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1、蘇州雅戈爾項目蘇州雅戈爾項目產品概念策劃產品概念策劃提案綱要提案綱要壹壹.公司公司&團隊團隊貳貳.項目概況項目概況叁叁.項目開發戰略性研判項目開發戰略性研判肆肆.項目開發戰略性建議項目開發戰略性建議伍伍.產品定位及其表現產品定位及其表現陸陸.結論結論 邏輯結構壹壹.公司公司&團隊團隊公司簡介公司簡介人人因理想而偉大因理想而偉大總指揮總指揮主主 委委銷售總監銷售總監企劃副總企劃副總商務空間經營顧問團隊商務空間經營顧問團隊上海思亞建筑設計公司上海思亞建筑設計公司張乃尊張乃尊 建筑師建筑師北京開太物業保證公司北京開太物業保證公司張文良張文良 總經理總經理智商商務經營公司智商商務經營公司潘明科潘明科 2、總經理總經理策劃總監策劃總監設計組設計組文案組文案組副總監副總監副總監副總監專案組專案組A A組組長長A A組組長長A A組組長長A A組組長長A A組組長長市市 調調女女 專專助助 理理專專 員員財財 務務5 5名名銷銷售售員員5 5名名銷銷售售員員5 5名名銷銷售售員員5 5名名銷銷售售員員5 5名名銷銷售售員員美國亞太管理公司美國亞太管理公司鄧先彬鄧先彬 總經理總經理新吉陽蘇州分新吉陽蘇州分公司公司總經理總經理潘余仁潘余仁服務團隊服務團隊貳貳.項目概況項目概況項目概況 古 城 區園 區CBD環城高架環城高架地塊編號占地（）容積率總建筑面積土地樓面單價綠化率建筑密度0397969.372.3、0195938.743072.445250479074.882.0158149.762598.845250578495.122.0156990.242624.44525 255539.37 511078.74平均：2765.2 項目基礎數據產品開發應注意的問題及原則產品開發應注意的問題及原則 q 降低市政效應的過高預期及對產品價值的依賴，著重于產品力本身的塑造。q 避免居住屬性的單極化、臉譜化 q 注重項目的可持續性發展，凸現項目可識別性（競爭力）q 堅持品牌與品質同步，塑造真正住宅精品，突破區域房產市場價格桎梏，演繹獨立市場行情。項目開發戰略性研究項目開發戰略性研究1、我們面臨的市場形勢與局4、面、我們面臨的市場形勢與局面 分析q 市場供應量體巨大，競爭激烈市場供應量體巨大，競爭激烈 目前園區聚集了包括華新國際、園區建屋、園區置地、南都建屋、天津順馳、上海中海、上海仁恒、中華企業、寧波雅戈爾、南京棲霞等各大實力強勁的開發商。如此巨大的市場供應，如此多實力強勁的開發商共同競技，對每一個開發商都是一個嚴峻的考驗，如何創造自己的產品特色，確立自己市場競如何創造自己的產品特色，確立自己市場競爭的主導地位爭的主導地位是每一個開發商最為關注的焦點。q 產品同質化嚴重產品同質化嚴重 根據我們前面的市場論證我們已經知道，目前園區市場產品規劃陷入嚴重的產品同質化。不管是建筑立面風格、房型面積設計、小區5、景觀主題，多數都是大同小異，如同一場大舞臺上的超級模仿秀，缺乏那種讓人眼前一亮的產品。如何進行產品差異化是產品成功的關如何進行產品差異化是產品成功的關鍵點！鍵點！