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1、1東 原 D7 區(qū)個(gè)案分析2013.12.92PART1 銷 售 播 報(bào)PART2 項(xiàng) 目 簡(jiǎn) 介PART3 原 因 剖 析匯報(bào)提綱單擊此處編輯母版標(biāo)題樣式單擊此處編輯母版標(biāo)題樣式住宅住宅：東原D7區(qū)四期3號(hào)樓開盤 2小時(shí)售罄251套房源 3月以單月簽約數(shù)據(jù)2.87億，成交面積4.55萬(wàn)，成為當(dāng)月江北樓市冠軍。住宅住宅：2013年7月份，東原成交金額4.77億元，僅次龍湖，居全市第二，且東原D7區(qū)共售出215套房源，成交金額1.7億元，成為東原地產(chǎn)7月樓盤銷售翹楚。集中商業(yè)集中商業(yè)：整體已完成招商70%，較2011年新增簽約新世紀(jì)百貨、世紀(jì)星溜冰場(chǎng)、錦禧大酒樓、御粥坊、圓緣園；意向客戶有月星家2、居、小天鵝、陶然居、HM、外婆家、pizza等寫字樓寫字樓：共40層，上部15個(gè)整層內(nèi)部四家公司消化公寓公寓：7萬(wàn)方基本售罄住宅住宅：上半年?yáng)|原D7區(qū)成交建筑面積7.4萬(wàn)平方米，居江北區(qū)第一位，成交金額5.5億元，位列第二位。整年單盤銷售10億，居鴻恩寺榜首集中商業(yè)：集中商業(yè)：簽約簽約客戶客戶：華潤(rùn)萬(wàn)家（2萬(wàn)方）、星美影城 意向意向客戶客戶：第六空間、世紀(jì)星銷售播報(bào)-綜合體自2010年首次開盤以來，各業(yè)態(tài)基本保持“熱銷”狀態(tài)，住宅曾創(chuàng)下半年7.4萬(wàn)的銷量、商業(yè)實(shí)現(xiàn)開盤一周3.2億的成交額2011年7月2012年2013年11月4單擊此處編輯母版標(biāo)題樣式單擊此處編輯母版標(biāo)題樣式銷售播報(bào)-商業(yè)203、13年11月底，商鋪開盤當(dāng)天成交排名主城各大商圈商鋪前列板塊板塊推廣名推廣名建筑面積（）建筑面積（）建面建面均價(jià)（元均價(jià)（元/）金額（億元）金額（億元）大坪大坪龍湖時(shí)代天龍湖時(shí)代天街街33178.854061513.5楊家坪楊家坪華潤(rùn)二十四華潤(rùn)二十四城城14689.04501187.4大渡口大渡口區(qū)府區(qū)府晉愉融府晉愉融府10974.34299273.3鴻恩寺鴻恩寺東原東原D7D7區(qū)區(qū)-約2.5大渡口大渡口區(qū)府區(qū)府國(guó)瑞城國(guó)瑞城19210.6560061.2大坪大坪嘉華鑫城嘉華鑫城15063.7569841.1南坪南坪天福克拉廣天福克拉廣場(chǎng)場(chǎng)2114.53476901.0新牌坊新牌坊中渝山頂?shù)乐杏?、山頂?shù)?657.81260321.0新牌坊新牌坊潤(rùn)都潤(rùn)都7 7號(hào)號(hào)3058.09262500.8大坪大坪康德國(guó)際康德國(guó)際1461.8453012 0.8數(shù)據(jù)來源：重慶市房管局、現(xiàn)場(chǎng)咨詢20132013年重慶主城商圈商業(yè)去化情況表年重慶主城商圈商業(yè)去化情況表東原中心：購(gòu)物中心、4棟銷售型集中式商業(yè)、3棟公寓、1棟5A級(jí)寫字樓5備注備注：僅4月份，成交102套，面積4719方，銷售額45.457.998.3#較4#建面單價(jià)少約1000元，主要原因是區(qū)位3#臨街面強(qiáng)物業(yè)類型物業(yè)類型 時(shí)時(shí) 間間成交套數(shù)成交套數(shù)成交面積成交面積（萬(wàn)方）（萬(wàn)方）成交建面均價(jià)成交建面均價(jià) （元）（元）成交金額成交金額 （億5、元）（億元）SOHOSOHO2#2#2013.4-2013.103351.659264 1.53LOFTLOFT 3#3#2013.1-2013.104952.4712108 3.0LOFT LOFT 4#4#2013.1-2013.103791.9111181 