午啪啪夜福利无码亚洲,亚洲欧美suv精品,欧洲尺码日本尺码专线美国,老狼影院成年女人大片

1、“全心全意全為您”的物業服務精細化萬科歡快明亮的展示區井蓋上的LOGO，冰箱上的留言生活氛圍的營造返回花盛香醍花盛香醍滟瀾山香醍漫步精細化的綠化理念龍湖：精致景觀返回物業物業 龍湖物業，秉承“善待你一生”的服務理念，貫穿到每一個細節，以細節感動客戶，以專業打動客戶，進而形成美譽度 萬科物業，以“全心全意全為您”的服務理念，使萬科具有很高的客戶忠誠度，保持在行業內的領先地位返回他山之石萬科、龍湖策劃部09年1月關于北京萬科、北京龍湖北京萬科n公司歷史：q北京萬科企業有限公司成立于1987年，是萬科集團的全資子公司；2006年1月，萬科集團受讓朝陽開發公司下屬企業朝萬中心60%的股權，雙方組建北京2、市朝陽萬科房地產開發有限公司。n公司業績q開發規模：截至2008年12月，北京萬科累計開發項目13個，累計開發面積超過280萬平 米地塊位置取得時間取得方式土地價格（元）地塊面積（萬平方米）建面（萬平方米）樓面地價（元/平方米）項目名稱順義后沙峪鎮1993年協議出讓_27萬28萬_萬科城市花園亞運村1998年協議出讓_11.2336_萬科星園朝陽豆各莊鄉2001年協議出讓_25萬28.6萬_萬科青青家園海淀區天秀路2003年協議出讓_9.8萬10.6萬_萬科西山庭院豐臺區小屯路2005.5.20摘牌3.36億4.3萬11.5萬3600萬科紫臺順義望泉寺地塊2005.12.8招標2.75億18萬3、23萬1200萬科四季花城六里屯17號樓2006.1.18該地塊原屬朝開_1.4萬6.5萬_萬科東第石佛營三期2006.1.18該地塊原屬朝開_1.25萬2萬_萬科金陽國際公寓朝陽公園南側2006.1.18該地塊原屬朝開_3.8萬9.6萬_萬科公園5號萬恒家園二期2006.4.25招標16.6億21.47萬41.65萬3986萬科假日風景豐臺區宋莊路2007.7.19招標5.9億7.78萬18.4萬3207萬科紅獅昌平區科技園區2007.8與金隅合作07年2月金隅招標7.65億20萬53.5萬1443金隅萬科城西大望路27號地2007.10.25招標17億8.15萬14.9萬11409萬科金色4、誠品萬科取地2項目名稱項目名稱萬科公萬科公園五號園五號萬科假萬科假日風景日風景萬科紫萬科紫臺臺萬科東萬科東第第金隅萬金隅萬科城科城萬科四萬科四季花城季花城萬科金陽萬科金陽公寓公寓萬科紅獅萬科紅獅項目項目(限限價房價房)萬科萬科金色金色城品城品地理位置朝陽公園南西長安街玉泉路口豐臺區岳各莊朝陽公園南昌平區南環路順義區順西路朝陽區石佛營東里豐臺區東鐵匠營朝陽區西大望路建筑規模（萬平米）9.63011.56.561.4519220.714.93容積率2.51.932.53.562.91.461.383開盤時間2008-10-182007-3-262007-5-122006-9-92008-6-1525、008-3-222007-6-232008-3-12009開盤價格(元/平米)250009000100001600085005000170006200在售價格(元/平米)26000元14000（三期紫苑）75007100收盤價格(元/平米)2100023000200006200北京龍湖n北京龍湖地產成立于2002年12月，隸屬于龍湖集團，2007年，龍湖入京后首輪推出的龍湖滟瀾山別墅、龍湖香醍漫步別墅、龍湖香醍別苑相繼得到市場認可n龍湖業績 08年有7個項目在開發，總規模在200萬平米左右時間時間地塊位置地塊位置規劃用途規劃用途土地面積土地面積(萬平方米萬平方米)建筑面積建筑面積(萬萬平方米平6、方米)交易交易方式方式成交價（萬成交價（萬元）元）樓面地樓面地價（元價（元/平方平方米）米）開發項目開發項目2005.3.24 順義東風商場住宅、商業、辦公約14萬約38一級開發暫定“名城天街購物中心”2005.12.22順義區后沙峪鎮 住宅及配套 24.2911掛牌 704006400 滟瀾山2006.4.24 海淀區西苑居住及商業 15.3813.22掛牌90022.946810 頤和原著2006.12.26順義區牛欄山鎮居住31.6415.15招標289001908 