q 項目開發面臨著項目開發面臨著“群狼共舞群狼共舞”的局面的局面 目前園區聚集了包括華新國際、園區建屋、園區置地、南都建屋、天津順馳、上海中海、上海仁恒、中華企業、寧波雅戈爾、南京棲霞等各大實力強勁的開發商。如此多實力強勁的開發商共同競技，對每一個開發商都是一個嚴峻的考驗，如何如何突出重圍是項目開發面臨的課題？突出重圍是項目開發面臨的課題？2、產品開發策略性分析、產品開發策略性分析 差異化差異化成本成本優勢優勢新市場新市場地域性地域性6、擴張擴張市場市場滲誘滲誘降低產品與降低產品與服務成本服務成本價格戰價格戰廣告和促廣告和促銷攻勢銷攻勢摸仿優先考摸仿優先考慮低風險服務慮低風險服務壘筑壘筑在現有市場在現有市場吸引新客戶吸引新客戶創新創新進攻較進攻較弱競爭者弱競爭者突破產品市場突破產品市場，引導市場潮流引導市場潮流專業化服務為現專業化服務為現有空缺市場提供有空缺市場提供防御性策略防御性策略以低風險為前提，所以這種策略的主導思想是迎合主導思想是迎合大眾市場需求大眾市場需求，這就決定了產品將是走大眾化市場路線，最后不可避免的陷入了產品同質化局面，導致市場的惡性競爭。根據我們對園區市場的了解，未來園區總體供應量接近500萬方，而我們的項7、目總量體約50萬方，如果采取這種策略，理論上來說也就意味著我們只能從園區的客源中瓜分到十分之一甚至更少的客源需求量，以目前的市場形勢來看這種選擇無疑將使項目陷入困境之中。進攻性策略進攻性策略以產品創新為前提，所以這種策略的主導思想主導思想是創造產品特色，實行差異化營銷。是創造產品特色，實行差異化營銷。這種策略具有低競爭性和高風險性兩個特點，主要是從產品生命力的塑造出發，尋找市場空白，提高市場競爭力。兩種策略之比較兩種策略之比較兩種策略比較開發投入度市場接受度市場風險度市場競爭度防御性戰略較小。主要依照市場化一般路線操作，簡單省事迎合大眾需求，容易被普通階層客戶所接受。低，與市場接受度相一致。大8、。陷入市場的同質化當中，競爭激烈。進攻性戰略較大。這種策略主要就是以產品創新前提，前期需投入一定的人力物力。對于新型產品，其市場接受度與產品創新程度及機能有很大關系。較高，產品的創新同時也是一個市場嘗試的過程，總是伴有一定的風險性。小。產品的創新可以大大提高市場競爭力，同時與其他產品做出有效區隔市場機會度小。與眾多實力強勁的開發商同場較技，機會有限。大。處于競爭的強勢地位甚至是主導地位，有很大的機會點。綜合上面兩種產品開發策略，結合目前的市場形勢，我們認為，本案應該采取進攻性開發策略，理由如下：q 在市場競爭激烈、產品同質化嚴重的情況之下，產品突破是成功的唯一出路。q 地緣上并不存在優勢，防御9、性策略無疑使自己處在競爭的被動局面，等于把自己的命運掌控在別人手里，這是非常危險的。q 有利于樹立開發商良好的品牌形象。q 項目規模大，有實力引導園區居住新潮流。q 產品差異化，有利于市場客源的競爭。產品開發戰略性方向研判產品開發戰略性方向研判 市場挑戰者市場挑戰者即通過對產品的局部創新或降低自身成本以形成自己的競爭優勢，以此來和市場上同類產品取得自己的競爭優勢。所謂挑戰就是說兩者之間存在著相互的抗衡性和替代性，也就意味著產品檔次和類型大致是相似的，但會在一些局部方面進行改進或創新，如立面、戶型、景觀、服務、管理等，以此形成自己產品一定的特色，提高市場競爭力。這種方式是一種常規性市場產品的做法10、，同時也是最容易被開發商所接受的做法之一。