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1、 五洲國際裝飾城五洲國際裝飾城 營銷執行初案營銷執行初案五洲國際商業地產策劃有限公司五洲國際商業地產策劃有限公司2010.42010.42p 案名建議案名建議p 業態定位及劃分業態定位及劃分p 樓層規劃設計建議樓層規劃設計建議p 營銷工作計劃表營銷工作計劃表p 目前存在的一些問題的解決及建議目前存在的一些問題的解決及建議整體目錄：整體目錄：3一、一、案名建議案名建議4五洲國際五洲國際義烏小商品城義烏小商品城 五洲國際小商品城五洲國際小商品城義烏品牌在行業知名度上最具強勢義烏品牌在行業知名度上最具強勢 可以向義烏品牌借勢可以向義烏品牌借勢案名建議案名建議推廣名：推廣名：5地域性、覆蓋性、定位均很2、明確；地域性、覆蓋性、定位均很明確；簡潔明了的告知客戶群本項目專業性及規模性；簡潔明了的告知客戶群本項目專業性及規模性；小商品在無錫其他幾個商圈中均有良好的經營現狀；小商品在無錫其他幾個商圈中均有良好的經營現狀；無論招商和銷售客戶均可接受，利于銷售及招商；無論招商和銷售客戶均可接受，利于銷售及招商；利好利好小商品給人感覺檔次不夠高，不利于項目的檔次形小商品給人感覺檔次不夠高，不利于項目的檔次形象提升，但不利影響主要會在后期經營中體現；象提升，但不利影響主要會在后期經營中體現；案名建議案名建議推廣名分析：推廣名分析：不足不足建議前期銷售招商期用推廣名，后期經營可用另外案名；建議前期銷售招商期用推3、廣名，后期經營可用另外案名；6案名建議案名建議后期經營案名建議：后期經營案名建議：五洲國際五洲國際 百貨商城百貨商城五洲國際五洲國際 商業中心商業中心五洲國際五洲國際 商品（博覽）城商品（博覽）城7二、業態定位及劃分二、業態定位及劃分 最佳業態組合建議8無錫華東商貿城紅梅市場無錫國際招商城南禪寺金橋小商品市場本案本案無錫小商品專業市場分布圖無錫小商品專業市場分布圖市場調查市場調查新世界9樓號各樓層業態租金一層二層三層1號樓鞋子、鞋子鋪料 小百貨、玩具燈具家電、小家電1F：4-6.5元左右/平方/天2F：2-4元左右/平方/天3F：1.5-3元左右/平方/天 2號樓皮具、箱包小百貨、衛生紙品、服4、裝鋪料、玻陶器皿燈具3號樓針織品、服裝 小百貨、鐘表眼鏡、手機、玻陶器皿通訊視聽、電腦耗材4號樓服裝、童裝工藝品、玩具畫片圖書大世界5號樓服裝化妝品、工藝品、頭飾窗簾市場6號樓電線 電纜 開關插座 機電 五金 水暖 衛浴7號樓機電 五金燈具燈具8號樓一層：針紡織品市場小商品市場9號樓鞋帽、針紡織小商品市場無錫國際招商城無錫國際招商城 占地占地500500畝，總建筑面積畝，總建筑面積6060萬平方米；投資萬平方米；投資2020億元，分三期建設，現有攤位近萬個；從億元，分三期建設，現有攤位近萬個；從20032003年年8 8月動工，現已建月動工，現已建成成4444萬平方米（一期推出萬平方米（一期推5、出5 5棟三層樓房，建筑面積棟三層樓房，建筑面積1515萬平方米，地下停車場萬平方米，地下停車場4 4萬平方米；二期推出萬平方米；二期推出3030萬平方米配套用房，萬平方米配套用房，滿足倉儲交易和運輸）；一樓月租金水平在滿足倉儲交易和運輸）；一樓月租金水平在120-180120-180之間。之間。市場調查市場調查10樓層各樓層業態租金三層家紡、箱包1F：5.5元左右/平方/天2F：1.6-4元左右/平方/天3F：1-2元左右/平方/天 二層小商品一層五金無錫華東商貿城無錫華東商貿城 該項目為三層該項目為三層，近，近4 4萬平米萬平米，一樓主營五金電器，二樓為小商品市場。