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1、1鄰里中心定位鄰里中心定位2項目鄰里中心定位鄰里中心研究項目基地條件分析新加坡鄰里中心研究國內鄰里中心研究成都鄰里中心研究結合地緣特征成功經驗研究總體思路3第一部分 鄰里中心研究4鄰里中心概念n概念：“鄰里中心”是不同于百貨公司、超市、賣場、商業街的第五商業業態，即社區商業業態。“鄰里中心”是指鄰里單位中的公共中心，包括商業、醫療、圖書館、教堂等公共機構。“鄰里中心”這個概念產生于上個世紀60年代的新加坡，意即國內所說的社區服務中心。n規劃及布局：每個鄰里組團配置一個鄰里中心,每個居住區包含67個鄰里組團，每個鄰里組團擁有48幢住宅，約10002000戶。n功能：鄰里中心包含了一個商業服務中心2、，以組團內居民的日常服務活動為對象，和整個城市的中心商務區的功能相交叉。日常的生活服務可在小區內解決，而商務活動主要集中于中心商務區CBD，可以避免發展中國家CBD過于擁擠及商業衰落的情況。5新加坡鄰里中心研究1n概念：新加坡的鄰里中心是指分布于政府組屋區內，為居民提供生活配套服務的設施，主要功能為商用產業，其實質是購物中心。n規劃及布局：新加坡建屋發展局為10001200套住戶配套建設一個鄰區商店，為60008000套住戶配套建設一個鄰里中心，為4000060000套住戶配套建設一個新鎮中心。商店對組屋的比例為1.27平方米對1單位組屋。6新加坡鄰里中心研究2新加坡鄰里中心發展歷程初期鄰里中3、心的建設并無規劃標準，店屋主要是分配給受遷置計劃影響的店主，許多商店都建在組屋樓下，類似于成都的街鋪。1960年后期，政府已有明確城市商業規劃，并根據鎮中心、鄰里中心與鄰區商店不同層次的需求建設不同組合的商店。1989年開始，在組屋區劃出地段讓發展商投標興建購物與娛樂中心，這些地段主要分布在鎮中心與地鐵站旁，發展商的開發更好的迎合民眾的需求。1991年開始，建屋發展局集多年實踐經驗推行了新模式的鄰里中心，新鄰里中心與組屋分開，均為獨立式建筑，從而提高了組屋住戶的生活質量，提高了城市的環境質量。建屋發展局還對鄰里中心選址、與屋的配置比例、業態組合、商品檔次、必備功能等作出了相應的規劃。7新加坡鄰4、里中心研究3商業分級新鎮中心鄰里中心鄰里中心鄰區商店配置標準4000060000套住戶，1.27m2對1單位組屋配置6000600080008000套住戶套住戶,按按1.271.27m m2 2對對1 1單位組屋配置單位組屋配置10001200套住戶，按1.27m2對1單位組屋配置商品檔次高檔商品中檔商品中檔商品 生活必須品 必備功能娛樂設施、銀行、郵政局、超級市場、百貨公司及高檔商品、商店、餐館、快餐店 診療所及牙醫、診療所及牙醫、面包店、面包店、文具店、中西藥行、托兒所、文具店、中西藥行、托兒所、服裝店、眼鏡店、理發店、服裝店、眼鏡店、理發店、家庭用品、書局、家庭娛樂家庭用品、書局、家庭娛5、樂中心。典型的鄰里中心包含中心。典型的鄰里中心包含3535個商店、個商店、2 2個食閣、個食閣、1 1個超個超級市場、級市場、1 1個菜市場、個菜市場、1 12 2臺自動提款機。臺自動提款機。普通日用商店和餐廳 8中國鄰里中心研究1中國鄰里中心發展歷程及發展趨勢中國鄰里中心發展歷程及發展趨勢n發源：中國的鄰里中心是在借鑒新加坡公共管理先進理念的基礎上，由蘇州工業園區率先引入國內。蘇州工業園區結合自身園區商業開發，并通過多年實踐已摸索出一整套適合中國國情的商業地產開發運營管理模式，蘇州工業園區鄰里中心也成為了集商業、文化、體育、衛生、教育于一體的區域性商業服務中心。