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1、商業(yè)街設(shè)計(jì)的前期分析關(guān)于商業(yè)街的思考國外著名商業(yè)街的特色、分析 -美國第五大道、巴黎香榭麗舍、東京銀座國內(nèi)特色商業(yè)街范例 -上海南京路步行街、北京王府井步行街 上海城隍廟、南京夫子廟分析國內(nèi)特色商業(yè)街的特點(diǎn)概括國內(nèi)特色商業(yè)街的問題西雙版納商業(yè)街的構(gòu)想關(guān)于商業(yè)街的思考？什么是商業(yè)街？商業(yè)街就是服務(wù)業(yè)多種業(yè)種、零售業(yè)多種業(yè)態(tài)的有機(jī)組合體，能滿足人們購物、餐飲文化、娛樂、旅游、觀光等多種需求。目前的商業(yè)街，有一些是由政府規(guī)劃的，但更多的是由于歷史因素、經(jīng)過多年的優(yōu)勝劣汰、自然集聚而形成的，如北京的王府井商業(yè)街、上海的南京路、蘇州的觀前街等。中國目前商業(yè)街的發(fā)展情況？中國目前商業(yè)街的發(fā)展，購物功能下降2、，餐飲、休閑、娛樂、旅游等功能上升已經(jīng)是一個(gè)不爭的事實(shí)。上海南京路改造，購物面積已經(jīng)從90%以上調(diào)整到70%，有關(guān)部門仍在考慮降低購物的比例，使經(jīng)營業(yè)態(tài)和服務(wù)業(yè)種更加合理。另一個(gè)不爭的事實(shí)是，一座城市的著名商業(yè)街可以成為商業(yè)與旅游的黃金結(jié)合點(diǎn)?！跋扔杏^前街，后有蘇州城”，看看春節(jié)期間蘇州觀前街潮水般的人流，就知道旅游在商業(yè)街中的作用。商業(yè)街是城市的商業(yè)最集中的街道，是城市商業(yè)的縮影和精華，是一種多功能、多業(yè)種、多業(yè)態(tài)的商業(yè)集合體，具有城市商業(yè)中心和現(xiàn)代購物中心的雙重功能，其發(fā)展的方向是：（1）功能全。現(xiàn)代商業(yè)街至少應(yīng)具有購物、餐飲、休閑、娛樂、體育、文化、旅游、金融、電信、會(huì)展綜合功能和幾十種3、業(yè)種。（2）品種多。如北京的王府井、上海南京路和蘇州的觀前街不僅是中國品牌的窗口也是國際名牌的展臺(tái)。美國第五大道（Fifth Avenue）紐約第五大道是美國最著名的商業(yè)街之一，全長幾公里，與20余條街道相交，且條條街道寬綽。第五大道是紐約最華貴的街，也是世界上地價(jià)最昂貴的街之一。除商業(yè)之外，第五大道上還有眾多的銀行大廈、洛克人斐勒中心、帝國大廈；酒店有半島酒店、廣場酒店等等，還有紐約公共圖書館。第五大道夜幕下閃爍的燈光、繽紛的廣告和躁動(dòng)的人群，使人感受到經(jīng)典名店的風(fēng)采、現(xiàn)代科技的輝煌和美國文化的濃烈。值得一提的是，在第五大道的兩端有兩個(gè)城市公園，一個(gè)是華盛頓廣場公園，另一個(gè)是著名的中央公園；4、這兩個(gè)城市公園也是世界上著名城市中心的休閑、旅游勝地。公園周圍的各大博物館、藝術(shù)館為商業(yè)街增添了更多的文化氛圍。100年以來始終堅(jiān)持高標(biāo)準(zhǔn)，使第五大道始終站在成功的頂峰。包攬眾多貨品齊全、受人喜愛的商店是第五大道的一個(gè)特色。貨品豐富、品牌齊全、高檔優(yōu)質(zhì)成為美國第五大道的特點(diǎn)，品牌的運(yùn)作成為寸土寸金的第五大道的突出特點(diǎn)。巴黎香榭麗舍大街（Avenue des Champs Elysees）香榭麗舍大街是以凱旋門和戴高樂廣場為軸心呈輻射狀的12條街道中的主干道。中央馬路寬80米，可容納12輛汽車并行，全長2公里。街道兩側(cè)的人行道平坦寬闊，林立著各種專業(yè)公司、大小商店，從銀行、保險(xiǎn)、時(shí)裝、娛樂到文物5、谷游玩以及花卉、報(bào)刊攤位。各行各業(yè)應(yīng)有盡有。