式為一體的多功能新型商業場所。我們去這里不僅僅是為了去買東西、吃點喝點東西，更重要的是一種“體驗過程”。對沌口而言：街區商業旗艦街區商業旗艦（大規模、開放型、多業態組合）（大規模、開放型、多業態組合）項目最直觀的印象是：時尚、休閑、精品、功能全、便捷時尚、休閑、精品、功能全、便捷相對于競爭者來說，最大的利益點在于：功能齊全，娛樂、休閑的消費體驗較多 產品層次豐富 消費空間的人性化、生活化設計帶給人的舒適感泰合商業商業街形象價值形成從城市地位上來看：從城市地位上來看：沌口的沌口的 從商業地位上看：從商業地位上看：規11、模最大、功能最全的街區商業項目規模最大、功能最全的街區商業項目從消費地位上來看從消費地位上來看一站式的消費模式，改變沌口人的生活模式，主導新世紀消費文化時尚。從消費體驗上講從消費體驗上講一條商品更豐富，品質更高、功能更全的商業街可以“聊聊天，喝喝咖啡，下下棋”消費是不自覺的，是發現式的消費，是計劃之外的消費。沌口全商業商業長廊項目功能定位：對于目標客戶群的意義：投資者：一種全新的高資投資方式經營者：一種全新的商業業態 一種全新的商業環境消費者：一種全新的生活體驗 一種全新的消費方式沌口新城街區商業旗艦項目價值定位：新時尚主義生活項目傳播定位：對于生活有更多要求，對精神層次的消費有更多需要，超越12、于生活之上的生活享受，自然更具文明特制。新時尚主義生活演繹隨時來一杯，茶的淡泊悠遠，咖啡的活躍熱情，酒的激奮酣暢，品位之間，多三分領悟。新時尚主義生活演繹喜歡汗水的快意淋漓，幽雅的閱讀，激情的shopping在文明中尋覓自然的人，最懂生活。新時尚主義生活演繹泰合百花公園商業街價值標準體系價值定位：*街區商業旗艦價值概念：*沌口第1條開放型商業商業街 集購物、休閑、餐飲、娛樂為一體的 綜合性購物區；價值支持：*沌口社區商業革命的開始：價值業態：*鄰里日常商業價值引導：*新時尚主義生活第二部分：實現價值心理認同沌口地區商業發展勢在必行，今后體育中心旁的SHOPPING MALL，和其他同樣打著旗號13、商業商業街接踵而至，我們的優勢何在？如何脫穎而出如何脫穎而出唯一的辦法就是給項目一個鮮明的形象 檸檬為什么用檸檬，而不是其它東西為什么用檸檬，而不是其它東西？回過頭看看我們的項目吧？中小型超市 郵局 銀行 酒吧 露天室內咖啡廳 網吧 音樂茶座 精品購物坊 美容 健身 桌球 服裝 24小時便利店 時尚文化街 入口時尚廣場 卡拉廳 網吧 音樂茶座 精品購物坊 美容 桌球 服裝 24小時便利店 時尚文化街 入口時尚廣場 網吧 音樂茶座 精品購物坊 美容 健身 桌球 服裝、24小時便利店 時尚文化街 入口 時尚廣場 卡拉潮流潮流 fashion新鮮 青春 時尚 品位 COOL在花語中是浪漫的體現檸檬可14、以用來表達最真摯的愛用檸檬喚醒人們心中追求年輕的情緒情感檸檬黃色五星色。給人明快、高貴、愉悅的感覺。黃中帶綠、黃綠相怡的鮮明色彩配搭，讓人聯想到陽光、沙灘和激情。有種很HIGH的感覺。刺激著你身體的每一根神經。色彩原來項目和檸檬如此的契合既然這樣，讓我們徹徹底底 借一把！泰合檸檬時代商業街包括商業街的名稱：名稱：品牌個性：青春 時尚屬性包括商業街風格的布置：布置：用檸檬裝點我們的商業街，形成最強勢的市場形象和關注度。例如：用兩個大檸檬作為商業街的形象小品。檸檬形象的店面等等。