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1、謹呈：龍光集團謹呈：龍光集團2前前 言言本次報告主要解決開發商對于項目產品規劃的建議。本次報告主要解決開發商對于項目產品規劃的建議。3A004-0101A004-0101地塊地塊1 1、主體建筑物性質：、主體建筑物性質：辦公、商業辦公、商業 。2 2、建筑覆蓋率：、建筑覆蓋率：30%30%。3 3、建筑間距：、建筑間距：滿足消防和日照要求滿足消防和日照要求 。4 4、建筑容積率：、建筑容積率：3.3 3.3 。5 5、建筑高度或層數：、建筑高度或層數：100100米米。6 6、計入容積率的總建筑面積為、計入容積率的總建筑面積為 56770 56770 平方米，平方米，其中其中:商業性辦公面積商2、業性辦公面積4377043770平方米平方米,商業面積商業面積1300013000平方米。平方米。4目目 錄錄天時天時p 大環境發展需求大環境發展需求p 寶安市場困境寶安市場困境p 住宅投資客轉入住宅投資客轉入地利地利p 區域品牌影響力區域品牌影響力p 地塊條件優越地塊條件優越p 區域競爭優勢區域競爭優勢人和人和p 產品打造產品打造5天時天時發展需求發展需求2030年年深深圳圳城城市市發發展展規規劃劃西部濱海區（西部濱海區（寶安濱海區和除華僑城以外的南山）寶安濱海區和除華僑城以外的南山）p 結合港口、機場、高速公路、口岸等大型交通基礎設施密集的優勢，發展現代物流業。p 建設世界先進水平的高端制3、造業園區，發展信息產業與通訊產業等高端制造業。p 加強與香港的合作，發展現代服務業。加強與香港的合作，發展現代服務業。6天時天時發展需求發展需求寶安中心組團的功能發展策略寶安中心組團的功能發展策略p 建設深圳西部核心城區的綜合服務中心p 高標準建設區域性物流基地 p 高起點、高標準進行城市更新和住宅區的建設 p 構建高效便捷的綜合交通設施體系 p 建設高標準、高質量的公共服務設施體系 p 建成環境優美、富于特色的生態型現代化城市組團 新規劃不單可以帶旺寶安城市新規劃不單可以帶旺寶安城市化發展進程，也將使寶安經濟、化發展進程，也將使寶安經濟、政治、文化產生重大影響。政治、文化產生重大影響。寶寶安4、安中中心心組組團團規規劃劃7天時天時發展需求發展需求寶安中心區發展趨勢寶安中心區發展趨勢對比深圳中心區對比深圳中心區規劃住宅市政會展辦公商業/商務配套形成生活圈形成生活圈政治經濟文化中心政治經濟文化中心商務中心商務中心CBDCBD強化商務中心強化商務中心時間序列時間序列0000年年-04-04年年0202年年-04-04年年0101年年-04-04年年0303年年-0606年年0707年年-08-08年年歷時歷時4 4年年8寶安中心區開發進程寶安中心區開發進程規劃住宅市政文化商業/商務配套形成生活圈形成生活圈政治文化中心政治文化中心強化商務中心強化商務中心相對深圳中心區發展時間縮短相對深圳中心5、區發展時間縮短辦公商務中心商務中心CBDCBD0404年開始年開始0505年入住年入住0707年開始年開始9天時天時發展需求發展需求西部通道帶來的商機西部通道帶來的商機由寶安至珠三角由寶安至珠三角香港香港p 西部通道將加強深圳西部與香港之間的地域聯系，形成新的物流、西部通道將加強深圳西部與香港之間的地域聯系，形成新的物流、人流、資金流、信息流人流、資金流、信息流p 