，一樓主營五金電器，二樓6、為小商品市場。一樓月租金水平在一樓月租金水平在150150左右，左右，根據位置的不同，根據位置的不同，租金不同。已經于租金不同。已經于0505年營業至今，屬于一個已經成熟的市場。每戶的面積在年營業至今，屬于一個已經成熟的市場。每戶的面積在1010平米左右。二期可發展面積平米左右。二期可發展面積8 8萬平米萬平米.南禪寺南禪寺樓層各樓層業態租金其中包括：花鳥市場、古玩市場、小商品均價：6-10元左右/平方/天市場調查市場調查11樓層各樓層業態租金三層家具1F：4元左右/平方/天2F：2-3.5元左右/平方/天3F：1-2元左右/平方/天 二層小商品、電器一層五金、服裝無錫金橋小商品市場無錫金橋小7、商品市場 項目是錫北最大的一個綜合性的項目，建筑面積約項目是錫北最大的一個綜合性的項目，建筑面積約1212萬平方米，商鋪面積在萬平方米，商鋪面積在15-2015-20平米左右，一樓月租金水平在平米左右，一樓月租金水平在120120左右左右 。業態包括：五金，家電，服裝，小商品，家具，燈具，食品。其中主營的食品和五金經營狀況較好。小商。業態包括：五金，家電，服裝，小商品，家具，燈具，食品。其中主營的食品和五金經營狀況較好。小商品部分都是個體戶，目前人氣不夠旺。品部分都是個體戶，目前人氣不夠旺。樓層各樓層業態租金二層蘇寧電器均價：3-8元左右/平方/天一層服裝紅梅市場紅梅市場市場調查市場調查12市8、場名稱市場名稱 主要業態主要業態 備備 注注招商城招商城服裝、鞋帽、箱包、針織品、家用小百貨服裝居多、鞋帽箱包次之，再次為小百服裝居多、鞋帽箱包次之，再次為小百貨、針織品；貨、針織品；華東商貿城華東商貿城小家電、文化用品、塑料制品、布藝、工藝品、喜慶用品小百貨居多；小百貨居多；金橋市場金橋市場紅梅市場紅梅市場南禪寺南禪寺服裝、鞋帽、箱包、日用百貨服裝古玩，小百貨服裝居多、鞋帽箱包次之，再次為床上服裝居多、鞋帽箱包次之，再次為床上用品、小百貨；用品、小百貨；服裝居多；服裝居多；古玩居多；古玩居多；無錫小商品市場業態概況無錫小商品市場業態概況1 1、業態以服裝居多，鞋帽箱包、小百貨、針織品次之，其9、它業態為輔。、業態以服裝居多，鞋帽箱包、小百貨、針織品次之，其它業態為輔。2 2、經營的檔次以中低檔為主。、經營的檔次以中低檔為主。3 3、經營最好的業態為服裝，其次為小百貨，針織品、箱包。、經營最好的業態為服裝，其次為小百貨，針織品、箱包。市場調查市場調查13蘇州中祥商貿城蘇州中祥商貿城所處區位所處區位主要業態主要業態次要業態次要業態其他業態其他業態說明說明一一區區一樓家居飾品、家用小電器電腦耗材、字畫禮品、首飾飾品、日用百貨、兒童玩具二樓淑女服飾未標表示，業態單一集中三樓男女服飾四樓窗簾、床上用品4月底開業，兩大業態各占50%，鋪位面積24-68平米，均價26萬。下一層兒童服飾兒童玩具、首10、飾飾品日用百貨、針織品、男女內衣、文胸二二區區一樓家用小五金、勞保用品廚具餐具、家紡、工藝小禮品、布藝窗簾辦公用品、喜慶用品、一次性用品、十字繡、毛巾、酒店用品、二樓鞋、箱包、未標表示，業態單一集中三樓男女服飾內衣文胸、床上用品三三區區一樓小塑料、家用小五金日用百貨、廚具餐具、汽車用品、辦公用品、香燭、勞保用品、家紡、二樓家居飾品仿真花卉、化妝品、文化用品、十字繡手工布藝、鐘表、文具用品、字畫、眼鏡、軟陶藝術、女裝、箱包、兒童玩具三樓男女服飾床上用品、針織品羊毛衫、兒童服飾市場調查市場調查14義烏義烏中國小商品城中國小商品城所處區位所處區位業態分布業態分布一一區區一樓花類、毛絨玩具、電動玩具、11、普通玩具二樓 