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1、MOCO項目商業(yè)定位分析項目商業(yè)定位分析一、市調目的一、市調目的：通過對重慶主城區(qū)典型性家居生活類賣場和社區(qū)家居生活類非典型商業(yè)形態(tài)，以及MOCO項目周邊的經營性物業(yè)狀態(tài)的市場調研工作，為MOCO項目的準確定位、品牌規(guī)劃及租賃策略的制訂提供準確的市場依據。二、市調主體二、市調主體：1、南岸區(qū)：上海城 2、江北區(qū)：檀香道壹號 3、MOCO項目周邊的物業(yè)狀況三、市調時間三、市調時間：2009年11月3-11月8日上海城上海城四、市調主體及現狀四、市調主體及現狀1、南岸區(qū)上海城項目介紹及業(yè)態(tài)的分布情況南岸區(qū)上海城項目介紹及業(yè)態(tài)的分布情況 上海城長江旅游廣場位于南岸區(qū)南坪中心商圈內，是西部首家以旅游為2、主題集零售、建材、家居、休閑、娛樂、餐飲、商務、旅游觀光于一體，一站式、多功能、體驗式旅游購物廣場。商業(yè)總面積達26萬平方米，包括近13萬平方米上海百聯購物中心、約7萬平方米紅星美凱龍（二店）全球家居生活廣場、2萬余平方米嘉德數碼廣場、4條旅游主題步行街，以及一幢5A級寫字樓和五星級酒店，同時，還設置了4000多個停車位。但據上海城總經理王明炯介紹，紅星美凱龍二店將增加面積到12萬方左右，嘉德數碼廣場將停止經營轉給紅星美凱龍，同時上海百聯購物中心也將減少3萬平米的經營面積轉給紅星美凱龍經營。兩大商業(yè)格局即將形成。但百貨類零售業(yè)以中低檔為主，餐飲類招商困難，上海百聯希望通過招商外包解決問題。目前3、紅星美凱龍已試營業(yè)，以經營中高檔建材潔具為主，并希望江北店更多植入家具類產品。中央大街商業(yè)規(guī)劃：中央大街商業(yè)規(guī)劃：名人名品示范地、中國傳統(tǒng)文化與現代文化展示地，特色旅游文化商品、時尚品牌專賣店、極具傳統(tǒng)風韻的經典老店及特色旅游產品店。（商業(yè)規(guī)劃多次調整，未見實質性工作推進）北大街（會展中心方向）：北大街（會展中心方向）：重慶時尚休閑娛樂新高地，時尚咖啡館、酒吧、高檔KTV、會所、雪茄吧、中西概念餐飲、健身等休閑娛樂業(yè)態(tài)。（目前招商情況停滯）阿拉女人街：阿拉女人街：女人旅游及消費用品。（規(guī)劃剛剛完成，擬招主力商家為天街香港城）2、上海城臨街商鋪的各項指標、上海城臨街商鋪的各項指標名稱面積（）商鋪4、大小（）租金（元）備注備注 中央大街1萬左右30-50左右120-150左右物業(yè)管理費6元 北大街 1萬左右50-100左右50-80左右 阿拉女人街 3000左右15-3060-80左右檀香道壹號檀香道壹號 1、江北區(qū)檀香道壹號的介紹、江北區(qū)檀香道壹號的介紹 總體量2萬平方米的檀香道壹號國際家居館，是長安地產的社區(qū)商業(yè)，位于五黃核心生活區(qū)。匯集國內外中高檔名品家私，融合多樣化的家居裝飾風格，考慮滿足城市精英對新家個性化、人文化的需求，定位較為模糊。問題：簡單的產品羅列，缺少市場推廣的噱頭，該公司為引進品牌付出成本較高，業(yè)態(tài)較為孤立，與行業(yè)沒有呼應，缺少國際認知品牌，客群定位模糊。2、業(yè)種布局5、及招商策略、業(yè)種布局及招商策略 招商策略：招商策略：1、租金按套內面積計算，統(tǒng)一實行八折優(yōu)惠；2、物業(yè)管理費（含中央空調費和公共能耗費）：20元，不優(yōu)惠；3、對于進口品牌和擬定進駐的主要品牌，可以給予特殊政策：一年免租和甲方給予裝修補貼；4、一般租賃戶給予3-6個月的裝修期 樓層樓層 業(yè)種分布業(yè)種分布 品牌品牌 租金（元）租金（元）一樓 美式家具、中式家具、歐式家具、沙發(fā)、音響、西餐、藝術館 美克美家、梵思豪宅、FFDM、靜篤堂、羽豐、丹麥丹拿音響、美壅居、美蘿閣、長安現代藝術館、歐洲房子 120元 二樓 美式家具、床具、新中式家具、酒藏專家、飾品花藝、現代家具、西餐、進口墻紙 路福、美克美家6、沃米、理想空間、聯邦家私、鼎盛、庫樂美酒藏專家、米蘭映象、格致家飾、歐洲房子 100元 樓層樓層 業(yè)種分布業(yè)種分布 品牌品牌 租金（元）租金（元）三樓 歐式家具、新中式家具、現代家具、美式家具、設計公司、整體衣柜、進口櫥具 