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1、南京虹悅城項目調(diào)研報告目 錄 德盈國際廣場 外廣場及外立面位置圖 品牌介紹 平面布局 內(nèi)部設(shè)計項目簡介 商業(yè)評估道路及公共交通 總結(jié)及借鑒項目簡介n 德盈國際廣場南京虹悅城位于雨花區(qū)賽虹橋立交之畔，占地面積6.35萬，項目總建筑面積35萬平方米。按功能劃分為6棟酒店式公寓5.6萬、辦公8.2萬、商業(yè)11.4萬，地下10.2萬。n 虹悅城是一個集購物、餐飲、休閑、娛樂、商務(wù)、居家為一體的大型Shopping Mall，項目基礎(chǔ)定位于國際化、年輕時尚化，亮點(diǎn)為家庭與親子業(yè)態(tài)。n 德盈集團(tuán)是一家以房地產(chǎn)業(yè)務(wù)為核心，同時涉及貿(mào)易、投資、高科技領(lǐng)域的跨行大型企業(yè)集團(tuán)。公司成立于1999年6月，已開發(fā)的精2、品項目有：金陵王府、德盈雙城等。德盈國際廣場項目簡介n 項目名稱：虹悅城n 地 址：雨花區(qū)長虹路222號n 項目定位：年輕時尚、家庭親子n 開業(yè)時間：2012-9-29n商業(yè)建筑面積：11.4萬n 商業(yè)樓層數(shù)量：B2-5Fn 物業(yè)構(gòu)成：購物、餐飲、休閑、娛樂、商務(wù)、配套n 項目亮點(diǎn)：家庭與親子中心n 開發(fā)商：南京德盈置業(yè)有限公司n 投資商：德盈集團(tuán)n 項目規(guī)劃設(shè)計：臺灣李祖原事務(wù)n 景觀及室內(nèi)裝飾設(shè)計：日本竹中工務(wù)店事務(wù)所n 停車位：2400輛虹悅城招商運(yùn)管方：其項目招商手冊中有指出上海招商運(yùn)管方：其項目招商手冊中有指出上海地慧房地產(chǎn)咨詢公司地慧房地產(chǎn)咨詢公司(CCD)(CCD)，估計虹悅城招3、，估計虹悅城招商、運(yùn)營等環(huán)節(jié)此公司有參與商、運(yùn)營等環(huán)節(jié)此公司有參與。n 德盈國際廣場項目有6棟國際公寓，1棟辦公樓。公寓戶型為3578平米，精裝平層與挑高公寓的多種組合；n 價格：公寓18000-20000元/平米，辦公15000-17000元/平米。國際公寓及辦公樓1234568辦公項目簡介位置圖德盈國際廣場距離地鐵中華門站約800米規(guī)劃中地鐵8號線約100米潤泰市場距離專業(yè)市場約100米350m虹悅城 東高西低位置圖應(yīng)天大街長虹路賽虹立交鳳臺南路輔路周邊道路及交通圖B 地鐵1號線86、111、127、21、62、85、110、113、16、39、49、116、126、東奧線、62、21、14、10等18條公交線路。A 公交8號線規(guī)劃中周邊道路及交通圖目 錄 德盈國際廣場 外廣場及外立面 業(yè)態(tài)分布 各樓層品牌 品牌介紹 平面布局 內(nèi)部設(shè)計 主力品牌 商業(yè)評估 總結(jié)及借鑒樓層品牌1F 國際潮流男女服飾國際潮流男女服飾 時尚餐廳時尚餐廳 黃金飾品黃金飾品 時尚數(shù)碼時尚數(shù)碼 咖啡西點(diǎn)咖啡西點(diǎn)ZARA、H&M、Uniqlo、MD、Pull&Bear、BSK、STR、Monki、Oysho、Zara