“鄰里中心”也成為了中國第一個6、社區商業服務的品牌商標，其品牌及軟件已面向全國輸出。n現狀：國內很多類似于鄰里中心（社區商業）的業態是不成規模、不成氣候的，服務也不完整，物業類型以商業街為主，沒有一個完整的配置概念。由于蘇州工業園鄰里中心的成功運營，國內部分特大城市已將鄰里中心納入城市規劃，如上海不做市區十字路口經濟，將提升和創新郊區“鄰里中心”商業發展模式，以此推動上海的國際化和城市化進程；南京河西新區的規劃中，已在每個街道規劃了一個“鄰里中心”。n發展趨勢：鄰里中心將被國家納入城市規劃，扮演區域基礎商業角色。9 鄰里中心是蘇州工業園區在第三產業和公益事業及其經營管理方面借鑒新加坡經驗而創造的一種新穎的社區服務形態，也是國7、內最早最成功的鄰里中心。蘇州工業園的鄰里中心以全方位、多功能、各層次的綜合性社區商業服務業為發展主線，并按照鄰里中心規劃先行原則，在園區內規劃了17個鄰里中心，目前已成功運營了四個綜合性商業服務中心：鄰里中心湖東大廈、鄰里中心新城大廈、鄰里中心貴都大廈和鄰里中心師惠大廈。中國鄰里中心 典型案例一蘇州工業園區1師惠大廈 貴都大廈 湖東大廈10中國鄰里中心 典型案例一蘇州工業園區2n服務理念：以12項必備功能為基礎，讓顧客滿意、經營者滿意、政府滿意“三滿意”，服務內涵是綜合性、全方位、多功能、各層次。n物業形態：綜合型大廈，層數大多為四層（新城大廈及貴都大廈）。n配置標準：按萬人組團配置一個鄰里中8、心標準規劃，2萬人組團一般有5、6個住宅小區，輻射直徑為0.5-1.5公里，面積按1000-1500m2/千人配置。n業態定位：80%以服務業為主，其中40%-50%為餐飲業。12項必備功能為銀行、超市、郵政、餐飲店、洗衣房、美容美發店、藥店、文化用品店、維修點、社區活動中心、凈菜場、衛生所。n運營管理：功能定位在先，招商緊隨其后，再將單純的物業管理跨越到“現場管理加物業管理”。n銷售模式：三權分離，承諾投資回報的產權式商鋪銷售模式。n招商政策：主要針對品牌連鎖商家。開發成本加物業費的低租金吸引經營者。11中國鄰里中心 典型案例一蘇州工業園區3n四大鄰里中心比較研究樓盤名新城大廈貴都大廈師惠大9、廈湖東大廈總建筑面積21600m2 11000 m212300 m230000 m2服務人口2萬人層 數4層4層特色業種健身俱樂部、小吃街3-4F為寫字樓鄰里假日酒店、新型菜場、特色餐飲 家電零售、家裝配套、汽車展銷、7000 m2美食大樓、2500 m2菜場；商業、金融和中介服務三條街 停車場6000m23500m212中國鄰里中心 典型案例二上海聯洋社區1上海聯洋社區總建筑面積250萬m2，社區配套服務面積為30萬m2，其中商業面積占10萬m2。聯洋鄰里中心設有大型綜合商業中心（SHOPPING MALL），占地50920m2，總建筑面積71300m2。13中國鄰里中心 典型案例二上海聯洋10、社區2n物業形態：街區商業及綜合型大廈，層數三層。n配置標準：面積按1400m2/千人配置。n業態定位：以核心SHOPPING MALl為中心，主力店有聯華生鮮超市、4000m2意大利商品展示中心、1.7萬m2LAYA俱樂部及1300m2室內溜冰館。n招商優惠政策：由于租賃情況不佳，推出了局部兩年免租等極大的優惠條件 n經營情況：較為冷清，還有近2/3的商業面積未租賃。n失敗原因：商業的通道及進出口設計不合理，通道寬度太窄（僅5米），自行車庫規劃位置不合理，阻礙行人通行。開發進度失敗：聯洋社區鄰里中心開發時間超前于住宅開發進度，造成了大面積空置現象。商業的開發進度應隨整體住宅項目的開發進度及入11、住人口的實際情況適時控制。