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1、主講人2-4：房地產行業基礎知識：房地產行業基礎知識知識篇知識篇：房地產基本概念 房產和地產 房地產市場 房地產開發 房地產消費建筑學基本常識 建筑物不同分類 建筑物構造知識 商品房面積計算 學看住宅建筑圖房地產開發知識 項目開發流程 項目投資分析 開發成本構成 項目全程策劃房地產交易知識 選房應注意的問題 不同產品的特點 房地產交易及稅費 按揭貸款和保險房地產物業管理 物業管理基本概念 物業管理原則 物業管理服務內容 房屋驗收知識房地產法律法規 房地產從業人員應掌握的幾部“大法”有關地方法規、如何及時掌握政策信息繼續學繼續學：房地產行業基礎知識房地產行業基礎知識房地產專業知識培訓：從零開始，2、學房地產從零開始，學房地產 專業知識專業知識房地產是指土地上的房屋等建筑物和構筑物，是房產和地產兩種財產的總稱；房產分為：住宅類和非住宅類；住宅類分為：商品房和非商品房；房屋戶型分配：（1）按舒適程度來劃分，房屋戶型可分為安置型、實用型、舒適型、豪華型。（2）按戶室比來劃分，房屋戶型可分為單間、1房1廳、2房1廳或2廳、3房1廳 或2廳，還可衍生為四室、五室、復式、躍層式、錯層式結構等；戶型種類：平層、錯層、三錯層、躍層、別墅；戶型圖內容安排：樓盤名稱、單元、房號、位置示意圖、結構布局、面積大小功能面積、朝向、功能分區；專業知識專業知識.商品房是指開發商以市場地價市場地價取得土地使用權進行開發3、建設并經過國土局批準在市場上流通的房地產，它是可領獨立房地產證并可轉讓、出租、繼承、抵押、贈與、交換的房地產。福利商品房是指政府按住房制度改革方案免除房地產的地價免除房地產的地價，按房屋的成本造價售給企業或符合條件的職工，帶有福利性質的房屋。微利商品房與福利房不同在于不免地價，并有略高于房地產成本的微利，這類房屋由市由市政府主管單位籌資建設政府主管單位籌資建設，用來解決企業職工住宅困難戶，價格由政府確定價格由政府確定，實行優惠價格政策。經濟適用房經濟適用房是面向中低收入家庭的普通住宅普通住宅。自建房（集資房）是指各單位自籌資金或合資興建房屋。產權由投資單位所有，一般自用為主，一般自用為主，不得4、在市場上流通（按規定已補交地價的除外）。不得在市場上流通（按規定已補交地價的除外）。房地產產權證是房屋土地權屬憑證合二為一房屋土地權屬憑證合二為一，是房地產權屬的法律憑證。房地產產權：房地產產權：指產權人對房屋的所有權和對該房屋所占用土地使用權，具體內容是產權人對房地產的占有、使用、收益和依占有、使用、收益和依法處分法處分的權利。土地使用權出讓的形式土地使用權出讓的形式協議出讓招標出讓拍賣出讓行政劃撥使用權有權出讓的土地，必須是國有土地；集體所有的土地必集體所有的土地必須辦理征用手續轉化為國有土地后，才能轉讓須辦理征用手續轉化為國有土地后，才能轉讓。有償出讓的地塊可以是生地也可以是熟地，還可以5、是連同地上建筑物及附屬設施一并出讓的土地。生地：待開發的土地熟地：完成市政設施市政設施的土地 專業知識專業知識 專業知識專業知識土地使用年限：土地使用年限：1、居住用地70年2、工業用地50年3、教育、科技、文衛、體育50年4、商業、旅游、娛樂40年5、綜合用地或其他用地50年6、加油站、加氣站用地為20年 專業知識專業知識房地產市場一級市場、二級市場、三級市場。一級市場是指國家以土地所有者和管理者國家以土地所有者和管理者的身份，將土地土地使用權使用權出讓給房地產經營者與使用者的交易市場。二級市場是指土地使用權出讓后，由房地產經營者投資開發后，從事房屋出售、出租、土地轉讓、抵押等房地產交從事房6、屋出售、出租、土地轉讓、抵押等房地產交易易。三級市場是指在二級市場的基礎上再轉讓或出租的房地產交易。專業知識專業知識“五證”國有土地使用證：是證明土地使用者向國家支付土地使用權出讓土地使用權出讓金金，獲得了在一定年限內某塊國有土地使用權的法律憑證。