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1、大悅城商業(yè)策劃報告大悅城商業(yè)策劃報告JOY CITY SHANGHAIJOY CITY SHANGHAI大悅城品牌體系大悅城品牌體系 -集團(tuán)商業(yè)地產(chǎn)平臺集團(tuán)商業(yè)地產(chǎn)平臺大悅城近年開業(yè)及拓展計劃大悅城近年開業(yè)及拓展計劃西單大悅城朝陽大悅城安定門大悅城沈陽大悅城天津大悅城天津六緯路大悅城煙臺大悅城上海大悅城杭州大悅城成都大悅城長沙大悅城廣州大悅城 2009年11月5日，中糧集團(tuán)在上海舉行“大悅城”品牌推介會，發(fā)布了“全服務(wù)鏈城市綜合體”戰(zhàn)略，“大悅城”品牌在中糧商業(yè)版圖上的作用得到顯著加強(qiáng)。在2010-2014年期間，將在國內(nèi)多個一二線城市分別拓展15-20個新的純商業(yè)或以商業(yè)為主的項目，基本完成2、大悅城體系國內(nèi)布局。至2014年底，大悅城品牌體系將擁有近20個城市綜合體。商業(yè)面積：10萬平方米迅速成為北京乃至全國的行業(yè)標(biāo)桿日客流量突破25萬人北京年輕時尚風(fēng)向標(biāo)近300個國內(nèi)外知名品牌已成為各大時尚潮流品牌形象及銷售全國冠軍店新進(jìn)北京品牌開店首選地大悅城形象店大悅城形象店-西單大悅城西單大悅城6大悅城大悅城經(jīng)營經(jīng)營理念理念 堅持潮流時尚的定位理念，創(chuàng)建時尚地標(biāo) 倡導(dǎo)全新的Fashion生活理念，注重消費者體驗和時尚教育的概念 契合市場的同時，注重城市或區(qū)域的差異化和引領(lǐng)性 以定位為項目的出發(fā)點和核心，因地制宜，強(qiáng)化定位特色 突出產(chǎn)品混搭、主題街區(qū)等特色組合方式，創(chuàng)造項目亮點 產(chǎn)品線協(xié)同83、地理位置優(yōu)越地理位置優(yōu)越距離人民廣場5分鐘車程，地鐵一站距離外灘10分鐘車程距離小陸家嘴15分鐘車程，地鐵三站景觀得天獨厚景觀得天獨厚朝南面向蘇州河，保護(hù)建筑依次排開，歷史與現(xiàn)代密切交融可遠(yuǎn)眺人民廣場、外灘建筑群、小陸家嘴項項目位置目位置項項目交通目交通優(yōu)勢優(yōu)勢9 交通主干道：西藏北路、天目中路、河南北路 M8（曲阜路站）與上海大悅城聯(lián)通，連接楊浦 M12（曲阜路站）與上海大悅城聯(lián)通（2012年開通），連接嘉定位置交通位置交通蘇河灣，市中心留下的最后一塊黃金寶地，上海灘水岸經(jīng)濟(jì)新熱點。再現(xiàn)蘇州河河濱經(jīng)濟(jì)的輝煌與繁榮，傳承上海歷史文化，塑造城市地標(biāo)的新亮點。河濱高檔居住區(qū)區(qū)域未來前景區(qū)域未來前景4、河濱高檔河濱高檔居住區(qū)居住區(qū)綜合功能綜合功能服務(wù)區(qū)服務(wù)區(qū)文化創(chuàng)意文化創(chuàng)意展示區(qū)展示區(qū) 綠色景綠色景觀休閑區(qū)觀休閑區(qū)核心商務(wù)核心商務(wù)商業(yè)區(qū)商業(yè)區(qū) 文化創(chuàng)意展示區(qū) 綠色景觀休閑區(qū) 綜合功能服務(wù)區(qū) 核心商務(wù)商業(yè)區(qū)項項目目初步初步規(guī)規(guī)劃劃濃縮濃縮上海都市上海都市精精華華項目整體規(guī)劃項目整體規(guī)劃濃縮城市精華濃縮城市精華項目整體規(guī)劃項目整體規(guī)劃濃縮城市精華濃縮城市精華一期定位思路一期定位思路調(diào)性鮮明，聚焦客層的一站式主題購物中心目標(biāo)人群分析目標(biāo)人群分析目標(biāo)人群分析目標(biāo)人群分析目標(biāo)人群分析目標(biāo)人群分析20000啃老族、單身族大中學(xué)生普通白領(lǐng)，自由職業(yè)者中級白領(lǐng)中產(chǎn)階級核心客群核心客群消費客層月收入?yún)^(qū)域覆蓋區(qū)5、域覆蓋淮海路南京東路南京西路徐家匯陸家嘴北上海周邊商業(yè)定位比較周邊商