14成都鄰里中心研究 成都目前還沒有真正的鄰里中心，類似于鄰里中心的社區基礎商業主要分布于以下幾種物業：n街區商業：規劃條件限制了開發商在開發住宅用地時必須有商業配套，以此來保證居民的基本生活。街區商業有著易分割、獨立性強、自主性強、易管理、易銷售等優勢，已成為了開發商追求盈利及資金迅速回籠的最常用的商業開發模式，也是成都最主要的基礎商業的物業形態。由于商業街大多缺乏統一管理及規劃，業主自主性強，導致了成都的基礎商業配置不齊全，且十分零散局面。n會所：是小區居民交流、活動、休閑的社區公共場所，以方便業主為出發點，是社區基礎配套之一，由于規模及服務人口的限制，無法為小區12、居民提供完整的社區服務，有60%以上會所目前處于虧損狀態。15成都鄰里中心 典型案例一羅馬假日廣場n羅馬假日廣場位于成都市一環路南段與高升橋東路交匯處。該商業物業是成都市最早推出的鄰里購物中心，一經推出，便火爆發售。但是，由于街區劃分的短視，雖然好又多有旺盛的人流，但臨街的商鋪卻不能很好地利用這一資源，使得現有的商鋪經營狀況慘淡。16成都鄰里中心 典型案例二玉林生活廣場n玉林生活廣場是集餐飲、娛樂、休閑、購物與辦公為一體的歐式風情的超大街區式鄰里型購物中心。在開發之時，玉林生活廣場定位是玉林社區唯一的一個高檔次鄰里型購物中心概念，改變傳統的小門面經營模式，服務社區鄰里生活。但實際的情況確是成為13、餐飲娛樂的強勢口岸。17對本案鄰里中心的啟發n核心優勢：鄰里中心是一個區域或組團的基礎商業，解決了新興住區基礎配套的難題，優化了住區與商業矛盾，還能帶動地價的迅速攀升。n配置標準：鄰里中心大多按人口配置，通常按6000-8000戶或2萬人組團配置一個鄰里中心，沿海城市的鄰里中心面積配置標準為1000-1500m2/千人，由于成都經濟、人均收入及消費均不及沿海城市，成都的面積配置標準應在此基礎上略微降低，建議按850m2/千人配置,輻射直徑為0.5-1.5公里。n物業形態：綜合型大廈或內街外廊建筑，層數不超過四層，應注重人流導入及交通動線規劃。n功能定位：應結合商業、文化、體育、衛生、教育于一體14、，并以80%服務業為主（其中40-50%為餐飲業）。n開發進度：應隨整體住宅項目的開發進度及入住人口的實際情況適時控制，避免出現上海聯洋社區鄰里中心大面積空置現象。18對本案鄰里中心的啟發n鄰里中心必備功能：19對本案鄰里中心的啟發n運營模式：已突破原有初始階段的社區服務模式，上升到了一種以房屋租售為經營基礎、以市場需求作功能定位、由房東身份進行行業管理的區域性、綜合型商業服務新業態。以三權分離為核心，導入功能定位及城市規劃理念，招商緊隨其后，再將單純的物業管理跨越到“現場管理加物業管理”。n招商模式：主要針對品牌連鎖商家。以低租金及優惠招商政策吸引商家。n銷售模式：結合成都地緣特征，建議本案15、鄰里中心可以采用包租（承諾投資回報）+旗艦帶動型的銷售模式。20第二部分 項目鄰里中心定位21項目鄰里中心開發目的n成為住區基本配套，以滿足社區居民日常生活為主n提升住區品質，解決居住環境與商業的矛盾n將本案的商業做強，讓商業價值最大化22項目鄰里中心區位鄰里中心鄰里中心鄰里中心鄰里中心23項目鄰里中心控規鄰里中心鄰里中心鄰里中心鄰里中心用地性質：公共服務設施用地用地面積：4264容積率：1.8限高：24米密度：35%綠化率：30%LTF：社區服務中心、公廁用地性質：公共服務設施用地用地面積：3978容積率：1.8限高：24米密度：35%綠化率：30%LTF：社區服務中心、公廁用地性質：農貿市16、場用地面積：3167容積率：2.0限高：24米密度：45%綠化率：20%用地性質：農貿市場用地面積：3296容積率：2.0限高：24米密度：45%綠化率：20%24項目鄰里中心商圈范圍定位n核心商圈：以服務本案住區為主，輻射范圍約0.5公里以內，服務人口約2.5萬人。