餐飲也是很值得一提的，法國蝸牛、意大利比薩、日本的生魚片和中國隊(duì)的水餃等等世界著名風(fēng)味的食品。香榭麗舍大街東側(cè)，還有著名的大皇宮、小皇宮和協(xié)和廣場。大、小皇宮都是法國建筑藝術(shù)的代表，其文化藝術(shù)展覽為香榭麗舍大街增添了豐富的文化內(nèi)涵。巴黎的香榭麗舍大街商業(yè)氣氛濃厚，使人感受到法國人的悠閑、輕松和浪漫，大型集會(huì)、各種慶典在中央廣場上的舉行也使游客們感受到了法國的政治、經(jīng)濟(jì)和歷史。東京銀座 銀座位于東京的“心臟”地帶，是日本最繁華的商業(yè)區(qū)。長約1公里半的銀座中央大街由北至南橫貫其間。大街兩旁商店鱗次櫛比，寬綽的櫥窗內(nèi)陳列著各種各樣的商品，五彩繽紛，琳瑯滿目6、。銀座之所以能成為聞名世界的鬧市之一，主要是這個(gè)區(qū)的行業(yè)齊全，能滿足不同收入階層的多種消費(fèi)需求，銀座既有歷史悠久、各具特色的“三越”、“西武”等大百貨商店，又有為數(shù)眾多的規(guī)模不大、專門經(jīng)營某些獨(dú)特產(chǎn)品的“老店”，既有高級(jí)酒店，又有普通飯店。銀座得以迅速發(fā)展的另一個(gè)原因是商業(yè)與娛樂業(yè)相結(jié)合，互相促進(jìn)，共同繁榮。銀座不僅僅是一個(gè)商業(yè)中心，也是一個(gè)娛樂中心，它既能滿足消費(fèi)者物質(zhì)方面的需要，又能適應(yīng)小費(fèi)結(jié)構(gòu)的變化，滿足人們的文化娛樂需要。交通便利對(duì)銀座的興旺發(fā)達(dá)具有十分重要的意義。國外商業(yè)街的比較、分析、借鑒 從以上世界最著名的三大商業(yè)街的實(shí)例我們可以看到，一個(gè)國家、一個(gè)城市著名商業(yè)街的形成有其城市發(fā)7、展的歷史背景，也各有其特色，并在現(xiàn)代城市的建設(shè)中不斷調(diào)整、完善，以適應(yīng)現(xiàn)代人的新生活需要。比較分析后，概括成一下幾點(diǎn)：1.商業(yè)街必須具有立體化、網(wǎng)絡(luò)化的交通，以保證交通通達(dá)性好 這是城市商業(yè)街建設(shè)的基本要素。即便是商業(yè)街為步行街，主街兩側(cè)的輔街均應(yīng)有良好的交通能力和充足的泊位，并有嚴(yán)格的交通管制。2.商業(yè)街的行業(yè)結(jié)構(gòu)應(yīng)是三足鼎立，以滿足消費(fèi)者多層次多方位的需求 三足鼎立是指購物、餐飲、休閑娛樂在商業(yè)街中各占有三分之一的比例，一般商品購物占40%，餐飲占30%，休閑娛樂占30%，形成商業(yè)街特有的市場格局。這種格局還有一個(gè)優(yōu)勢，就是可以提高商業(yè)街的吸附力，白天是游客的觀光勝地，夜晚是當(dāng)?shù)厥忻竦男蓍e8、娛樂場所，從功能上滿足了旅游者觀光、購物游覽的心理和消遣、休憩、品味都市文化的精神要求。同時(shí)也為當(dāng)?shù)鼐用駝?chuàng)造了休閑消費(fèi)的場所。3.商業(yè)街應(yīng)具體有獨(dú)特的商業(yè)魅力 城市商業(yè)街與一般的社區(qū)商圈不同，它是一個(gè)城市的形象代表，也是一個(gè)城市經(jīng)濟(jì)實(shí)力、文化歷史的展示窗口，因而每個(gè)城市的商業(yè)街都應(yīng)是有別于其他城市商業(yè)街的獨(dú)特魅力。4.商業(yè)街應(yīng)有傳統(tǒng)與現(xiàn)代相結(jié)合的文化氣息 一個(gè)城市的形成和發(fā)展有其自身的歷史過程，構(gòu)成商業(yè)街濃郁的文化特色，挖掘商業(yè)街的歷史文脈，突出其歷史文化底蘊(yùn)，是商業(yè)街的品牌要素。5.商業(yè)街必須突出整體協(xié)調(diào)性和人性化設(shè)計(jì) 商業(yè)街的規(guī)劃、開發(fā)必須注重協(xié)調(diào)性，建筑風(fēng)格、裝飾色彩、經(jīng)營類別、項(xiàng)目選擇9、等都要從商業(yè)街的全局考慮，從人性化要求出發(fā)。