頭飾、首飾飾品、三樓 旅游工藝品、瓷器水晶、相框、家裝飾品、工藝品四樓 廠家直銷中心瓷器、裝飾工藝品、燈具、陶瓷等二二區區一樓傘具、箱包、雨披二樓 鎖具、五金工具、電工產品、五金配件三樓 五金廚衛、小家電、鐘表、電池燈具、電子儀器四樓鐘表、五金電器、箱包、（香港館、四川館）五樓 外貿采購區所處區位所處區位業態分布業態分布三三區區一樓 筆墨、紙制品、眼鏡二樓 辦公用品、學習用品三樓化妝品、鏡梳、拉鏈紐扣及輔料四樓化妝品、文體用品、拉鏈及輔料五樓進口商品區（日本館、西班牙館、美國館、意大利館）四區一樓 襪類二樓 日用百貨、帽類、手套、針織品三樓 毛巾、毛絨、領帶、花邊、線帶、鞋類四樓12、 圍巾、皮帶、文胸、男女內衣市場調查市場調查15市場情況總結：市場情況總結：業態主要有業態主要有1212大類大類飾品飾品 家紡家飾、窗簾布藝家紡家飾、窗簾布藝工藝禮品工藝禮品 化妝品化妝品文體音像用品文體音像用品 日用小百貨日用小百貨小家電小家電 服飾鞋帽箱包服飾鞋帽箱包酒店用品酒店用品 茶葉茶具茶葉茶具小五金小五金 燈具燈飾燈具燈飾市場調查市場調查 以上為市場中主要的業態類型，相對獨立同時也有可關聯合并，還有一以上為市場中主要的業態類型，相對獨立同時也有可關聯合并，還有一些相對小或偏門的業態，一般可以歸到這些大類中；些相對小或偏門的業態，一般可以歸到這些大類中；本項目的業態劃分可根據項目情況13、優化組合；本項目的業態劃分可根據項目情況優化組合；16業態的具體樓層規劃建議業態的具體樓層規劃建議:以上業態劃分為每層主要業態，視招商情況，可增加其上下游的業態，以上業態劃分為每層主要業態，視招商情況，可增加其上下游的業態，作為次要業態，進行補充。作為次要業態，進行補充。四層四層精品服飾館精品服飾館服飾、鞋帽、箱包等；服飾、鞋帽、箱包等；三層三層文體用品館文體用品館辦公、體育、文化、音像用品等辦公、體育、文化、音像用品等二層二層日用百貨館日用百貨館日用小百貨、小電器等日用小百貨、小電器等一層一層潮流飾品館潮流飾品館飾品、化妝品、工藝禮品等飾品、化妝品、工藝禮品等公寓底商公寓底商家紡精品館家紡精14、品館家紡、家飾、窗簾等家紡、家飾、窗簾等業態劃分業態劃分17飾品、化妝品類：飾品、化妝品類：本地市場相對缺乏的業態，此業態人氣、消費高，形象好，規劃在一層可拉動人氣；服飾、鞋帽、箱包類：服飾、鞋帽、箱包類：人氣高，本來可安排在頂層，考慮到其他市場此業態均經營較好，經營者相對有實力，可引導購鋪自營，如在四層可能會接受度不高；日用百貨、小家電類：日用百貨、小家電類：形象相對較差，經營門檻低，商家實力也不強，在招商中去糟取精，尋找優質品種，確保展廳現場的有序性，項目的高端性；文體、音像用品類：文體、音像用品類：本地尚無此業態的集中采購點，人氣不高但屬于定向消費業態，規劃在四層比較合適；家紡床上用品類15、：家紡床上用品類：經營的產品體積相對較大，容易亂擺放，形象得不到保障，規劃在先小商品生活館內，相對獨立不會影響項目的整體形象；業態規劃說明業態規劃說明:業態劃分業態劃分18文體用品、辦公、音像文體用品、辦公、音像用品類；用品類；義烏調研隨照義烏調研隨照19彩妝、化妝用品、彩妝、化妝用品、首飾品類；首飾品類；義烏調研隨照義烏調研隨照20工藝家居用品類；工藝家居用品類；義烏調研隨照義烏調研隨照21三、樓層規劃設計建議三、樓層規劃設計建議 建筑如何讓價值最大化22設計建議設計建議整體設計建議整體設計建議:1 1、電梯、電梯 建議增加一組電梯，根據CAD圖紙上看，項目電梯只有中間主通道中一組上下，項目16、是長方形，進深長，主通道將項目分割成2個區域，建議主通道上不放電梯，直接作為中庭，在每個區中間安排一組電梯；2 2、洗手間、洗手間 現在的洗手間設置在每層的主通道上，考慮到中間的鋪位價值大，建議將洗手間的位置設置在樓層的一角。