home、Guess、Dkny jeans、Lacoste live、CK jeans、J.Lindeberg、三葉草、Hazzys、Asobio、CK underwear、必勝客、麥當(dāng)勞、Sta5、rbucks、滿記、神匯蘋果、I Do、亮視點(diǎn) 2F 國際時尚男女服飾國際時尚男女服飾 內(nèi)衣區(qū)內(nèi)衣區(qū) 男女鞋區(qū)男女鞋區(qū) 健康護(hù)理用品健康護(hù)理用品ZARA、H&M、Uniqlo、Asobio、Retrogallery、Lowrys farm、Dusty、Selected、GXG、vero moda、Paul frank、Crocs、熱風(fēng)、only、Jack jones、屈臣氏 3F KTV 電玩電玩 家居飾品家居飾品 兒童早教兒童早教 美容美體美容美體 兒童綜合館兒童綜合館 卡通尼樂園、星樂秀KTV、美界、Lock&Lock、香度相生、寶島、奧格斯格格斯、小小運(yùn)動館、新華書店、生活工廠、媽媽好孩6、子 4F、5F 電影院電影院 真冰溜冰場真冰溜冰場 人氣餐飲人氣餐飲海上國際影城、世紀(jì)星真冰冰場、避風(fēng)塘、望湘園、豆撈坊、德國花園餐廳、塔可、漢拿山、赤坂亭、多倫多海鮮自助、青柚、川色滿園、拿渡、廚娘、潤蝶軒、四季兜火鍋、串果撈、果燃掂、安娜貝拉、優(yōu)卡、綠茶、辣啡、雪香B1 沃爾瑪超市沃爾瑪超市 中西快餐中西快餐 悅食匯美食廣場悅食匯美食廣場 流行飾品流行飾品 休閑食品休閑食品 個人護(hù)理用品個人護(hù)理用品 中心舞臺中心舞臺 停車停車場場 H/I/J/K沃爾瑪、KFC、味千拉面、Costa、Coldstone、Vivoplus、The face shop、新石器、匯美舍、巴黎貝甜、Hellokit7、ty、悅食匯 1F 國際潮流男女服飾 時尚餐廳 黃金飾品 時尚數(shù)碼 咖啡西點(diǎn)業(yè)態(tài)分布n 項目中端中心中庭周邊有休閑餐飲滿記甜品、愛西西里、星巴克，以中心中庭為軸東側(cè)為快時尚區(qū)，東側(cè)項目入口處為H&M和優(yōu)衣庫；中心中庭西側(cè)為國際時尚牛仔、黃金配飾等，西側(cè)項目入口處為洋快餐必勝客、麥當(dāng)勞；n 業(yè)態(tài)布局合理。東入口為項目主入口，為公共交通人流主要來向，東側(cè)以快時尚打頭，符合項目定位，西端頭布局洋快餐合理引導(dǎo)人流聚集消費(fèi)或休息。1F主力品牌品牌名：J.LINDEBERG 成熟系列：高爾夫和滑雪系列1996年成立于瑞典，2012.9.6大陸第一家店在上海港匯廣場，目前由綾致運(yùn)營此品牌。品牌名：MONKI8、（H&M旗下）首次落地中國，Monki定位為個性潮牌，形象相較H&M更魔幻與叛逆，10月12日進(jìn)軍成都來福士廣場，緊接著于11月18日入駐深圳寶能太古城。業(yè)態(tài)分布2F 國際時尚男女服飾 內(nèi)衣區(qū) 男女鞋區(qū) 健康護(hù)理用品西面端頭用only、Jack&jones、屈臣氏將扶梯上來客流吸引至邊角內(nèi)衣區(qū)與女鞋區(qū)面對面，業(yè)態(tài)搭配合理，客群能夠達(dá)到共享零售次主力店ZARA、H&M、優(yōu)衣庫一拖二引導(dǎo)人流流動，且2F端口布局次主力店不僅起引導(dǎo)人流作用，還解決了死角店鋪面積大、進(jìn)深長問題。