這種思路不僅吻合大眾市場的需求，減小了所需要承擔的風險，同時又在市場原有產品的基礎上進行了改進創新，加強了產品的市場競爭力。市場領導者市場領導者將以突破現有市場產品為根本，對區域市場內引入一種全新的居住理念。這種思維運作的最終目的就是：產品創造市場、理產品創造市場、理念引導消費。念引導消費。要想引導市場，成為市場的領導者，就必須是一種全新的產品，市場上從來沒有過，而且能夠被大部分消費者所接受，我們的目的不是要迎合市場需求，而是引導市場需求，也就是說走在消費者的前面，這才是真正成功案例的魅力！兩種思維方向之比較兩種思維方向之比較 兩種思維比較開發投入度市11、場接受度市場風險度市場競爭度市場機會度市場挑戰者一般。主要依照市場化一般路線，操作相對便利高。吻合大眾需求，容易被市場所接受。低，與市場接受度相對應。大。陷入市場的同質化當中，競爭激烈。小。與眾多實力強勁的開發商同場較技，機會有限。市場領導者較大。一種全新產品的導入，不管是人力，還是物力，投入都會比一般性路線要大。對于新型產品，其市場接受度與產品類型有很大關系，但通過市場調研論證，可以做到一定的市場把握。較高，新型產品的引入總是會伴有一定的風險性，這也是第一個吃螃蟹人的偉大之處。無。市場完全處于空白階層，不存在同類產品的市場競爭大。完全撇開大眾市場，產品特異，不存在同質性或可替代性產品，市場機12、會很大。項目開發策略&產品策劃第一種戰略開發方向&產品策劃市場挑戰者市場挑戰者挑挑 戰戰 市市 場場切入點 從現有的市場客源以及后市的客源走向趨勢入手，鎖定針對性客源，降低項目市場運做風險。從現有的產品市場入手，發現現有產品的不足，尋求產品機會點，塑造高品質物業，提升產品競爭力。銷售客源定位及鏡像描述銷售客源定位及鏡像描述以自用型首次置業以自用型首次置業者主要銷售對象，者主要銷售對象，兼顧二次置業及市兼顧二次置業及市場投資人士。場投資人士。銷售客源定位及鏡像描述銷售客源定位及鏡像描述首次置業有較強的支付能力，關注小區舒適度注重品牌關注開發商實力，相信品牌帶來品質和質量保證注重升值潛力不管是居住13、還是投資，作為有一定經濟頭腦的成功人士，對物業的升值潛力同樣關心注重身份希望物業的品質能體現與眾不同的身份與品位銷售客源對象預測銷售客源對象預測結婚用房首次購房兩代同堂提高生活居住條件者二次置業對象城市精英群體外來較高收入階層市場主力購房群體對象 其他產品機會點 從目前現有的產品入手，尋求市場上可以突破的產品提升點，從而完成產品的設計與塑造。思考點產品立面產品立面建筑取向的雷同化、無建筑取向的雷同化、無序化、導致了城市建筑序化、導致了城市建筑風格的臉譜化風格的臉譜化 缺少標志性的樓市名片缺少標志性的樓市名片 思考點客源構成客源構成缺少針對性的客源指對，缺少針對性的客源指對，客源訴求泛而廣，缺少14、客源訴求泛而廣，缺少針對性的客源訴求指向針對性的客源訴求指向針對性的鎖定與客源訴求針對性的鎖定與客源訴求思考點區位公認度區位公認度園區湖東尚未形成統一、園區湖東尚未形成統一、集中、公認的高尚住宅集中、公認的高尚住宅區的區域認知概念區的區域認知概念以個案經典品質、地標形象以個案經典品質、地標形象跳出板塊競爭的桎梏，演繹跳出板塊競爭的桎梏，演繹獨立行情獨立行情思考點面積面積/房型房型市場以市場以140平米以上的面平米以上的面積為主流，形成了三房積為主流，形成了三房一統天下的局面一統天下的局面隨著購買門檻的走高、以及成隨著購買門檻的走高、以及成長型客源的增多、對面積房型長型客源的增多、對面積房型的要15、求正趨向經濟、合理的要求正趨向經濟、合理 