寶安中心區作為未來西部濱海區最核心的商務區域，將比南山商寶安中心區作為未來西部濱海區最核心的商務區域，將比南山商業文化中心區更能享受西部通道帶來的機遇業文化中心區更能享受西部通道帶來的機遇 10天時天時發展需求發展需求p 近三年時間6、，南山寫字樓供應較小近三年時間，南山寫字樓供應較小p 寫字樓市場租賃價格上升寫字樓市場租賃價格上升15%15%以上以上p 寫字樓出租率基本在寫字樓出租率基本在90%90%以上，部分更達到以上，部分更達到100%100%p 南山寫字樓租賃市場出租率及出租價格呈現強勁的上升趨勢南山寫字樓租賃市場出租率及出租價格呈現強勁的上升趨勢 p 南山后市需求強大南山后市需求強大南山中心區的供應量南山中心區的供應量11海岸城東海岸城東座座凱賓斯基凱賓斯基大酒店大酒店海岸城西海岸城西座座保利文化廣保利文化廣場場天利中央商務廣天利中央商務廣場場海岸商業廣場海岸商業廣場日航超高日航超高層項目層項目海岸城東座、海岸城西7、座、天利中央商務廣場等重量級項目，預計海岸城東座、海岸城西座、天利中央商務廣場等重量級項目，預計總推盤量將超過總推盤量將超過3030萬，遠未能滿足西部通道開通后衍生商務需求萬，遠未能滿足西部通道開通后衍生商務需求南山中心區未能滿足市場需求南山中心區未能滿足市場需求12寶恒大廈寶恒大廈公路局大廈公路局大廈廣場大廈廣場大廈海暉大廈海暉大廈郵電大廈郵電大廈深信泰豐深信泰豐海關大廈海關大廈泰華大廈泰華大廈冠利達大廈冠利達大廈經發大廈經發大廈供銷大廈供銷大廈n 寶安寫字樓分布在廣深公路（即寶安寫字樓分布在廣深公路（即107國道）沿線、創業二路沿線、新安二路沿線三大國道）沿線、創業二路沿線、新安二路沿線三8、大板塊；其中，寫字樓物業分布在廣深公路（即板塊；其中，寫字樓物業分布在廣深公路（即107國道）沿線居多。國道）沿線居多。天時天時寶安寫字樓困境寶安寫字樓困境13名名 稱稱標準層面積（標準層面積（）面積分割（面積分割（）公路局大廈約100050150寶暉大廈約105740150之間海關大廈不詳70150冠利達大廈平均200050100泰華大廈約1500110郵電廣場1500100200廣場大廈2000100280寶恒大廈約1200未定尖沙咀購物廣場4F約150080150供銷大廈約96040中怡名苑300多6080經發大廈75050110空間劃分上多以中小戶型為主，面積區間空間劃分上多以中小戶型9、為主，面積區間普遍在普遍在80-15080-150之間之間，主要原因，主要原因是選擇在寶安辦公的企業多是中小型的公司，對辦公面積的需求不大。是選擇在寶安辦公的企業多是中小型的公司，對辦公面積的需求不大。面積區間分析面積區間分析14N0.名名 稱稱客戶門類客戶門類主力客戶主力客戶1公路局大廈公路系統、地產中介、保險、電子集團、律師事務所等公路系統2寶暉大廈電子、酒店、高科技、保險中介、律師事務所、投資等電子類3海關大廈海關、外經辦、投資、顧問、電子、物流、律師等海關、外經辦4冠利達大廈酒店、中介、保險、電子、律師事務所等電子類5泰華大廈電子、培訓、教育、交通運輸、中介、保險等電子類6郵電廣場郵電10、電子信息、政府機構、中介、投資、保險等郵電、電子信息7廣場大廈政府機構、投資、保險、會計事務所、律師事務所等政府機構8深信泰豐大廈尚未招商9寶恒大廈尚未招商寶恒集團10供銷大廈供銷系統、物流、化妝品、食品、化工、電子等供銷系統11經發大廈外經辦、政府單位、保險、貿易、科技、電子、銀行等電子科技據最近調查統計資料顯示：據最近調查統計資料顯示：進駐寶城寫字樓的企業以電子、進駐寶城寫字樓的企業以電子、高科技、物流企業為主，高科技、物流企業為主，它們是目前寶安的企業支柱。