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1、 連鎖事業商圈調查與選店日期：2004年1月* 目 錄 *壹、總則貳、商圈的定義叁、商圈調查流程肆、商圈調查重點與調查方式伍、商圈調查報告方式陸、立地要素柒、地點選定主要條件第1節 總則一、商圈調查的目的調查商圈可了解預設商店營業范圍內的地理區域，以協助適當零售地點的選擇，商圈調查的目的包括：1. 了解地區居民的人口特性、社會經濟變項及生活形態等。2. 確定產品組合及促銷重點。3. 分析商圈是否重迭。4. 計算在某一地理區域內應開幾家店。5. 找出商圈內的障礙，包括：6. 道路設施不便。7. 人口擁擠。8. 交通過度擁塞。9. 法規方面考慮租稅、執照、營運、最低工資及都市區域劃分情況。10. 2、其它因素：了解一地區內同性質的競爭家數（競爭是否激烈）、將來的變動趨勢、供應商位置、運輸是否方便（交通狀況）、可否利用物流中心一次補齊所需物品，及停車場是否寬廣等。二、商圈調查作業范圍直營店的展店前商圈調查及立地調查、報告。加盟店加盟意向后進行商圈調查、評估，以評定是否適合開店。三、權責單位及權責的確立商圈調查作業由展店單位主管，負責門店的尋找、研判分析。四、營業展店組織架構展店工程展店開發營業管理營業單位五、展店開發崗位職責1. 商圈情報之主動收集。2. 商圈資料之建立。3. 商圈之規劃、評估、分析報告。4. 執行開店之布點策略制度。5. 展店計劃、活動之推動。6. 商圈地點選擇、開店技巧制3、度之建立及教導。7. 租店及選店業務之執行。8. 租金行情之分析了解和呈報。9. 競爭廠商開店情報之搜集及應對策略之擬定。10. 定期（每季）展店發表會之規劃與推動。11. 展店評審作業之規劃與推動。12. 準加盟店之拜訪和公關。13. 和房東之租店談判。14. 與法務訂定租店合同。15. 執行開店管理及制度。16. 不良店之遷移和淘汰。17. 其它有關展店事項。第2節 商圈的定義商圈（trade area）是指一家零售商店的顧客所來自的地理區域。依據商店獲取顧客的百分比將商圈劃分為三部分：主要商圈(primary trading area)：商店在此區域內的顧客數約占總顧客數的5570%。次4、要商圈(secondary trading area)：商店在此區域內的顧客數約占總顧客數的1525%。邊緣商圈(fringe trading area)：商店在商圈中剔除前兩種商圈后，剩余的顧客所構成區域。邊緣商圈（包含剩余的顧客）次要商圈商店（包含大約二成的顧客）主要商圈（包含大約七成的顧客）注：商圈基本上是沒有形狀的，然而為了方便計劃，一般事前規劃可用圓形或地形式來為商圈推算。布點計劃取消調查NO選定抽樣點YES搜集資料商圈內資料政府出版資料商店分布資料集合場所資料交通狀況資料人潮流動資料建筑物資料競爭店資料人潮變動資料政府未來變動年齡分布資料教育程度資料地區人口資料人口所得資料擬寫商圈5、報告NO評估歸檔YES展店確立商圈調查繪制簡圖第3節 叁、商圈調查流程第4節 肆、商圈調查重點與調查方式商圈范圍劃分確定如有以下各情況限制,因而為其商圈之范圍劃分點：1.商圈范圍A.集中型商圈主要商圈半徑在2000米以內，次要商圈半徑在2000米5000米之間，邊緣商圈在5000米以外。B.分散型商圈主要商圈半徑在500米以內，次要商圈半徑在500米1000米之間，邊緣商圈在1000米以外。2.馬路之分界、凡超過米寬之道路四線道以上或中間有欄桿、安全島阻隔、主要干道3.鐵路、平交道之阻隔因鐵路、平交道之阻隔,使人們交通受阻而劃分成兩個不同商圈4.高架橋、地下道阻隔因高架橋、地下道阻隔，使人潮流6、動不易而劃分成不同商圈。5.安全島之阻隔因安全島阻隔，使人潮流動不易而劃分成不同商圈。