2.14合計(jì)-12096.03-6.66數(shù)據(jù)來源：重慶市房管局單擊此處編輯母版標(biāo)題樣式單擊此處編輯母版標(biāo)題樣式銷售播報(bào)-LOFT公寓自2013年4月份至今，LOFT、SOHO基本售罄、LOFT均價(jià)12000元/，SOHO均價(jià)9200元/6大石壩大石壩鴻恩寺片區(qū)鴻恩寺片區(qū)東原東原D7D7區(qū)區(qū)首創(chuàng)國(guó)際首創(chuàng)國(guó)際華潤(rùn)中央公園華潤(rùn)中央公園國(guó)興北6、岸江山國(guó)興北岸江山項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱開盤次開盤次數(shù)數(shù)推出套推出套數(shù)數(shù)銷售套銷售套數(shù)數(shù)銷售率銷售率面積區(qū)面積區(qū)間間/折后均折后均價(jià)價(jià)/元元首創(chuàng)鴻恩國(guó)際首創(chuàng)鴻恩國(guó)際5109961456%63-999460華潤(rùn)中央公園華潤(rùn)中央公園232321867%61-1089258國(guó)興北岸江山國(guó)興北岸江山492366172%61-1129120東原東原D7D7區(qū)區(qū)101635104764%66-110 約1萬(wàn) 2013 2013年開盤當(dāng)天銷售數(shù)據(jù)表現(xiàn)年開盤當(dāng)天銷售數(shù)據(jù)表現(xiàn)數(shù)據(jù)來源：重慶市房管局單擊此處編輯母版標(biāo)題樣式單擊此處編輯母版標(biāo)題樣式銷售播報(bào)-住宅大石壩鴻恩寺板塊，開盤當(dāng)天數(shù)據(jù)顯示：東原D7區(qū)銷售套數(shù)最多，7、折后均價(jià)第一、銷售金額第一備注：對(duì)比樓盤篩選標(biāo)準(zhǔn)：主力套內(nèi)面積區(qū)間相似7數(shù)據(jù)來源：現(xiàn)場(chǎng)咨詢、觀察；去化情況公寓類項(xiàng)目客戶類型表現(xiàn)公寓類項(xiàng)目客戶類型表現(xiàn)住宅住宅類物業(yè)客類物業(yè)客戶類型表現(xiàn)戶類型表現(xiàn)客戶特征-分業(yè)態(tài) 公寓類物業(yè)自用型客戶占絕對(duì)主力，30%用于投資；住宅以30 45歲剛需、改善型剛需為主。30%70%投資型自用8單擊此處編輯母版標(biāo)題樣式單擊此處編輯母版標(biāo)題樣式項(xiàng)目 區(qū)位項(xiàng)目屬兩江新區(qū)-江北-鴻恩寺板塊；距觀音橋商圈約3.5公里、新牌坊4.0公里、距紅旗河溝3.0公里備注：兩江新區(qū)涵蓋江北區(qū)、渝北區(qū)、北部新區(qū)、北碚區(qū)、北北碚碚區(qū)區(qū)渝渝北北區(qū)區(qū)北部新區(qū)北部新區(qū)江北區(qū)江北區(qū)90.50.5公8、里公里1.51.5公里公里1 1公里公里教育教育：三色幼兒園銀行銀行:建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、郵政儲(chǔ)蓄醫(yī)療醫(yī)療：江陵醫(yī)院、騎士醫(yī)院、重慶石油醫(yī)院交通交通：大石壩站、輕軌5號(hào)線站點(diǎn)（預(yù)計(jì)2015年通車）教育教育：徐悲鴻小學(xué)市政市政：鴻恩寺 公園銀行銀行：中國(guó)銀行教育教育：紅巖村 小學(xué)醫(yī)療醫(yī)療：腫瘤醫(yī)院市政市政：兒童公園交通交通：濱江一路、紅巖村大橋（規(guī)劃2014年試用）、石門大橋石石門門大大橋橋紅巖村紅巖村大橋大橋嘉華大橋嘉華大橋北濱一路北濱一路紅紅石石路路輕軌輕軌5 5號(hào)線站號(hào)線站點(diǎn)點(diǎn)鴻恩寺公園鴻恩寺公園兒童公園兒童公園單擊此處編輯母版標(biāo)題樣式單擊此處編輯母版標(biāo)題樣式周邊配套完善+宜居地處鴻恩寺板9、塊核心，周圍交通體系發(fā)達(dá)，教育、醫(yī)療、銀行等生活配套齊全、便捷，基本實(shí)現(xiàn)“宜居”標(biāo)準(zhǔn)10經(jīng)濟(jì)指標(biāo)占地：約360畝建面：約100萬(wàn)方物業(yè)類型：寫字樓、公寓、購(gòu)物中心 