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1、同里湖山莊項目市場分析報告同里湖山莊項目市場分析報告一、區域市場分析一、區域市場分析區域市場分析區域市場分析同里鎮同里鎮別墅項目分布別墅項目分布小川東路環湖東路松北公路環湖西路同周公路中糧本源同里御花園同里湖山莊云水謠迎燕路同里湖同里湖嘉苑同里花園包括本項目，目前同里共有包括本項目，目前同里共有6 6個個項目有別墅在售項目有別墅在售區域市場分析區域市場分析同里鎮別墅同里鎮別墅項目一項目一備注：備注：一期獨棟別墅（在售）一期獨棟別墅（在售）總規圖總規圖中糧本源中糧本源區域市場分析區域市場分析同里鎮別墅同里鎮別墅項目一項目一基本數據中糧本源位 置同里湖九里湖中間段產 品雙拼、獨棟開 發 商中糧地產2、代 理 商易居 中國占地面積63.2萬建造面積28.6萬容 積 率0.45綠 化 率40總 棟 數總規：未定總規：未定總 戶 數總規：總規：819戶戶在售棟數一期：一期：77棟棟在售戶數一期一期：77戶戶開盤時間一期：一期：2009年年07月月交房時間一期：2010年04月物業公司暫未定物業費用暫未定價格區間聯排聯排8500，獨棟，獨棟13000-14000元元銷售均價一期：成交均價一期：成交均價11300元元/別墅面積220340460 合計別墅戶型別墅總價209萬元323萬元437萬元209-437萬元銷售狀況該案一期該案一期77棟已售棟已售42棟，月均銷售約棟，月均銷售約11套套區域市場3、分析區域市場分析同里鎮別墅同里鎮別墅項目二項目二總規圖云水謠路路備注：備注：一期在售別墅一期在售別墅 二期新推（在售）二期新推（在售）區域市場分析區域市場分析同里鎮別墅同里鎮別墅項目二項目二基本數據云水謠位 置吳江市同里鎮東松厙公路南產 品雙拼、聯排開 發 商蘇州新澳房產代 理 商開發商自銷占地面積16.2萬建造面積14萬容 積 率0.9 綠 化 率45總 棟 數總規：總規：122棟棟總 戶 數總規：約總規：約300戶戶在售棟數已推出已推出289套套在售戶數109套套開盤時間二期：二期：2009年年5月月26日日交房時間二期：2010年底物業公司新澳物業物業費用二期：2.0元/月.價格區間聯排4、聯排7000，雙拼，雙拼8000銷售均價已售均價已售均價5400元元/面 積215 合計戶 型4-3-5總價范圍130-160萬元130-160萬元銷售狀況銷售情況良好，目前銷售率約銷售情況良好，目前銷售率約63%，月均銷售約，月均銷售約16套套區域市場分析區域市場分析同里鎮別墅同里鎮別墅項目三項目三總規圖總規圖同里花園同里花園區域市場分析區域市場分析同里鎮別墅同里鎮別墅項目三項目三數據表同里花園位 置同里鎮迎燕西路北側原中心小學 產 品獨棟開 發 商蘇州金閶商業房地產開發有限公司 代 理 商自行銷售占地面積8.8979建造面積42570容 積 率0.64綠 化 率總 棟 數148總 戶 數15、74在售棟數148在售戶數174開盤時間2008-01交房時間暫無物業公司暫無物業費用暫無價格區間7000-8000銷售均價成交均價成交均價6300云云/平米平米面 積280-350合計戶 型4-3-4總價范圍200-300萬200-300萬銷售狀況目前整體銷售目前整體銷售25%，銷售速度一般，銷售速度一般區域市場分析區域市場分析同里鎮別墅同里鎮別墅項目四項目四總規圖總規圖同里湖花園（嘉苑）同里湖花園（嘉苑）區域市場分析區域市場分析同里鎮別墅同里鎮別墅項目四項目四數據表同里湖花園（嘉苑）位 置九里湖西側產 品雙拼開 發 商吳江市蘇源房地產開發有限公司 代 理 商自銷占地面積9.9922 建造面6、積4.9971 容 積 率0.5綠 化 率暫無總 棟 數155總 戶 數155在售棟數87在售戶數87開盤時間2008-10交房時間暫未定物業公司暫未定物業費用暫未定價格區間3000-5000銷售均價已售產品均價已售產品均價3450元元/平米平米面 