6.大水溝因大水溝阻隔，使人潮流動不易而劃分成不同商圈。7.單行道因單行道阻隔，使人潮流動不易而劃分成不同商圈。8.人潮走向由于人潮走向之購物習慣與人潮流動之方向，使該區形成一獨立商圈。商圈之界定方法Compass 法則是從各家競爭店鋪規模power開始，掌握吸引力方面的不同點，設定領域的境界的方式，其計算公式如下列所示。路程距離的測量利用車子的里程表便可簡單的測出。 從計劃地點到競爭店的距離商圈的境界點 = 競爭店的賣場面積 1 + 計劃用地的賣場面積例：A競爭店60平米B競爭店20平米1000米600米計7、劃地30平米1計劃地與A競爭店的分歧點： 1000米 1000米商圈的境界點 = = = 414米 60平米 2.414 1 + 30平米2計劃地與B競爭店的分歧點： 600米 600米商圈的境界點 = = = 330米 20平米 1.816 1 + 30平米Compass 法則的限制：1.只考慮距離，未考慮十字道路、小路口等道路及交通狀況。2.顧客認知的距離會受購物經驗影響，如果服務良好，商店設施優越，形成顧客對此商店之良好印象，顧客認知的距離會比真正的距離短。三、繪制簡圖1.集中型商圈為周邊5000米簡圖分散型商圈為周邊1000米簡圖2.標出重要建筑物及樓別金融大樓，辦公大樓3.著名商店及8、影響生活型態之地段特征戲院、百貨公司4.人潮匯集之地段商店群及大型集客場所超級市場娛樂區之同等類5.標出競爭店或同性質商店所在之位置、抽樣點之所在位置6.可與本企業連鎖店有互補作用之門店7.政府重要之行政中心8.車站、加油站、學校、停車場、市場、公園等特定族群會集場所9.標出街道之行進方向單行道方向10.標出未來促銷活動發之地點四、抽樣點及發點之選擇確定1.抽樣點之選擇(1)辦公人口或上班族匯集之地點未來適合設店之地點(2)人潮走向匯集地點(3)固定人口較集中流動之地點(4)可能形成未來的商店群之地段(5)預定三四個抽樣點(6)其中盡量以一個抽樣點為同性質之商店2.發點之選擇(1)主消費群走動9、頻繁之點(2)次消費群走動頻繁之點(3)區分消費群活動頻繁之時段五、商圈特征1.商店特色及分布情況(1)建筑型態A.于主要商店街，主要干道上之建筑其建筑高度B.新大樓與舊式建筑之分布C.目前之改建情況D.一三年內可能改建之趨式(2)行業型態A.于主要商店街、干道之行業類型B.以何產品為主，販賣產品之層次(3)分布家數，見附件表格一。A.以抽樣點之平行道路為主要調查對象B.主要道路之商店分布明細a.將商店分門別類記錄b.并將其統計填入明細表C.于主要干道、大馬路、相同商店之家數D.商店匯集地帶之概述E.以商店輔助店、競爭店正確所在位置標注于商圈簡圖。(4)地點類型A.孤立店 B.未規劃商業區 C10、.規劃購物中心2.住宅特色（集中型商圈可不用調查）(1)建物型態A.實地了解于本商圈內住宅區之建筑型態a.建筑高度，樓數b.建筑型式為新式或舊式c.分布區域B.目前之改建情況C.一三年內可能改建之趨式(2)分布情況A.實地了解該區之實際住戶與建筑物之分布情況B.將該商圈分為a.商店區，以甲為代碼b.辨公區甲為代碼c.新式住宅區以乙為代碼d.舊式住宅區以乙為代碼e.文教區，以丙為代碼C.于簡圖上分別劃定區域，制作商圈D.并于圖上注明建筑物之樓別3.集會場所(1)場所類型A.本商圈內匯聚人潮之場所類型a.商店肯德基、麥當勞，百貨公司b.戲院c.政府之行政機關d.展覽會場e.學校、文教機關、公園f.11、補習班g.表演、競技，比賽場所h.菜市場，超級市場i.證券公司B.聚集人口類型a.青少年b.上班族c.特定行業人士d.家庭主婦(2)動線A.人潮匯集流動之路線B.人潮匯集流動之主要方向4.競爭者分析了解既存競爭者的數量及大小、所有競爭者的強弱勢評估、短期及長期的展望、飽和的程度。