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1、金中環價值體系整合策略金中環價值體系整合策略深圳中原物業顧問有限公司深圳中原物業顧問有限公司2005-7-28金中環價值體系架構金中環價值體系架構第一部分：我們的使命第一部分：我們的使命第二部分：高起點的營銷戰略第二部分：高起點的營銷戰略第三部分：傾情演繹及推廣第三部分：傾情演繹及推廣第四部分：價值及價格策略第四部分：價值及價格策略第一部分：我們的使命第一部分：我們的使命我們的使命我們的使命 在經過前幾次的溝通討論之后，大家對金中環的物業在經過前幾次的溝通討論之后，大家對金中環的物業屬性以及金中環未來的宣傳方向取得了一致的看法。屬性以及金中環未來的宣傳方向取得了一致的看法。如何打造金中環的如何2、打造金中環的“城市名片城市名片”效應，如何樹立金中效應，如何樹立金中環在環在CBD的領導者地位，將是本項目下一步的重中之重。這的領導者地位，將是本項目下一步的重中之重。這次就將金中環的價值資源進行重新整合。次就將金中環的價值資源進行重新整合。使命二使命二低成本低成本高價格高價格快銷售快銷售 使命一使命一樹立金中環在樹立金中環在CBD的領導地位形象的領導地位形象 我們的使命打破打破CBD寫字樓高層銷售禁區的神話，達到寫字樓高層銷售禁區的神話，達到銷售價格和速度的雙贏，樹立開發商的品牌。銷售價格和速度的雙贏，樹立開發商的品牌。第二部分：高起點的營銷戰略第二部分：高起點的營銷戰略金中環金中環核心價值3、核心價值提練提練白金地段白金地段CBD商政核心（頂級商務、政府辦公、中心花園近在咫尺）商政核心（頂級商務、政府辦公、中心花園近在咫尺）會展中心會展中心幾乎成為金中環的配套幾乎成為金中環的配套地鐵中心地鐵中心全球罕有雙地鐵物業（坐擁地鐵中心之上）全球罕有雙地鐵物業（坐擁地鐵中心之上）商業配套商業配套在眾多物業中，擁有中心區最大的在眾多物業中，擁有中心區最大的 商業配套（近商業配套（近24000平米的商業面積）平米的商業面積）交通系統交通系統 三首層（廊橋、地面、地下）概念，地下三首層（廊橋、地面、地下）概念，地下5個交個交 通出口，使得不出地面便可以到達中心區各個功通出口，使得不出地面便可以到達4、中心區各個功 能區；能區；商務配套商務配套中心區規模最大（中心區規模最大（10000平米），功能平米），功能 最全的豪華商務配套。最全的豪華商務配套。營銷戰略緣起營銷戰略緣起差異化將樹立金中環在差異化將樹立金中環在CBD的個性化形象和的個性化形象和地位；地位；差異化將體現金中環的核心價值；差異化將體現金中環的核心價值；整體營銷戰略整體營銷戰略 以以4 P差異化營銷理念，重新構造金中環價值體系，將商務的概念差異化營銷理念，重新構造金中環價值體系，將商務的概念做到頂級。樹立金中環城市名片形象做到頂級。樹立金中環城市名片形象,建立金中環在中心區的領袖地位建立金中環在中心區的領袖地位.4P 整體營銷策5、略（整體營銷策略（4P價值體系）價值體系）高附加值差異化高附加值差異化推廣概念差異化推廣概念差異化個性化服務差異化個性化服務差異化產品差異化產品差異化整體營銷戰略（整體營銷戰略（4P價值體系）價值體系）CBS城市商務綜合體城市商務綜合體CBD、會展中心、會展中心商業商業/商務配套、商務配套、雙地鐵、交通體系雙地鐵、交通體系五星國際酒店五星國際酒店公寓公寓大開間寫字樓大開間寫字樓酒店式商務公寓酒店式商務公寓小開間寫字樓小開間寫字樓 通過對金中環的產品通過對金中環的產品結構進行調整，整合產品結構進行調整，整合產品資源優勢，做到產品多元資源優勢，做到產品多元化，實現相互促進和互補，化，實現相互促進和6、互補，完善產品功能，使產品跳完善產品功能，使產品跳出單純寫字樓的概念，打出單純寫字樓的概念，打造造CBD商務旗艦。