它們是目前寶安的企業支柱。客戶分析客戶分析資料來源：深圳中原深港研究中心 15客戶特征分析客戶特征分析資料來源：深圳中原深港研究中11、心 電電 子子 類類 公公 司司 占占 主主 導導 n區內商務寫字樓進駐公司多以電子類客戶為主，所占比例達 60%左右；寶寶 安安 工工 業業 廠廠 房房 客客 戶戶 n在寶安設廠的企業需要符合身份的辦公環境，來彰顯其實力 物物 流流 業業 客客 戶戶n 寶安作為未來的航空+配送的物流園區，必將吸納眾多相關公司進入服服 務務 業業 客客 戶戶 n主要包括房地產業、進出口貿易、廣告、證券、保險等服務行業；其他區域公司在寶安設立分公司其他區域公司在寶安設立分公司n其他一些城市企業駐深辦事處或致力于在寶安拓展業務的公司；164 4、寫字樓面積區間較小，且租金水平、寫字樓面積區間較小，且租金水平低低212、 2、寫字樓硬件配置落后，管理一、寫字樓硬件配置落后，管理一般般3 3、租賃占主流，且發展形式良、租賃占主流，且發展形式良好好5 5、寫字樓客戶以本地電子、高科技、物流為主、寫字樓客戶以本地電子、高科技、物流為主1 1、寫字樓檔次不高，未能滿足企業形象需求、寫字樓檔次不高，未能滿足企業形象需求 天時天時現有困境現有困境不滿現有寫字樓配置，如有高配不滿現有寫字樓配置，如有高配置寫字樓愿意搬遷置寫字樓愿意搬遷17時間時間出臺政策出臺政策調控目的調控目的20052005年年1010月月關于對房地產開發經營企業實行明碼標價、禁止價格欺詐的通關于對房地產開發經營企業實行明碼標價、禁止價格欺詐的通知知；平13、穩房價、規范銷售行平穩房價、規范銷售行為，遏制投資及投機性為，遏制投資及投機性需求需求20052005年年1111月月深圳開征土地增值稅；深圳開征土地增值稅；20062006年年4 4月月關于穩定房價促進我市房地產市場持續健康發展的意見；關于穩定房價促進我市房地產市場持續健康發展的意見；央行上調金融機構人民幣基準利率央行上調金融機構人民幣基準利率擴大供給、嚴格開發、擴大供給、嚴格開發、規范銷售規范銷售20062006年年5 5月月深圳上調普通住房價格標準；深圳上調普通住房價格標準；深八條、國六條；深八條、國六條；20062006年年6 6月月關于調整住房供應結構穩定住房價格的意見（國十五條）；14、關于調整住房供應結構穩定住房價格的意見（國十五條）；央行調整上調銀行存款準備金率央行調整上調銀行存款準備金率多項新政嚴控住宅投資，寫字樓成為投資新渠道多項新政嚴控住宅投資，寫字樓成為投資新渠道天時天時住宅投資客轉入住宅投資客轉入眾多投資客轉戰寫字樓眾多投資客轉戰寫字樓18天時天時p發展需求寶安中心區即將迎來商務時代p現有困狀市場潛藏對高檔寫字樓的需求p投資渠道多項新政下，新興的辦公物業將成為未來寶安投資客的新目標第一個入市的寫字樓項目，將占盡先機！第一個入市的寫字樓項目，將占盡先機！