積300-350合計戶 型4-2-5總價范圍100-180萬100-180萬銷售狀況已售已售68套，銷售率套，銷售率43.8%，月均，月均6套套區域市場分析區域市場分析同里鎮別墅同里鎮別墅項目五項目五總規圖總規圖同里御花園同里御花園備注：備注：多層在售多層在售 別墅（未售）別墅（未售）區域市場分析區域市場分析同里鎮別墅同里鎮別墅項目五項目五基本數據7、同里御花園位 置吳江市同里鎮鎮政府對面產 品多層、聯排、雙拼開 發 商吳江恒宇房產代 理 商開發商自銷占地面積2.2萬建造面積2.9萬容 積 率1.3綠 化 率36總 棟 數總規：總規：16棟棟其中：多層其中：多層8棟、雙拼及聯排共棟、雙拼及聯排共8棟棟總 戶 數總規：總規：203戶戶其中：多層其中：多層178戶、雙拼及聯排戶、雙拼及聯排25戶戶在售棟數二期二期：雙拼及聯排共雙拼及聯排共7棟棟在售戶數二期二期：雙拼及聯排雙拼及聯排57戶戶開盤時間二期：暫未定二期：暫未定交房時間二期：2010年年底物業公司暫未定物業費用暫未定價格區間二期：雙拼及聯排二期：雙拼及聯排4000-4500元元/銷售均8、價二期：雙拼及聯排二期：雙拼及聯排4300元元/（預計）（預計）別墅面積269275286 合計別墅戶型6-3-46-3-46-3-4別墅總價116萬元118萬元123萬元116-123萬元銷售狀況該案二期該案二期7棟共棟共57戶別墅、尚未正式銷售戶別墅、尚未正式銷售區域市場分析區域市場分析在售項目客戶分析在售項目客戶分析案名案名來人區域來人區域購買目的購買目的云水謠本地（吳江及同里）：本地（吳江及同里）：50%50%、蘇州：蘇州：30%30%上海：15%、其他：5%主要以自住為主主要以自住為主占總比例的占總比例的75%75%其次以投資和度假為主共占總比例的25%同里湖山莊本地（吳江及同里）：9、本地（吳江及同里）：50%50%、蘇州：蘇州：35%35%上海：15%、其他：5%主要以自住為主主要以自住為主占總比例的占總比例的70%70%其次以投資和度假為主共占總比例的30%區域市場分析區域市場分析結結 論論n中高檔產品去化緩慢，150萬價格線下的低價產品去化相對較快。n價格分界線明顯，但項目固有價值和附加值都對銷售價格支撐不足。n近期產品以聯排雙片為主，獨棟為輔。老項目以江南民居風格為主，近期項目以西式、現代風格為主。大部分產品設計水平落后，與上海、蘇州別墅產品水平差距較大。度假項目在區域旅游度假資源方面亦整合、建設不足，以單一客房功能存在。區域別墅市場整體滯后，缺少人氣。n同里鎮在吳10、江房地產市場的邊緣角色、同里鎮現有別墅市場過低的供銷量，除中糧項目外，同里鎮現有別墅項目產品力水平均較落后，在本案充分整合土地景觀、人文、旅游資源的背景下，如果本案以國內領先的產品品質和營銷手法、推廣力度進行運作的條件下，同里鎮大部分別墅項目的供規律，不足以做為本案的判斷依據。同里鎮大部分別墅項目的供規律，不足以做為本案的判斷依據。n同里鎮在售別墅項目的客戶構成，說明江南古鎮的文脈屬性對上海、蘇州是有吸引力。本案的湖景資源和古鎮文脈，僅對90分鐘經濟圈內缺少湖景資源和古鎮文脈的城市購房客,或在90分鐘經濟圈內，以外向型經濟為主導的城市內工作、安居的外地外籍人有吸引力，則具體聚焦，這些屬于本案的11、目標客戶是上海人、新上海人、新蘇州人、新吳江屬于本案的目標客戶是上海人、新上海人、新蘇州人、新吳江人中的高端客群。人中的高端客群。