文化館舍：上海南京路商業(yè)街 素有“中華商業(yè)第一街”之譽(yù)的南京路，東起外灘，西至靜安寺與延安西路交匯，全長5.5公里，兩側(cè)商廈鱗次櫛比，云集著約600多家商店。西藏路以東稱南京東路（原稱花園弄，1865年改名為南京路），以西稱南京西路（從前稱靜安寺路）。南京路是上海最早的一條商業(yè)街，舊有“十里洋場”之稱。近年來南京路發(fā)生了巨變，新的商廈群體及賓館拔地而起，大型商廈與百年老店、名店、特色商店交錯(cuò)林立，互為襯托。老介福商廈、電器商城、曼克頓廣場、海倫賓館、絲綢商廈、新世界商城、華聯(lián)商廈、一百商廈、廣電大廈、輕工大廈、上海商城、錦滄文華大酒店等現(xiàn)代化的大型、10、高層建筑使南京路更加雄偉、繁榮。每到夜晚，景色分外迷人。南京路商廈群內(nèi)名品薈萃、琳瑯滿目。各地的名、特、優(yōu)、新產(chǎn)品、以及進(jìn)口的名牌商品，不下數(shù)十萬種。幾家老字號(hào)特色商品的商廈，尤為名聲卓著。王府井商業(yè)街 王府井大街是北京最繁華的商業(yè)中心。王府之所以與“井”聯(lián)系在一起，并命名了這處地方，是因?yàn)樵醋砸粋€(gè)傳說，現(xiàn)在王府井步行街地區(qū)是指王府井大街南起東長安街北至燈市口大街的路段，以及金魚胡同和東安門大街。在世紀(jì)交接之際，王府井商業(yè)街經(jīng)過長達(dá)八年的改造，百年老街煥然一新，現(xiàn)在人們?nèi)匀豢梢栽谕醺叫薪挚吹健巴醺本?。王府井大街南起東單三條北至金魚胡同路段為步行街。王府井大街南起金魚胡同北至燈市口大街的路11、段為公交步行街。街道兩旁為著名商場名店和專賣店。在王府井步行街好友商場南側(cè)新近矗立起一座古香古色的牌坊，信步而入，對(duì)面墻上一幅介紹王府井小吃來龍去脈的巨大手書赫然映入眼簾。經(jīng)有關(guān)人士介紹，小吃街建筑房屋均為仿明清制式，且全天營業(yè)，薈萃了全國名小吃六七十家，有天津狗不理，新疆艾瓦爾烤肉，臺(tái)灣品多名美食屋、云南陸記溢香閣等。一房地產(chǎn)策劃朋友的手稿。上海城隍廟 上海市唯一集園林、寺廟、商城為一體，融購物、旅游、餐飲、娛樂為一體的旅游購物中心南京夫子廟 夫子廟體現(xiàn)古都的環(huán)境特色和傳統(tǒng)文化特征，形成自身相對(duì)完整的傳統(tǒng)公共活動(dòng)中心，又使之成為現(xiàn)代城市的一個(gè)有機(jī)組成部分，逐步形成具有多功能和濃云傳統(tǒng)氣息的文12、化、娛樂、商業(yè)以及游覽中心。國內(nèi)特色商業(yè)街的特點(diǎn) 全國共有17條中國特色商業(yè)步行街，其中背景王府井、上海南京路步行街、上海城隍廟、南京夫子廟都在其中。我國商業(yè)步行街發(fā)展大體經(jīng)歷了3個(gè)階段：一是單純的商業(yè)場所，光顧者以購物為主；二是更多體現(xiàn)以人為本思想，配套功能相繼出現(xiàn)；三是成為社會(huì)活動(dòng)中心，成為消費(fèi)者和普通百姓休閑、娛樂的好去處。目前國際主流商業(yè)步行街的發(fā)展方向大多處在第三個(gè)階段，而我國的商業(yè)步行街，特別是城市中心和旅游景區(qū)的商業(yè)步行街也大都在朝著第三階段的方向發(fā)展，呈現(xiàn)出以下的特點(diǎn)：注重規(guī)模集群效應(yīng)，建筑風(fēng)格多樣化注重規(guī)模集群效應(yīng)，建筑風(fēng)格多樣化 國內(nèi)的商業(yè)步行街都比較注重規(guī)模的集群效應(yīng)，普13、遍都追求規(guī)模大而全，有的商業(yè)步行街長度甚至超過3km，例如重慶的南濱路飲食娛樂一條街。