見附件表格二。(1)賣場氣氛本區內對本企業較有影響性之競爭店，其賣場氣氛、購物環境、服務態度(2)來客數該競爭店每日之成交客戶數(3)平均消費額A.了解該店之各類客數與消費金額比例B.根據此比例再分別乘其價格C.加總后求其平均值即為平均消費額(4)營業額來客數平均消費額每日營業額每日營業額每月工作天數每月營業額5.商店12、組合 商店組合是否互相配合，可衡量各商店間是否可互換顧客，見附件表格一。例如：(1)藥房、超市、面包店、蔬果店及肉店。(2)百貨公司、衣飾店、褲襪店、內衣店、鞋店、珠寶店。六、人潮狀況實地抽樣方式1.主要人潮走向(1)平日及假日之女性人潮狀況，見附件表格三A.將一周之時間區分為段a.周一周五b.周六、周日、國定假日B.以點每兩小時細分為一個小段C.以分鐘為其抽樣時段之樣本，并計算其抽樣點之實際經過人數、摩托車、汽車、助動車、腳踏車D.抽樣時將女性人潮分為15-24歲，25-35歲，34-45歲，45歲以上見附件表格四。E.將每抽樣之數，轉變成以個小時之人潮流動數 例：以分鐘為抽樣得該抽樣點人數13、為，將 Z，則為其可能之人口流動數F.將其數字依時段填入人潮流動抽樣表G.將人潮流動抽樣之數字以線圖表示人潮分布圖2.人口、住家戶數推算（集中型商圈可不用調查）(1)固定住家a.該商圈建筑物來推算當地住家戶數b.以戶數得當地預估人口數c.將各抽樣點人口數平均減當地人口數得外來流動人數(2)辦公戶數a.計算該區之公司家數b.該區公司家數（人）該區辦公人口c.該區辦公人口即為該區之半固定人口3.交通狀況見附件表格五。(1)公車之往返方向A.經過該商圈公車之起站與經過路線B.經過該商圈公車之將行駛路線與終點站(2)下車后之走向A.為轉車之目的行經之路線B.為休閑、購物之目的行經之路線C.為回家之目的14、行經之路線(3)未來交通運輸系統之影響A.捷運系統之出入口，可能帶動之人潮B.重要道路可能拓寬辟建，帶動之人潮(4)該商圈能停車之場所七、消費特征與人口特征1.該區住戶人口女性所得A.高所得，達平均國民所得倍以上所占比率B.中上所得、達平均國民所得倍以上所占比率C.平均每戶女性全年收支情況表與圖2.該區往來、居住人口女性之消費習慣A.對便利性、服務品質及門店氣份之訴求概況B.習慣消費（文胸）C.女性年齡分配情形D.性別分配情形E.教育程度分配表與圖F.職業分配表與圖3.外來流動人口女性之消費習慣、特征A.年齡分布情況B.消費之種類C.所得之高底八、商圈類型1.集中型商圈 商圈內流動人口多(每分15、鐘約位以上) 商圈內住宅人口(約以上) 區內之建筑物高且密集商店集中且范圍大與本產業有互補性之商店多，且規模大(大型購物中心、超級市場、百貨公司）交通頻繁，車輛流量大商圈類型：辦商、商辦、商住、商業、辦住2.分散型商圈商圈內流動人口少商圈內腹地分散區內之建筑物普通、老舊且高度樓以下商店分散且范圍小與本產業有互補性之商店少，且規模小交通不頻繁，車輛流量少商圈類型：住、住商、住辦、辦、辦住九、預估收入、支出與可能凈利見附件表格六。1.以抽樣點之實際平方米數與租金之調查(1)與目前承租人洽詢(2)與所有人洽詢2.預估每次消費金額(1)先評估本商圈抽樣點適合開何類型之店(2)本連鎖店依商圈類別所劃分之16、市場定位3.每日來客人數預估(1)了解各店之人潮數(2)以各店之來客各店之人潮數各店之入店率(3)再以求出之入店率該商圈抽樣點之人潮數預估客戶數(4)未來再依商圈之消費年齡、習慣、所得的變動可能對來客數之影響而做正（負）百分比之修正4.可能業績(1)預估消費金額可能客戶數可能每日營業金額(2)可能每日營業金額可能每月營業金額5.固定費用(1)預估固定薪資費用 元(2)折舊費用預估 元(3)管銷費用預估 元(4)預估固定費用 元6.