2F主力品牌品牌名：DUSTY1997年成立于香港，系香港元祖級街頭潮流品牌。虹悅城店是該品牌繼成都萬象城NOVO店、杭州下城9、銀泰百貨后，在大陸的第三家門店。業(yè)態(tài)分布3F KTV 電玩 家居飾品 兒童早教 美容美體 兒童綜合館 3F業(yè)態(tài)組合為項目亮點(diǎn)，將兒童區(qū)（Kids park、卡通尼樂園)與生活配套（新華書店、生活工廠、美界美發(fā)、啟路文具、Lock&lock、星樂秀KTV)放在一層，充分滿足家庭式消費(fèi)的主力客群。3F主力品牌業(yè)態(tài)分布4F 電影院 真冰溜冰場 人氣餐飲5F 歡聚餐廳 綠茶、辣啡、雪香上下客流北京世紀(jì)星滑冰俱樂部創(chuàng)建于1999年6月，是我國第一家滑冰俱樂部。建筑面積有3000平方米，是我國南方地區(qū)唯一保持全年凍冰的標(biāo)準(zhǔn)滑冰館，內(nèi)有滑冰區(qū)、800人的觀眾區(qū)、休閑區(qū)和健身區(qū)。4F、5F主力品牌“海上國際影10、城”是由上海電影集團(tuán)、美國EPR公司共同組建的超五星級連鎖影院，建筑面積5162平方米，擁有9個專業(yè)影廳，共1480座。8個影廳數(shù)字3D+1個4D影廳，采用進(jìn)口數(shù)字放映系統(tǒng)，實現(xiàn)全數(shù)字、全自動放映，全景視覺創(chuàng)造絕佳影音效果。海上國際影城擁有南京首家16聲道全聲場還音系統(tǒng)，更是南京首家也是獨(dú)家4D影院。4F、5F主力品牌4F、5F主力品牌業(yè)態(tài)分布B1 沃爾瑪超市沃爾瑪超市 中西快餐中西快餐 悅食匯美食廣場悅食匯美食廣場 流行飾品流行飾品 休閑食品休閑食品 個人護(hù)理用品個人護(hù)理用品美食廣場（悅食匯）+生活配套（vivoplus)+餐飲（KFCCOSTA)+沃爾瑪超市沃爾瑪超市出入口均設(shè)在其西端，靠11、近中心舞臺，此動線設(shè)計使中心舞臺區(qū)有聚集客流的作用，主力店沃爾瑪客流可被大中庭周邊店鋪分享。B1主力品牌目 錄 德盈國際廣場 外廣場及外立面 內(nèi)部動線 外部動線 品牌介紹 平面布局 內(nèi)部設(shè)計 商業(yè)評估 總結(jié)及借鑒外部動線主出入口次出入口車流動線人流動線地下停車場入口n 項目的主出入口在東西兩側(cè)，臨近主入口都有公交站點(diǎn)及出租車停靠點(diǎn)，方便客流導(dǎo)入；東側(cè)臨近城市南北向主干道中山路及地鐵1號線中華門站，為現(xiàn)項目客流主要方向。內(nèi)部動線項目中心設(shè)置舞臺和噴泉，兩端配置主力店以提高中心部位和水平方向的回游2核1主動線+中心舞臺的平面人流組織形式；垂直人流組織依靠每層多組垂直電梯及多部扶梯，其中1組為跨層扶12、梯；上層配置影院及娛樂、溜冰場、主題餐廳等，通過這些目的性較強(qiáng)的店鋪增加豎向的回游。南側(cè)進(jìn)深較深目 錄 德盈國際廣場 外廣場及外立面 外立面設(shè)計 外廣場設(shè)計 品牌介紹 平面布局 內(nèi)部設(shè)計 出入口設(shè)計 商業(yè)評估 總結(jié)及借鑒外廣場設(shè)計外廣場設(shè)計n 外部廣場設(shè)置有項目位置圖、停車場入口、出租車停靠點(diǎn)、輪椅通道等多樣導(dǎo)示。