酒店、住宅體量：商務(wù)約17萬(wàn)方、商業(yè)約13萬(wàn)方停車位：約3000個(gè)（寫字樓）容積率：4.2建筑密度：56%綠地率：9.26%景觀設(shè)計(jì)：日本久米物 業(yè)：東原物業(yè)管理4 4棟棟高高層層住住宅宅單擊此處編輯母版標(biāo)題樣式單擊此處編輯母版標(biāo)題樣式整體規(guī)劃經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目是集酒店、寫字樓、公寓、LOFT，總規(guī)模達(dá)100萬(wàn)方的城市綜合體，也是目前江北區(qū)最大的城市綜合體備注備注：一期一期在2011年底、2012年6月份入住，共2800戶；二期二期在2010、13年入住，共1300戶三期三期預(yù)計(jì)入住2300戶，預(yù)計(jì)2014年入住，四期四期有11棟住宅，部分已經(jīng)入住，五期，五期的綜合商業(yè)預(yù)計(jì)2014年下半年開業(yè)D8D8公公館館D8公館紅石路紅石路紅原路紅原路寬寬46米瀝青路米瀝青路寬約寬約4 4米瀝青米瀝青路路234一期一期：7 7棟高層住宅棟高層住宅（3030層）層）四期四期：住宅住宅D8公館公館124五期 綜合商業(yè)三期 公寓、寫字樓3二期住宅星星酒酒級(jí)級(jí)店店1118萬(wàn)方商業(yè)萬(wàn)方商業(yè)廣場(chǎng)北濱路方向北濱路方向（5分鐘）分鐘）紅旗紅旗河溝方向河溝方向（10分鐘）分鐘）沙坪壩沙坪壩方向方向（5分鐘）分鐘）5#6#購(gòu)物中心廣場(chǎng)單擊此處編輯母版標(biāo)題樣式單擊此11、處編輯母版標(biāo)題樣式整體規(guī)劃物業(yè)布局小區(qū)內(nèi)部動(dòng)線明朗，業(yè)態(tài)布局較合理：商業(yè)處在昭示性最強(qiáng)、交通最便捷位置，高層住宅及洋房處在較安靜、隱蔽的位置12同一板塊同一板塊同樣的公共配套同樣的公共配套同質(zhì)化的產(chǎn)品（住宅）同質(zhì)化的產(chǎn)品（住宅）為什么東原為什么東原D7區(qū)區(qū)去化最好去化最好、單價(jià)實(shí)現(xiàn)能力單價(jià)實(shí)現(xiàn)能力最強(qiáng)最強(qiáng)？13PART1 銷 售 播 報(bào)PART2 項(xiàng) 目 簡(jiǎn) 介PART3 原 因 剖 析匯報(bào)提綱1.1住宅住宅|商業(yè)原因共性商業(yè)原因共性1.2住宅住宅|商業(yè)原因商業(yè)原因 個(gè)性個(gè)性14 熱熱 銷銷 共共 因因 （商業(yè)、住宅）（商業(yè)、住宅）內(nèi)容提要內(nèi)容提要15備注：輕軌5號(hào)線預(yù)計(jì)2016年通車 1座嘉12、華大橋，1條鴻恩寺隧道，1條華新分流到，約5分鐘直達(dá)觀音橋、約10分鐘迅達(dá)解放碑、10分鐘到達(dá)南坪、15分鐘過到達(dá)機(jī)場(chǎng)。通過與華新分流道、鴻恩寺隧道、嘉華大橋、外環(huán)告訴聯(lián)通的道路網(wǎng)絡(luò)，形成立體交通系統(tǒng)，迅達(dá)全城 地處板塊核心，隸屬政府著力打造的“四圈兩心”的“一心”，交通最便捷、環(huán)境 較優(yōu)質(zhì)，且屬成熟老社區(qū)范疇。共因1 區(qū)位、交通寸鐵片區(qū)寸鐵片區(qū)大石片區(qū)大石片區(qū)五里店五里店片區(qū)片區(qū)魚復(fù)片區(qū)魚復(fù)片區(qū)輕軌五號(hào)線輕軌五號(hào)線備注：2013年8月，江北區(qū)印發(fā)江北區(qū)商貿(mào)流通業(yè)“十二五提及江北未來主力完善“兩圈、四心、一帶”的工作，成立專門工作機(jī)構(gòu)，加速推進(jìn)四大區(qū)域性商業(yè)中心建設(shè)。