n次級商圈：以服務區域住區居民為主，特別以高新西區居民為主，輻射范圍為1公里以內，服務人口約3萬人。25項目鄰里中心規模定位n地塊可實現的最大規模：27761.6m2（按最大容積率計算）n市場需求規模：沿海城市的鄰里中心面積配置標準為1000-1500m2/千人，由于成都經濟、人均收入及消費均不及沿海城市，成都的面積配置標準應在此17、基礎上略微降低，建議按850m2/千人配置，本區域內居住人口按三萬人計算，鄰里中心面積應在2.55萬平米左右。26項目鄰里中心業態定位1n社區商業基本業態購購 物物服飾、家具店、家居飾品店、裝飾材料店、燈具店、五金店、水族用品店、花店等休閑娛樂休閑娛樂KTV、網吧、健身房、咖啡店、茶樓、水吧、酒吧、洗浴中心、保健中心等餐餐 飲飲特色餐飲店（如咖哩專賣），快餐店（面館，品牌快餐），連鎖早餐店、名小吃店（龍抄手、鐘水餃）等社區服務社區服務美容美發店，配鑰匙、裝瑣、刻印，汽車美容店，租車行，各種培訓中心（如計算機培訓中心），外語教學處，牙科診所，中醫診所，藥店，彩擴店，干洗店，音像租賃店，水電維修，18、打字、復印店等27項目鄰里中心業態定位2n鄰里中心12項必備基本功能 28項目鄰里中心業態定位3n檔次定位：中檔商品為主。n本案鄰里中心業態定位（以12項必備功能為核心）主營業態主營業態經營內容經營內容規規 模模品牌商家品牌商家超市副食品、日雜用品1000-2000 新一佳、紅旗、互惠等菜市場蔬菜、肉類、禽蛋、水產，糧油、干貨、水果、冷凍食品 1500-2000 醫療衛生診所、中西藥店、牙醫100-200 同仁堂、德仁堂、唐牙科等銀行銀行1-3家或提款機2個200-300 建行、中國銀行、工行等文化用品書店、文具用品店、音像制品店（VCD租賃店）150-200 新華書店、文軒書店等29項目鄰里19、中心業態定位4主營業態主營業態經營內容經營內容規規 模模品牌商家品牌商家郵政快遞、匯款、包裹、信件、鮮花等50-100 m2中國郵政、宅急送等維修店換鎖、配鑰匙、刻印、鞋子修理店、家居維修店等10-50 5-10維修店等洗衣房清潔、熨湯及服飾修改100-200 4-8家，美國布蘭奇等美容美發美發、美容美體SPA店、減肥中心50-500 流行前線、佐登妮絲、籮婭蒂絲纖絲鳥減肥纖體中心等社區活動中心棋牌室、老年活動中心、培訓班（兒童語數外培訓、成人外語培訓、網球培訓、老年培訓中心等）1000 30項目鄰里中心業態定位5主營業態主營業態經營內容經營內容規規 模模品牌商家品牌商家餐 飲早餐店、小吃店、20、快餐店、特色餐飲30-1000 m2必勝客、肯德基、麥當勞、德克士、龍抄手、鐘水餃、葉抄手、巴西烤肉、日本料理等休閑娛樂KTV量販、網吧、健身房、咖啡店、茶樓、水吧、酒吧、洗浴中心、保健中心等100-1000 吸引力、浩沙健身俱樂部、良木緣咖啡、半打啤酒館、何日君、富僑保健等生活服務鮮花禮品、攝像彩擴店、西點店、日用雜品店10-50 特百惠、科達、瑪薩面包等家居配套家居飾品店、裝飾材料店、燈具店、五金店、水族用品店、30-100 10-20家。31項目鄰里中心產品形態定位n物業形態：建議以內街外廊的建筑為主。n層數：局部四層n空間設計原則：商業空間的步行化、休閑化、個性化、在有限空間的利益最大化。n旗艦店帶動原則：注重超市及新型菜場等主力店規劃，著重依托主力店帶動鄰里中心整體人氣及商氣。n內部交通動線設計：著重通過庭院式景觀節點對內部人流的有效導向。32結束，謝謝結束，謝謝