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1、赤灣物業管理方案勝寶旺公司員工公寓物業管理方案編制：深圳市赤灣物業管理有限公司200X年6月24日目錄一、勝寶旺公寓基本概況3二、存在的主要問題41、人員管理方面42、安全管理方面43、清潔方面54、商鋪管理方面55、公共設施管理方面56、人員配置方面5三、主要管理措施61、入住管理方面62、人員管理方面83、安全管理方面94、保潔管理方面95、康樂管理方面106、公共設施方面10四、建立聯合管理制度10五、管理目標11六、人員配置121、組織機構圖122、相關說明12七、管理處工作運行機制13八、費用預算141、開辦費142、人工費153、辦公費154、維修費165、稅金及其它不可預見的費用2、166、總管理成本16九、管理酬金16一、勝寶旺公寓基本概況勝寶旺公司的員工公寓位于蛇口南油B區，共有三棟，分別是19棟、56棟和66棟，全部為勝寶旺公司的自有產權。除66棟的一層為商鋪對外出租外，樓上居住的都是勝寶旺公司的員工。19棟共有兩個單元樓，一層相互連接，二層共用平臺，跨越窗戶后可相互來往，二層以上相互獨立。其中西側屬勝寶旺公司，共有七層，一層為勝寶旺公司的報刊閱覽室和員工俱樂部，其它每層有7個房間，居住的都是勝寶旺公司的中層管理人員，其中七層居住的都是女員工。56棟位于19棟的西側，與19棟中間相隔一條馬路。該樓共有兩個單元門，也為七層，樓內設計的都是套間，居住的都是勝寶旺公司的高3、級管理人員。兩個單元門的入口處分別安裝有一個監控攝像頭，但監視器位于19棟樓的房管員值班處。66棟距離56棟和19棟較遠，位于兩棟樓的北側，呈東西走向，也為七層。但該樓的一層為11個商鋪，都已對外出租，二至七層每層有11個房間，全部為普通員工宿舍，且都為男員工。在管理方面，勝寶旺共安排有10人對三棟樓進行管理，其中房管員兼保安、維修共7人，俱樂部管理員1人，保潔2人。他們的具體分工和管理狀況是：19棟白天有一名房管員領班兼維修工在出入口值班，其它時間無人管理；56棟和66棟的出入口分別有三名房管員24小時分三班進行值守；19棟的報刊閱覽室和員工俱樂部每天晚上有一名管理員到場開門為員工提供娛樂服4、務，白天不開放。在保潔方面，共安排有兩名保潔員，其中一名負責19棟和56棟的清潔，另一名負責66棟的衛生。二、存在的主要問題通過了解和現場查看、走訪，三棟樓存在有以下主要問題：1、人員管理方面（1）由于疏于管理，進入樓內的防盜門鑰匙很多員工的家屬都有（不排除離職的員工也有），她們經常進出及使用樓內的水、電視、空調等設施而無人阻止，不但浪費勝寶旺公司的資源，隨便的進出也帶來了嚴重的安全隱患。（2）經常有人在樓內打麻將和賭博，不但影響了其他人員的休息，而且還因此發生過爭吵，影響了員工之間的安定團結，進而對工作也會產生影響。2、安全管理方面（1）安全基礎設施落后。各棟樓都采用的是用鑰匙開啟的普通防盜5、門，員工通過私配或離職時未交，再加上房管員兼職、事務較多，經常不在門崗，外人可尾隨進入，等于已為盜賊打開了方便之門。（2）安全基礎配套設施不夠。56棟和66棟的防盜網已有許多地方銹蝕和損壞而未進行修復，安全性能大打折扣；特別是19棟，更是連防盜網都沒有。通過了解，樓內已發生多次員工財物被盜現象，絕大部分都與此原因有關。（3）人員結構特殊，缺少物業管理概念，安全教育和管理不到位。員工使用電器設施未加控制，導致近期一員工宿舍因使用電爐而發生火災，幸而沒有造成嚴重后果。在19棟的公共走廊還發現有許多的電線外露，且接頭較多，縱橫交錯，電線也有些老化現象，都造成一定的安全隱患。（4）為每個房間配備的電視6、和空調已超過規定的使用年限而未進行定期安全檢測，很容易在使用過程中發生火災或其它安全事故。（5）56棟安裝的監控裝置經常處于關機狀態，即使打開效果也不好。（6）沒有對來訪人員進行查驗和登記。（7）每層居住的人員比較多，但滅火器配置數量過少，如66棟每層只有2個。