午啪啪夜福利无码亚洲,亚洲欧美suv精品,欧洲尺码日本尺码专线美国,老狼影院成年女人大片

1、商業廣場組建及營運管理商業廣場組建及營運管理孫孫 環環 宇宇2011.72011.7目錄目錄n購物中心的組建購物中心的組建n商業廣場的前期籌備商業廣場的前期籌備n商業廣場的運營管理商業廣場的運營管理第一第一部分部分購購 物物 中中 心心 的的 組組 建建1.1 選址和開發選址和開發n項目選址的原則項目選址的原則n項目選址的一般要求項目選址的一般要求n項目開發主要階段項目開發主要階段n項目開發的關鍵工作項目開發的關鍵工作1.2 商業策劃商業策劃n城市基本概況城市基本概況n城市商業環境分析城市商業環境分析n項目基本情況項目基本情況 n購物中心定位及規劃購物中心定位及規劃n購物中心的招商方案購物中心2、的招商方案 n商業營銷推廣方案（開業前）商業營銷推廣方案（開業前）n開業前的物業交驗開業前的物業交驗（略）（略）思考思考了解一個項目，需要關注哪些內容？1.2.1 1.2.1 項目基本情況項目基本情況政策利好政策利好周邊未來周邊未來發展空間發展空間商圈及商圈及人口特征人口特征周邊環境周邊環境建設指標建設指標及初步規劃及初步規劃交通網絡交通網絡地理位置地理位置購物中心購物中心l地產開發目標地產開發目標l功能組合目標功能組合目標l商圈打造目標商圈打造目標l商業經營目標商業經營目標l業態構成業態構成l客層定位客層定位l品牌落位品牌落位l建筑設計建筑設計l功能設計功能設計l特色或人性化特色或人性化l市3、場位置市場位置l形象定位形象定位l消費定位消費定位論證論證業態規劃業態規劃產品產品設計設計市場市場定位定位主題主題策劃策劃n推廣目的闡述n推廣思路和策略n推廣手段和表現形式n主題提煉n媒體調查和分析n分階段媒體組合和發布計劃n費用預算和規劃 1.3 1.3 商業啟動及籌備商業啟動及籌備 n成立公司組建團隊n開辦成本測算 n啟動招商 主力店提前1218個月，精品店提前10個月n宣傳推廣 配合項目品牌建設和招商進度n工程和物業管理介入n裝修和開業準備n開業慶典小結n選址和定位第二部分第二部分 商業廣場的前期籌備商業廣場的前期籌備2.1 2.1 前期籌備工作流程前期籌備工作流程n籌備工作計劃籌備工作4、計劃 n計劃實施流程計劃實施流程 需求 計劃 實施 評估 完成n籌備工作四項基本原則籌備工作四項基本原則 以團隊組建為前提 以滿鋪招商為核心 以項目建設為主線 以按期開業為目標思考 籌備階段的工作要點有哪些？2.2 2.2 籌備工作的關鍵要點籌備工作的關鍵要點n成立公司n團隊建設n費用測算和額度申請n參與規劃設計n招商及進場裝修n宣傳推廣n工程介入與接管 n物業管理n開業準備第三部分第三部分商業廣場的營運管理商業廣場的營運管理3.1 3.1 營運管理的概念營運管理的概念 營營運運是將人力、物料（商品）、設備、是將人力、物料（商品）、設備、信息、能源等要素通過一定的方式或手段，信息、能源等要素通5、過一定的方式或手段，變換為有形產品和無形服務的變換為有形產品和無形服務的運作過程運作過程。3.1.1 3.1.1 概念、基礎、目的概念、基礎、目的通常我們把廣場營業時間內對通常我們把廣場營業時間內對商業廣場整體環境及經營活動商業廣場整體環境及經營活動的管控稱為營運管理。