觀音橋觀音橋商圈商圈江北嘴13、江北嘴商圈商圈16數(shù)據(jù)來源：“十二五”規(guī)劃、百度百科 街道轄區(qū)街道轄區(qū) 戶籍戶籍人口人口大石壩街道 約8萬(wàn)龍山街道 約8萬(wàn)石馬河街道約7.5萬(wàn)龍溪街道 約15萬(wàn)合計(jì)約 39萬(wàn)項(xiàng)目周邊人口統(tǒng)計(jì)項(xiàng)目周邊人口統(tǒng)計(jì)東原D7區(qū)核心輻射商圈現(xiàn)有約39萬(wàn)人的消費(fèi)力共因2 人口鴻恩寺板塊屬成熟老社區(qū)，生活配套基本成熟；商圈周邊即有在籍人口約40萬(wàn)，未來周邊房地產(chǎn)項(xiàng)目可來約20萬(wàn)的新增人口，內(nèi)需較大。3.5公里新增人口20萬(wàn)常住人口約15萬(wàn)約5萬(wàn)常住人口常住人口約20萬(wàn)備注：戶籍人口遠(yuǎn)少于常住人口17板塊板塊項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱容積率容積率總建筑面積總建筑面積（萬(wàn)方）（萬(wàn)方）物業(yè)形態(tài)物業(yè)形態(tài)大石壩大石壩保利江上明珠14、2.1125別墅、洋房、高層大石壩大石壩首創(chuàng)鴻恩國(guó)3.580高層大石壩大石壩東原D7區(qū)4.38100城市綜合體城市綜合體大石壩大石壩華潤(rùn)中央公園3.966高層大石壩大石壩綠地新都會(huì)25高層、公寓石馬河石馬河壹江城2.5135別墅、洋房、高層石馬河石馬河宏帆鳳凰灣2.5100洋房、高層數(shù)據(jù)來源：安居客、搜房網(wǎng)共因3 綜合體板塊內(nèi)唯一百萬(wàn)方城市綜合體，前期產(chǎn)品“熱銷”，提升開發(fā)商美譽(yù)度、增強(qiáng)品牌號(hào)召力、為項(xiàng)目樹立良好口碑18組團(tuán)名稱組團(tuán)名稱 業(yè)態(tài)類型業(yè)態(tài)類型 體量體量 (萬(wàn)方）萬(wàn)方）-住宅 近70D8公館 精裝小戶 1.13（現(xiàn)推）東原中心（約30萬(wàn)方）LOFT公寓 4.74 SOHO公寓 2.315、 商鋪 18 寫字樓 4.9數(shù)據(jù)來源：備案共因4 物業(yè)互動(dòng)項(xiàng)目多達(dá)項(xiàng)目多達(dá)8種物業(yè)，寫字樓、公寓、住宅、商業(yè)等形成良好的種物業(yè)，寫字樓、公寓、住宅、商業(yè)等形成良好的人流輸送人流輸送和和互動(dòng)互動(dòng)備注：本案30萬(wàn)方的商業(yè)體量，為住宅的“熱銷”帶來強(qiáng)勁動(dòng)力，而住宅又為項(xiàng)目樹立良好口碑，較大程度反復(fù)商業(yè)19 各業(yè)態(tài)熱銷原因各業(yè)態(tài)熱銷原因內(nèi)容提要內(nèi)容提要20東原東原D7區(qū)區(qū)首創(chuàng)首創(chuàng)國(guó)際國(guó)際生活生活區(qū)區(qū)首創(chuàng)首創(chuàng)德爾德爾菲谷菲谷綠地綠地海外海外灘灘保利保利山莊山莊保利江保利江上明珠上明珠綠地海綠地海外灘外灘（桂香（桂香路）路）五福五福苑苑大石壩大石壩九村九村華潤(rùn)中華潤(rùn)中央公園央公園前衛(wèi)前衛(wèi)江畔江畔建新西路建16、新西路小區(qū)小區(qū)國(guó)興國(guó)興北岸北岸江山江山長(zhǎng)安麗長(zhǎng)安麗錦苑錦苑溪岸上溪岸上品品項(xiàng)目項(xiàng)目名稱名稱入住、入住、開盤開盤/時(shí)間時(shí)間戶數(shù)戶數(shù) 距距 離離（公里）（公里）1東原D7區(qū)201320143100-2東原中心2014-2首創(chuàng)國(guó)際生活區(qū)2013.62014底71790.253首創(chuàng)德爾菲谷2013201465520.44綠地海外灘201420000.55保利山莊20130.76保利江上明珠201317華潤(rùn)中央公園20122013572318國(guó)興北岸江山201220132014767129溪岸上品201320146000.3數(shù)據(jù)來源：安居客、搜房網(wǎng)、推導(dǎo)商鋪原因1 開發(fā)節(jié)奏 東原D7區(qū)先開發(fā)約3100戶17、的住宅，幫助其商業(yè)開發(fā)回收資金、聚集人氣、樹立口碑，預(yù)熱銷售；東原中心于2013年入市，恰處板塊其他樓盤“狂 推”時(shí)間，從潛在客戶的角度助推了其商鋪的去化。