n 人行道上路燈旗桿廣告導(dǎo)示外立面設(shè)計n 虹悅城外立面整體色調(diào)以暖色調(diào)黃色為主，體現(xiàn)其定位年輕時尚、家庭親子，及愉悅的理念；n 外立面設(shè)計簡潔，材料主要為漆面和玻璃組合，其即可充分發(fā)揮玻璃營造通敞空間與制造視覺互動的功能，黃色調(diào)漆面又能與其住宅、辦公建筑色調(diào)相統(tǒng)一；外立面設(shè)計n 項目13、南北面較長，且北側(cè)面臨賽虹高架交匯處，展示面較好，故項目南北外立面設(shè)有大量廣告位。出入口設(shè)計n 東側(cè)為商業(yè)主入口，人流量大，入口處設(shè)有附上項目LOGO的超高玻璃圓柱體，LOGO可視度佳，有很好的宣傳效果。n 外立面上大型LED可播放項目活動或品牌廣告信息，及時保持與顧客互動。n 西側(cè)入口處外立面采用大量不透明玻璃，立面上有醒目的品牌LOGO，整體入口處設(shè)計醒目、簡潔、時尚。目 錄 德盈國際廣場 外廣場及外立面 吊頂和地面 品牌介紹 平面布局 內(nèi)部設(shè)計中庭設(shè)計其它設(shè)計 商業(yè)評估 總結(jié)及借鑒設(shè)計理念n 設(shè)計師將水、大地、風(fēng)、花和天空的元素完美的分樓層、分區(qū)域地融入到室內(nèi)設(shè)計中。水邊風(fēng)花天空吊頂和地14、面國際二線精品區(qū)地面n 美輪美奐的吊頂根據(jù)不同區(qū)域不同設(shè)計，讓顧客走在每個區(qū)域都有煥然一新的感覺。吊頂和地面n 地面材質(zhì)為大理石，主色調(diào)為米白色，輔色調(diào)為褐色，褐色地面紋理給人以曲線美感，白色燈光組成的弧線，映射在地面豐富了商場紋路；n 醒目的褐色曲線也起到引導(dǎo)顧客視線作用；n 不同區(qū)域有不同的地面設(shè)計，且大量出現(xiàn)“虹”元素圓形設(shè)計。中庭設(shè)計1.中庭北側(cè)為玻璃幕墻，正對賽虹高架橋交匯處，即自然光足，又空間通敞；2.其南側(cè)通過退臺設(shè)計，一方面使高層商業(yè)創(chuàng)造舒適的公共空間，另一方面有利于頂部光線的導(dǎo)入；3.負(fù)一層中心舞臺活動及音樂水景表演使中庭聚集了大量人氣；4.不同區(qū)域的亮化工程。123344中15、庭設(shè)計6m16m25mn 項目中心中庭直徑約25m，中心中庭走道寬度4-6m。各處小中庭寬4-6m，長約14-20m。6mn 中庭的超長扶梯在南京商業(yè)設(shè)施中史無前例，配以彩燈和晝夜不同的變換，不僅視覺效果極具震撼力，同時對客流向高層直線拉動起到了極佳的效果。中庭設(shè)計層高及道寬8m3.7mn 項目層高約3.7m，一邊走道3-4m，柱距8m，整體空間感較緊湊。8m照明n 動線照明：主通道兩側(cè)的建設(shè)輪廓線，通過間接照明的帶光源和列陣組合的點(diǎn)光源照明，即體現(xiàn)了建筑的曲線美，又能從視覺上引起人們對主動線的關(guān)注。n 圓柱照明：圓柱體上部通過多彩、柔和的裝飾照明，體現(xiàn)了水、花等元素設(shè)計理念，烘托了商業(yè)氛圍。