二、區域競爭市場分析二、區域競爭市場分析123456781、同里湖2、淀山湖3、澄湖4、獨墅湖5、太湖6、陽澄湖東7、陽澄湖西8、大小石湖/東太湖區域競爭區域競爭市場分析市場分析蘇州八大湖景別墅蘇州八大湖景別墅區區版塊版塊湖區定性湖區定性交通狀況交通狀況資源資源同里湖同里湖旅游度假型便利湖景/人文歷史/旅游淀山湖淀山湖度假型便利湖景/人文歷史/大觀園/旅游/高爾夫澄湖澄湖度假型不便利湖景/人文歷史/旅游/高爾夫獨墅湖獨墅湖居住型非常便利湖景/政府規劃/高爾夫/近城市12、太湖太湖旅游度假型便利山水/旅游/人文歷史/高爾夫/游艇會/政府規劃/多種季節水果食品陽澄湖東陽澄湖東度假居住型便利湖景/大閘蟹/高爾夫陽澄湖西陽澄湖西居住型非常便利湖景/近城市/高爾夫/政府規劃石湖東太湖石湖東太湖居住型非常便利山水/人文歷史/政府規劃/近城市區域競爭區域競爭市場分析市場分析特征、產品與價格特征、產品與價格區域競爭區域競爭市場分析市場分析產品與價格產品與價格蘇州環太湖別墅區典型項目蘇州環太湖別墅區典型項目 項目項目 占地面積占地面積（萬）（萬）容積率容積率風格風格產品類型產品類型 戶型面積區戶型面積區間（）間（）單價（元單價（元）總價（萬元）總價（萬元）湖濱山莊40.25北美13、獨棟330-49015000500-800太湖高爾夫280.22新亞洲占地2000獨棟550-920主力面積550-770200001000-2000能看到湖景價格最高約在2000萬太湖之星900.17中式園林獨棟247-363250001000左右太湖緣4.70.75雙拼、獨棟 261-3185500140-180左右太湖帕提歐6.51.09多層、聯排、疊加疊加155-195聯排300疊加5500聯排6800疊加85-110聯排210區域競爭區域競爭市場分析市場分析產品與價格產品與價格淀山湖別墅區淀山湖別墅區典型項目典型項目項目項目 占地面占地面積（萬積（萬）容積容積率率風格風格產品類產品類14、型型 戶型面積區間戶型面積區間（）單價單價（元（元）總價總價（萬元）（萬元）備注備注清水.依瓦諾小鎮26.60.32歐式小鎮聯排、雙拼、獨棟聯排220-250雙拼240-260 獨棟260-340聯排6000；雙拼8000；獨棟14000-19000聯排100雙拼200獨棟400-80009年6月30交房；上海投資客為主，其中一線湖景別墅為1.9萬/平方，總價在800萬富力灣1000.35東南亞獨棟335-700中等410-430不靠河335全部獨棟9800-15000（毛坯）部分精裝修400-600樓王700，2000萬中等500-600萬6000平米豪華會所；10月中旬開盤。不靠河價格相差15、不大。Vip卡 5萬，折扣9.8。淀湖桃園1100畝0.3現代中式獨棟、雙拼雙拼135-230；獨棟250-500 雙拼6000-9000；獨棟13000-15000期房雙拼最低80萬左右，現房雙拼最低115左右；獨棟250-4008000平米豪華會所；跌落式花園、半地下室；上海投資客90%，目前入住率10%左右納帕爾灣14.60.5意大利六聯排，剛結構206-20912000250無地下室，度假別墅，上海客群為主。預計10月20日開盤。凌湖隨園30.76現代中式聯排240-3086000-8000130-24080%是上海投資客，一線湖景在240萬，二線景觀在210萬，最后一排在120-1716、0，十月15日之前訂購9.4折。朱家角新城650.7現代中式 公寓、疊加、雙拼公寓85-90疊加和聯排185-230公寓8500聯排13000雙拼15000公寓70左右別墅260左右上海客戶為主東方庭院300.76現代中式 疊加、雙拼、獨棟疊加185-216雙拼205-222獨棟230-290疊加9500-13000雙拼13000-18000獨棟17000-19000最貴的6套臨水獨棟28000疊加250雙拼380獨棟450-600上海客戶為主區域競爭區域競爭市場分析市場分析產品與價格產品與價格項目項目 占地面積占地面積（萬（萬）容積率容積率風格風格產品類型產品類型 戶型面積區間（戶型面積區間17、（）單價單價（元（元）總價總價（萬元）（萬元）備注備注中大易墅 180.36西班牙雙拼、獨棟雙拼190-270190-270；獨棟250-520雙拼9000；獨棟11000左右雙拼160萬；獨棟200-350上海較少，主要是昆山、蘇州等地雙拼贈送面積達90平米，花園200平米最大錦繡藍灣140.6西班牙雙拼、聯排雙拼200-230；聯排160-180 