英倫美家、香港摩登家具、索非亞、萊克斯蔓、仟格、國際公館、米高設計、柏麗櫥具、韓國餐廳 80元 四樓 整體家居、美式家具、進口潔具 迪瑪士、雷因、來今屋、杜拉維特、阿仕萊、點睛大師、家泰勒、法國爵士島咖啡 70元 MOCO項目周邊商業(yè)狀況項目周邊商業(yè)狀況金科螞蟻金科螞蟻SOHO商業(yè)商業(yè) 此項目由于緊鄰紅星美凱龍，約15000平方米的臨街商業(yè)物業(yè)業(yè)態(tài)均為家居及家居配套類，但7、商業(yè)管理沒有脫離社區(qū)商業(yè)的模式，全部采用銷售后業(yè)主自行租賃的方法，因此業(yè)態(tài)分布比較雜亂，家居品牌良莠不齊。藝展藝展家居飾品街家居飾品街 位于紅星美凱龍的對面，靠近項目約300米左右的藝展飾品一條街于今年9月份全面營業(yè)。藝展家居飾品街是重慶第一個專業(yè)家居飾品賣場，第一期面積有1500平方米左右，集結了伊麗莎白、典藏畫廊、豪斯卡特、拉雅蓮花、潤馳墻紙布藝等家飾品牌，是重慶地區(qū)目前最大的集家居飾品、工藝禮品、古典家具、陶瓷、玻璃器具、花卉花藝于一體的專業(yè)飾品市場。此物業(yè)沒有銷售，是由開發(fā)商統(tǒng)一策劃、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一招商，整個市場定位清楚，管理有序，但目前銷售略顯冷清，還需要進一步推廣。MOCO項目周邊8、商業(yè)物業(yè)租金及物業(yè)費狀況項目周邊商業(yè)物業(yè)租金及物業(yè)費狀況項目項目 商業(yè)狀況商業(yè)狀況 租金租金 物業(yè)費物業(yè)費 備注備注 紅星美凱龍 商場形式 按套內面積收取：一樓：105元一樓：165元二樓：105元三樓：90元四樓：55元 按建筑面積收取：15元(包含空調費和公共能耗費)第一年招商策略是統(tǒng)一免租9個月，對于特別好的品牌作個案處理 項目項目 商業(yè)狀況商業(yè)狀況 租金租金 物業(yè)費物業(yè)費 備注備注 金科螞蟻SOHO 臨街商鋪 按套內面積收取：依據門面位置70-90元不等 按建筑面積3元 裝修期：面議 藝展家居飾品街 臨街商鋪 按套內面積收取：依據門面位置80-90元不等 按建筑面積5元 裝修期：30-9、40天 對對MOCO項目的市場定位、業(yè)種布局及租賃政策的建議項目的市場定位、業(yè)種布局及租賃政策的建議市場市場定位定位：（設計、藝術、卓越、科技）：（設計、藝術、卓越、科技）未來家居走向必然從單純物質的功利追求普遍提升到更高的精神審美層面，促使人們逐漸意識到，家居從滿足物質欲望的純產品化時代，上升到標志社會階層身份認可的品牌化階段，傳遞思想的設計生活方式的境界。逐漸演變?yōu)橛墒褂霉δ?質量服務-生活方式（文化認同，階層認同）。奢侈生活方式館是全球頂級家居品牌夢想聯手打造的家園，國際眾多知名的設計師希望品牌產品能注入他們的靈感。奢侈生活方式館可以給顧客提供一個非常體驗空間，是最頂級的家居文化藝術館并10、引領當今國際家居最經典、最奢華的最新風尚。讓社會精英暢想于高品位實景空間中，盡情體驗品位生活靈感。目標客戶定位目標客戶定位 社會中高收入、高品位之成功人士，“這群人的特點是消費力強，通常有一定的生活閱歷，不會盲目跟風，講究生活品質，有自己獨立的喜好和對品牌的研究”。城市的存在改變了人的生存方式，提升了居住人群的生活品質。一個城市的發(fā)展離不開各項功能設施，我們要做的就是要完善城市的商業(yè)布局，我們專注服務于這座城市中最具生活品質、向往卓越生活、有思想、有品位的精英階層。風格定位風格定位 采用主題式布局與功能分區(qū)、品牌展示相結合的集中全面地展示享譽世界的家居名牌，突出家居商品的文化屬性和品味特征，暢想于高品位品牌店中，盡情體驗、品位生活靈感。風格定位風格定位 采用主題式布局與功能分區(qū)、品牌展示相結合的集中全面地展示享譽世界的家居名牌，突出家居商品的文化屬性和品味特征，暢想于高品位品牌店中，盡情體驗、品位生活靈感。說明說明：該報告只是本人的個人建議，本人充分考慮到了本項目的實際情況，本項目的定位方向建議考慮符合品牌定位的某一個階層的消費人群，不可能滿足所有的客群需求。以品牌家居為核心的、在符合消費者消費心里的整個商品價格層面上，尋求合作品牌。不需要考慮在商場平面進行更多的商品功能區(qū)域劃分。謝謝 謝謝 ！