16、n 中心中庭處垂吊繽紛亮麗的圣誕樹，烘托了圣誕節(jié)氣氛。內(nèi)部導(dǎo)示系統(tǒng)觸摸屏導(dǎo)示懸掛導(dǎo)示牌衛(wèi)生間導(dǎo)示扶梯導(dǎo)示廣告位設(shè)計液晶觸摸屏盤廣告位垂直梯旁廣告位n 項目廣告位較少，視覺干擾少。也無MALL中常見中庭垂吊廣告橫幅。景觀小品服務(wù)配套n 項目提供了哺乳室、休息室、吸煙室、兒童衛(wèi)生間、化妝室等服務(wù)配套。自處寄存箱手機(jī)充電站人性化設(shè)計n 即設(shè)計硬朗不銹鋼扶手又設(shè)計手感柔和的木質(zhì)扶手，分別高低分布，充分考慮到不同身高、不同年齡顧客所需。安全警示牌兒童溜冰場邊小座椅設(shè)計缺陷n 圓柱顯露在主通道上，即遮擋視線又占用面積。n 長鋼面扶梯在空間感較小的主通道中間，易遮擋視線，影響品牌店展示面。n 設(shè)計沒充分考慮17、商家物業(yè)需求，造成主通道南側(cè)進(jìn)深較深，鋪位較難分割，造成1F零售Monki南側(cè)有3m后場通道，面積浪費(fèi)。3m管理缺陷n 項目開業(yè)率100%，但正午中餐時間，4F餐飲區(qū)中庭花壇有人睡覺，無人管理。目 錄 德盈國際廣場 外廣場及外立面 品牌介紹 平面布局 內(nèi)部設(shè)計 商業(yè)評估 總結(jié)及借鑒 人口測算人流量測算商業(yè)評估人口測算水榭華庭聚寶園殷高巷小區(qū)皇冊家園胭脂巷來鳳里等豆腐坊愛達(dá)花園江南名府西城映象鴻仁名居綺云居潤花園云河灣建園小區(qū)龍福花園君悅城市花園玻纖院安德新寓綠島華庭亞東觀云國際錦虹美苑亞東國際公寓先鋒青年公寓四季陽光花園能仁里小區(qū) 雨花新村廣廈嘉苑 普德村小區(qū)普德花園鳳凰和美應(yīng)天花園紡織公寓紡18、織公寓怡康新寓鉑領(lǐng)樓盤名樓盤名1.5公里公里戶數(shù)戶數(shù)水榭華庭646殷高巷小區(qū)400皇冊家園930胭脂巷126仙鶴里小區(qū)451來鳳里小區(qū)1500金粟佳園122達(dá)來小區(qū)1200豆腐坊400愛達(dá)花園300江南名府450聚寶園100西城映象678鴻仁名居356綺云居211潤花園512云河灣1008建園社區(qū)1040龍福花園238君悅城市花園354玻纖院 1260安德新寓136亞東觀云國際578樓盤名樓盤名1.5公里公里戶數(shù)戶數(shù)綠島華庭519錦虹美苑500雨虹雅苑100亞東國際公寓2000先鋒青年公寓580四季陽光花園132能仁里小區(qū) 400雨花新村350普德村小區(qū)378廣廈嘉苑1100普德花園249雨花19、北小區(qū)323鳳凰和美1602長虹新寓300應(yīng)天花園600紡織公寓188怡康新寓300鉑領(lǐng)318自然村7000人上表紅色字體樓盤為仍在售樓盤，戶數(shù)按80%計算；考慮到南京為省會城市，人口密度較三線城市大，住宅入住率按100%，每戶3人計算人口。一級商圈人口人口測算3公里1.5公里二級商圈人口二級商圈涉及秦淮、白下、建鄴、雨花臺區(qū)。以秦淮區(qū)23平方公里人口為42萬人參考，預(yù)估二級商圈人口為30萬人人口測算3公里8公里三級商圈人口三級商圈主要為鼓樓、玄武、建鄴、秦淮、雨花、白下及下關(guān)區(qū)小部分。