同時不商務旗艦。同時不再使項目僅僅局限于再使項目僅僅局限于CBD的圈子，更是站在一個城的圈子，更是站在一個城市的發展高度來看待金中市的發展高度來看待金中環。環。前面所講的前面所講的4P營銷差營銷差異化理念，將會融合到項異化理念，將會融合到項目的各個產品中。目的各個產品中。金中環各產品金中環各產品4P解構解構金中環各產品金中環各產品4P解構之解構之 酒店式商務公寓酒店式商務公寓產品產品面積從面積從37147平米，戶型從單房平米，戶型從單房3房，滿足高端商務人士需求；房，滿足高端商務人7、士需求；門廳、大堂、電梯間等五星級豪華裝修，體現商務人士的尊貴；門廳、大堂、電梯間等五星級豪華裝修，體現商務人士的尊貴；室內帶有國際品牌豪華基本裝修（室內帶有國際品牌豪華基本裝修（800元元/平米），由客戶購買后平米），由客戶購買后根據個人實際需要進行家具電器的陳設擺放；根據個人實際需要進行家具電器的陳設擺放；知名品牌酒店管理知名品牌酒店管理將成為高附加值最主要的部分；將成為高附加值最主要的部分；酒店商務公寓酒店商務公寓（4P價值體系）價值體系）酒店商務公寓酒店商務公寓（4P價值體系）價值體系）完全按照酒店公寓的管理模式，使客戶享受五星級的商務感受；完全按照酒店公寓的管理模式，使客戶享受五星級8、的商務感受；personality個性化服務個性化服務 通過樣板房裝修，營造復式夾層，使空間多功能化，更加體現通過樣板房裝修，營造復式夾層，使空間多功能化，更加體現CBD寸土寸金。引發客戶對寸土寸金。引發客戶對CBD商務空間概念一次新革命。商務空間概念一次新革命。操作方式一：由客戶購買后自行裝修復式夾層操作方式一：由客戶購買后自行裝修復式夾層操作方式二：由開發商統一裝修，其建造成本將計入銷售價格中；操作方式二：由開發商統一裝修，其建造成本將計入銷售價格中；高附加值高附加值酒店商務公寓酒店商務公寓（4P價值體系）價值體系）金中環金中環1號號商務別墅商務別墅CEO私享空間私享空間推廣概念形象推廣概9、念形象酒店商務公寓酒店商務公寓（4P價值體系）價值體系）金中環各產品金中環各產品4P解構之解構之 酒店式寫字樓酒店式寫字樓酒店式寫字樓酒店式寫字樓（4P價值體系）價值體系）產品產品小開間寫字樓小開間寫字樓面積從面積從117239平米，滿足成長性公司；平米，滿足成長性公司；大開間寫字樓大開間寫字樓面積從面積從314411平米，滿足大型公司；平米，滿足大型公司；大堂、電梯間、公共空間等按照五星級酒店風格裝修，體現出辦大堂、電梯間、公共空間等按照五星級酒店風格裝修，體現出辦公環境的檔次形象；公環境的檔次形象；完全毛坯交樓，由購買公司按照自身需要進行裝修；完全毛坯交樓，由購買公司按照自身需要進行裝修；10、16米大堂挑高，彰顯氣勢形象；米大堂挑高，彰顯氣勢形象；生態玻璃幕墻生態玻璃幕墻CBD最高速電梯最高速電梯CBD 5A甲級智能化寫字樓甲級智能化寫字樓30個生態空中花園個生態空中花園生態與人文生態與人文知名品牌酒店管理知名品牌酒店管理將成為高附加值最主要的部分；將成為高附加值最主要的部分；在深圳寫字樓開創酒店式服務先河，可滿足不在深圳寫字樓開創酒店式服務先河，可滿足不同類型、不同規模公司的一些個性化需求，節約了同類型、不同規模公司的一些個性化需求，節約了公司的資源，同時也提升了公司的形象。公司的資源，同時也提升了公司的形象。