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1、-1-二七萬達案例研討二七萬達案例研討-2-案例分析：二七萬達項目簡介案例分析：二七萬達項目簡介項目名稱二七萬達廣場項目地址航海路和大學南路西南十字交匯處項目規模總建筑面積63.30萬平米商業規劃17.31萬平方米業態大型商業中心、城市商業街區、時尚金街、高尚住宅、精裝SOHO、商務酒店等開發商名稱大連萬達集團-3-區位分析區位分析位于航海路、大學路兩條條黃金主干道的交會處，也是二七政治、經濟、文化的核心位置；緊鄰二七區政府，擁有雄厚的行政資源優勢，便于企業與政府溝通；BRT，數十條公交線路，一應俱全，規劃的地鐵五號線和六號線交匯于此，并將為二七萬達帶來巨大的人流；與升龍商業廣場、新悅誠大學路2、丹尼斯構成大學路商圈，-4-投資商背景投資商背景 大連萬達集團創立于1988年，形成商業地產、高級酒店、旅游投資、文化產業、連鎖百貨五大產業，企業資產2200億元，年收入1051億元，年納稅163億元。已在全國開業49座萬達廣場、26家五星級酒店、730塊電影銀幕、40家百貨店、45家量販KTV。2015年目標：資產3000億元，年收入2000億元，年納稅300億元，成為世界一流企業。萬達集團主營業務主要包括以大型購物中心為主體的商業中心投資與運營（簡稱“商業中心”）；五星級及超五星級酒店的開發與運營（簡稱“高級酒店”）；商業運營及物業管理（簡稱“商業管理”）；寫字樓、公寓和住宅的開發銷售（簡3、稱“銷售物業”）在內的四大核心業務板塊，公司四大業務板塊之間相互支持、相互提升，形成了一個有機業務整體。這種以商業中心為核心、充分發掘業務板塊之間聯動效應的城市綜合體開發與運營管理，構成了萬達集團的核心業務發展模式。“目前萬達累計持有物業1290萬平方米，已提前成為全球規模第二的不動產企業。”萬達集團董事長王健林在剛剛結束的工作總結年會上稱。對于2013年的發展目標，王健林將其設定在了企業資產達到3500億元。-5-八大主力店八大主力店 萬達百貨：國內發展最迅猛的時尚風向標。萬達影城：萬達電影，中國第一電影終端品牌，河南最大IMAX熒屏超震 撼體驗。大歌星KTV：中國量販式KTV第一品牌連鎖店4、。大玩家超樂場：中國領先的室內綜合娛樂的探索者，你的健康陽光在室內也一樣光芒萬丈。華潤萬家：2011年銷售額名列中國連鎖超市第一位。國美電器：中國大陸最大的家電零售連鎖企業，時尚數碼產品一應俱全。蘇園酒樓：眾多百品不厭的招牌菜，饕客們不能錯過。艾博健身：時尚運動生活，健康美麗人生。-6-市調數據市調數據開發商鄭州二七萬達廣場有限公司運營商鄭州萬達商業管理有限公司物業管理方大連萬達物業管理有限公司鄭州分公司商業定位 中高檔時尚、潮流購物中心業態配比餐飲50%，服裝38%，生活精品12%銷售模式直接銷售，售后可委托招商，合同期限1年，租金80-90元/月售價區間成交均價外鋪：32000元/，內鋪：5、24000/租金1層：國際品牌150-200元/月，如C&A,約170元/月，其他品牌300-400元/月,2層：250元/,3層180元/物業費用高層住宅：1.9元/月；商業部分：7.0元/月，購物中心：55元/月-7-業態占比業態占比樓層商鋪區域業態占比服飾服裝生活精品餐飲美食其他1F391F3F2016320.74%2F402116321.28%3F282814.89%4F404F皮具男鞋男裝其他21.28%35325F415F童裝家具及家飾健身器材戶外運動21.81%2010110合計188100%-8-一層布局圖一層布局圖-9-二層布局圖二層布局圖-10-三層布局圖三層布局圖-11-6、引導指示系統引導指示系統-12-商家品牌宣傳商家品牌宣傳-13-優劣勢分析優劣勢分析優勢一：公交、優勢一：公交、BRT、地鐵線等交通配套齊全居民出行便利。、地鐵線等交通配套齊全居民出行便利。鄭州二七萬達廣場項目位于航海路以南、規劃的漢江路以北、大學路以西、規劃的人和路（鄭大南路）以東，這是中國商業地產領軍企業萬達集團繼鄭州中原萬達廣場之后在鄭州投資建設的第二座萬達廣場，擁有絕佳的地段優勢，這里BRT，數十條公交，一應俱全，規劃的地鐵五號線和六號線交匯于此，地鐵的開通將讓周邊更加繁華。公交：K803、K804、4、T4等。BRT：B1、B10、B21等。地鐵：5、6號地鐵線。該項目位于5、6號地7、鐵線旁，未來交通升值潛力更大，未來不必再為現在該死的堵車發愁。