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1、南京市浦口區南京市浦口區 象山路象山路項目市調報告項目市調報告本次調研區域為象山路商業項目周邊三公里范圍。主要覆蓋范圍：東至澳林廣場,南至珠江鎮，西至南京審計學院江浦校區，北至老山公園。調研主要內容：1.本項目周邊住宅分布現狀住宅分布現狀（名稱、體量、入住率、房價等）2.本項目周邊交通狀況3.本項目周邊各類商業業態情況 商業綜合體，沿街商鋪（租金，面積，營業額）項目位置介紹項目位置介紹項目位置介紹項目位置介紹項目位于象山路與亞青路交匯處，項目交通便捷，地鐵10號線以及多條公交經過（605路、610路、680路、682路）周邊市政自行車點。象山路項目象山路項目周邊開業或即將開業商業體介紹周邊開業2、或即將開業商業體介紹周邊3公里范圍內人口構成以居民和學生為主，人口較密集，對商業發展較有利。周邊主要商業有金浦購物中心、浦口區市民中心、慕斯薈、澳林購物廣場。象山路項目象山路項目市民中心市民中心距離距離1.5公里公里金浦購物金浦購物中心距離中心距離2.3公里公里慕斯薈慕斯薈 距離距離2.2公里公里澳林購物澳林購物廣場距離廣場距離8.3公里公里周邊商業介紹周邊商業介紹金浦購物中心項目狀態：已開業 商業面積：主題商場五層，1.5萬方，假日百貨1.3萬方開業時間：2004年9月，成熟商場停車位：120個租金模式：純租金，1.6系數 1F價格為6.5元-8元（不包含蘇寧）、3F價格為4.5元-6元、43、F價格為4.5-5.5元、5F：價格不詳。假日百貨沿街商鋪租金價格6元-10元，數據來源（工作人員，和商家）項目地址：南京市浦口區文德路3號附近交通：601路、10號線地鐵、680路、683路、D10路、685路、605路、612路、684路、607路、611路、513路等樓層分布：1F 黃金珠寶 化妝品 名煙名酒 銀飾 鐘表 男女鞋 蘇寧 2F 蘇寧 3F 女裝 箱包皮具 內衣 針織毛衫 女士配件 童裝童玩 4F 男裝 運動戶外休閑 男士配件 5F 影院 動漫具體樓層品牌落位見附圖五樓中廣國際浦口影城營業面積1800平米，6個標準廳，單廳100個座位周邊商業介紹周邊商業介紹澳林購物廣場項目狀4、態：已開業 商業面積：5.1萬方（一期3.2萬方、二期1.9萬方）開業時間：一期2007年10月，二期2014年5月，成熟商場停車位：700個租金模式：純租金/扣點 1.4系數 A區：-1F蘇果價格不詳、1F價格：5.5元-7元、2F價格：3-5元；B區：-1F價格：4-5元、1F價格：5.5-7元、2F價格：3元-4.5元、3F價格：3-4元、4F價格：2.5-3.5元、5F價格：2.5-3元 數據來源（工作人員，和商家）項目地址：南京市浦口區浦珠北路126號附近交通：690路、y29路夜間、D10路、510路、511路、512路、568路、558路、557路、691路、666路、664路、5、y33路、639路、603路等周邊商業介紹周邊商業介紹澳林購物廣場樓層分布：A區 2F 運動戶外 女裝童裝 針織內衣 床上用品 1F 黃金珠寶 名品鐘表 少淑休閑 男鞋女鞋 彩妝美甲 眼鏡箱包 -1F 蘇果 B區 5F 中傳影城 美甲 餐飲咖啡 甜品水吧 4F 特色餐飲 照相館 甜品水吧 3F 母嬰生活館 動漫游戲 兒童主題樂園 KTV 網咖 2F 時尚服飾 箱包飾品 床上用品 1F 黃金珠寶 時尚服飾 名品鞋館 電子數碼 -1F 美食廣場 特色餐飲具體樓層品牌落位見附圖B區五樓南京中傳國際影城(澳林廣場店)營業面積3000平米，5個3D標準廳，單廳100個座位，1個中國巨幕20*14，樓層96、米挑高，總座位數1000不到。周邊商業介紹周邊商業介紹慕斯薈項目狀態：未開業 項目定位：時尚潮流MALL，年輕人量身打造一站式吃喝玩樂購的時尚場所 商業面積：2萬方開業時間：預計2016年4月16日開業停車位：390個租金模式：純租金/扣點 1F沿街價格：6-7元、2F價格：5-6元、3F價格：3-4元、4F價格：3-4元，數據來源（工作人員和商家）項目地址：南京市浦口區浦珠南路26號附近交通：地鐵10號線、y29路夜間、D10路、510路、511路、512路、557路、691路、603路、D7路、D15路等樓層分布：1F 時尚精品 休閑美食 中式快餐 面包甜品 2F 化妝美甲 精品飾品 潮流7、服飾 創意禮品 3F 烤魚烤肉 川菜/湘菜 麻辣火鍋 東北菜/新疆菜 4F 南京小吃 特色小吃 美味排檔 品牌餐飲 外街1/2F 便利店/水果店 干洗店/藥店/眼鏡店 簡餐/茶社/酒吧 健身/網咖 周邊商業介紹周邊商業介紹慕斯薈各樓層品牌落位圖：周邊商業介紹周邊商業介紹慕斯薈各樓層品牌落位圖：周邊商業介紹周邊商業介紹慕斯薈各樓層品牌落位圖：周邊商業介紹周邊商業介紹慕斯薈各樓層品牌落位圖：周邊商業介紹周邊商業介紹慕斯薈各樓層品牌落位圖：周邊商業介紹周邊商業介紹浦口區市民中心項目狀態：未開業 項目定位：集餐飲、超市、行政辦公、文化體育、社區配套等功能為一體的區級居民服務綜合體 商業面積：7萬方租金8、模式：純租金 