個性化服務個性化服務用車接待服務用車接待服務安排會議服務安排會議服務個11、性化清潔服務個性化清潔服務臨時待客服務臨時待客服務預定服務預定服務托管服務托管服務代租賃服務代租賃服務醫療保健服務醫療保健服務酒店式寫字樓酒店式寫字樓（4P價值體系）價值體系）高附加值高附加值三大無形資產三大無形資產時間成本、投資成本、機會成本；時間成本、投資成本、機會成本；全樓實現無線上網全樓實現無線上網不論何時何地保證網絡暢通，隨時與世不論何時何地保證網絡暢通，隨時與世 界保持溝通；界保持溝通；超大電子屏幕超大電子屏幕個性化信息服務；個性化信息服務；展示貿易大廳展示貿易大廳與會展形成共鳴，為企業提供永不落幕與會展形成共鳴，為企業提供永不落幕 的舞臺；的舞臺；EMBA培訓中心培訓中心全面提升12、金中環知名度，為客戶提供了全面提升金中環知名度，為客戶提供了 充電空間，也為后期可持續性發展打下充電空間，也為后期可持續性發展打下 良好的空間；良好的空間；酒店式寫字樓酒店式寫字樓（4P價值體系）價值體系）無線上網無線上網移動化商務移動化商務通過一定的技術支持，使客戶不論是在金中通過一定的技術支持，使客戶不論是在金中環的任何一個角落環的任何一個角落（公寓、寫字樓、裙樓），（公寓、寫字樓、裙樓），都可以隨都可以隨時隨地上網，便利快捷，實現移動化辦公。時隨地上網，便利快捷，實現移動化辦公。高附加值高附加值酒店式寫字樓酒店式寫字樓（4P價值體系）價值體系）大型電子屏幕大型電子屏幕個性化信息個性化信息13、服務服務可考慮在寫字樓大廳中設置一可考慮在寫字樓大廳中設置一塊大型電子屏幕，可有針對性塊大型電子屏幕，可有針對性的為金中環客戶進行全天候的的為金中環客戶進行全天候的個性化信息服務。當然，同時個性化信息服務。當然，同時也可以對外經營，播放一些產也可以對外經營，播放一些產品廣告及相關信息發布。通過品廣告及相關信息發布。通過電子屏幕，形成內外信息交流電子屏幕，形成內外信息交流的平臺。的平臺。高附加值高附加值酒店式寫字樓酒店式寫字樓（4P價值體系）價值體系）展示貿易大廳展示貿易大廳永不落幕的表演舞臺永不落幕的表演舞臺在在6樓專門設計一個展示大廳，內部劃分為許多標準單元，樓專門設計一個展示大廳，內部劃分14、為許多標準單元，對外可租售，公司可用來作為企業產品的形象展示窗口，同對外可租售，公司可用來作為企業產品的形象展示窗口，同時又可以為開發商帶來長期收益。時又可以為開發商帶來長期收益。該展示大廳通過與電子屏幕、無線上網等諸多元素的結合，該展示大廳通過與電子屏幕、無線上網等諸多元素的結合，使金中環集展示、辦公、商貿洽談、信息交流于一體，隨時使金中環集展示、辦公、商貿洽談、信息交流于一體，隨時進行看樣訂貨洽談，商務效率。進行看樣訂貨洽談，商務效率。高附加值高附加值酒店式寫字樓酒店式寫字樓（4P價值體系）價值體系）EMBA培訓中心培訓中心CEO加油站加油站（打造金中環的文化中心形象）（打造金中環的文化中15、心形象）在在6樓會所設置培訓中心，通過與深圳知名學院培訓機構合作，樓會所設置培訓中心，通過與深圳知名學院培訓機構合作，在金中環設立一個長期固定的培訓中心。在金中環設立一個長期固定的培訓中心。據悉，超過據悉，超過70的的EMBA學員來自各公司的核心管理層，擔任學員來自各公司的核心管理層，擔任副總裁及以上的職務，另外還有一些政府高級公務員。參加副總裁及以上的職務，另外還有一些政府高級公務員。參加EMBA課程的學員大多由公司支持，在深圳，隨著越來越多的課程的學員大多由公司支持，在深圳，隨著越來越多的企業與國際接軌，越來越多的企業管理層開始重視企業與國際接軌，越來越多的企業管理層開始重視EMBA教育。