3、清潔方面（1）公共墻面的灰塵和污垢很久沒有清理，特別是室內，由于住的人較多且收拾的不夠，加上又時常有人做飯，顯得臟、亂、差。（2）地面比較黑，沒有定期進行清洗。（3）防盜網腐蝕的鐵銹對大廈的外觀有一定的影響。4、商鋪管理方面（1）有部分商鋪超范圍和亂擺亂賣現象。（2）招牌沒有進行統一規劃，安裝的比較亂。5、公共設施管理方面（1）陽臺7、和樓梯的鐵護欄以及防盜網部分地段銹蝕，不但影響了整體環境，也帶來了安全隱患。（2）安全、指引、疏散圖等各種服務標識很少。（3）公共照明有多處沒有燈或燈壞沒有及時修復。（4）66棟商鋪的屋檐棚已有些破損，下雨時有些地方漏雨。6、人員配置方面由于三棟樓相互獨立和比較分散，而且基礎設施落后和日常事務較多，目前的人員配置相對就較少，又沒有專職的維修和保安人員，通過現場觀查，房管員值班處經常出現空崗現象。三、主要管理措施要想將勝寶旺公司的員工公寓管理好，讓員工住的安心、舒心、省心，除在安全方面加大基礎設施的投資和管理力度外，公共設施和衛生的管理也非常重要。物業公司在接管后將成立專門的管理處，并通過規范的8、管理制度和嚴格的管理手段來對以下各項事務進行管理。1、入住管理方面（1）公寓居住人員入住管理 居住人員持勝寶旺公司開出的居住證明和工作證、身份證及一吋免冠照片兩張到管理處辦理入住手續。 房管員對資料核對無誤后，將證明和身份證的復印件留下存檔，工作證和身份證原件返還給居住人員；如提交的資料有問題，居住人員須提交正確的資料后再行辦理； 房管員提供治安消防責任書和居住人員情況登記表指導居住人員簽署或填寫，同時對公寓的管理規定要點向來人說明； 居住人員資料簽署完畢和對公寓的管理規定清楚后，房管員帶領居住人員到相應的房間看房和正式入住。 居住人員正式入住后，向房管員交納一定的押金，并與房管員辦理鑰匙和物9、品的移交手續，同時領取居住卡。（2）公寓居住人員清退管理 居住的人員如違反公寓管理規定，管理處有權取消其居住資格，并為其辦理清退手續。收到勝寶旺公司行政部送交的員工離職函后，管理處有權按照離職函的說明隨時為相應的人員取消其居住資格，并為其辦理清退手續。 清退的人員，與房管員辦理完畢物品、鑰匙和居住卡等交接手續后，憑押金條領取押金。（3）商鋪租戶入住管理 租戶或代理人持勝寶旺公司已簽署完畢的房屋租賃合同和身份證原件，以及勝寶旺公司同時開出的租賃入住通知書原件到管理處辦理入住手續； 房管員對資料核對無誤后，將房屋租賃合同和身份證的復印件，以及租賃入住通知書的原件留下存檔，房屋租賃合同和身份證原件返10、還給租戶；如有提交的資料問題，租戶須提交正確的資料后再行辦理； 房管員提交以下資料指導租戶簽署或填寫：A、物業管理協議一式三份；B、治安消防責任書一式三份；C、商戶經營管理公約一式三份D、門前三包協議一式三份E、租戶情況登記表一式一份。 租戶簽署或填寫正確后，房管員將物業管理協議、治安消防責任書和商戶經營管理公約各一份原件交給租戶留存，交一分給勝寶旺公司，其它資料存檔同，然后開出收費確認單交給租戶交費； 租戶交完費后，房管員領租戶一起到現場收鋪； 租戶如對商鋪的情況沒有異議，辦理鑰匙領用手續后即可進行裝修或經營，并開始計算管理費； 租戶如對商鋪的情況提出異議，房管員須按房屋租賃合同的約定立即安11、排維修人員進行修理和整改，完畢后通知租戶重新驗鋪，滿意后再辦理鑰匙領取手續和裝修手續，管理費也從領取鑰匙時開始計算。（4）商鋪租戶退房管理租戶不管任何原因提出退租申請，或合同到期后不想再續簽租賃合同，將按以下程序進行辦理： 租戶須最低提前一個月向勝寶旺公司提出退租或不再續簽租賃合同的申請； 勝寶旺公司如審批同意后，向管理處發出解除合同通知書，并通知租戶到管理處辦理相關退租手續；如不同意，則通知管理處派人留意該戶的經營行為； 管理處接到解除合同通知書后，派人監督租戶搬離商鋪內自己的物品，完畢后勘驗房屋使用狀況，如沒有問題，為租戶結清各項費用和押金并收回商鋪鑰匙；如有問題，由租戶修復或補償修復費用12、后再為租戶結清各項費用和押金并收回商鋪鑰匙； 上述手續辦理完畢后，管理處在解除合同通知書上寫明辦理結果的具體情況，將副件向勝寶旺公司發回，同時通知租戶到勝寶旺公司辦理解除合同的其它手續。