業(yè)定位比較基本基本生活生活時尚時尚生活生活中產(chǎn)階級中產(chǎn)階級高級白領(lǐng)高級白領(lǐng)年輕白領(lǐng)年輕白領(lǐng)職場新人職場新人大學(xué)生大學(xué)生中學(xué)生中學(xué)生ChannelOne大寧國際來福士上海大悅城四川北路常住人口接觸該區(qū)域的比例常住人口接觸該區(qū)域的比例95%西藏北路西藏北路166號地段的年經(jīng)過人次在號地段的年經(jīng)過人次在2.3千萬左右，大悅城建成后預(yù)計年光顧人次千萬左右，大悅城建成后預(yù)計年光顧人次在在1.9千萬左右千萬左右人群定義人群定義目標(biāo)人群目標(biāo)人群：女性，20-30周歲流動人口流動人口：在上海居住未滿一年的目標(biāo)人群常住人口常住人口：在上海居住超6、過一年的目標(biāo)人群目標(biāo)人群常住人口數(shù)目標(biāo)人群常住人口數(shù)1,048,504人人常住人口接觸該區(qū)域的人數(shù)常住人口接觸該區(qū)域的人數(shù)996,079人人該區(qū)域流動人口占比該區(qū)域流動人口占比7.4%該區(qū)域流動人口數(shù)該區(qū)域流動人口數(shù)79,653數(shù)據(jù)來源：統(tǒng)計資料數(shù)據(jù)來源：CATI數(shù)據(jù)數(shù)據(jù)來源：流動攔截數(shù)據(jù)S5計算方式：人口數(shù)據(jù)/流動攔截人數(shù)計算方式：e=c*d/(1-d)計算方式：c=ababcde常住人口光顧大型購常住人口光顧大型購物休閑廣場的頻率物休閑廣場的頻率22.9次次/年年f該區(qū)域流動人口到上該區(qū)域流動人口到上海的頻率海的頻率3.1次次/年年g常住人口年可接觸人數(shù)常住人口年可接觸人數(shù)22,810,27、09人人計算方式：h=cfh該區(qū)域流動人口年可接觸人數(shù)該區(qū)域流動人口年可接觸人數(shù)246,924人人計算方式：i=egi表示會去光顧大悅城表示會去光顧大悅城的人口比例的人口比例82%j大悅城區(qū)域年光顧人數(shù)大悅城區(qū)域年光顧人數(shù)23,057,133人人計算方式：k=h+ik大悅城年可能光顧人數(shù)大悅城年可能光顧人數(shù)18,906,849人人計算方式：l=k*jl22項項目定位目定位項目定位項目定位樂尚生活魅力場Trendy Lifestyle Hotspot項目定位項目定位核心：性感時尚潮頭：前衛(wèi)享樂：全方位快樂 引進(jìn)時下大熱的、充滿設(shè)計感的、極具市場震撼力的先鋒潮頭品牌作為品牌架構(gòu)的亮點。挑選深受當(dāng)今8、上海時尚女性追捧的、風(fēng)格鮮明的品牌作為品牌架構(gòu)的靈魂。如何實現(xiàn)？如何實現(xiàn)？新體驗新體驗0101 海外招商：日本、美國專項組針對目標(biāo)品牌進(jìn)行海外招商 集團(tuán)合作：與品牌集團(tuán)方就新鮮品牌落地進(jìn)行洽談合作品牌組合品牌組合-引入首次進(jìn)滬的新鮮品牌引入首次進(jìn)滬的新鮮品牌l Comme des Garcons,Alexander Wang,3.1Philip Lim,Herv Lger,Balmain等，在局部區(qū)域引入時下大熱的設(shè)計師品牌，打造時尚最前沿的朝圣地l 代理/買手：通過品牌代理或買手店形式實現(xiàn)新品牌落地品牌組合品牌組合-設(shè)計師品牌專區(qū)設(shè)計師品牌專區(qū)品牌組合品牌組合Fashion Building9、Fashion Building創(chuàng)新性突破購物中心與百貨的界限，打造局部區(qū)域百貨化，整體格局系統(tǒng)化，實現(xiàn)貨品的最大豐富及店鋪分布疏密有致的購物快感。