思考點物業管理物業管理缺乏專業的、品牌的、直缺乏專業的、品牌的、直接參與的物業管理接參與的物業管理 服務服務及公司及公司軟性服務將是衡量物業品軟性服務將是衡量物業品質與檔次的一個關鍵尺度質與檔次的一個關鍵尺度思考點社區規劃社區規劃多為開放性社區空間設多為開放性社區空間設計，對業主的居住私密計，對業主的居住私密性的要求關注度不夠性的要求關注度不夠強調社區公共空間與組團空強調社區公共空間與組團空間的協調，強調保護業主的間的協調，強調保護業主的私密居住空間。私密居住空間。思考點景觀規劃景觀規劃缺乏主題性，缺少參與缺乏主題性，缺少參與性，僅僅作為產品推銷性，僅16、僅作為產品推銷賣點而設計，以人為本賣點而設計，以人為本的理念貫徹不夠。的理念貫徹不夠。體現以人為本，強調景觀規體現以人為本，強調景觀規劃與人的親近協調，營造自劃與人的親近協調，營造自然、健康、美觀的主題景觀然、健康、美觀的主題景觀思考點公建配套公建配套現有的小區設施多集中現有的小區設施多集中設置，均好性較差設置，均好性較差小區設施采用集中性與均好性小區設施采用集中性與均好性相結合，提升小區業主生活便相結合，提升小區業主生活便利性，凸顯小區商業特色利性，凸顯小區商業特色思考點入口大堂入口大堂現有的物業產品多缺少現有的物業產品多缺少大堂的設計，而大堂多大堂的設計，而大堂多集中體現社區的檔次與集中體17、現社區的檔次與品質品質大堂的設計，彌補市場現有產大堂的設計，彌補市場現有產品的缺憾，直接提升產品力品的缺憾，直接提升產品力產品策劃機會點產品策劃機會點蘇州市場缺少的蘇州市場缺少的性價比性價比 現在最有利的產品現在最有利的產品策略是將產品塑造策略是將產品塑造成具有突出性價比成具有突出性價比的精品個案的精品個案蘇州市場缺少的蘇州市場缺少的高品位高品位高品位和豪華不是高品位和豪華不是一個概念，樸素和一個概念，樸素和簡約應該是一種高簡約應該是一種高品位的時尚，高品品位的時尚，高品位的產品本身需要位的產品本身需要發展商有一定層次，發展商有一定層次，需要建筑師有修養，需要建筑師有修養，需要一些興趣相投需要18、一些興趣相投的高水準客戶的高水準客戶蘇州市場缺少的蘇州市場缺少的入戶大堂設計入戶大堂設計設計成具有酒店式設計成具有酒店式的入戶大堂，為業的入戶大堂，為業主營造出眼前的尊主營造出眼前的尊容與高貴，立刻提容與高貴，立刻提升產品品質與檔次升產品品質與檔次蘇州市場缺少的蘇州市場缺少的主題性景觀社區主題性景觀社區結合社區規劃要求，結合社區規劃要求，分區規劃，分區布分區規劃，分區布置不同的主題性景置不同的主題性景觀，達到曲徑通幽，觀，達到曲徑通幽，移步換景的效果移步換景的效果蘇州市場缺少的蘇州市場缺少的組團式規劃，半組團式規劃，半開放性空間設計開放性空間設計采取組團式規劃手采取組團式規劃手法，營造成單個住19、法，營造成單個住宅群落自成一體的宅群落自成一體的院落社區，同時強院落社區，同時強調半開放性空間與調半開放性空間與半私密性的協調，半私密性的協調，保護業主居住的私保護業主居住的私密性與鄰里氛圍。