的管控稱為營運管理。為廣場內所有商業經營管理活為廣場內所有商業經營管理活動的正常開展提供必要的條件動的正常開展提供必要的條件和優質的服務。和優質的服務。構建良好的商業經營環境，為構建良好的商業經營環境，為顧客提供顧客提供“方便、舒適、安全方便、舒適、安全、豐富、豐富”的購物、休閑、娛樂的購物、休閑、娛樂體驗，保障物業增值。體驗，6、保障物業增值。大營運以整個廣場各業態為以整個廣場各業態為管理范圍，以營運管管理范圍，以營運管理為核心，通過與企理為核心，通過與企劃、工程、物業的無劃、工程、物業的無縫對接，實現信息共縫對接，實現信息共享、工作效率和服務享、工作效率和服務品質的提升，根據市品質的提升，根據市場內外部環境的變化，場內外部環境的變化，維持并不斷改善廣場維持并不斷改善廣場的整體運營的整體運營狀況狀況。3.2 3.2 營運管理的手段營運管理的手段 溝通溝通協作協作服務服務3.3 3.3 營運管理的核心理念營運管理的核心理念n經營意識n服務意識n溝通意識n高效意識n成本意識3.4 3.4 營運管理的功能營運管理的功能營運分7、析營運分析營運培訓營運培訓經營督導經營督導營運標準化營運標準化穩場穩場旺場旺場3.4.1 3.4.1 營運信息管理營運信息管理基礎信息基礎信息 廣場廣場基礎數據基礎數據、各業態信息、各業態信息、主力店信息、各品牌信息、主力店信息、各品牌信息、各各業主業主信息信息 營運報表體系營運報表體系（日報、月報、（日報、月報、季報、年報）季報、年報）信息檔案管理信息檔案管理營運信息營運信息3.4.2 3.4.2 經營分析經營分析n市場分析n業態規劃 各業態結構與租金貢獻度分析n商戶經營分析（重點是盈利能力分析）n品牌、品類的組合n調整規劃（包括租金變動計劃）n多種經營、廣告位及其它收入3.5 3.5 營運8、管理的主要內容營運管理的主要內容n環境管理n經營管理n服務管理n租賃管理3.5.1 3.5.1 環境管理環境管理商戶裝飾與裝修管理安全與營運設施管理燈光（照度）、溫度、濕度音響管理衛生管理公共空間的人文藝術管理自有媒體管理送貨管理特種行業管理相關(食品、珠寶等)行業資質3.5.2 3.5.2 經營管理經營管理 開閉店管理 晨會管理 廣播管理 吊旗管理 POP管理 店招管理 櫥窗管理 商品管理 物價簽管理3.5.3 3.5.3 服務管理服務管理服務規范管理和業務培訓服務規范管理和業務培訓p營運管理人員管理，包括營運人員的行為規范與工作標準管理p營運管理人員培訓，包括業務培訓、工作交流與技能學習p9、營業員管理，包括營業員的行為規范與工作標準管理（崗前培訓）p營業員培訓，包括萬達廣場日常營運的相關知識培訓3.6 3.6 營運管理的評級體系營運管理的評級體系 品牌影響 銷售業績提升 租金增長水平 設備設施運行穩定 商家滿意度 消費者滿意度 環境舒適度 商品品牌提升 客流增長及結構變化 安全運營小結n營運管理的主要內容 案例案例籌備期及開業后籌備期及開業后日常營運管理主要內容日常營運管理主要內容 