19目目 錄錄天時天時p 大環境發展需求大環境發展需求p 寶安市場困境寶安市場困境p 住宅投資客轉入住宅投資客轉15、入地利地利p 區域品牌影響力區域品牌影響力p 地塊條件優越地塊條件優越p 區域競爭優勢區域競爭優勢人和人和p 產品打造產品打造20地利地利區域品牌影響力區域品牌影響力p2003年寶安中心區第一拍，推出龍光品牌p2004-2005年天悅龍庭成功開發，使龍光成為寶安知名企業品牌p龍光已經拉開泛珠三角開發戰略，需要平臺提升企業形象高調開發住宅，在寶安收獲品牌知名度與美譽高調開發住宅，在寶安收獲品牌知名度與美譽度度21地利地利p 占據中心區景觀軸心p 項目東面視野開闊p 處于十字交通動線中心p 緊鄰五星級酒店，成為商務最有利支撐p 商業面積較其他項目商業面積大p 周邊物業形態豐富，有利商務氛圍p 限高16、80米區域具有共享性，但地塊自身條件優越區域具有共享性，但地塊自身條件優越22地利地利區域競爭優勢區域競爭優勢p 三個寫字樓項目高度受限p 周邊視野不如本項目開闊p 不臨區域主干道在已拍賣地塊中，綜合素質最優在已拍賣地塊中，綜合素質最優本項目限高本項目限高100米，米，為現有項目最高者為現有項目最高者23地利地利p在寶安具有品牌號召力p地塊自身特點p在已拍賣地塊中，綜合素質最優有條件成為中心區商務開發揭幕者！有條件成為中心區商務開發揭幕者！24人和人和p標志性外立面p辦公平面p電梯配置p空調配置產品打產品打造造25人和人和產品打造產品打造p采用顛覆傳統的建筑造型p在傳統玻璃幕墻上注入新科技p通17、過玻璃幕墻與石材或鋁合金板組合p在建筑頂部做一定造型個性化建筑外立面個性化建筑外立面26外立面裝飾變化設計外立面裝飾變化設計純玻璃幕墻純玻璃幕墻玻璃幕墻玻璃幕墻+石材百葉石材百葉玻璃幕墻玻璃幕墻+鋁合金板鋁合金板Art Deco裝飾風格裝飾風格27人和人和產品打造產品打造p大堂高度8米以上p大堂通過幕墻材料的運用加強與中央公園的景觀互動p大堂面積在600以上p電梯廳寬度3m左右p走廊寬度在2米左右公共空間建議公共空間建議28人和人和產品打造產品打造p 核心筒采用十字核心筒設計，減少公攤面積增加企業展示面p 進深在10-15m為最佳p 標準層面積在2000左右p 以80、130以及230為基礎面18、積搭配p 大小面積靈活劃分，并確保四個角有足夠的企業展示面p 寫字樓層高在3.7m以上，并確保凈高2.8m辦公空間建議辦公空間建議29p代表中心區頂級產品的國際商會中心以及羅湖寫字樓代表的華潤大廈，都是十字型的核心筒布置30辦公面積劃分辦公面積劃分p 建筑平面以正南正北朝向扭動45度，可以保證兩個景觀面p 平面間以大小面積之間組合搭配，配合不同企業對面積的不同需求p 平面單位劃分從低樓層到高樓層不變2302308080130130335335中央公園中央公園可看中心區可看中心區標志性建筑標志性建筑31人和人和產品打造產品打造p 本項目限高100米p 3.8m的層高，扣除商業層高，應有22層p 19、電梯劃分為高低兩區，4-17為低區，18-22為高區p 高區有兩部電梯，其中一部能到達地下停車場p 低區三部電梯，其中一部能到達地下停車場p 兩部貨梯都能到底下停車場p 電梯應采用原裝進口品牌，如瑞士迅達，日本三菱等p 電梯運行速度在4米/秒左右，可成為賣點p 電梯轎廂安裝LCD，載重在1350Kg以上電梯數量、設置電梯數量、設置32人和人和產品打造產品打造p 空調系統應為原裝進口p 為適應企業辦公時間靈活，空調應能24小時供應、分戶計量p 能夠擁有獨立新風以及排風系統p 如采用VAV變風量系統，并在特殊情況下轉換全新風系統，可成為項目賣點空調配置空調配置33人和人和產品打造產品打造p 