16、教育。讓更多的商務人士認識金中環，讓更多的人了解金中環。讓更多的商務人士認識金中環，讓更多的人了解金中環。高附加值高附加值酒店式寫字樓酒店式寫字樓（4P價值體系）價值體系）推廣概念形象推廣概念形象酒店式寫字樓酒店式寫字樓（4P價值體系）價值體系）金中環各產品金中環各產品4P解構之解構之 超五星國際酒店公寓超五星國際酒店公寓CEO個性空間個性空間面積從面積從30127平米，戶型從單房平米，戶型從單房3房，滿足房，滿足CEO的個性需求；的個性需求；門廳、大堂、電梯間五星級豪華裝修，完全可與周邊五星級酒店門廳、大堂、電梯間五星級豪華裝修，完全可與周邊五星級酒店相媲美，彰顯入住者的尊貴；相媲美，彰顯入17、住者的尊貴；產品產品室內完全遵照五星級豪華酒店裝修（室內完全遵照五星級豪華酒店裝修（1500元元/平米），提供不同平米），提供不同風格套餐供其選擇，充分滿足高端客戶（自用風格套餐供其選擇，充分滿足高端客戶（自用/投資）的購買需投資）的購買需求，全面提升金中環的形象檔次；求，全面提升金中環的形象檔次；五星國際酒店公寓五星國際酒店公寓（4P價值體系）價值體系）personality個性化服務個性化服務菜單式服務內容選擇，充分滿足如著者的個性化需求；菜單式服務內容選擇，充分滿足如著者的個性化需求；五星級酒店服務內容，完全滿足多樣化生活需求；五星級酒店服務內容，完全滿足多樣化生活需求；五星級酒店裝修，18、國際化公寓管理；五星級酒店裝修，國際化公寓管理；完善的硬件設施，嚴格的保安管理完善的硬件設施，嚴格的保安管理絕對確保個人隱私，打造絕對確保個人隱私，打造深圳最為嚴格的私密性管理，真正享受個人的王朝空間；深圳最為嚴格的私密性管理，真正享受個人的王朝空間；五星國際酒店公寓五星國際酒店公寓（4P價值體系）價值體系）高附加值高附加值享用金中環所有休閑、商務配套，時空被無限放大；享用金中環所有休閑、商務配套，時空被無限放大；時間成本時間成本高效的交通高效的交通+白金級地段白金級地段+良好的硬件規劃，從容把握良好的硬件規劃，從容把握 生活和工作的脈搏，生活和工作的脈搏，25小時全球同步商務成為現實；小時全19、球同步商務成為現實；投資成本投資成本CBD初具規模，其商政核心圈效應才剛剛開始，與北初具規模，其商政核心圈效應才剛剛開始，與北 京、上海等中心區相比，才剛起步，未來發展及升值空京、上海等中心區相比，才剛起步，未來發展及升值空 間巨大；間巨大；機會成本機會成本高端商務人士云集金中環（寫字樓、商務公寓、高端商高端商務人士云集金中環（寫字樓、商務公寓、高端商 務配套、會展中心），會展經濟剛剛騰飛分分鐘把握未務配套、會展中心），會展經濟剛剛騰飛分分鐘把握未 來成功機會；來成功機會；三大無形資產三大無形資產時間成本、投資成本、機會成本；時間成本、投資成本、機會成本；酒店享受，公寓價格，實現良好的性價比酒20、店享受，公寓價格，實現良好的性價比知名品牌酒店管理知名品牌酒店管理將成為高附加值最主要的部分；將成為高附加值最主要的部分；五星國際酒店公寓五星國際酒店公寓（4P價值體系）價值體系）推廣概念推廣概念五星國際酒店公寓五星國際酒店公寓（4P價值體系）價值體系）以上構成了金中環在以上構成了金中環在CBD獨一無二的產品，獨一無二的產品，在該階段將會奠定在在該階段將會奠定在CBD的領導地位。的領導地位。價值核心基礎價值核心基礎+獨特產品獨特產品+4P差異化理念差異化理念第三部分：傾情演繹及推廣第三部分：傾情演繹及推廣演繹原則演繹原則一個中心三個基本點一個中心三個基本點以金中環統一大形象為中心，以金中環統一21、大形象為中心，整體形象明確整體形象明確以三個不同性質產品形象為基本點。