籌備期營運工作內容籌備期營運工作內容營運管理籌備工作倒排表營運管理籌備工作倒排表n商戶進場裝修跟進現場管控商戶進場裝修跟進現場管控n文件編制確認管理流程編制確認文件編制確認管理流程編制確認n基礎物料準10、備基礎物料準備n商戶進場服務商戶進場服務n總服務臺設立總服務臺設立n人員培訓考核人員培訓考核n開業營銷方案配合及培訓開業營銷方案配合及培訓n廣告位規劃、廣告位規劃、點位規劃確定點位規劃確定n開業前開業前檢查檢查要點要點n開業模擬演練開業模擬演練施工手續辦理施工手續辦理 施工過程管理施工過程管理（物料、進度、安全）（物料、進度、安全）廚房設備、餐具、道具家私廚房設備、餐具、道具家私門頭設計、櫥窗陳列、貨品陳列門頭設計、櫥窗陳列、貨品陳列外部管理文件編制外部管理文件編制內部管理文件編制內部管理文件編制基本物料準備基本物料準備總服務臺設立與制作總服務臺設立與制作營業員規范營業員規范營業員應知應會營業11、員應知應會崗位職責崗位職責營業員服務、技能營業員服務、技能規范管理規范管理商戶手冊商戶手冊商戶須知商戶須知顧客服務顧客服務商鋪管理商鋪管理物業管理安保物業管理安保消防管理消防管理租金物業費收繳租金物業費收繳應急程序應急程序裝修手冊裝修手冊設備介紹設備介紹業主交房技術標準業主交房技術標準裝修期間服務指引裝修期間服務指引裝修流程說明裝修流程說明施工管理施工管理規定規定商戶合同臺賬商戶合同臺賬多種經營臺賬多種經營臺賬基礎信息檔案基礎信息檔案廣場基本信息廣場基本信息各類報表準備各類報表準備商戶信息檔案商戶信息檔案多種經營點位圖多種經營點位圖人員排班人員排班崗位劃分崗位劃分/職責職責管控要點管控要點巡場12、制度巡場制度檢查和考核檢查和考核應急預案應急預案臺賬建立臺賬建立營運工作手冊營運工作手冊經經 營營POPPOP及支架、及支架、手提袋、促銷證、隔離手提袋、促銷證、隔離線、圍擋布、公告牌（水線、圍擋布、公告牌（水牌）、易拉寶牌）、易拉寶 物價簽、物價簽、價簽托、銷售小票、價簽托、銷售小票、巡場路線圖巡場路線圖員工牌員工牌管管 理理電腦、工牌、對講機等電腦、工牌、對講機等各類表單的制作與交付各類表單的制作與交付印刷印刷營運人員排班表營運人員排班表休閑設施、小品、服務休閑設施、小品、服務設施設施營業員打卡機營業員打卡機人員要求人員要求配備全職服務人員，配備全職服務人員，統一著裝；統一著裝；服務用語統13、一服務用語統一統一培訓統一培訓設備設施設備設施開業前廣播設施、電腦開業前廣播設施、電腦設備、廣播稿的準備設備、廣播稿的準備禮品包裝用品（包裝紙、禮品包裝用品（包裝紙、絲帶、備用禮盒等）絲帶、備用禮盒等）服務用品針線包緊急用服務用品針線包緊急用品（急救藥品等）品（急救藥品等）背景音樂資料（磁帶、背景音樂資料（磁帶、光盤等）光盤等）嬰兒車、殘疾人車嬰兒車、殘疾人車設立要求設立要求商業廣場在醒目位商業廣場在醒目位置設立總服務臺置設立總服務臺總服務臺標識顯著總服務臺標識顯著服務臺參照公司整服務臺參照公司整體的體的VIVI要求進行設計要求進行設計施工施工服務項目、服務承服務項目、服務承諾等必須公示諾等必14、須公示1.2.5 1.2.5 