建設用地用地規劃許可證：是建設單位在向土地管理部門申請征用、劃撥土地前，經城市規劃行政主管部門確認建設項目的位置和范圍符建設項目的位置和范圍符合城市規劃合城市規劃的法定憑證。（通過“招、拍、掛”在出讓前已經通過城市規劃的標準。）建設工程工程規劃許可證：是有關建設工程符合城市規劃要求建設工程符合城市規劃要求的法律憑證。建設工程施工許可證（建設工程開工證7、）：是有關建設工程符合項目開工的條件，可以進入施工階段的憑證。商品房銷售（預售）許可證：是商品房進入市場的憑證?！皟蓵弊≌|量保證書住宅質量保證書住宅使用說明書住宅使用說明書 專業知識專業知識基底面積基底面積是指建筑物首層的建筑面積。用地面積用地面積指城市規劃行政主管部門確定的建設用地位置和界線所圍合的用地之水平投影面積水平投影面積?？偨ㄖ娣e總建筑面積指小區內住宅、公共建筑、商業、人防地下室等面積的總和。容積率容積率是建筑總面積和建筑用地的比。建筑密度建筑密度（覆蓋率）等于建筑物底層占地面積與用地面積的比。綠化率綠化率等于綠化面積與用地面積之比。建筑類型：低層住宅：1-3層多層住宅：8層以8、下小高層住宅：18層以下高層住宅：33層以上躍層住宅：樓中樓，上下兩個樓面復式住宅：概念上是一層，并不具備完整的兩層空間，但層高較高，可在局部掏出夾層，提高空間利用率。錯層住宅：沒有完全分為兩層，動靜分區。專業知識專業知識朝向 層數 層高 開間 進深長度 體型 凈高 標高 樓高棟距 山墻 分戶墻 戶內墻 外墻女兒墻 柱梁 樓板 立面 天花玄關 露臺 入戶花園 陽臺 飄窗 專業知識專業知識法律知識定金：定金：是合同當事人為確保合同的履行而自愿約定的一種擔保形式。商品房交易中，買家履性合同后，定金應當抵作價款或者收回；若買家不履行合同的，應雙倍返還定金。我國還擔保法還規定：定金應以書面形式約定，不9、得超過主合同標準額的20%。當事人一旦以書面形式對定金做了約定并實際支付了定金，即產生相應的法律后果。定金合同從實際交付定金之日起生效。若當事人即約定違約金，又約定定金的，一方違約時，對方可以選擇適用違約金或者定金條款。訂金訂金并非一個規范的法律概念，實際上它具有預付款的性質，是當事人的一種支付手段，并不具備擔保性質。商品房交易中，如買家不履型合同義務，并不表示他喪失了請求返還訂金的權利；反之，若賣家不履行義務亦不須雙倍返還訂金，但這并不意味合同違約方無須承擔違約責任。專業知識專業知識建筑結構：磚木、磚混、框架、框剪結構；“七通一平”：上下水通、電通、路通、排污排污通、通訊通、煤氣通、熱力通通10、通訊通、煤氣通、熱力通，場地平整。專業知識專業知識交通狀況A 主干道及規劃道路B 公交線路情況C 交通系統規劃D 城市交通發展規劃與設施返回返回項目產品A 基本資料B 規劃理念C 產品規劃D 建材及裝修標準E 公共配套設施F 綠化景觀設計G 物業管理返回返回基本資料A 戶型種類B 面積范圍C 主力戶型D 產品優勢E 價格情況返回返回項目優劣A 賣點說明B 戶型優劣C 環境優劣D 配套優劣返回返回戶型圖的內容安排樓盤名稱 單元房號 位置示意圖結構布局 面積大小功能面積 朝向功能分區返回返回功能分區玄關 儲藏室起居室 屏風主臥室 酒吧臥室 洗衣間兒童房 過道書房 生活陽臺客房 觀景陽臺工人房 L11、DK一體化返回返回LDK一體化 是指客廳、餐廳、廚房三者采用開敞式的自由分割布局。返回返回面積的概念A 建筑面積B 使用面積C 產權面積D 公有建筑面積（公攤面積）返回返回房屋建筑面積 指房屋外墻（柱）勒角以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯、具有上蓋結構牢固層高在2.2米（含2.2米）以上的永久性建筑。返回返回使用面積和產權面積使用面積：指房屋內部全部可供使用的空間面積，按房屋內墻的水平投影計算。產權面積：指產權主依法擁有房房屋所有權的房屋建筑面積。返回返回共有建筑面積又稱為“公攤面積”是指產權主共同占有或共同使用的面積。