密性與鄰里氛圍。蘇州市場缺少的蘇州市場缺少的功能齊全、面積適功能齊全、面積適中的房型與戶型中的房型與戶型兼顧各個層次的客兼顧各個層次的客源需求，創造經濟、源需求，創造經濟、合理的居住空間，合理的居住空間，打造打造“面積合理、面積合理、功能齊全、價格適功能齊全、價格適中、檔次不低中、檔次不低”的的精品社區，麻雀雖精品社區，麻雀雖小，五臟俱全。小，五臟俱全。蘇州市場缺少的蘇州市場缺少的品牌物業管理品牌物業管理20、專門聘請知名物業專門聘請知名物業管理公司（外資公管理公司（外資公司或合資公司）直司或合資公司）直接參與社區物業管接參與社區物業管理，強調社區的人理，強調社區的人文關懷與服務理念。文關懷與服務理念。蘇州市場缺少的蘇州市場缺少的品質性立面品質性立面彌補現有市場上的彌補現有市場上的立面單一化、臉譜立面單一化、臉譜化的不足，建議采化的不足，建議采用仿石材的材質，用仿石材的材質，簡約、內殮、質感、簡約、內殮、質感、尊貴的立面效果，尊貴的立面效果，打造一個可以經得打造一個可以經得起時間沉淀的立面起時間沉淀的立面蘇州市場缺少的蘇州市場缺少的特色化街區特色化街區采用泛會所與集中采用泛會所與集中性商業設施相結合21、性商業設施相結合的商業設置方式，的商業設置方式，平衡均好性與集中平衡均好性與集中性的不足，優勢互性的不足，優勢互補。步行化商業的補。步行化商業的 設置，提升了產品設置，提升了產品的賣點與競爭力。的賣點與競爭力。產品總體包裝定位產品總體包裝定位蘇州園區湖東一座集聚半開放型圍合規劃、特色水景主題設置、可以經得起時間沉淀的建筑于一體的水景精品社區。產品表現產品表現 大堂是反映整個社區檔次高低的一個重要指標，同時也是提升入住業主身份的一個場所和平臺。而蘇州市場上的個案樓盤缺少大堂，即使有，其大堂也難以體現出樓盤的物業檔次和居住品質，鑒于本案的項目定位之高，并體現整個物業社區的高品質之需要，對本案的大堂22、提出以下建議：區域區域說明說明接待區（保安）設置前臺，為安保人員值勤，接待外來人員之用。休息區設置長椅或者沙發，以做休息之用。電梯廳區兩部電梯設置，形成電梯專區。展示區可以設置掛畫、壁畫等大堂飾品。建議采取以房型面積的推出不斷提升整個社區的檔次，建議開發初期推出大眾化產品，主力型產品進入市場，引起市場轟動與關注。隨后根據市場逐步推出較大房型，從而不斷提升小區的檔次。物業管理 專專門聘請知名的物業管理公司（建議合資或外門聘請知名的物業管理公司（建議合資或外籍公司）作為本小區的物業管理公司，專門為小區籍公司）作為本小區的物業管理公司，專門為小區全體業主的日常生活維護進行專業打理。全體業主的日常生活23、維護進行專業打理。同時我們認為，寧波雅戈爾物業管理公司在不斷提高水平的前提下，完全可以勝任現有樓盤的管理。名稱名稱類別類別安全防范系統小區周界防越報警系統單元入戶智能化管理閉路電視監控住戶報警系統（防暴墻、防暴浴室）入戶對講系統住戶與監控系統的對接電子巡更系統信息管理系統水電表遠程抄錄系統車輛出入以及停車管理系統電梯主要設備以及公共空間監視系統緊急廣播與背景音樂系統電子公告牌IC一卡通系統信息網絡系統每戶至少兩對電話線及有線電視插座有線電視網接入小區寬帶數據接入競爭策略之架構高品質高品質專業營專業營銷銷性價比性價比聘請知名、專業的聘請知名、專業的行銷策劃公司行銷策劃公司良好的行銷包裝也是項目成24、功的重要因素。