租金價格不詳項目地址：南京市浦口區象山路附近附近交通：地鐵10號線、682路、686路、605路、680路、610路、684路、401路、D7路、D15路、608路、611路、612路等 周邊商業介紹周邊商業介紹浦口區市民中心各樓層品牌落位圖：周邊商業介紹周邊商業介紹浦口區市民中心各樓層品牌落位圖：周邊商業介紹周邊商業介紹浦口區市民中心各樓層品牌落位圖：周邊商業介紹周邊商業介紹浦口區市民中心各樓層品牌落位圖：沿街商業介紹沿街商業介紹珠江鎮重點沿街商鋪珠江鎮重點沿街商鋪 象山路象山路-龍華路龍華路-凱萊花園凱萊花園-雨山路雨山路-龍華美食街龍華美食街-河濱路美食街河濱路美食街-浦口9、區政府等浦口區政府等沿街商鋪沿街商鋪零售百貨零售百貨餐飲小吃餐飲小吃生活配套生活配套服飾4家小吃2家飾品玩具2家煙酒5家面館2家專賣店2家藥店2家蛋糕/面包2家便利店6家鮮花店2家中餐8家屈臣氏2家黃金珠寶2家火鍋2家中型超市2家茶葉店2家零食2家百貨店6家手機2家星巴克1家汽車經銷4家文具/辦公用品4家KFC2家五金店3家必勝客2家漢堡王2家合計23家合計25家合計27家本次沿街市調區域內共普查商戶78家，其中5家處于關門停業、正在裝修或轉租狀態，另外73家處于正常營業狀態。本次研究區域內業態分布以餐飲占比最高。沿街商鋪介紹沿街商鋪介紹周邊居民介紹周邊居民介紹項目三公里范圍內共住居民近10萬10、人，在售房價13000-18000元/，房價在整個浦口區屬高位區域，居住區多為中薪階層家庭，周邊人口結構主要以企事業辦公人群、公務員及原住居民為主。象山路項目象山路項目周邊居民介紹周邊居民介紹周邊人口結構：企事業辦公人群、公務員；江浦街道原住居民；新建小區中樞階層家庭；少部分中高檔住宅人群；項目周邊的錢塘望景、鳳悅天晴、林景雅園、白馬瀾山、熙龍山院、融僑觀邸等入住人口主要為當地中高端群體，項目1.5公里范圍內的人口近10萬人，消費潛力巨大。項目周邊政府及事業單位：浦口區政府、浦口中醫院、浦口廣播電視臺、浦口事業單位登記局、浦口審計局、浦口物價局、南京仲裁委浦口區辦事處、浦口區委老干部局、浦口城11、管大隊、浦口區財政局、浦口區中心醫院等項目周邊學校：浦口區實驗學校、江浦高級中學、江浦第三初級中學、建康職業學校、南京審計學院、南京工業大學、浦口區委黨校項目周邊居民項目周邊居民距離距離居民區名稱居民區名稱總戶數總戶數（戶）（戶）已入住已入住戶數戶數（戶）（戶）已入住已入住人數人數（人）（人）在售房價在售房價（元（元/）1公里內通宇林景雅園1888600150015000-17000融僑觀邸4000500150016500熙龍山院9206020017000九月森林4803010015000香山湖壹號28722066016000錢塘望景花園22592200660014000-17000攬月山莊412、80450135013000-16000鳳悅天晴822800240010000-15000白馬闌山360350100016500碧云山莊14001350400014000-160002公里內華府國際240018054012000-15000江城人家13213039015000象山花園15015045014000項目周邊居民項目周邊居民距離距離居民區名稱居民區名稱總戶數總戶數（戶）（戶）已入住已入住戶數戶數（戶）（戶）已入住已入住人數人數（人）（人）在售房價在售房價（元（元/）海都嘉園15601500450014000-16000閱景龍華1168950285013000-16000金盛田鉑宮4213、0350105014000-17000凱萊花園20620560014000-160003公里內萬科金色半山950420128013000-15000珠泉花園656650190014000-16000浦珠花園656650190014000-15000金珠花苑396390117013000-15000合計合計215902159012135121353600036000項目周邊學校項目周邊學校距離距離學校名稱學校名稱人口數量（人）人口數量（人）1.2公里南京工業大學30000200米浦口區實驗學校8002公里南京審計學院100001.1公里建康職業學院60001.5公里第三初級中學1500800米江14、浦高級中學25002公里浦口中等專業學校1800合計合計52600周邊在建項目周邊在建項目項目名稱項目名稱項目性質項目性質公司名稱公司名稱項目地址項目地址商業面積商業面積預計開業預計開業時間時間新城壹號廣場商業裙樓江蘇一德文化旅游發展有限公司浦口區浦口大道1號1.66萬2016年10月南京藍寶石廣場商業裙樓南京蘊金商業管理有限公司浦口區高新路5號1.4萬2016年下半年浦口常發廣場綜合體江蘇常發地產集團有限公司浦口區新浦路和下河路交叉口9.8萬2016年10月在目前江北商業物業市場供求失衡、競爭激烈的市場環境下，項目定位和策略的制定，具有決定項目存活的重要性；本項目應該充分利用現有資源，盡可能搶占先機；本報告旨在為項目提供綜合性的市場指引，提出初步開發思路建議，下一步經商討后，再確立相關招商方案。項目調研總結項目調研總結