商戶服務商戶服務n步行街商戶相關證照的協助辦理n步行街商戶營業人員招聘服務n設施設備及家私貨品入場配合n金融配套服務n主力店溝通人（營運副總）管理規范（制度要求）管理規范（制度要求）市調定位市調定位點位規劃與設置點位規劃與設置商戶的選擇商戶的選擇點位管理點位管理合同管理（保證金、期限合同管理（保證金、期限）編號設置要求編號設置要求預算管理預算管理審批管理審批管理廣告位招投標廣告位招投標點位設置點位設置規劃原則規劃原則多種經營的總體經營多種經營的總體經營方向是方向是“點綴廣場商業點綴廣場商業氛圍使之成為經營亮點氛圍使之成為經營亮點，同時作為商場經營活，同時作為商場經15、營活動功能的補充動功能的補充”經營業態和形象必須經營業態和形象必須美觀、通透，與步行街美觀、通透，與步行街的環境相協調，有利于的環境相協調，有利于提升經營品質提升經營品質顧客顧客“駐足駐足”的商品的商品類別為主類別為主商戶營業人員商戶營業人員營業員應知應會營業員應知應會崗位職責崗位職責營業員服務、技能規范管理營業員服務、技能規范管理（租戶手冊及員工規范）（租戶手冊及員工規范）營運工作人員營運工作人員公司制度、上報流程具體內容及公司制度、上報流程具體內容及要求培訓要求培訓市場調查培訓市場調查培訓崗位職責內容崗位職責內容日常工作詳解，操作流程及作業日常工作詳解，操作流程及作業規范規范工作方法與技巧16、工作方法與技巧服務、管理意識及專業知識、品服務、管理意識及專業知識、品牌（進場）常識牌（進場）常識證照辦理工作準備與實施證照辦理工作準備與實施廣場導視圖（主力店、業態、品類）廣場導視圖（主力店、業態、品類）各業態重點活動（各業態重點活動（商家活動，營運部負責收集商家活動，營運部負責收集）兌獎地點、流程等兌獎地點、流程等開業期間廣場整體活動內容開業期間廣場整體活動內容開業開業期間期間營銷營銷企劃企劃活動活動內容內容 開業慶典日應急預案開業慶典日應急預案(安防、工程、安防、工程、)商鋪開業的跟蹤商鋪開業的跟蹤：裝修完工、設施設備進場、貨物、商品進場、商品：裝修完工、設施設備進場、貨物、商品進場、商17、品陳列、價簽到位、合同備案、證照辦理、服務見面洽談會等陳列、價簽到位、合同備案、證照辦理、服務見面洽談會等主力店方面：裝修進展跟蹤、開業前界面協調等主力店方面：裝修進展跟蹤、開業前界面協調等多種經營的招商：簽約、裝修、確定開業日期等多種經營的招商：簽約、裝修、確定開業日期等室內外廣告位：簽約、收集確定樣稿、制作安裝到位等；室內外廣告位：簽約、收集確定樣稿、制作安裝到位等；收費情況：合同尾款、廣告費用、裝修費用、租金、物業管理費用的收費情況：合同尾款、廣告費用、裝修費用、租金、物業管理費用的收取等收取等VIVI導視系統設計報批、制作完成、安裝到位的時間導視系統設計報批、制作完成、安裝到位的時間,18、檢查營運導視內檢查營運導視內容的準確性等容的準確性等開業物料設計、購置、制作安裝到位，設備設施試運行（休閑設施開業物料設計、購置、制作安裝到位，設備設施試運行（休閑設施/pos/pos機機/播音系統播音系統/通信網絡）通信網絡）開業試開業試運轉運轉開閉店流程模擬（各部門配合）開閉店流程模擬（各部門配合）開業前期商場營運巡查根據巡場路線圖進行開業前期商場營運巡查根據巡場路線圖進行服務臺模擬演練可以根據服務臺的功能逐項進行服務臺模擬演練可以根據服務臺的功能逐項進行內外環境布置（配合企劃部）內外環境布置（配合企劃部）小結n開業前營運工作的主要內容開業后日常營運管理開業后日常營運管理開業后日常營運管理19、開業后日常營運管理 