另一方面，建筑風(fēng)格多樣，有純古建筑風(fēng)格的，如云南麗江大研古城、安徽黃山屯溪老街等；有人工打造的仿古建筑風(fēng)格的，如成都錦里、麗江國大花馬街等；還有歐美現(xiàn)代風(fēng)格以及中式現(xiàn)代風(fēng)格的；功能配置組合化，傳統(tǒng)業(yè)態(tài)與現(xiàn)代商業(yè)結(jié)合功能配置組合化，傳統(tǒng)業(yè)態(tài)與現(xiàn)代商業(yè)結(jié)合 目前功能單一的商業(yè)步行街越來越少，取而代之的是多種功能分區(qū)的有機(jī)組合；在業(yè)態(tài)業(yè)種方面也注重如何有機(jī)地將傳統(tǒng)的業(yè)態(tài)如百貨類零售與連鎖專業(yè)（賣）店融合在一起；突出主題與經(jīng)營特色，營銷推廣手法多元化突出主題與經(jīng)營特色，營銷推廣手法多元化 一方面城市中心的商業(yè)步行街由14、于主要面對(duì)本地消費(fèi)者，其消費(fèi)群體數(shù)量有限；而旅游景區(qū)的商業(yè)步行街雖然主要面向外地旅游者，但由于受旅游景區(qū)接待能力和周邊配套設(shè)施完備程度、與外地旅游景區(qū)的激烈競爭等因素的影響，其消費(fèi)群體數(shù)量也不可能無限放大。因此，為應(yīng)對(duì)市場的競爭，現(xiàn)在的商業(yè)步行街普遍都比較重視突出自己的鮮明的主題和經(jīng)營特色，以與競爭對(duì)手形成錯(cuò)位競爭。另一方面，在營銷推廣手法上也追求多元化，應(yīng)用全部銷售、打包銷售、全部出租、部分自營部分出租、售后返租、統(tǒng)一經(jīng)營管理、敞開式經(jīng)營等經(jīng)營推廣手段。國內(nèi)特色商業(yè)街的問題 目前，在中國尤其是北京、上海、廣州都出現(xiàn)了一批非常熱鬧的步行街。據(jù)統(tǒng)計(jì)，大大小小稱為步行街的街道在中國共有近200條。15、步行街建設(shè)已經(jīng)成為房地產(chǎn)投資和所謂都市經(jīng)營中的一個(gè)重要的熱點(diǎn)。步行街在大城市出現(xiàn)，以其功能全、環(huán)境優(yōu)美、生活方便，并同時(shí)滿足人們購物、休閑、餐飲、娛樂、旅游觀光等多種需要，而成為大都市的商業(yè)窗口。但是，在一些中小城市所建設(shè)的步行街，卻具有很強(qiáng)的跟風(fēng)性質(zhì)，人們把它作為一種時(shí)尚、一種政績進(jìn)行追求，有街無市，缺少人氣，成為一個(gè)比較嚴(yán)重的問題。中國目前步行街有一半是旺丁不旺財(cái)?shù)?，有的甚至只是在開街的時(shí)候熱鬧了一陣子就冷落下來了，步行街逐漸演化為“不行街”。那么，為什么在中國三大都市圈和都市連綿帶以外的中小城市建設(shè)的步行街效果不理想呢？原因大概有以下幾點(diǎn)：1.1.盲目模仿盲目模仿 這類步行街多是政府進(jìn)行16、所謂的城市運(yùn)營，照搬照抄大城市的作法建成的。這種決策很少是建立在以市場為導(dǎo)向的研究基礎(chǔ)上的。在大城市中興旺的項(xiàng)目在中小城市并不一定旺，這是一個(gè)基本的事實(shí)。這同城市本身的核心競爭力和品牌有很大的關(guān)系。步行街建設(shè)在北京、上海、廣州這樣的大都市圈里興旺又發(fā)達(dá)，根本的原因不在于步行這一概念，而在于本身城市商業(yè)的強(qiáng)大的輻射能力。也就是說，其目標(biāo)人群是全國乃至全世界。但是中小城市就缺乏這種天生麗質(zhì)。它的目標(biāo)人群往往只是在本地、本市。而本地市場由于第三產(chǎn)業(yè)嚴(yán)重同質(zhì)化和商業(yè)物態(tài)的惡性競爭，僅步行這一概念很難產(chǎn)生強(qiáng)大的吸引力。這些城市也不具有像三大都市圈里城市強(qiáng)大的吸引力和對(duì)目標(biāo)市場的拉動(dòng)。2.2.規(guī)劃而不策劃17、規(guī)劃而不策劃 許多步行街由于是在政府一手指揮之下完成的，因此，規(guī)劃方案是由一些著名規(guī)劃設(shè)計(jì)院完成的。