以三個不同性質產品形象為基本點。賦予各賦予各不同產品鮮明的個性及形象不同產品鮮明的個性及形象金中環統一大形象金中環統一大形象CBD CBD CBD CBD CBD CBD 一站式商務王座一站式商務王座一站式商務王座一站式商務王座一站式商務王座一站式商務王座CBD凸現區域價值一站式商務：一站式商務：功能綜合性、便利性（具體見前面4P詮釋）商務王座：商務王座：氣勢、尊貴、地位金中環金中環“商務王座商務王座”的統一形象的統一形象 五光十色的五光十色的燈光不停地在大燈光不停地在大廈轉動，有快捷廈轉動，有快捷的、有靜止的；的、有靜止的22、；有閃爍的、有漸有閃爍的、有漸變的變的。商務王座商務王座 21世紀的動感世紀的動感建筑，成為新一代建筑，成為新一代的溝通企業標志的溝通企業標志。各階段推廣演繹形象各階段推廣演繹形象 序序 號號 時時 間間 推出產品推出產品 主打形象主打形象 第一階段9.3認籌9.18解籌主推主樓824層商務公寓金中環金中環1號號商務別墅CEO私享空間私享空間第二階段9.28秋交會主推2537層小開間寫字樓、部分大開間寫字樓第三階段11月初主推附樓酒店公寓，兼部分小開間寫字樓配合形象的相關活動安排配合形象的相關活動安排階段階段認籌認籌解籌解籌/開盤開盤秋交會秋交會時間時間9.39.189.2810.6活動活動產23、品發布會現場秀“送公寓”抽獎活動自助雞尾酒會部分秋交會論壇（待定）推售單位推售單位主樓公寓336套認籌主樓公寓大開間寫字樓25-30樓小開間寫字樓主樓公寓大開間寫字樓25-30樓小開間寫字樓優惠措施優惠措施5%優惠折扣認籌客戶可參與“送公寓”抽獎3%額外優惠（未認籌客戶）未選房的認籌客戶5%的優惠保留至9.27成交客戶送澳大利亞雙人豪華團旅游第四部分：價值及價格策略第四部分：價值及價格策略金中環價格策略金中環價格策略金中環金中環1號號.商務別墅商務別墅通過附加值實現高價格通過附加值實現高價格金中環金中環.酒店式寫字樓酒店式寫字樓通過縮小層差實現性價比，實現高通過縮小層差實現性價比，實現高層寫字24、樓快速銷售層寫字樓快速銷售金中環金中環.王座王座（酒店式服務公寓酒店式服務公寓）高端產品、高定位、高價格高端產品、高定位、高價格金中環價格策略之金中環價格策略之 金中環金中環1號號金中環價格策略（金中環金中環價格策略（金中環1號）號）通過復式隔層，增加項目附加值。通過復式隔層，增加項目附加值。金中環價格策略（金中環金中環價格策略（金中環1號）號）世金漢宮位處深圳羅湖區深南東路與和平路交匯處，為世界金融中心項目的住宅部分，即世界金融中心的B/C棟。世金漢宮由兩棟23層高樓組成，B棟公寓建筑面積19943.34，C棟公寓建筑面積14601.47，總共718套。戶型面積從30.9564.97，復式雙25、套房（兩房兩衛一廳一起居室）。地處蔡屋圍金融中心區、東門商業區、國貿商業區三大商圈的中心。優越的地理位置、迅暢的交通條件、完美的生活配套、現代的建筑設計、絕版的復式戶型、頂級的硬件裝修、五星酒店級的物業管理。金中環價格策略（金中環金中環價格策略（金中環1號）號）世金漢宮世金漢宮金中環金中環價格價格C棟16500元/平方米B棟19000元/平方米（均價18000）裝修標準裝修標準2000元/平米800元/平米交樓標準交樓標準隔層完全做好，不需要額外費用隔層需要二次裝修、另外付費戶型戶型30.9564.97，復式雙套房（兩房兩衛一廳一起居室）37147 層高層高4.6米，完全復式隔層3.5米，1.26、5米隔層較矮實用率實用率實用率140%不到70%物業物業圣庭苑銷售銷售C棟銷售56%，平均周銷售10套左右金中環價格策略（金中環金中環價格策略（金中環1號）號）通過與世金漢宮對比，考慮到項目未來實際通過與世金漢宮對比，考慮到項目未來實際銷售考慮（速度、價格相平衡、未來的不確銷售考慮（速度、價格相平衡、未來的不確定因素），價格上將會略高于世金漢宮。