電話通20、訊系統，光纖接入，每層200門直線電話接口（1門/5平方米）；p 數據通訊系統，光纖端口至樓層（可光纖端口至桌面），五類線到柱面，直接連通千兆寬帶城域網骨干接點；p 有線電視系統，預留衛星通訊安裝通道；p 預留光纖接口和其他網絡接入商設備安裝位置；p 支持各種上網方式、提供代理或虛擬服務器業務、提供網絡打印、繪圖、數碼制作；智能化設備智能化設備34人和人和產品打造產品打造p 引入知名品牌作為物業顧問提升服務品質p 引入IBM Lotus Workplace 系統來增強品牌效應、通信功能p 在緩沖空間引入綠化成為空中花園p 設置客呼吸玻璃幕墻，可以上下進、排風p 設置恒溫恒濕空間產品附加值產品附21、加值35預祝龍光寫字樓項目合作愉快！預祝龍光寫字樓項目合作愉快！36附：寫字樓產品詳細建議附：寫字樓產品詳細建議p建筑外立面建筑外立面p入戶大堂入戶大堂p外部環境營造外部環境營造p電梯大廳電梯大廳p辦公空間辦公空間p電梯系統電梯系統p空調系統空調系統p智能化系列智能化系列37寫字樓公共配置標準寫字樓公共配置標準在基本配置上有以下方面：在基本配置上有以下方面：p公共空間公共空間 （外立面、入口大堂、外部環境、電梯廳、衛生間等）（外立面、入口大堂、外部環境、電梯廳、衛生間等）p辦公空間（平面布局、層高要求）辦公空間（平面布局、層高要求）p基礎設備（電梯、空調、智能化等）基礎設備（電梯、空調、智能化22、等）381 1、建筑外立面、建筑外立面p造型：新穎獨特、或典雅不凡造型：新穎獨特、或典雅不凡p裝飾：千篇一律的玻璃幕墻，如何變化裝飾：千篇一律的玻璃幕墻，如何變化p夜間：燈光效果營造夜間：燈光效果營造p進行專業視覺測試，通過調查企業決策層對外立面的喜進行專業視覺測試，通過調查企業決策層對外立面的喜 好，給予外立面設計參考意見好，給予外立面設計參考意見 （作為后期服務內容之一）（作為后期服務內容之一）39個性化建筑外立面個性化建筑外立面40外立面裝飾變化設計外立面裝飾變化設計純玻璃幕墻純玻璃幕墻玻璃幕墻玻璃幕墻+石材百葉石材百葉玻璃幕墻玻璃幕墻+鋁合金板鋁合金板Art Deco裝飾風格裝飾風格423、1夜間燈光效果，找造項目夜間燈光效果，找造項目夜間高檔形象夜間高檔形象為項目帶來更多商業人流，使項目成為西岸標志性建筑為項目帶來更多商業人流，使項目成為西岸標志性建筑環境燈光環境燈光422 2、入口大堂設計、入口大堂設計p層高：甲層高：甲A A寫字樓大堂達到寫字樓大堂達到1818米（商業三米（商業三層），甲層），甲B B寫字樓達到寫字樓達到1212米（商業二層）米（商業二層）p裝飾：建議裝飾：建議聘請國際知名專業大師設計聘請國際知名專業大師設計，提升大堂的檔次與品味。提升大堂的檔次與品味。p用材：采用用材：采用高級石材與現代感的玻璃、金高級石材與現代感的玻璃、金屬組合屬組合營造或典雅豪華、或現24、代時尚的風格營造或典雅豪華、或現代時尚的風格樓盤名稱樓盤名稱大堂高度大堂高度（米）（米）航天大廈航天大廈1414諾德中心諾德中心1212卓越大廈卓越大廈1010國際商會中心國際商會中心1818世界金融中心世界金融中心1818關鍵詞：高度關鍵詞：高度 氣派氣派43通過通過與商業規劃結合與商業規劃結合實現實現與中央公園綠化的結合與中央公園綠化的結合使其與大堂內環境遙相呼應使其與大堂內環境遙相呼應既美化環境又增加大堂明亮度既美化環境又增加大堂明亮度3 3、外部廣場環境營造、外部廣場環境營造44 4 4、電梯廳設計、電梯廳設計訪客接觸最多的場所訪客接觸最多的場所p尺度應以舒適為準，建議尺度應以舒適為準25、，建議聘請國際知名聘請國際知名專業大師設計專業大師設計，提升檔次與品味。