23通道寬通道寬4.84.8米米蘇州中翔商貿城1、2區之間的連廊 3 3、連廊建議：、連廊建議：建議在展廳的二層與現有的小商建議在展廳的二層與現有的小商品生活館二層之間做個連廊，這樣可品生活館二層之間做個連廊，這樣可以有效的讓兩面人員形成對流，另在以有效的讓兩面人員形成對流，另在連廊的一側設置鋪位，既可增加收益，連廊的一側設置鋪位，既可增加收益，又能吸引人群相互流動。又能17、吸引人群相互流動。連廊可以以大門的形式出現，從連廊可以以大門的形式出現，從外面看類似于大門的門頭；外面看類似于大門的門頭；蘇州中翔商貿城連廊上的鋪位連廊鋪位長3.1米，寬2.5米連廊通道寬4.8米設計建議設計建議整體設計建議整體設計建議:24上海輕紡市場市調資料：上海輕紡市場市調資料：主通道寬：3米；次通道寬：2.4米；層高3米（凈高）；單鋪面積：2030平方米；使用率約：55-60%；鋪位以玻璃和鋁合金為主；上海輕紡市場走道展示上海輕紡市場走道展示設計建議設計建議鋪位劃分建議鋪位劃分建議:25蘇州中翔商貿城市調資料蘇州中翔商貿城市調資料:主通道寬：3米；次通道寬：2.15米；層高2.6米（凈18、高）；單鋪面積：1520平方米；使用率約：50-60%；鋪位以玻璃和鋁合金材料為主；蘇州中翔商貿城走道展示蘇州中翔商貿城走道展示設計建議設計建議鋪位劃分建議鋪位劃分建議:261 1、主通道：、主通道：3 3米；米；2 2、次通道：介于、次通道：介于2 22.52.5米之間；米之間；3 3、使用率：不低于、使用率：不低于50%50%；4 4、凈層高：不得低于、凈層高：不得低于3 3米；米；5 5、單鋪面積：建筑面積以、單鋪面積：建筑面積以2020平米為主，達到平米為主，達到90%90%以上，以上，同時為了兼顧大商家經同時為了兼顧大商家經 營，保證鋪位之間可無限制打通經營。營，保證鋪位之間可無限制19、打通經營。6 6、材料以玻璃隔斷為主。、材料以玻璃隔斷為主。根據調研，高檔的市場主通道都在根據調研，高檔的市場主通道都在3 3米以上，店面都是以玻璃材料為主，統一的門頭，米以上，店面都是以玻璃材料為主，統一的門頭，上海輕紡城之所以比蘇州中翔商貿城顯得高檔，就在于層高之間的差別。上海輕紡城之所以比蘇州中翔商貿城顯得高檔，就在于層高之間的差別。設計建議設計建議鋪位劃分建議鋪位劃分建議:27店面展示店面展示調研隨照調研隨照28四、營銷工作計劃安排四、營銷工作計劃安排29詳細計劃表見附件詳細計劃表見附件6.116.11論壇論壇主力商家主力商家招商招商招商客戶招商客戶積累積累4.14.1交鋪裝修交鋪裝修20、自營客戶自營客戶選鋪選鋪8.18.1開盤開盤4.204.20籌備籌備5.15.1開業開業6.266.26認籌認籌7.187.18老客戶推介會老客戶推介會6.16.1形象出街形象出街主力商家主力商家簽約簽約普通客戶普通客戶選鋪選鋪8.218.21全面招商全面招商時間時間事項事項切入點切入點6 6月月0101日日形象出街所有宣傳資源全面發布6 6月月1111日日2010中國（無錫）小商品高峰論壇義烏戰略合作簽約儀式創業孵化基地掛牌儀式6 6月月2626日日認籌主力商家簽約會7 7月月1818日日老客戶推介會裝飾城、家居廣場老客戶推介會8 8月月0101日日開盤營銷計劃營銷計劃整體時間節點整體時間節21、點:銷售計劃銷售計劃:306 