合理的購買門檻合理的購買門檻及信貸支持及信貸支持評比下的綜合產品力所凸現出優良性價比跳出區域及板塊競爭的桎梏、演繹獨立行情 湖東市場上創新湖東市場上創新產品設計與景觀規劃產品設計與景觀規劃雅戈爾雅戈爾花園花園產品利基點產品利基點湖東湖西湖東湖西左右逢源左右逢源實力品牌實力品牌品質保證品質保證會展為鄰會展為鄰地標形象地標形象水景社區水景社區主題景觀主題景觀面積合理面積合理控制預算控制預算開放社區開放社區圍合空間圍合空間現代立面現代立面時代氣質時代氣質東西通衢東西通衢動線便捷動線便捷園區物業園區物業發展熱土發展熱土雅戈爾雅戈爾花園花園評估因素評估因素評估依據評估依據評估指數（五星）評25、估指數（五星）抗風險性抗風險性產品創新、定位準確產品創新、定位準確市場競爭力市場競爭力綜合性價比較高綜合性價比較高利益最大化利益最大化競爭激烈、中高檔定位競爭激烈、中高檔定位運作難度運作難度定位準確、穩健運行定位準確、穩健運行品牌推廣度品牌推廣度品質與品牌同升并舉品質與品牌同升并舉第二種戰略性開發方向第二種戰略性開發方向市場領導者市場領導者領領 導導 市市 場場切入點 從城市大盤的發展走勢來看，尋求大盤運作與蘇州城市文化的結合點，發現突破口。從整個市場的發展入手，結合項目所在的區位及其本身進行研判，從而尋求到產品市場上的空間。近期國內大盤的定位趨向波托菲諾 天鵝堡理想造夢型近期國內大盤的定位趨26、向風尚 國際王者無敵型近期國內大盤的定位趨向精文城市花園學術實踐型啟示q超級個案的概念定位，必須遵循城市發展的特質，而不應機械得“創造”概念q合理、適度得務虛，不代表無限度得拔升消費者的理解度q契合樓市發展規律及進程，配合民眾的消費心理對蘇州城市文化的理解人稠過揚府 坊鬧半長安風物雄麗 為東南冠世間樂土在吳中對蘇州城市文化的理解 吳文化作為蘇南地區的主體文化是該區域內的主流文化，源遠流長不衰不竭，其區域性較強，輻射性也較廣。與京口文化、金陵文化、維揚文化一起構成了呈過渡型的蘇南與蘇北之間的沿江地區文化主體之間存在著很多的不同。對蘇州城市文化的理解吳越文化的特征：廣匯百家，具有多源性和包容性吐故27、納新的精神多成分、多層面、具有多元性啟示啟示 正在建設中的新蘇州能否再迎來一個新的“吳越時代”？如何通過房地產開發這個載體來重新對吳越文化進行全新的注解，并建立新的認知概念？如何吸吶新的外來文化對傳統文化的豐富并實現多元化？既而使得城市文化的多元性在房產開發領域內得以體現？對目前城市物業概念的分析本案核心問題本案核心問題q 如何利用未來區位優勢提升區位現有價值及知名度？q 如何利用本案的規模優勢，并使之與開發商品牌有效結合？q 如何處理好住宅產品與公建配套的關系？q 如何突破區域市場，成為全市乃至全國性個案，以滿足本案的規模需求？q 如何實現項目開發的利潤最大化目標，同時，實現項目的非經濟目標28、？