共有建筑面積的組成返回返回返回面積計算返回面積12、計算共有建筑面積的組成電梯井 樓梯間 垃圾道 設備間 公共門 過 道 地下室 值班室為小區服務的公共用房物業管理用房返回返回面積的計算原則A 計算全部面積的原則B 計算一半面積的原則返回返回全面積的計算原則（一）A 永久性結構的單層房屋，按一層計算建筑面 積，多層房屋按各層建筑面積的總和計算；B 房屋內的夾層、插層、技術層及其梯間、電 梯間等其高度在2.2米以上部位計算建筑面積；C 穿過房屋的通道、房屋內的門廳、大廳，均 一層計算面積。門廳、大廳內的回廊部分，層高在2.2米以上的按水平投影面積計算；全面積的計算原則（二）D 樓梯間、電梯（觀光梯）井、提升井、垃圾道、管道井等均按房屋的自然層 計13、算面積；E 房屋天面上屬于永久性建筑，層高在 2.2米以上的樓梯間、水箱間、電梯機 房及斜面結構屋頂高度在2.2米以上的 部位，按其外圍水平投影面積計算；全面積的計算原則（三）F 挑樓、全封閉的陽臺按其外圍水平投影 面積計算；G 屬永久性結構有上蓋的室外樓梯，按各 層水平投影面積計算；H 與房屋相連的有柱走廊、兩房屋間有上 蓋和柱的走廊按投影面積計算；I 房屋間永久性的封閉的架空通廊，按外 圍水平投影面積計算；全面積的計算原則（四）J 地下室、半地下室及其相應出入口，層 高在2.2米以上的，按外墻投影面積計 算；K 有柱或有圍護結構的門廊、門斗，按其 柱或圍護結構的外圍水平投影面積計算。返回返14、回半面積的計算原則A 與房屋相連有上蓋無柱的走廊、檐廊，按其 圍護結構外圍水平投影面積的一半計算；B 未封閉的陽臺、挑廊，按其圍護結構外圍水 平投影面積的一半計算；C 無頂蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積的 一半計算；D 有頂蓋不封閉的永久性的架空通廊，按外圍 投影面積一半計算。返回返回面積的計算 面積計算是指水平面積的測算，分為房屋和用地面積測算。建筑面積（銷售面積）套內面積使用面積 公攤面積使 用 率 得 房 率公攤系數 單元公攤小區公攤 返回返回建筑面積（銷售面積）銷售面積=套內面積+公攤面積返回返回套內面積和使用面積套內面積：是指單位戶型的外墻和分戶墻的中心線所圍成的面積以及陽臺的面積15、之和。使用面積：指房屋內全部可供使用的空間面積。返回返回使用率 使用面積使用率=（%）建筑面積（銷售面積）返回返回銀行按揭的流程（一）A 客戶與開發商簽訂正式購房合同并交納 不低于20%或30%的首期房款；B 客戶攜帶身份證、購房合同、付首期的 憑證復印件、還款能力證明到銀行辦理 有關貸款申請手續；C 銀行審查借款人的身份、儲蓄存款情況、還貸能力；銀行按揭的流程（二）D 銀行同意后，銀行、房地產開發商、購 房者分別簽定借款合同、抵押合同、保 證合同；E 購房者辦理抵押房產保險（注：銀行是 第一受益人）；F 銀行、購房者到房產局有關部門辦理 抵押登記辦理；銀行按揭的流程（三）G 購房者到銀行辦理16、貸款手續；H 銀行將貸款轉到開發商售房專戶上；I 借款人按月還款（也可提前還貸款）；J 還款完畢，辦理房產抵押登記注銷手續，借款人取得所購房產權；返回返回辦理按揭的費用A 評估費（一般為評估金額的0.4%）B 保險費（房價款*保險費率*貸款年限）C 抵押登記費（按房產局的規定）D 公證費用返回返回辦理按揭的條件A 具有城鎮常住戶口B 具有穩定的職業和收入C 開發商與銀行簽訂有按揭協議D 簽訂了購房合同E 支付了不少于20%或30%的首期購房款F 以所購房作抵押或開發商提供保證返回返回按揭款項的計算A 首期款的計算 首期款=房款總額*（20%或30%）B 按揭款的計算 按揭款=房款總額 首期款 （取整到仟位）返回返回按揭的年齡要求A A 要求年滿要求年滿1818周歲以上，具有完全民事行為能力周歲以上，具有完全民事行為能力，男的在，男的在6 65 5周歲以下，女的在周歲以下，女的在6060周歲以下。周歲以下。B B 現在年齡加貸款年限：男性不超過現在年齡加貸款年限：男性不超過6 65 5年，女性年，女性不超過不超過6060年，且貸款期限不能超過年，且貸款期限不能超過3030年。年。返回返回