香醍漫步、香醍別苑2007.10.15通州區半壁店住宅兼容商業服務業27.3668.4招標1480002164 大方居（兩7、限）、花盛香醍2007.12.19海淀區中關村甲3號F1多功能（包括2500平方米公交場站用地）、消防站5.6617.81招標20600011573 唐寧ONE2008.1.14 通州區梨園鎮住宅、商業服務業7.3112.19招標700005740 蔚藍香醍龍湖取地27 78 89 9名城天街名城天街項目名稱項目名稱龍湖滟龍湖滟瀾山瀾山龍湖龍湖香香醍漫醍漫步步龍湖香龍湖香醍別苑醍別苑龍湖龍湖花花盛香盛香醍醍龍湖大龍湖大方居（兩方居（兩限房）限房）龍湖龍湖蔚瀾蔚瀾香醍香醍龍湖唐龍湖唐寧寧ONE龍湖頤龍湖頤和原著和原著名城天名城天街購物街購物中心中心地理位置地理位置順義區后沙峪順義新城2008水上8、運動場館西側通州區梨園鎮通州區九棵樹西路海淀區中關村甲3號海淀區西苑順義區 仁和建筑規模建筑規模(萬平米萬平米)1115.1568.412.217.813.2238容積率容積率0.670.92.52.23.81.35開盤時間開盤時間2007.92007.92007.1112008.52008未定2008.12.62008.8未定預期價格預期價格4800開盤價格開盤價格2600017000980014000-未定3000045000現狀價格現狀價格32000100008000-3300050000收盤價格收盤價格17000他山之石，可以攻玉n土地n產品n溢價n融資一、土地萬科萬科地塊位置時間取得9、方式建面（萬平方米）樓面地價（元/平米）項目名稱豐臺區小屯路2005.5.20摘牌11.5萬3600萬科紫臺順義望泉寺地塊2005.12.8招標23萬1200萬科四季花城六里屯2006.1.18該地塊原屬朝開6.5萬_萬科東第石佛營三期2006.1.18該地塊原屬朝開2萬_萬科金陽國際公寓朝陽公園2006.1.18該地塊原屬朝開9.6萬_萬科公園5號萬恒家園二期2006.4.25招標41.65萬3986萬科假日風景豐臺區宋莊路2007.7.19招標18.4萬3207萬科紅獅昌平區科技園區2007.8與金隅合作07年2月金隅招標53.5萬1443金隅萬科城西大望路27號地2007.10.25招標10、14.9萬11409萬科金色誠品n長期合作關系：q萬科與中糧地產在深圳、廣州、北京合作開發多個項目q萬科與凱德置地簽署長期合作協議，由凱德置地負責萬科所開發項目的商業部分n合作拿地：q與金隅合作開發昌平項目q收購朝陽開發下屬公司朝萬中心股份成立朝陽萬科取得土地n高價地計提存貨減值準備q西大望路地塊在08年三季報中已計提減值準備1.2億元萬科萬科n龍湖n在公開的土地交易市場以招拍掛的形式獲取高價土地 地塊位置地塊位置建筑面積建筑面積(萬平方米萬平方米)交易交易方式方式樓面地價樓面地價（元（元/平米）平米）開發項目開發項目順義區后沙峪鎮 11掛牌 6400滟瀾山海淀區西苑13.22掛牌6810頤和11、原著海淀區中關村甲3號17.81招標11573唐寧ONE通州區梨園鎮12.19招標5740蔚藍香醍n公開市場競爭拿地代價高昂n合作方式拿地相對能夠規避公開的土地市場的激烈競爭n采取多種合作方式q與政府合作q與有政府北京的公司合作q與有土地儲備的公司合作借鑒二、產品n萬科n以美國帕爾迪公司為標桿，追求工廠化的住宅生產n核心理念：q用20%的精力做80%的產品，用80%的精力做20%的產品 n用20%的精力做80%的產品：用少量的精力將已經成熟的經過市場檢驗的原創的經典產品大量地克隆,快速開發項目,盡可能多的占有市場份額,贏得商業化效益n用80%的精力做20%的產品：用大量的精力進行新產品研發,引12、領市場潮流,確保萬科行業領頭羊的地位n萬科n產品標準化提出背景q通過標準化的運作使項目從拿地到銷售,由通常需要2年左右的時間，縮短至一年半的時間 q“像造汽車一樣造房子”，即用標準化手段來解決規模化生產和跨地域開發的問題n建立原創經典品牌q根據各地區不同的氣候特征、市場情況開發適應性產品,積累大量的經過市場檢驗的萬科原創的經典產品n逐漸形成產品系列q城市非中心項目：萬科假日風景、萬科紫臺q城郊項目：萬科四季花城、萬科城市花園q城市中心項目：萬科金陽國際公寓q自然人文系列項目：萬科西山庭院n萬科q項目圖紙標準化n包括4個部分:總圖裝置標準化、戶型標準化、構配件標準化、住宅性能標準化n以戶型標準化13、為例：萬科針對集團項目中占總數79.1%,面積在80150平米，低、多層戶型進行定性，形成標準n萬科q特征n單體戶型樓型由萬科提供,設計公司充當描圖的作用，創新體現在針對不同地區的市場產品理念,不同地段的規劃、環境景觀的設計 