聯排7100；雙拼9000-12000雙拼170-195；聯排113-127上海占三分之一，蘇州、昆山、臺灣、新加坡等贈送車庫、露臺、花園面積達100平方米；臨湖灣雙拼單價在12000元，面積230平方米檀香園130.28西班牙雙拼、獨棟雙拼2618、0獨棟430-663（包括地下）雙拼9500；獨棟13000500-1000臺灣企業高層管理、上海、昆山等地天使灣110.52美式、歐式獨棟240-3309500-13000250-400上海、昆山、以蘇州客戶為主，有8種風格建筑，密度較高（五一、十一有優惠活動9.6折）天倫隨園60.32蘇式園林獨棟252-288，每幢占地600到900方18000430-60040-50歲上海人；前期內部客戶認購，沿湖購買者主要是政府官員及開發商朋友，。目前剩7套房子，其中一套湖邊252，總價600萬的房子玉山勝境6.40.39蘇式園林獨棟建面400、平均占地1000方22000800-1000臺灣、新加坡19、上海等。四面環水品院300.66中式聯排200-3207000-9300140-270上海、蘇州、昆山等注：水景最好戶型280平方米，總價260萬招商依云水岸221（實際容積率約為0.7）現代中式聯排、疊加疊加175-260聯排320疊加7500聯排1.1-1.2萬疊加：130-180聯排：300-380以蘇州園區和相城區客戶為主，其中相城區客戶部分為第一居所。陽澄湖別墅區典型項目陽澄湖別墅區典型項目 整體來看，居住型湖區版塊的項目去化率明顯高過度假型湖區版塊。而居住型湖區版塊的啟動居住型湖區版塊的啟動均晚于最臨近的度假湖區，在兼具景觀與近市區優勢的同時，并未與最臨近的度假型版塊在價格均晚于20、最臨近的度假湖區，在兼具景觀與近市區優勢的同時，并未與最臨近的度假型版塊在價格上拉開差距，使居住型湖區版塊成為臨近度假湖區版塊的營銷攔截者上拉開差距，使居住型湖區版塊成為臨近度假湖區版塊的營銷攔截者。本案需要借鑒的是，之于蘇州市區客戶，東太湖/小石湖區域即為本案的銷售攔截者。本案必須充分考量入市時與其的價差關系，方能分流其蘇州客戶；或者因本案開發周期較長，在該區域兩年后較少別墅供應時，本案才能進入旺銷期。在度假型版塊中太湖地區無論單價、總價、戶型面積，還是銷售速度都是最大、最高、最好的，而其對應的支持條件是湖區品牌知名度最高，資源最豐富，配套設施最齊全和最高檔。相反，澄湖和同里湖是各方面表現最21、弱的。價格、銷售速度與區域配套之間的正比關系非常明顯價格、銷售速度與區域配套之間的正比關系非常明顯。吳江市東太湖區域，兼具交通、湖景、配套、產業優勢，采用國內流行的產品規劃，投入大力度的營銷推廣。東太湖區域與本案接近密度、概念的項目（以太湖明珠城為代表），它們的產品、售價、銷售規律、銷量反而對本案更具有價值。值得注意的是，由于其相較 本案絕對的土地屬性優勢，在相同產品力條件下，東太湖區域為本案制定了價格和銷量可東太湖區域為本案制定了價格和銷量可 供參考的天花板。供參考的天花板。區域競爭區域競爭市場分析市場分析結結 論論三、項目現狀分析三、項目現狀分析土地屬性土地屬性江南古鎮文脈江南古鎮文脈 江22、南六大古鎮之一的同里古鎮與本項目相鄰；全國唯一的集佛儒道文化于一處的江南六大古鎮之一的同里古鎮與本項目相鄰；全國唯一的集佛儒道文化于一處的著名景點羅惺洲亦與本案隔湖相望。附近開發的別墅、度假村多為蘇式民居風格，著名景點羅惺洲亦與本案隔湖相望。附近開發的別墅、度假村多為蘇式民居風格，僅近期開發個案為西式現代風格。僅近期開發個案為西式現代風格。本案是一塊典型的具有深厚中國文化底蘊、江南古鎮文脈特色的別墅用地。本案是一塊典型的具有深厚中國文化底蘊、江南古鎮文脈特色的別墅用地。土地屬性土地屬性配套齊全，檔次尚可配套齊全，檔次尚可由于同里鎮旅游業較發達，項目周邊配套齊全，從日常生活配套到休閑娛樂配套（項23、目緊鄰五星級同里湖大飯店，四星級同里湖度假村），到水鄉特色餐飲、娛樂、購物一應俱全，摒棄了一般別墅項目配套不全的劣勢，因此項目本身有會所即可。）