6月月2626日前主力（核心）商家招商：日前主力（核心）商家招商：主力（核心）商家:本地及外地小商品市場中的大戶和有影響力的商戶；本地及外地所有市場，每個市場敲定3-5家商家，在認籌當天舉行主力（核心）商家簽約儀式；6 6月月2626日后一般商家開始招商：日后一般商家開始招商：全面收集商家信息全面收集商家信息,只作登記，不定位置；只作登記，不定位置；8 8月月1 1日自營戶選鋪定位置：日自營戶選鋪定位置：給與自營戶買鋪和租鋪自營額外優惠，爭取盡可能多的自營戶買鋪自營；給與自營戶買鋪和租鋪自營額外優惠，爭取盡可能多的自營戶買鋪自營；8 8月月2121日普通客戶招商開22、盤：日普通客戶招商開盤：正式開始招商選鋪定位置；正式開始招商選鋪定位置；詳細的招商策略、政策，下周二例會提交討論確定；詳細的招商策略、政策，下周二例會提交討論確定；營銷計劃營銷計劃招商計劃招商計劃:31五、目前存在的一些問題的解決及建議五、目前存在的一些問題的解決及建議321 1、小商品生活館除街鋪外不裝修，不能開業；、小商品生活館除街鋪外不裝修，不能開業；2 2、現有除街鋪外的租戶按照三期的業態劃分，進行統一的調整和安排；、現有除街鋪外的租戶按照三期的業態劃分，進行統一的調整和安排；3 3、所有商家同樣享受三期的招商政策；、所有商家同樣享受三期的招商政策；4 4、因為延遲了開業時間，在調整中23、，可能會出現問題，建議、因為延遲了開業時間，在調整中，可能會出現問題，建議在新的整體在新的整體 招商政策基礎上，再給與適當的優惠；招商政策基礎上，再給與適當的優惠；問題解決與建議問題解決與建議小商品生活館問題小商品生活館問題:33問題解決與建議問題解決與建議二期剩余鋪位銷售建議：二期剩余鋪位銷售建議：二期未銷售鋪位：二期未銷售鋪位：8181間，總金額：約間，總金額：約34003400萬元；剩余萬元；剩余體量不大建議不體量不大建議不做大型活動，只推出系列優惠措施，在三期客戶積累期，順帶消化掉；做大型活動，只推出系列優惠措施，在三期客戶積累期，順帶消化掉；一、銷售策略一、銷售策略 剩余鋪位價格上調24、剩余鋪位價格上調3%3%，利用，利用“相約世博，銘耀五洲相約世博，銘耀五洲”為噱頭：為噱頭：直接優惠：在直接優惠：在5 5月期間購鋪銷售額外月期間購鋪銷售額外2%2%優惠；優惠；旅游：在旅游：在5 5月期間購鋪完成所有手續后均可每位贈送月期間購鋪完成所有手續后均可每位贈送2 2人世博會人世博會2 2日游；日游；二、推廣方式二、推廣方式 主要用短信及部分報紙廣告，現場易拉寶廣告等；主要用短信及部分報紙廣告，現場易拉寶廣告等；34問題解決與建議問題解決與建議售樓處目前改造建議：售樓處目前改造建議：建議將售樓處右邊的綠建議將售樓處右邊的綠化帶鏟掉，有利于售樓處化帶鏟掉，有利于售樓處整體形象的展示，及25、供客整體形象的展示，及供客戶停車和項目做些小型活戶停車和項目做些小型活動等；動等；35問題解決與建議問題解決與建議其他建議：其他建議：一、車輛一、車輛 考慮到項目招商體量較大，本著走出去的招商精神，為了提考慮到項目招商體量較大，本著走出去的招商精神，為了提高工作效率，申請車輛一部（最好是依維柯或金杯之類），便高工作效率，申請車輛一部（最好是依維柯或金杯之類），便于攜帶資料及人員；于攜帶資料及人員；二、資源二、資源 項目認籌期（項目認籌期（6 6月月2626日）起到項目正式開盤（日）起到項目正式開盤（8 8月月1 1日日)這段這段期間，建議集團其它項目（工博園、美食城、哥倫布期間，建議集團其它項目（工博園、美食城、哥倫布)的戶外的戶外和網絡資源借與用作本項目的推廣；和網絡資源借與用作本項目的推廣；36END謝謝五洲國際商業地產策劃有限公司五洲國際商業地產策劃有限公司