新吉陽的策劃目標獲得預期的經濟效益；產品順利去化獲得預期的經濟效益；產品順利去化引導市場，項目的品引導市場，項目的品牌效應與集團的品牌牌效應與集團的品牌戰略相符合、有促進戰略相符合、有促進可持續可持續性發展性發展產品策劃立意以發展商品牌攜項目的規模優勢塑造 新蘇州住宅旗艦板塊新蘇州住宅旗艦板塊 城市房地產首席名片城市房地產首席名片產品總體策劃定位產品總體策劃定位模塊街區型規劃模塊街區型規劃集合式住宅群落集合式住宅群落主題型規劃商業主題型規劃商業蘇州首座 歐式風情新城 NEW TOWN Henning 產品策劃概念闡述一、新蘇州住宅全新板塊一、新蘇州住宅全新板塊傳承區域百年地脈、產品規劃不追求29、單極賣點的放大，以發展眼光營造蘇州房產新標示規模入市塑造園區房地產開發旗艦、引導全新生活模式企業開發充分利用政府建設成果及前景、制造廣泛社會輿論效應產品策劃概念闡述二、全新的產品設計與開發模式二、全新的產品設計與開發模式跳脫蘇州目前現有的產品開發模式，將城市文化與房產發展進行協調，創造出一種具有文化特色的產品路線。園區是一個斬新的城市發展空間，也是一個移民場所，可以接受新的產品，能夠接受斬新的居住理念和生活模式。在新的城市演繹全新的房產開發模式，領導一種全新的居住方式，倡導全新的生活理念，創造一個新的價值空間。關鍵詞概念表述模塊街區型規劃模塊街區型規劃項目的綜合規劃手法項目的綜合規劃手法主題型30、規劃商業主題型規劃商業商業運作的競爭提升商業運作的競爭提升手段手段集合式住宅群落集合式住宅群落項目規劃的建筑風格項目規劃的建筑風格1、形成多個住宅板塊的區域領地概念，能夠使業主形成居家的屬地感與專屬感，建立居家的安全感。2、每個組團之間不是單一的，而是建立街區感念，強調每個單元之間的聯系與溝通，形成親密的鄰里關系。構筑適應周邊都市街區肌理的開發型住區空間結構構筑適應周邊都市街區肌理的開發型住區空間結構采取住棟沿道布局的方式，形成內外有別的中庭活動采取住棟沿道布局的方式，形成內外有別的中庭活動空間空間住區功能復合化，通過配置能開展人際交流的社區中住區功能復合化，通過配置能開展人際交流的社區中心設31、施形成開放、具有人氣的都市社區心設施形成開放、具有人氣的都市社區產品規劃建議-步行式社區q 關注城市生態可持續性發展的美國新城市主義領軍大師彼得?？査髌照J為，高密度生活環境的一個生態目的是使步行在生活中重現，減少車輛對土地、能源的需要。q 居住區周邊步行半徑內擁有各種生活服務設施、居住區內部的場所設計可把人們的各種活動混合在一起，將人們的步行與“順路做”的各類事情及與鄰居、熟人、售貨員碰面的機會連接在一起，營造出一種無所不在的社區和鄰里文化。q 將整個社區依照相應的比例關系，建立初步的“模塊”組團，如設置成倫敦區、巴黎區、柏林區、羅馬區等，在同一個社區建筑格調下，形成不同的異域社區。q 將相32、關的主題元素設置在每個主題性社區的營造上，在公建配套、建筑元素、景觀規劃等上加以集中體現。模塊社區的規劃理念集合式住宅群落設置原則：集中與分散 為了平衡社區公共設置的均好性，利于社區生活的便利，建議在小區中的每個模塊街區中設立部分商業設施，便于模塊業主生活的便利，同時建議在小區設置集中性的商業，滿足整個居民的需要。主題型規劃商業主題型規劃商業 整體主題：天意生活 人居本源 LA FETE TAMA GARDEN WALK FOREST GARDEN GARDEN WAIK的主題說明采用歐洲小鎮較為簡潔的立面風格。并利用低調的色調，虛幻似圖像的手法，以大量退色斑駁的圖像會與墻面上，敏銳的重現歐州33、 的小鎮風味。