締博設(shè)計公司（外立面)日本丹青社（內(nèi)裝）工程設(shè)計工程設(shè)計 -邀請知名設(shè)計公司負(fù)責(zé)工程設(shè)計工程設(shè)計工程設(shè)計工程設(shè)計工程設(shè)計 3rd Floor Center Lobby工程設(shè)計工程設(shè)計 1st Floor Entrance工程設(shè)計工程設(shè)計 1st Floor工程設(shè)計工程設(shè)計 1st Floor Elevator工程設(shè)計工程設(shè)計工程設(shè)計工程設(shè)計 3rd Floor Open Cafe理念為何要構(gòu)建用戶新體驗?34%的博客作者在網(wǎng)上對產(chǎn)品和品牌發(fā)表觀點910、6%的年輕人(18-35歲)擁有社會化網(wǎng)絡(luò)帳號15%的博客作者每周花10小時書寫博客78%的消費者相信社會化網(wǎng)絡(luò)上朋友推薦的產(chǎn)品14%的人相信廣告25%與世界20強(qiáng)品牌有關(guān)的內(nèi)容由社會化網(wǎng)絡(luò)用戶創(chuàng)建3億人使用最流行的社交網(wǎng)站facebook6500萬的facebook用戶通過移動設(shè)備進(jìn)行訪問35億的內(nèi)容信息以周為單位在facebook上被分享 新體驗設(shè)計核心理念：用戶利用社會化媒體來實現(xiàn)更頻繁、更廣泛的溝通、分享，在未來將是不可阻擋的趨勢。大悅城品牌將是全國第一家將社會化媒體與實體相結(jié)合進(jìn)行推廣運營的購物中心。架構(gòu)如何實現(xiàn)用戶新體驗？基礎(chǔ)設(shè)施：將POS系統(tǒng)、ATM接入、RFID射頻識別、WIF11、I覆蓋、商戶預(yù)留信息點進(jìn)行綜合布線。平臺：建立基于社會化媒體的虛擬社區(qū)平臺，以及具有豐富表現(xiàn)力的多媒體互動平臺。內(nèi)容：導(dǎo)向性引入時尚咨詢、場內(nèi)街拍、實時視頻、店鋪推介及時尚趨勢報告。功能：長期規(guī)劃、階段性植入成熟的商業(yè)互聯(lián)網(wǎng)應(yīng)用及移動終端應(yīng)用。功能新體驗將實現(xiàn)哪些功能？內(nèi)容分享：用戶可以將感興趣的內(nèi)容在自己的朋友圈分享，實現(xiàn)媒體內(nèi)容的病毒式傳播商品團(tuán)購：商戶每天推出一款團(tuán)購商品，設(shè)置團(tuán)購規(guī)則，吸引用戶限時搶購，僅實現(xiàn)此功能的美國網(wǎng)站GROUPON已被估值10億美金建言平臺：消費者提出對大悅城的建議，這些建議接受其它用戶的打分，分值越高的建言講納入運營計劃，建言者將獲實際獎勵在線預(yù)定：消費者付出12、積分來對餐飲、美容、講座、活動進(jìn)行預(yù)定。預(yù)定記錄納入用戶偏好數(shù)據(jù)庫。探索趣“位”：基于地理信息服務(wù)，消費者對大悅城好玩的地方（即位置）進(jìn)行登記、評論、分享，有效趣“位”會進(jìn)行排名、發(fā)布，登記者將獲得獎勵。IT 體驗體驗 提供電子化互動服務(wù)設(shè)施，如電子優(yōu)惠券、查詢機(jī)、會員卡積分等，讓消費者在購物的同時享受便捷的點觸服務(wù) 打造立體時尚雜志概念，通過設(shè)置電子平臺媒體，向消費者提供最新有關(guān)音樂、八卦、時裝及藝術(shù)的資訊情調(diào)書吧情調(diào)書吧夜店夜店家居生活家居生活美容美體美容美體KTVKTV護(hù)膚彩妝護(hù)膚彩妝藝術(shù)展覽藝術(shù)展覽外語學(xué)校外語學(xué)校舞蹈培訓(xùn)舞蹈培訓(xùn)西點西點制作工坊制作工坊寵物用品寵物用品益智玩具益智玩具13、潮流服飾潮流服飾精品超市精品超市電影院電影院美發(fā)美甲美發(fā)美甲 特色淘寶特色淘寶男士俱男士俱樂部樂部汽車個性汽車個性裝飾裝飾時尚餐飲時尚餐飲多品牌集多品牌集合店合店時尚生活方式時尚生活方式基本生活方式的提煉基本生活方式的提煉50001F4F46005F46006F48507F59003F59502F5000B1F475050008F50009F500010F500011FRF4850B2F4000B3FB1 B1 地鐵層地鐵層3F 3F 大堂層大堂層7F 7F 飛天梯抵達(dá)層飛天梯抵達(dá)層1F 1F 首層首層樓層業(yè)態(tài)分布樓層業(yè)態(tài)分布B1樂活族 