2、人員管理方面（1）對所有的居住和商戶經營的人員進行登記造冊；（2）建立相應的人員、物品出入、入住等管理制度；（3）實行居住卡制度，所有居住的人員一人一證，定期更換，如有遺失，可重新申請補辦，如有借用情況出現，則進行處罰，從而更有效的嚴密監控進出的人員，加強對外來人員進出登記以及物品的出入管理；（4）新入住的人員和商戶必須持勝寶旺公司行政部的居住證明才能到管理處辦理入住手續，并及時簽訂各種入住資料和建立檔案資13、料。（5）為能適時的掌控居住人員和各商鋪的經營人員的現狀，居住人員和商戶在辦理入住手續，必須按管理處的要求填寫情況登記表和提供近照、身份證明等資料。3、安全管理方面（1）居住人員和商戶在辦理入住手續時，管理處就與其簽訂治安消防責任書。（2）安排一名專職巡邏保安每天24小時對三棟樓的治安和消防安全進行定點巡視，特別是對晚上就寢后的秩序加強巡查管理。對違反管理規定侵犯居住人員和商戶安全的行為發現后及時制止，以維護大家的共同利益。特別加強商戶裝修時的安全管理，對違規行為及時制止并進行處罰。（3）巡邏保安每天都要對消防栓、滅火器、熱水器等公共設備設施的狀況進行檢查，發現問題及時報修，確保都處于有效使用14、狀態。（4）巡邏保安每天不定時對各房間進行安全檢查，發現問題后按公寓管理制度進行處罰。（5）定期對居住的人員和商戶開展安全、消防教育和培訓，加強他們的安全意識。（6）每年安排一次消防綜合演習，盡可能的組織所有的人員都參與。（7）建立各種安全處置預案。4、保潔管理方面（1）建立清潔巡檢制度和房間值日制度，安排每個房間的居住人員按值日排班進行打掃衛生，房管員每天對房間的情況進行檢查和記錄，如發現有問題，按規定進行處罰。（2）建立房間內務管理規定，督導居住的人員共同搞好房間的衛生。（3）安排保潔員每天早、中、晚三次的衛生清理，還要不定時對公共區域的衛生進行保潔，并將垃圾桶內的垃圾及時清理到預定地點。15、（4）制訂地面的清洗和墻面的保潔計劃，定期對地面和墻面進行清洗和保潔。5、康樂管理方面（1）俱樂部和閱覽室實行居住卡進入制度，只對持有該卡的人員開放；（2）建立相應的操作規程，指導使用人員正確的使用各項設施設備，以防發生危險和對設備設施造成損壞。（3）建立相應的管理制度，對違反制度的人員有權給予相應的處罰。（4）定期對各項康樂設施和設備進行檢查，確保都處于有效使用和安全狀態。6、公共設施方面（1）建立房屋維修和保養計劃，定期對樓體、地面、樓梯、護欄、給排水系統等進行檢查、維護和保養，確保樓的整體安全性；（2）制定和張貼各種服務標識，如消防圖、方位指示圖、警示標語等，方便商戶的經營和顧客的引導；16、（3）認真聽取居住人員和商戶的意見，及時解決他們提出的問題和困難，為他們的居住和經營活動提供盡可能的方便。四、建立聯合管理制度由于本物業產權的特殊性，管理起來需各方大力配合，聯合管理。才能達到管理目的。為了能更好和更有效的管理好這三棟樓，建議做以下幾方面的整改：1、對19棟的陽臺全部安裝防盜網。2、對所有老化的線路進行更換，特別是19棟。3、對所有的防盜網進行檢查，達不到安全要求的予以更換。4、對所有銹蝕的護欄、防盜網、鐵門、鐵窗等進行一次全面的除銹和防銹處理。5、對所有的用電線路及電器進行一次安全檢測。6、公寓的管理制度經過雙方協商，審核通過后，物業公司有權對違反制度的人員進行處罰；如違反制17、度的人拒絕接受處罰或生事，通報勝寶旺公司進行處罰。7、物業公司對已制訂的制度進行修訂和補充時，但需報送勝寶旺公司備案。8、建議將現在的四個出入口防盜門全部改裝成電子門禁系統，形式可為密碼式或IC卡式，從長期考慮，不但可以節省管理成本，還可大大提高樓的整體安全性。9、為減輕勝寶旺公司管理負擔，物業公司可以代理房屋的出租等事宜。五、管理目標物業公司通過嚴格的規范的管理制度和嚴格的管理措施，并在勝寶旺公司的大力支持下，可在半年內逐步達到如下管理和服務目標：1、年度重大安全事故發生率為0；注：“重大安全責任事故”是指以下幾種情況失職或玩忽職守引發的火災；失職或玩忽職守引發的水浸；居住人員的意外死亡事故18、。