預估變動成本(1)預估管理月費 %(2)銷貨成本 %(3)總變動費用 % 月營業額7.預估凈利(1)可能月營業業績租金固定費用變動總費用預估凈利(2)本預估凈利為稅前17、凈利8.損益平衡（固定費用租金）（變動成本）十、建議地點之確定1.依上之抽樣人潮與抽樣地點所得之可能凈利2.并分析可能之未來發展情況3.將可供本企業開設門店之地段或區間一一注明十一、商圈未來發展潛力及結論1.發展情況(1)未來政府之行政中心、大型休閑集客場所之建造(2)未來捷運系統、交通運輸中心所在點(3)大型辦公大樓、商業中心等之建造(4)該商圈之未來轉變情況A.人口年齡層之轉變B.消費習慣之未來改變情況C.人潮匯集之可能變動地段2.競爭情況(1)商圈內既存競爭者的數量及大小。(2)商圈內的飽和程度。3.結論根據以上各種調查的資料，最后于結論時，最好能明確的將資料整理出下列五項重點加以說明：18、(1)點應設在何處，何階段合適開店(2)何種商品組合之配合(3)顧客之型態(4)租金狀況(5)集會場所十二、幻燈片、投影片之制作方式及目的1.幻燈片制作方式及目的(1)針對能顯示商圈特征之對象為主a.商圈之界線（如：大馬路、高架橋等）b.住宅區的建筑型態c.辦公區之建筑型態d.商店區之行業分布e.抽樣點f.人、車潮的概況g.競爭店的店面(2)便于了解此商圈之實際情況(3)配合報告內容讓第三者對該商圈有明確的概念2.投影片之制作方式及目的(1)針對報告中之圖表或明確數字為主要對象a.商圈簡圖b.商圈之住宅、辦公、混合商店區劃分之簡圖c.經過此區之公車路線圖d.競爭者分析圖e.固定人口之各區分布簡19、圖g.抽樣人潮分布圖g.年齡層分配圖h.教育程度分配圖i.所得支出分配圖j.預估收入支出與可能凈利表k.結論(2)便于解說商圈概況第5節 伍、商圈調查報告方式一、商圈演示文稿方式1.演繹法：此方法即是一種慢慢導入結論的一種方法。先按照商圈調查辦法所收集到的各種資料，再加以分析而得出最后的結論。2.歸納法：此方法則是一種一開始便提出建議事項的方法。即是在演示文稿一開始，便提此商圈何處適合開店及開何種類型的商店，然后再以各種收集到的資料來支持此一論點。二、商圈演示文稿進行規范1.演繹法：步驟(1)產生開場白，將演示文稿時所要報告的大綱全部列舉出來，如：A.商圈范圍的確定B.商圈特征的分析C.人潮及20、交通狀況的分析D.消費特征與人口特性之分析E.可能凈利之推算F.本商圈的優、缺點評估G.他日可供設店有利之地段H.發展情況I.結論(2)概述內文步驟A.Show商圈簡圖之投影片 將商圈的分界線確定B.介紹商圈特征a.說明商業干道旁的建筑、行業型態及分布家數b.Show住宅特色之幻燈片,說明此商圈之建筑情況及分布密集度c.Show集會場所之幻燈片,說明場所類型及聚集人口類型d.Show競爭者之幻燈片及競爭者分析表加以說明C.介紹人潮及交通狀況a.Show出戶數及人數之投影片,說明固定住戶及人口情況b.Show出人潮分布圖之投影片,說明平日及假日之人潮狀況及走向c.說明公交車之往返方向d.公交車乘21、客下車后的走向e.說明未來捷運系統對本商圈之影響D.介紹消費特征與人口特性a.Show出消費者年齡分配圖之投影片,說明此商圈消費者之年齡層b.Show出教育程度分配圖之投影片,說明教育分配情形之投影片c.Show出消費者平均收支情況分配圖之投影片,說明此商圈人口平均每年每戶在個人之支出E.簡介可能凈利之推算 Show可能凈利預估表之投影片，將各假設點之預估收支情況說明F.將此商圈之優、缺點做一分析G.說明此商圈可供設店之地段H.未來的發展情況簡述(3)結論A.Show結論投影片，說明此商圈a.顧客之型態b.何種商品組合之配合c.集會場所d.租金狀況e.點應設于何處2.