n對細節充分重視q規劃、建筑單體、環境景觀設計方面,標準圖紙的細節表達十分到位q墻面鋪裝、欄桿、等的大樣設計,室內插座的布置、道路的路牙設計、人行道設計、泊車、停車位設計等都有十分充分的人性化的細節考慮n萬科q萬科北方工業化研發基地，逐步推進住宅產業化 n2007年10月建立了萬科北方工業化研發基地榆構萬科住宅產業化研發中心n工業生產方式建造住宅，提高住宅生產的勞動生產率14、，提高住宅的整體質量、降低成本、降低物耗n細分市場客戶需求，進行產品定型，進而實現工廠預制、現場裝配的住宅生產方式，最終形成產業化全面家居解決方案n龍湖n以萬科為榜樣，講求產品模塊標準化，產品組合靈活化的原則q基礎東西標準化，產品根據實際情況變化使用標準的模塊組合出不同的產品q建立在標準化基礎上相對靈活的產品開發戰略，提供統一又具個性化的產品n北京龍湖產品系列q別墅系列：滟瀾山、香醍漫步、香醍別苑q洋房系列：頤和原著、花盛香醍q城市高層系列：唐寧ONEn龍湖n龍湖內部有自己的一套成熟產品庫，龍湖稱之為標桿項目q項目90%采用標準化產品，10%自行創新q全集團售樓處只有5種標準，風格、立面等方面15、不允許隨意改變，實現快速復制q標準間風格統一，延續性好，保證整體風格的實現，可實現快速復制花盛香醍售樓處花盛香醍售樓處香醍漫步售樓處香醍漫步售樓處香醍漫步連排別墅香醍漫步連排別墅滟瀾山連排別墅滟瀾山連排別墅標準化產品縮短項目運作周期n標準化產品及成熟的運作模式使項目能夠實現快速復制，迅速的投入開發建設、銷售，從而縮短整個項目的運作周期，加快回款，實現循環開發項目n運作周期縮短，降低財務費用萬科龍湖項目中糧假日風景花盛香醍唐寧ONE拿地時間2006.42007.102007.12開盤時間2007.52008.92008.12n萬科、龍湖從取得土地到開盤銷售，其周期在12個月左右借鑒n部品的標準化16、有利于大規模采購，從而降低采購成本；n產品標準化有利于提高品質，降低成本，加快進度逐步建設產品標準化全面整合公司已有的項目積累，挖掘產品內涵，提煉產品加大市場調研工作，準確找到市場切入點；開展針對建筑材料、部品、構造等方面的研發工作；三、溢價n萬科在售項目與同區域項目價格差保持在10%左右n萬科品牌在市場上極具影響力，成為區域市場風向標，周邊項目采取跟隨策略，以萬科項目為目標進行價格和銷售策略調整萬科項目萬科項目萬科公園五號萬科公園五號25000金隅萬科城金隅萬科城7500萬科四季花城萬科四季花城7100周邊在售項目價格（元/平米）陽光上東21000書香名邸7000順義新城第一區6300尚城617、000金漢綠港二期6800n萬科萬科項目投資估算n萬科紫臺q樓面地價為3600元/平方米，按經驗估算單方面積土地成本取45%，初步估算，萬科紫臺單位成本8000元/平米左右q項目銷售價格14000元/平米，每平米銷售利潤6000元/平米左右，預計毛利潤率75%左右n萬科中糧假日風景q樓面地價3986元/平方米。按經驗估算單方面積土地成本取45%，初步估算，萬科中糧假日風景估算單位成本8800元/平米左右q項目銷售價格14000元/平米，每平米銷售利潤5200元/平米左右，預計毛利潤率60%左右n萬科通過溢價銷售，保持著較高的利潤率，實現較高的投資回報n萬科n龍湖項目銷售價格普遍高于區域同檔次樓18、盤20以上，甚至高達50n預期利潤大幅增長，把一個項目賣成2個，甚至達到3個同樣項目所能創造的利潤龍湖n龍湖：高溢價，高利潤龍湖項目龍湖項目龍湖滟瀾山龍湖滟瀾山32000龍湖香醍漫步龍湖香醍漫步17000龍湖香醍別苑龍湖香醍別苑10000龍湖唐寧龍湖唐寧ONE30000周邊在售項目價格（元/平米）龍灣25000納帕爾灣16000，富力灣13000東香庭6300大通成府公館24500n土地單位成本：11573元/平米n項目單位成本：20974元/平米n預估售價：35000元/平米n預計稅前利潤率：66.88%龍湖唐寧ONE投資收益龍湖n土地單位成本：6400元/平米n項目單位成本：14716元/19、平米n銷售均價30000元/平米左右n稅前利潤率：101.26%龍湖滟瀾山投資收益龍湖知己 