以各區(qū)人口預(yù)估三級商圈人口為317萬人現(xiàn)有人口第一年增長人口第二年增長人口第三年增長人口第一年日均客流量第二20、年日均客流量第三年日均客流量開業(yè)連續(xù)三年日均客流量均值7.3 0.4 0.4 0.4 1.1 1.2 1.2 30.0 1.5 1.6 1.7 1.6 1.7 1.7 317.0 0.0 0.0 0.0 3.5 3.5 3.5 6.2 6.3 6.5 6.32834127人流量測算商業(yè)評估指標(biāo)分值說明得分日均客流支持度50人流量6.3萬人次/天50商業(yè)競爭度20水游城、夫子廟在3公里內(nèi)10消費(fèi)力10人均可支配收入達(dá)3.22萬10宗地因素20非規(guī)劃商業(yè)中心10有地鐵，但也有高架橋、綠化隔離帶，且臨近專業(yè)市場合計10080目 錄 德盈國際廣場 外廣場及外立面 品牌介紹 平面布局 內(nèi)部設(shè)計 總結(jié)及借21、鑒 商業(yè)評估總結(jié)建筑設(shè)計u 自然景觀與人性化設(shè)施相結(jié)合的設(shè)計理念，其綠植、水景景觀設(shè)計給顧客消費(fèi)帶來較好生態(tài)體驗感；u 負(fù)一層的水景舞臺上豐富活動及音樂噴泉表演吸引了大量客流，聚集了人氣；u 內(nèi)裝設(shè)計各區(qū)域不同，讓顧客走在每個區(qū)域都有煥然一新的感覺；u 水、大地、風(fēng)、花和天空的元素分樓層、分區(qū)域地融入到室內(nèi)設(shè)計中。項目定位u 項目定位年輕時尚、家庭親子，與直線距離約2.6公里的水游城有相同之處也有其自身亮點(diǎn)。水景設(shè)計與水游城水景出自同一團(tuán)隊，快時尚品牌大量同質(zhì)化，其家庭親子定位是其亮點(diǎn)，符合與其臨近的南京河西新城大量年輕家庭定位。項目優(yōu)勢總結(jié)動線設(shè)計u 項目中心部設(shè)置舞臺和音樂水景表演，兩端配22、置主力店以提高中心部位和水平方向的回游2核1主動線+中心舞臺的平面人流組織形式；業(yè)態(tài)布局u 低層長動線端口布局超市、零售次主力店、快速餐飲，有效引導(dǎo)人流流動；u 高層配置影院及娛樂、溜冰場、主題餐廳等，通過這些目的性較強(qiáng)的店鋪增加豎向的回游。u 3F為項目亮點(diǎn)家庭親子業(yè)態(tài)，如Kids park，較多體驗式消費(fèi)，顧客停留時間較長，增加聯(lián)動消費(fèi)的可能性；項目優(yōu)勢項目弱勢u 柱網(wǎng)設(shè)計、扶梯設(shè)置（手扶坡梯，剪刀梯犧牲商家展示面）為虹悅城明顯硬傷；u Inditex集團(tuán)旗下95%品牌的入駐對于其租金收益及后期品牌調(diào)整會有一定影響；u 項目兩主干道面臨高架橋，臨街主干道有綠化隔離帶，且臨近專業(yè)市場。借鑒u 項目鄰近南京河西新城，其年輕時尚、家庭與親子中心定位符合新區(qū)年輕家庭需求，兒童業(yè)態(tài)為其亮點(diǎn)；u 美輪美奐的內(nèi)裝設(shè)計及多彩的照明設(shè)計；u 自然景觀及出入口廣場設(shè)計；u 繽紛多彩節(jié)目的中心舞臺及音樂噴泉的運(yùn)用；u 人性化設(shè)計，服務(wù)細(xì)節(jié)的體現(xiàn)；u 多樣的服務(wù)配套；謝 謝