定因素），價格上將會略高于世金漢宮。16000元元/平米平米金中環價格策略之金中環價格策略之 酒店式寫字樓酒店式寫字樓金中環價格策略（酒店式寫字樓）金中環價格策略（酒店式寫字樓）由于寫字樓起步就在由于寫字樓起步就在24層以上，而且推盤時間又是層以上，而27、且推盤時間又是中心區寫字樓推售高峰，所以采用層差錯位來拉開中心區寫字樓推售高峰，所以采用層差錯位來拉開與競爭對手的距離，保證銷售速度。與競爭對手的距離，保證銷售速度。金中環價格策略（酒店式寫字樓）金中環價格策略（酒店式寫字樓）項目名稱項目名稱價格價格租金租金層差層差回報率回報率航天大廈航天大廈1200010020010%興業銀行大廈興業銀行大廈11500901509.4%卓越大廈卓越大廈1200010015010%新華保險大廈新華保險大廈12500951809.1%國際商會大廈國際商會大廈110009513010%中央商會大廈中央商會大廈12800951608.9%深圳國際商會中心深圳國際商會28、中心160001102008.25%安聯大廈安聯大廈14500180諾德中心諾德中心14500180合計平均合計平均981689.28%金中環價格策略（酒店式寫字樓）金中環價格策略（酒店式寫字樓）16000元元/平米平米層差控制層差控制100元左右元左右價格區間價格區間1500017000元元/平米平米從以上可以看到，與目前從以上可以看到，與目前CBDCBD寫字樓相比，有較大的性價比優勢。寫字樓相比，有較大的性價比優勢。金中環價格策略之金中環價格策略之 王座王座.超五星級酒店公寓超五星級酒店公寓金中環價格策略（酒店公寓）金中環價格策略（酒店公寓）位于深圳主干道深南大道上的Farser corp29、orate residences,futian,地處城市中心商業地段，距離深圳高交會館和商業金融中心近在咫尺。毗鄰深圳報業大廈，與深圳高爾夫俱樂部僅一路之隔，西鄰香蜜湖水上樂園，信步可達香蜜湖地鐵站和公交車站，交通網絡四通八達。Fraser corporate residences,futian是由在全球處于領先地位，致力于為住客提供金牌標準化服務的著名Fraser serviced residences精心管理的一家新型服務公寓。戶型戶型面積面積價格價格單房單房45544002房房70 550 輝輝盛盛庭庭酒酒店店公公寓寓金中環價格策略（酒店公寓）金中環價格策略（酒店公寓）泰格公寓坐落在中國30、南部現存最大的外國人集中的國際化高檔居住區之一的蛇口。由招商地產投資，新加坡輝盛管理公司所管理。泰格公寓共計232間套房，從精致的單人公寓到經典的四房公寓滿足多樣化的市場需求。每套公寓內配備齊全的廚房。每日房間清理服務，多班次穿梭班車服務為商務，休閑出行提供便利。兼備國際酒店的豪華，舒適與公寓便捷，溫暖的氛圍。戶型戶型面積面積價格價格1房房55687881房房948882房房1181136 泰泰格格酒酒店店公公寓寓金中環價格策略（酒店公寓）金中環價格策略（酒店公寓）通過目前深圳最好的通過目前深圳最好的2個酒店公寓（準五星個酒店公寓（準五星級）可以看到，目前的市場租金價格在級）可以看到，目前的市31、場租金價格在710元元/平米平米/天天之間。