，提升檔次與品味。p同時配以同時配以簡潔時尚的燈具簡潔時尚的燈具p可以把空間舒適感放大，尤其強調燈光可以把空間舒適感放大，尤其強調燈光對人體的影響對人體的影響關鍵詞：寬敞關鍵詞：寬敞 明亮明亮 品味品味455 5、辦公空間設計、辦公空間設計層高要求：層高要求：p凈高要求：凈高要求：2.82.8米以上米以上p預留網絡地板高度預留網絡地板高度p目前中心區甲級寫字樓大多保證凈高在目前中心區甲級寫字樓大多保證凈高在2.8m2.8m，層高也，層高也相應加大到相應加大到4.0-4.2m4.0-4.2mp代表蔡屋圍片區頂尖產品的華潤大廈26、以及中心北區的諾代表蔡屋圍片區頂尖產品的華潤大廈以及中心北區的諾德中心，層高均在德中心，層高均在4.2m4.2m以上以上465 5、辦公空間設計、辦公空間設計平面設計：平面設計：p辦公面積：標準層辦公面積：標準層18001800以上以上p設計大跨度無柱空間設計大跨度無柱空間p進深在進深在10-15m10-15m之間較為適宜之間較為適宜p核心筒的十字設計（減少公共空間的占用，核心筒的十字設計（減少公共空間的占用，并增加企業的有效展示面）并增加企業的有效展示面）展示面展示面展示面展示面展示面展示面展示面展示面476 6、基礎設備：電梯系統、基礎設備：電梯系統電梯是寫字樓最重要的垂直交通工具，建議選27、擇電梯是寫字樓最重要的垂直交通工具，建議選擇 p原裝進口品牌原裝進口品牌p轎廂高度轎廂高度2.82.8米以上、載客量米以上、載客量1818人以上人以上p 配備配備LCDLCD資訊資訊p 精心設計橋廂內飾，使之體現檔次感精心設計橋廂內飾，使之體現檔次感關鍵詞：數量、品牌、速度關鍵詞：數量、品牌、速度487 7、基礎設備：空調系統、基礎設備：空調系統p辦公空間的空氣環境越來越成為置業關注焦點辦公空間的空氣環境越來越成為置業關注焦點p為配合企業為配合企業2424小時辦公的需求，分戶計量必不可少小時辦公的需求，分戶計量必不可少pVAVVAV變風量、新風系統也將成就項目的高檔形象變風量、新風系統也將成就28、項目的高檔形象項目名稱項目名稱空調品牌空調品牌供應時段供應時段特點特點諾德中心美國特靈24小時獨立新風和排風系統，分戶計費航天大廈美國麥克維爾24小時分戶計費國際商會中心日本原裝商用24小時變頻，獨立新風系統卓越大廈美國特靈24小時分戶計量世界金融中心美國特靈地底送風空調系統UACS華潤大廈24小時VAV空調系統安聯大廈雙空調系統24小時中央空調+預留室外空調機位新保利大廈（北京）24小時每層設2個獨立VAV空調系統；空調箱加入電子凈化和消毒系統，保證空氣清新關鍵詞：關鍵詞：分戶計量分戶計量2424小時小時健康健康498 8、基礎設備系統、基礎設備系統智能化系統智能化系統p提升式活動地板、活動天花組合提升式活動地板、活動天花組合,空間改變靈活空間改變靈活p信息點密度高，提供信息點密度高，提供DDNDDN、ISDNISDN線路線路p衛星電波接收，衛星電波接收，樓頂設置衛星拋物面天線及相應機械設施樓頂設置衛星拋物面天線及相應機械設施p圖像通信外租會議設施（電視會議室）圖像通信外租會議設施（電視會議室）p打造先進信息平臺，滿足企業對資訊的需求打造先進信息平臺，滿足企業對資訊的需求