并對該街區的道路以彩色廣場磚構筑相關圖案。結合本項目的檔次定位與產品定位，為了凸現本案的檔次與產品特色，建議本案的單體建筑風格為現代歐式，具體是巴洛克風格，具有現代感的巴洛克。產品概念提煉產品概念提煉產品概念的八大主張居住居住從住人機器到游戲空間從住人機器到游戲空間LIVING產品概念的八大主張開發開發從迎合市場到創造需求從迎合市場到創造需求DEVELOPMENT產品概念的八大主張設計設計從制造建筑到回歸人性從制造建筑到回歸人性DESIGN產品概念的八大主張環境環境從公共配置到環境私有從公共配置到環境私有ENVIRONMENT產品概念的八大主張智能智能從網絡工具到現實關懷從網絡工34、具到現實關懷SMART產品概念的八大主張生態生態從自然景觀到人文生態從自然景觀到人文生態ECOLOGY產品概念的八大主張文化文化從營銷標簽到精神內涵從營銷標簽到精神內涵CULTURE產品概念的八大主張消費消費從外在炫耀到個性享受從外在炫耀到個性享受CONSUME產品利基點歐式風情歐式風情寫意生活寫意生活功能集約功能集約大中見著大中見著政府為鄰政府為鄰地標形象地標形象實力品牌實力品牌品質保證品質保證首創歐式首創歐式全新演繹全新演繹CLD區域區域旗艦推出旗艦推出現代歐式現代歐式高貴氣質高貴氣質異國景觀異國景觀多姿多彩多姿多彩園區物業園區物業發展熱土發展熱土雅戈爾雅戈爾歐洲新城歐洲新城可以讓一個城市35、驕傲的理由 艾菲爾鐵塔-巴黎 自由女神像-紐約 金色大廳-維也納 金門大橋-舊金山 雪梨歌劇院-雪梨 金茂大廈-上海 .可以讓蘇州驕傲的理由 古城 寒山寺 蘇州園林 2004年6月28日，世界遺產大會來到蘇州，拉近了世界遺產與蘇州的對話，實現了世界遺產與蘇州文化的溝通與交流。2004年下半年，蘇州房產迎來了新的紀元，建筑文化與新蘇州房產有了第一次親密接觸，房產領域從而走進了一個新的時代。今天，蘇州將有驕傲的。雅戈爾雅戈爾 歐洲新城歐洲新城開創蘇州房地產新紀元 NEW TOWN HenningNEW TOWN Henning 從高高的露臺上，從高高的露臺上，通過四周的窗子，人通過四周的窗子，人們36、看到了景色和四周們看到了景色和四周生活，這可以引發人生活，這可以引發人們的思考，這好象是們的思考，這好象是生活在夢幻中生活在夢幻中 -勒柯布西艾評估因素評估因素評估依據評估依據評估指數（五星）評估指數（五星）抗風險性全新模式、綜合產品力市場競爭力差異化競爭策略利益最大化品質與品牌提高產品價值空間項目運作難度設計難度增加品牌推廣度創新產品易于拔升品牌 該種項目開發策略是能夠突出區域競爭之激烈的局面，以獨有的產品創造一個新的價值市場。蘇州雅戈爾項目前期市場報告（已完成）蘇州雅戈爾項目產品概念策劃報告（已完成）項目全程營銷企劃服務進度節點控制計劃蘇州房地產市場客源置業行為微觀分析蘇州樓市中高檔房市場導入策略分析蘇州市場超大個案產品及營銷策略分析蘇州雅戈爾項目分階段價格制定及控制策略蘇州雅戈爾項目開盤策略蘇州雅戈爾項目SP活動策略蘇州雅戈爾項目房型規劃策略蘇州雅戈爾項目產品競爭力研討蘇州雅戈爾項目品牌推廣策略蘇州雅戈爾項目行銷策劃報告蘇州雅戈爾項目防風險方案評估蘇州雅戈爾項目媒體投放策略蘇州雅戈爾項目投資估算及資金籌措蘇州雅戈爾項目經濟效益評價蘇州雅戈爾項目經濟敏感性分析