戶型不同，租金價格會有所浮動。之間。戶型不同，租金價格會有所浮動。說明說明:以上物業只租不售，實質上是完整的酒店經以上物業只租不售，實質上是完整的酒店經 營，所以在租金價格較高，但是價格相對同營，所以在租金價格較高，但是價格相對同 星級大酒店（服務、配套等差異）要低。星級大酒店（服務、配套等差異）要低。金中環價格策略（酒店公寓）金中環價格策略（酒店公寓）對比項目對比項目檔次檔次面積面積日租金（元日租金（元/套）套）元元/天天/平米）平米）5.55.5折折景軒酒店景軒酒店221221五星級五星級2525353512801280434323.6523.632、54040505014501450323217.617.6五洲賓館五洲賓館334334五星級五星級2525404015801580484826.426.45555656521502150363619.819.8報業俱樂部報業俱樂部4949準四星準四星37375757888888222212.112.1656583831450145020201111投資大廈投資大廈6666三星級三星級2828353553853818189.99.9454565865815158.258.25聯合廣場聯合廣場289289四星級四星級3535980980282815.415.4555518501850343418.33、718.7圣廷苑圣廷苑298298五星級五星級252510751075434323.6523.6537-4537-4515461546393921.4521.45金中環價格策略（酒店公寓）金中環價格策略（酒店公寓）參照酒店參照酒店圣廷苑、五洲賓館、景軒酒店圣廷苑、五洲賓館、景軒酒店如果按照目前這些五星級酒店的會員租金價如果按照目前這些五星級酒店的會員租金價格來看，基本達到格來看，基本達到20元元/平米平米/天天金中環價格策略（酒店公寓）金中環價格策略（酒店公寓）由于項目要完全銷售，考慮到物業管理及運由于項目要完全銷售，考慮到物業管理及運營成本等因素，所以預計租金比酒店略低：營成本等因素，所以預34、計租金比酒店略低：平均平均7元元/平米平米/天天=210元元/平米平米/月月金中環價格策略（酒店公寓）金中環價格策略（酒店公寓）收益還原法收益還原法是以投資的角度，將未來租金收入折算到現在的時點，以此來測算物業的價格。采用這個方法必須要確定的幾個因素是：物業預期租金、空置率、投資回報率。預期租金預期租金210元/平米/月空置率空置率90%投資回報投資回報根據目前深圳樓市的基本情況，投資回報率在7%12%之間，取最高12%。物業總價物業總價=收入收入/回報率回報率物業單價物業單價=月租金月租金12（月）（月）出租率出租率面積面積/（回報率（回報率面積）面積）=月租金月租金12（月）（月）出租率出35、租率/回報率回報率 =2101290%/12%=18900（元（元/）（含（含1500元元/平米裝修）平米裝修）金中環價格策略經濟分析金中環價格策略經濟分析銷售面積銷售面積銷售價格銷售價格 元元/平米平米銷售金額銷售金額酒店式公寓酒店式公寓1485018900A=1257465000商務公寓商務公寓2640016000寫字樓寫字樓3465016000合計合計7590016567銷售面積銷售面積銷售價格銷售價格 元元/平米平米銷售金額銷售金額 寫字樓寫字樓7590015000B=1138500000A-B=118965000A-B=1189650001.2億億實現了利潤放大，同時能夠平衡高層寫字樓的銷售。實現了利潤放大，同時能夠平衡高層寫字樓的銷售。THE END