這些美觀、漂亮也充滿各種風(fēng)格的建筑，外表上看，它可能是仿古的，也可能是現(xiàn)代，但是從使用上看，卻很難同任何商業(yè)物態(tài)相容，因?yàn)樗⒉皇歉鶕?jù)當(dāng)?shù)氐氖袌錾鷳B(tài)和商業(yè)氣氛策劃設(shè)計(jì)的。在中小城市，要做一個(gè)同一主題的長達(dá)800米的商業(yè)步行街，用什么樣的目標(biāo)人群來支撐它，是一個(gè)非常嚴(yán)峻的問題。因?yàn)檫@樣一個(gè)主題步行街，在大城市也需要相當(dāng)?shù)南M(fèi)人群。3.3.定位不明定位不明 定位，我們指要根據(jù)當(dāng)?shù)厣倘统鞘刑攸c(diǎn)、人文特點(diǎn)、消費(fèi)能力和目標(biāo)人群的情況，設(shè)計(jì)相應(yīng)的物態(tài)。例如，在做旺人氣方面，我們就要充分考慮兩個(gè)重要的因素：18、一一個(gè)就是對(duì)兒童的吸引力問題。我們知道，小孩子因?yàn)樵诓叫袇^(qū)域里沒有車輛的危險(xiǎn)，可以快樂玩耍，這對(duì)做好步行街人氣是一個(gè)非常重要的因素，因此，兒童天地在步行街里是一個(gè)聚集人氣的很重要的手段，但是，很多步行街卻沒有這種考慮。其二，是對(duì)那些沒有錢的人的吸引，根據(jù)當(dāng)?shù)氐奈幕攸c(diǎn)和節(jié)事活動(dòng)的安排，可以設(shè)計(jì)讓那些周邊的居民有參與性的活動(dòng)，就是做旺人場的一個(gè)很重要的因素。但是，有的步行街的設(shè)計(jì)只一味的追求品味，向高檔次靠攏。其結(jié)果就不倫不類，很難產(chǎn)生共鳴。曲高則和寡，步行街不能和當(dāng)?shù)氐纳倘σ约笆袌鼍o密結(jié)合，嚴(yán)重背離市場導(dǎo)向，其結(jié)果就將被市場所拋棄。4.4.貪大求全貪大求全 由于前期搞所謂的城市經(jīng)營，不考慮整條19、商業(yè)步行街的優(yōu)生優(yōu)育，貪大求全，其結(jié)果是項(xiàng)目啟動(dòng)以后，人氣不旺，驅(qū)動(dòng)不夠力，競爭慘烈。在這種情況下，很多城市便考慮進(jìn)行后期整容。結(jié)果，使得一條看來非常漂亮的步行街，布滿因?yàn)楦鞣N原因招攬過來的經(jīng)營項(xiàng)目，雜亂無章地聚集在街道兩旁，同建設(shè)步行街的初衷相距甚遠(yuǎn)。經(jīng)營單位由于建筑物已經(jīng)建成，整體招商困難，不得不低下高昂的頭，根據(jù)當(dāng)?shù)氐那闆r進(jìn)行整容。5.5.組織失誤組織失誤 如果是政府工程，步行街建設(shè)經(jīng)歷時(shí)間相對(duì)較長，因此組織者個(gè)個(gè)有工程做，有一種轟轟烈烈的局面。但是，到了最后招商的時(shí)候，結(jié)果發(fā)現(xiàn)由于中間環(huán)節(jié)多，使房價(jià)高企，租金高企，本地市場很難承受。作為發(fā)展商難處很大，需要維持現(xiàn)狀，并且要償還銀行貸款，尤其作為國有資產(chǎn)很難降低價(jià)格，因?yàn)橐坏┪g本出讓，就要追究個(gè)人的責(zé)任。因此，招商進(jìn)展緩慢，沒有人敢出頭收拾殘局，唯有轉(zhuǎn)嫁投資風(fēng)險(xiǎn)。只有認(rèn)清目前休閑商業(yè)街的問題，我們才能在開發(fā)中規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，創(chuàng)造價(jià)值最大化。西雙版納商業(yè)街構(gòu)想以傣族民俗風(fēng)情為特色 1.傣文 2.舞蹈（孔雀舞、象腳鼓舞）3.民居（干欄式竹樓）以文化為內(nèi)涵的風(fēng)情商業(yè)街 1.水的文化 2.佛教文化商業(yè)街風(fēng)格意向圖片小品意向