LohasQggleDIVAHenry Cats&Fri14、endLovely nailsParis MikiStendersFlower ShopTwice甜言物語佰草集 Ole 超市 KFCB1 FL.R LAYOUT PLANBread Talk益精行貝爾多爸爸/摩提工坊唐餅家快樂檸檬多C多ZUMOHello KittyBaskin Robins1F藝術(shù)家 Designer1st FL.R LAYOUT PLANDieselAGATHAD-MOP/OBLU/GLOSSYck Calvin KleinLoccitanecoffeeDIORBobbi BrownSephoraH&MAgnes.bArmani Jeans Coach WAGAS/Chr15、istian AudigierJUICY COUTUREGlasstique2F拜物教 Fashionista2nd FL.R LAYOUT PLAN SCHEME“A”CK JeansMiss SixtyMoussyAdidas OriginalGuess H&MIZZUEEsperanzaStella LunaMUXSteve MaddenCPUAnna SuiLesporsacE/AD&GBurberryCKDiorJuicy CoutureNine west/ASJC/FEDAgathaStaccato/Millies/BCBGAEEPura BiabcaVmeWalk ShopCha16、rles&KeithCNEWHAT FOR3F時裝精 Icon3rd FL.R LAYOUT PLANMUJIMotiviMorganb+ab/EvisFCUKPOINTPEACH JOHNCk underwearH&MOrigins/Sports.bStarbucks/CostaMister DonutDonkin DonutsCold StoneMotiviMorganThomas Sabo4F潮流軍Trendy4rd FL.R LAYOUT PLANZoffForever newCOFFEE BEANTUTUANNAPOINTVIVA VOCEABC Cooking StudioPoin17、tDAZZLE/TAPENADEQQ CAFEICICLENICE CLAUP播安秀麗綺麗館AIVIEASOBIO/FRAN FRANCBodypop伊斯艾拉愛美麗夏娃的誘惑Amphi愛美菲露RIME5F混血兒Mix&MatchTeenie WeenieCaster 舞蹈教室6&8R.B.TETAM Vero ModaRoxyPaul FrankCUEOchirlyBodypops edc IS LeeBasic HouseTOUCHBabie Shes 幾米 PH7LevisYES&NOLovely Lace5rd FL.R LAYOUT PLANBECA CAFE&BarAfternoon18、 Tea滿記甜品Vans6F創(chuàng)意師Creator6rd FL.R LAYOUT PLANTony&Guy精品數(shù)碼店順電ICAF氣味圖書館Lomograghy紐約伊人Time Stone沙發(fā)泡泡/生活廣場Skull CandyPop Shanghai YuutoyStamp萬寧瘋果雷諾瓦拼圖樸坊MRKT/Rozana東東社會HYPO7F都食客 Simple Dining7rd FL.R LAYOUT PLANSecret Recipe/FUSION/一茶一座Nardos/斗香園Pho Real伊秀手握壽司/合點/Chaya茶屋港麗/太興/避風(fēng)塘/相當(dāng)SBARRO PIZZA 望湘園/古意湘味濃釜山料理L O N D O N8F料理王 Cuisine Kings外婆家豆撈坊拿渡上海人家/新吉士/致真廣州蕉葉燉品世家8rd FL.R LAYOUT PLAN9F饕餮控 Food Lovers辛香匯權(quán)味權(quán)味粥店云南美食林福茂小龍蝦Yummie House鮮而純魚新壽司呷哺呷哺9rd FL.R LAYOUT PLAN云南美食林/福茂小龍蝦一線燙撈劉娟美甲10-11F享樂派 Entertainment 好樂迪/錢柜10rd FL.R LAYOUT PLAN金逸影院謝謝Thank you