土地屬性土地屬性交通極其便利交通極其便利本項目位于蘇州大市，吳江市同里鎮。南接318國道，西連蘇嘉杭高速公路，北連蘇州繞城公路。距離吳江市區8公里，距離蘇州古城25公里，距離上海虹橋機場80公里。私家車出行便利，上海、蘇州、浙江都納入到60-90分鐘車程內。使本項目具備向90分鐘經濟圈內搜索客層的可能性。規劃中上海-同里-蘇州輕軌與本項目僅需步行3分鐘。土地屬性土地屬性景觀資源優越景觀資源優越項目緊鄰同里古鎮，除享有古鎮的各項旅游資源外，由于項目位于同24、里湖岸，擁有一線湖景景觀，著名的羅星洲相近在眼前。羅星洲：位于古鎮東首同里湖中，據史料記載，洲上最早建筑始于元代，明清以來代有營建，“羅星聽雨”為歷史勝跡之一，1938年4月，被日軍焚毀。1996年4月重建，現為佛、儒、道三教合一圣地。土地屬性土地屬性結結 論論 本項目處于觀光旅游古鎮，產業人口較少、流動性強。旅游業是支柱產業，但是只作為觀光景點而不是度假區，政府正在尋求旅游模式的轉變。吳江市現有成熟產業為民營紡織業、臺資制造業，未來重點發展外資IT產業、制造業，本案開發自住型別墅在未來有一定潛力，具備產業支撐。蘇州、吳江擁有大量的湖泊、人文景觀資源，同里鎮對于蘇州及吳江市民耳熟能詳，在面向蘇25、州、吳江本土客層時，本案難得的景觀與人文資源并不具備獨特稀缺優勢。但本項目低容積率、純獨棟的特點具有一定的優勢。特別能吸引吳江市區、上海、蘇州喜歡獨棟但無法承擔當地獨棟價格的客戶。吳江房地產開發主要集中在松陵鎮，本市及周邊鎮購房習慣為高端客戶在蘇州置業，中低端客戶集中于吳江城市中心購房，本案地塊因文脈屬性，受當地臺商和外地人歡迎，對于本市購房者來說基本為居住邊緣化地塊。產品屬性產品屬性容積率優勢大，規劃一般容積率優勢大，規劃一般1、容積率較低，純獨棟項目，具有一定的奇缺性2、兵營式規劃，視覺上缺乏寬敞感，無法凸現容積率優勢3、物業管理上，缺乏嚴密的安防系統4、小區一面臨主干道，兩面臨商業街，但26、是沒有設計隔離使得 小區免受外界干擾。產品屬性產品屬性有綠化，無景觀有綠化，無景觀1、小區無主題景觀、無景觀亮點2、現有綠化局限于植樹種草，缺乏景觀層次3、現在綠化品種單一普通，缺乏亮點4、完全的開放式花園，缺乏一定的私密性產品屬性產品屬性現有產品存在諸多問題現有產品存在諸多問題1、地下室面積過大，層高較高，須記入建筑面積，導致產品總面積較大，限制了單價提升，否則總價太高；另外地下室房間分割過于瑣碎，下層 式庭院面積又太小，實際除了起到采光作用外，基本無法使用；項目臨 湖，地下室的防水性如何有待進一步檢查。2、外立面石材部分尚可，但白墻部分顯得十分廉價，且容易臟污。陽臺護欄與整體外立面風格不符27、，且出現銹蝕。3、戶型設計很不合理，功能分布混亂，比如：大門直沖樓梯，主臥沒有外 陽臺，客廳開窗挑高太低等等產品屬性產品屬性結結 論論除容積率優勢外除容積率優勢外本項目產品品質較低本項目產品品質較低項目已售產品均價項目已售產品均價7554元元/平米平米項目現狀分析項目現狀分析總總 結結優優 勢勢位于同里古鎮，景觀資源優越；緊靠同里湖、環境優美；配套齊全、檔次較高；容積率低；純獨棟別墅社區；交通便利；劣劣 勢勢產品品質較差；無社區景觀；物業一半；無安防；無營銷推廣；威威 脅脅周邊八大湖景別墅區發展成熟、供應量較大機機 會會古鎮、湖景資源稀缺；獨棟別墅供應量日趨減少；度假概念接受度日益提高；長三角經濟、交通一體化；后天不足天賦較高項目現狀分析項目現狀分析價格預估價格預估維持現狀雙拼：單價7000元/平米總價245萬獨棟：單價8500元/平米總價：300萬-600萬適度改造（保守估計）雙拼：8500元/平米總價300萬獨棟：11000元/平米總價：363萬-700萬改造建議：1、外立面白墻面改為面磚，打造風格較純正的北美風格別墅2、景觀重新設計，增加社區主景觀，景觀節點，打造有層次、多品種的景觀，沿湖開辟公共景觀帶3、增設安防系統4、提升小區物業服務水平5、可考慮經裝修別墅謝謝 謝謝 ！