學會管理學會管理懂得經營懂得經營做好服務做好服務品質決定品味品質決定品味品質管理品質管理服務精益求精服務精益求精管管控控內內容容人員管理及培訓（對內對外）人員管理及培訓（對內對外）業態規劃及商鋪調整管理業態規劃及商鋪調整管理商戶管理（客戶服務與關系）管理商戶管理（客戶服務與關系）管理現場運營管理（包括總服務臺管理）現場運營管理（包括總服務臺管理）多種經營廣告位管理多種經營廣告位管理 營運基礎信息管理營運基礎信息管理 營銷企劃管理（需求及評估）營銷企劃管理（需求及評估）標準標準專業專業精細精細效益效益環境管控環境管控服務管控服務管控 經營管控經營管控 租賃管控租賃管控n巡場路20、線巡場路線n巡檢管控巡檢管控范圍范圍（包括主力店和多種經營（包括主力店和多種經營，內場、，內場、外場外場）n崗位職責及管控內容操作規范崗位職責及管控內容操作規范n營運現場營運現場n規范巡場、滿意度調查規范巡場、滿意度調查(租戶租戶/顧客顧客)第三方第三方調調查等，對日常營運標準進行查等，對日常營運標準進行檢核檢核規范巡場、滿意度調查規范巡場、滿意度調查(租戶租戶/顧客顧客)第三方第三方調查等，對日常營運標準進行調查等，對日常營運標準進行檢核檢核思考思考購物中心開業后一般有幾個階段？購物中心開業后一般有幾個階段？開業開業開業后開業后3 3個月個月開業后6-18個月購物中心開業后的歷程購物中心開業21、后的歷程開業日一般選擇在開業日一般選擇在商業旺季，經過前商業旺季，經過前期造勢、開業慶典期造勢、開業慶典等一些大型推廣宣等一些大型推廣宣傳活動，市場及消傳活動，市場及消費者存在一定的新費者存在一定的新鮮感，加之開業期鮮感，加之開業期間的促銷活動，銷間的促銷活動，銷售指標較理想，我售指標較理想，我們稱這一為期三個們稱這一為期三個月左右的時期為月左右的時期為“蜜月期蜜月期”。蜜月期過后，蜜月期過后，市場興奮度及市場興奮度及敏感度減弱，敏感度減弱，經過市場檢驗，經過市場檢驗，廣場逐步顯現廣場逐步顯現“冷熱效應冷熱效應”，需對該現象進需對該現象進行審慎分析，行審慎分析，制定相應計劃，制定相應計劃，并付22、諸實施。并付諸實施。該階段各項情該階段各項情況及指標已基況及指標已基本明了，對于本明了，對于一些銷售不好一些銷售不好的商戶，根據的商戶，根據其不同情況，其不同情況，開展招商調整，開展招商調整，使得購物中心使得購物中心能夠呈現亮點，能夠呈現亮點，重新抬升市場重新抬升市場人氣和關注度。人氣和關注度。磨合期磨合期調整期調整期蜜月期蜜月期第一階段第二階段第三階段第四階段成熟期成熟期該階段購物該階段購物中心進入成中心進入成熟發展期，熟發展期，人氣及銷售、人氣及銷售、租金收益達租金收益達到較高水平，到較高水平，市場認可及市場認可及美譽度較高。美譽度較高。日報：廣場日報、銷售日報日報：廣場日報、銷售日報月報：銷售月報、多種經營月報、廣告位月報、空鋪月月報：銷售月報、多種經營月報、廣告位月報、空鋪月報、商戶租賃信息臺帳、品牌資源儲備表報、商戶租賃信息臺帳、品牌資源儲備表季報：滿意度調查季報：滿意度調查半年報：市調報告半年報：市調報告年報：廣場基礎信息資料更新年報：廣場基礎信息資料更新日常服務-客戶管理n解決客戶投訴n滿意度調查n評比n指導經營“人氣人氣”“商氣商氣”“財氣財氣”小結n日常運營管控的主要內容共勉共勉謝謝謝謝