2、報修處理及時率達90%以上；3、有效投訴的處理率達到100%；4、各項工作實現PDCA循環率100%；5、保潔檢查合格率在80%以上。六、人員配置1、組織機構圖主任1名保安兼房管15名保潔2名綜合維修工1名俱樂部管理員1名2、相關說明（1）管理處共設人員20人。（2）設主任1名，負責三棟樓日常事務的綜合管理，監管各工作人員的狀況，處理居住人員和商戶的入住手續辦理等工作。（3）設保安兼房管員15名，其中3個出入口每個設一崗，每崗三班運轉共需9人，負責進出人員和物品的查驗；每班設帶班1人，負責查房、頂崗和日常安全問題的處理；每班設替補1人，負責休息、生病人員替換。（4）設綜合維修工1人，負責19、三棟樓所有的日常維修和保養事宜。（5）設俱樂部管理員1名，負責俱樂部和閱覽室的管理。（6）設2名保潔員，1名負責66棟，另1名負責19棟和56棟。七、管理處工作運行機制在具體運作中，管理處主任是日常工作的指揮者，同時又是監督檢查者，各項指令下達后，各責任人員即開始執行，執行過程中的信息通過反饋渠道回到指揮機構，供主任做出校正、判斷、總結。在整個過程中，主任還要從檢查、評比結果中發現管理中存在的問題，并加以糾正，做到有布署、有檢查、有總結，從而保證管理的有效性。赤灣物業公司居住人員、商戶服務地點責任員工報告投訴命令反饋下達指令執行管理處反饋回訪各項任務報修在上述過程中，最重要就是反饋渠道這一環節20、，這個環節包括硬件和軟件兩方面。硬件方面，主要是嚴格按照ISO9001國際質量保證體系的控制方式進行控制。軟件方面，在安全管理的控制上，管理處按照巡查制度，及時發現問題并解決問題。在內部管理上，管理處主任定期與不定期的舉行各種會議，會議的內容就是反映情況、溝通信息、協調關系和解決問題。要求每位員工都是信息收集員，無論是居住人員或商戶的要求和希望，還是樓內各類動態現象的出現；無論是居住人員或商戶的細小變化，還是物業設備的異常反應等等，凡是對服務和安全質量產生影響的，在自己職權和能力范圍內解決不了的，都將作為信息及時反映給管理處主任，以便及時作出處理。八、費用預算1、開辦費序號名稱數量單價合計備注21、1服裝40套2008000冬裝、夏裝各2套2電腦2臺450090003打印機1臺150015004辦公桌3張60018005辦公椅3張2808406對講機9部1800162007電話機2部801608傳真機1部180018009文件柜2個1000200010維修工具1批3000主要為各種檢測儀表、各種水電維修工具等11保安裝備1批2800主要為警棍、電筒、帽子、腰帶、肩章、領花等12保潔工具1批100013消防器材1批5000主要為滅火器、防煙罩、消防斧等14裝修費10000管理處辦公室裝修總計631002、人工費序號名稱人數月工資小計福利費20%合計1管理處主任12800280056033622、02保安領班318005400108064803康樂管理員11600160032019204維修工11800180036021605保安員121300156003120187206保潔員380024004802880總計20296005920355203、辦公費每月的紙張、墨盒、通訊等費用為1000元。4、維修費實行實報實銷，每月管理處根據下月的實際需要制訂采購計劃后報勝寶旺公司審批，采購完成后直接到勝寶旺公司報銷。非計劃的零星采購，100元以內由管理處采購完成后直接到勝寶旺公司報銷，100元以上由管理處報勝寶旺公司審批同意后再采購和報銷。5、稅金及其它不可預見的費用按總成本的10%計算，每月為（355201000）10%=3652元6、總管理成本每月：355201000365240172元每年：4017212482064元九、管理酬金物業公司的管理酬金比例為每年總管理成本的15%（不含應繳納的稅金），具體每年為（3552010003652）15%12=72309.6元深圳市赤灣物業管理有限公司200X年6月24日【16/16】