泰合百花公園商業街價值心理認同商業街名稱：泰合檸檬時代商業街主題：沌口時尚引動線商業街風格：休閑街、品位街、精品街商業街15、氛圍：動感概念，建立未來延展如風情節、表演活動等，增強人們的參與欲望和 趣味性；不斷形成市場的關注力；第三部分：實現價值信賴由于商業缺乏市場參考性，其銷售由于商業缺乏市場參考性，其銷售前提是信賴感的建立前提是信賴感的建立戰略點：人氣店、主力店的引入：例如：華聯超市、萬客隆等可以吸引足夠人氣的店鋪。引導店的引入：商業開售前，發展商要率先開業；建好如檸檬酒吧等。這些都將成為最有說服力的宣傳要素，也是樹立項目形象，取得銷售成功的關鍵。眼見為實的支持力：*局部商業街的出現；*商業街街面的休閑品質展現；*（開盤后）商業街外街面展現；泰合檸檬時代商業街價值信賴感方向店進入:人氣店1間-如麥當勞 主力店1間16、-如華聯超市、萬客隆等引導店先開:引導店1間-商業開售前，發展商要 率先建好開業；如檸檬酒吧；眼見為實的支持力:局部商業街的出現；商業街街面的休閑品質展現；（開盤后）商業街外街面展現；市場搶位傳播策略部分 促銷活動促銷活動 公關活動公關活動 商業文化商業文化 賣點賣點 消費者消費者 現場包裝現場包裝品牌定位品牌定位 廣告語廣告語 廣告傳播廣告傳播產品銷售品牌發展整合傳播模型整合傳播模型廣告推廣市場突破點的關鍵市場突破的核心市場突破的核心市場突破點的建立建立沌口街區商業的領導地位建立市場制高點，形成特有競爭優勢產品高點(現場優勢建立)形象高點(項目形象的建立)整合推廣的高點(項目形象的建立)價值17、高點(項目核心價值建立)市場突破核心形象高點建立高點建立的意義：我們需要在每一個點達到極至，每一個都將是亮點；從形象上，首先要起到震驚市場的作用。建立主題的高點：確立泰合檸檬時代的深刻內涵。與單純強調其商業投資價值的商業項目相比，我們還提倡一種全新品質生活概念。現場高點建立的意義：眼見為實的運營方式，是市場高層面競爭質變點的開始；以現場眼見為實的打動力，只要現場產品展示的高點建立，項目核心競爭力即全線建立；現場高點建立的風格：輕松、時尚、品位、精品現場高點建立的方式：導視系統、工地圍板 各主要路口對項目形象的展示 售樓處的包裝現場高點建立在今后的傳播推廣中，始終圍繞著項目在今后的傳播推廣中，始18、終圍繞著項目核核心定位心定位來進行，針對來進行，針對市場市場、針對、針對目標消費群目標消費群整合推廣的高點建立平面表現部分LOGO設計路旗設計路旗設計效果展示戶 外效果展示車身設計圍墻設計圍墻設計效果展示報版報版報版報版報版樓書規劃樓書封面300g亞粉紙，內頁157銅板紙12個P，或設計成為泰合百花公園專刊形式。共分為六個部分第一部分：幸福生活從街區開始 （商業街使得泰合白花公園價值得以提升）生活更加完美無缺了！第二部分：泰合檸檬時代是什么？泰合檸檬時代本質不是一個簡單的房地產或者 商業房地產概念，它更多的代表著一種生活方式。第三部分：泰合檸檬時代投資商圈第四部分：投資泰合檸檬時代，獨有的四大增值法寶第五部分：泰合檸檬時代規劃設計第六部分：生活里沒有重復的精彩 在泰合檸檬時代獨有的生活情調樓書設計第二組LOGO設計戶戶 外外吊旗吊旗吊旗吊旗手提袋手提袋圍墻圍墻信封信封導示導示報版報版報版報版第三組第三組LOGO設計戶戶 外外車身車身車身車身車身車身報版報版報版報版