歸納法：步驟人潮及交通狀況22、分析未來發展情況分析結論優缺點評估消費特征及人口特征分析商圈特征分析可供設店地段分析可能凈利之推算商圈范圍之確定 (1)結論概述A.Show出商圈簡圖a.確立此商圈之范圍b.說明此商圈適合開店之地點概述內文步驟結論歸納法流程圖：結論未來發展情況分析可供設店地段分析優、缺點評估可能凈利之推算商圈特征分析人潮、交通狀況分析消費、人口特征分析 第6節 陸、立地要素一、營業面積1.是否合于本計劃預定面積2.營業面積以平方米分類(1) 平方米(2) 平方米上下(3) 平方米上二、標準寬度1.以 米最佳2.以 米次佳3.以 米次佳三、可見度1.拐角一樓最佳2.主要干道之交會點，下班之主要街道和方向3.人潮23、走向之咽喉地段四、便利性1.同一商圈內以半徑米，為其設店范圈2.注意大障礙之阻隔，如大馬路、高架橋、鐵道等等3.辦公商業區密度應以500家公司行號為設店基數五、可取得性1.其該點租約之期限2.說服加盟之可能六、房屋使用類別1.目前之房屋使用類別2.水電型態之現狀七、租金1.以營業額 為準2.以營業額 最佳注：以上立地要素的數據待示范店開出幾家運營后再做估算。地點選定主要條件一、人潮1.流動人口基本原則(1)平均每分鐘人次以上極佳(2)平均每分鐘人次以上次佳(3)平均每分鐘人次以上為準2.商店群足以吸引人群走向之商店附近(1) 大型購物中心、超級市場出口(2) 百貨公司、大型服裝店附近(3) 肯24、德基、麥當勞二、地點1.拐角位置最佳2.主要干道之交會點、下班之主要街道和方向3.人潮走向之咽喉地段4.主要轉運公車站牌附近5.辦公商圈（機關團體、公司、行號）密集區三、賣場面積1. 平方米最佳2. 平方米次佳3. 平方米次佳四、租金1.以該店可能之營業額 為準2. 以下最佳注：以上地點選定主要條件的數據待示范店開出幾家運營后再做估算。第7節 附件表格一商圈道路商店分布明細表編號商 店 別代碼甲乙丙丁合 計1保健文胸專賣店R2超級市場S3銀行、郵局P4服務店X5便利商店C6食品店F7婚禮服W8銀樓、珠寶店J9旅行社T10花店、禮品店G11百貨公司I12服飾店D13飲食店B14醫院、藥房H15攝25、影店16電氣用品店E17美容美發材料行Q18眼鏡店O19娛樂場A20裝璜家俱行L21幼兒園、學校K22房屋中介M23皮飾、皮鞋店N24證券公司P25文教用品、書店V總 計備注: 甲 編號為競爭店 乙 編號5互補店 丙 丁第8節 附件表格二競爭者分析表競爭店位置營業面積租金營業時間價位來客數日業績經營特色強弱勢及未來發展情況第9節 附件表格三 _商圈以下抽樣時間：年月日 星期 (15分鐘次）區 域 甲 乙 丙 丁時間分類07:0009:0009:0011:0011:0013:0013:0015:0015:0017:0017:0019:0019:0021:0021:0024:00甲: 乙: 丙: 26、丁: 注: 1、.行人 .汽車、摩托車 .腳踏車、助動車 2、只統計有購買能力的人。第10節 附件表格四 路線時段別女性人潮分析比較表時段流動路線流動人潮比總合15-24歲25-34歲35-44歲45歲以上上班時間午餐時間下班時間平常時段總合百分比注：只統計有購買能力的人。第11節 附件表格五商圈內重要道路交通狀況表項目路名交通重要性重要普通不重要交通功能交通樞紐轉運站交通過道塞車狀況嚴重普通不嚴重公交車站牌影響很大普通不大停車狀況方便普通不便門口50米內公交車可通往之區域與公交車號碼備注第12節 附件表格六預估收入支出與可能凈利金額 抽樣時間： 年 月 日 月 日平 方 米甲 乙丙丁每月租金押 金預估每次購買金額客 戶 數可 能 業 績預估固定費用預估變動成本預 估 凈 利損 益 平 衡 預估固定費用：預估薪資費用 折舊 其它固定費用萬 備注：甲： 乙： 丙： 丁：