了解并挖掘項目的一切可以溢價和有可能溢價的有利與不利點鈍角法則溢價銷售執行溢價知彼了解目標客戶群的一切屬性，尤其是客戶的消費心理與價值體系，并試圖影響和改變他們布道洗腦n強調知己知彼的溢價執行策略n集中把握客戶的關注重點，滿足其需求：集中把握客戶的關注重點，滿足其需求：q精細化園林景觀精細化園林景觀q物業服務物業服務n通過不斷的價格試探，做出正確的漲價決策，實現項目的溢價收入，實現高利潤率 龍湖滟瀾山項目投資收益評估預期銷售均價實現溢價后的實際銷售均價預期一期均價：16000元/平米實際實現的一期銷售均20、價：25000元/平米預期一期套均價：420萬元實際實現的一期銷售套均價：611萬n滟瀾山16000元/平米的預計銷售均價實際賣到25000元/平米，單套銷售總價實現200萬元的抬高龍湖借鑒n培養企業核心技能，樹立品牌，增強開發項目的溢價能力q研究客戶需求，以客戶為導向滿足客戶關注點q在限價房與普通商品房價格日近的市場中，開發中高端項目，實現差異化競爭四、融資n上市融資：提高資金效率q龍湖：為上市，拓展土地q萬科：資本市場融資與購買土地良性循環n2006年開始大舉擴張，大量增加土地儲備 q在重慶擁有超過6500畝土地；在成都，擁有約2000畝土地，在北京，則擁有約2700畝地q一二級開發土地總21、面積達11000畝，可建筑面積約1300萬平方米 q高價圈地：以土地單價11567元/平米的價格取得了中關村地塊龍湖：IPO暫緩，資金困局大舉圈地，提高上市估值龍湖取地n降價因素q市場壓力q龍湖短期內無法上市q龍湖集團11000畝土地存貨負擔q05年至今，北京龍湖獲取6塊土地，拿地成本61億左右，從05年至08年10月，北京龍湖的銷售額只有51.6億 龍湖現狀：資金緊張，大幅降價 資金緊張n大幅降價q花盛香醍：5月1300018000元/平米，9月跌至6800元至8000元/平米，跌幅超過6000元/平米q艷瀾山：最高銷售均價達到35454元/平米，目前對外報價32000元/平米，原來毛坯房變22、為精裝房，裝修標準3000元/平米，艷瀾山實際降價幅度6000元/平米n放棄部分溢價，快速回款，加快資金的周轉 n降幅雖大，在可接受范圍q花盛香醍，由13000元/平米降到8000元/平米后，估算成本6500元/平米左右，項目有20%左右的毛利潤 n05年后每年都能通過不同的渠道獲取資金，而北京萬科也正是在此期間獲取了大量土地q93年至05年，北京萬科只獲取了4塊土地，萬科城市花園、萬科星園、萬科青青家園以及萬科西山庭院q05年至今，獲取9塊土地，紫臺、四季花城、東第、公園五號、假日風景、金陽國際公寓、紅獅項目、金隅萬科城、金色城品（西大望路塊）萬科：上市圈地圈錢，良性循環時間融資方式金額2023、02年6月公司債券15億元2005年7月北國投北京萬科西山項目集合資金信托1.8億元2006年定向增發股42億元2006年與中國銀行股份有限公司簽署戰略合作協議未來3年內將獲得總額不超過50億元的授信額度2007年8月A股增發100億元2008年8、9月公司債59億元萬科取地融資取地取地融資良性循環上市平臺n08年9月成功發行公司債，總共融資59億元萬科：逆勢圈錢圈地n一片退地聲中，9月萬科全國范圍內新增5個項目，這五塊地分別位于上海、天津、杭州、大連和重慶，建筑面積達128.6萬平米，需支付22.61億元。q5個項目，與公司其他項目相比，規模屬中小項目，單幅土地款沒有超過10億元的q采用“短平快”的操作手法，提高周轉率，獲取現金流，維持公司大項目的現金支出n銷售額萎縮，市場份額增加50%（王石語）n相比龍湖，萬科在年初經歷了降價風波后，至今未有新降價舉措n萬科以項目的快速、滾動開發實現公司現金流的良性循環，同時借助股市，債券等方式，在地價相對較低的時候拓展土地，實現公司發展的良性循環 借鑒n應用上市平臺，在資本市場采用多種方式進行融資，進而獲取土地，擴大開發規模，實現資本與土地的良性循環他山之石，可以攻玉n土地n產品n溢價n融資THE END THANKS