-14-優劣勢分析優劣勢分析優勢二：該項目位于市中心，各種生活配套設施齊全。優勢二：該項目位于市中心，各種生活配套設施齊全。鄭州二七萬達廣場項目位于大學路與航海路金十字交匯處，坐享二七區豐富的政治、教育、金融、醫療、交通、商業、公園等社會資源。教育：黃河科技大學、河南交通職業技術學院、鄭州衛校等；醫療：鄭州市第二人民醫院、河南神紅十字血液中心等。銀行：中國工商銀行、交通銀行、中國郵政儲蓄銀行、中國銀行、浦發銀行、建行等。-15-優劣勢分析優劣勢分析優勢三：萬達成熟的開發模式和開發經驗豐富，借助強大的合作公優勢三：萬達成熟的開發模式和8、開發經驗豐富，借助強大的合作公司品牌資源，準確的客戶心理把握應用到文案上，解除了眾多消費司品牌資源，準確的客戶心理把握應用到文案上，解除了眾多消費者的疑慮。者的疑慮。優勢四：政府規劃的引導以及政策的優惠。優勢四：政府規劃的引導以及政策的優惠。劣勢一：地塊項目北側臨航海路部分，有部分不能拆遷，使地塊北劣勢一：地塊項目北側臨航海路部分，有部分不能拆遷，使地塊北部展示面變得狹窄。部展示面變得狹窄。劣勢二：地塊西側為低端居住區，形象較差，住宅入口道路較為狹劣勢二：地塊西側為低端居住區，形象較差，住宅入口道路較為狹窄，住宅出行帶來一定的不便。窄，住宅出行帶來一定的不便。劣勢三：項目周邊環境嘈雜，不利于產9、品高端形象的樹立。劣勢三：項目周邊環境嘈雜，不利于產品高端形象的樹立。劣勢劣勢-16-2013.4.27 近期，隨著國際黃金期貨價格走低，國內黃金價格紛紛降價各地出現瘋搶現在成為各近期，隨著國際黃金期貨價格走低，國內黃金價格紛紛降價各地出現瘋搶現在成為各大版面的頭條。而在二七萬達黃金銷售區域內并未出現報道中的現象，但會有人不時的前大版面的頭條。而在二七萬達黃金銷售區域內并未出現報道中的現象，但會有人不時的前去柜臺咨詢目前黃金價格。據了解，某個直營品牌（中國黃金）的黃金價格現在去柜臺咨詢目前黃金價格。據了解，某個直營品牌（中國黃金）的黃金價格現在350元元/g,對外銷售，而對于那些加盟店則是收起10、大部分的貨品，留下一小部分繼續銷售，價格也并對外銷售，而對于那些加盟店則是收起大部分的貨品，留下一小部分繼續銷售，價格也并沒有多大的變化。沒有多大的變化。中廳處中廳處ao2展銷，展銷，全場全場2-4折，人氣一般折，人氣一般特賣區是最能展現人氣的地方，或因特賣區是最能展現人氣的地方，或因不是周末，客流聚集不起來，樓上每不是周末，客流聚集不起來，樓上每層僅開一處收銀，其他收銀處關閉。層僅開一處收銀，其他收銀處關閉。另外二、三層臨萬達廣場方向出入口另外二、三層臨萬達廣場方向出入口均設花車特賣，客流較少。均設花車特賣，客流較少。-17-萬達百貨內活動沿用慣例，萬達百貨內活動沿用慣例，45當做當做10011、花花，部分專柜，部分專柜50或或60當做當做100花花萬達廣場仍打餐飲吸客牌，整層餐飲各萬達廣場仍打餐飲吸客牌，整層餐飲各家均有活動，或滿家均有活動，或滿100送送30，或推特價菜，或推特價菜等等-18-MINNE TONKA在萬達廣場進在萬達廣場進口處展銷形象柜口處展銷形象柜源于美洲，號稱世界第一軟皮源于美洲，號稱世界第一軟皮鞋鞋品牌市場定位：中高端的國際品牌市場定位：中高端的國際皮鞋品牌，獨一無二的軟皮鞋皮鞋品牌，獨一無二的軟皮鞋針對中高端的客戶群，針對中高端的客戶群，25-35間間的時間階層消費的時間階層消費-19-女裝區新調整的專柜，品牌位置更換，二層南側中島由原來的六柜改為四女裝區新12、調整的專柜，品牌位置更換，二層南側中島由原來的六柜改為四柜，擴大了單柜經營面積柜，擴大了單柜經營面積-20-三層北側中島柜撤下兩柜喜慶女裝，換為女包三層北側中島柜撤下兩柜喜慶女裝，換為女包-21-鄭州二七萬達廣場是萬達集團開業的第63個萬達廣場，也是繼中原萬達之后戰略布局鄭州的第二個城市綜合體。廣場總建筑面積達63萬平方米，包括大型商業中心、城市商業街區、時尚金街、高尚住宅、精裝SOHO、商務酒店等多種業態。包括萬達百貨、萬達國際影城、大歌星KTV、大玩家超樂場、國美電器、華潤萬家超市、艾博健身會所、蘇園酒店8大主力店，星巴克、哈根達斯、麥當勞、必勝客、KFC等600余家國內外一線品牌進駐；更涵蓋了國際、國內334個時尚潮流品牌，P&B、Minnetonka、INTERX、H&B、zeiss等38家國際品牌首次進駐中原，更是填補了大量的市場空白，成為華中時尚潮流的引領者。結束語結束語