備注：東原中心包括1#購(gòu)物中心，2#細(xì)胞商業(yè)21單擊此處編輯母版標(biāo)題樣式單擊此處編輯母版標(biāo)題樣式【商鋪原因2 經(jīng)營(yíng)模式】新新PARK12萬(wàn)方“生態(tài)+體驗(yàn)”全自持商業(yè)，華夏柏欣招商運(yùn)營(yíng)，主力店品牌聚攏效應(yīng)，兒童主題商業(yè)立差異化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，提升商業(yè)整體投資價(jià)值p 生態(tài)資源生態(tài)資源：2萬(wàn)方市政公園p 外觀設(shè)計(jì)外觀設(shè)計(jì)：細(xì)胞狀設(shè)計(jì)，營(yíng)銷“會(huì)呼吸”的商業(yè)的概念p 露天生態(tài)體驗(yàn)露天生態(tài)體驗(yàn)：設(shè)置頂樓露天餐飲區(qū)p 兒童主題兒童主題差異化差異化：重慶首家兒童18、主題特色購(gòu)物中心，業(yè)態(tài)豐富包裝區(qū)分：導(dǎo)示牌、電梯廳、衛(wèi)生間、公區(qū)區(qū)域等，有別于其他樓層的統(tǒng)一包裝和氛圍營(yíng)造業(yè)態(tài)：10000余平，重慶規(guī)模最大的兒童專屬體驗(yàn)區(qū)，將涵蓋兒童主題餐廳、兒童主題4D影院、兒童職業(yè)體驗(yàn)、兒童教育培訓(xùn)中心、兒童攝影、兒童專屬電玩城、兒童公園、兒童攀巖、兒童主題樂園等關(guān)于兒童吃喝玩樂教的一系列特色業(yè)態(tài)。p 專業(yè)團(tuán)隊(duì)：華夏專業(yè)團(tuán)隊(duì)：華夏柏柏欣，欣，龍湖御用招商運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)22備注備注：商鋪設(shè)置連廊，要特別注意連接處業(yè)態(tài)的配合，要有一定的匹配度商鋪原因2 產(chǎn)品設(shè)計(jì)商鋪前后設(shè)置室外步行連廊，連廊左右的商鋪價(jià)格？，無連廊處商鋪的價(jià)格是？首層價(jià)格20萬(wàn)/平；連廊可提升首層以外的商業(yè)價(jià)值，19、增強(qiáng)周邊商業(yè)氣氛的連貫性,幫助激活商圈活力。23來源來源戶型戶型 面積面積（平方）（平方）主臥主臥（平方）（平方）次臥次臥（平方）（平方）贈(zèng)送贈(zèng)送（平方）（平方）東原東原D7區(qū)區(qū)兩房?jī)煞?66612.9610.84.88來源來源戶型戶型 面積面積（平方）（平方）主臥主臥（平方）（平方）次臥（平次臥（平方）方）贈(zèng)送贈(zèng)送（平方）（平方）華潤(rùn)中華潤(rùn)中央公園央公園兩房?jī)煞?712.9510.95.1來源來源戶型戶型 面積面積（平方）（平方）主臥主臥（平方）（平方）次臥次臥（平方）（平方）贈(zèng)送贈(zèng)送（平方）（平方）首創(chuàng)國(guó)首創(chuàng)國(guó)際生活際生活區(qū)區(qū)兩房?jī)煞?66611.5510.55.6東原東原D7D7區(qū)主力區(qū)20、主力戶型之一戶型之一華潤(rùn)華潤(rùn)中央公園主力戶型之一中央公園主力戶型之一首創(chuàng)國(guó)際首創(chuàng)國(guó)際生活區(qū)主力戶型之一生活區(qū)主力戶型之一板塊內(nèi)銷售率高的項(xiàng)目，面向剛需的戶型差異不大均屬標(biāo)配，主要功能房面積贈(zèng)送面積相當(dāng)，無分明顯伯仲住宅原因2 戶型24LOFT LOFT vs.vs.SOHOSOHOLOFTSOHO主力戶型（）主力戶型（）42-4542-45贈(zèng)送率贈(zèng)送率層高5.1m，買一層送一層，贈(zèng)送面積高達(dá)75%無夾層贈(zèng)送建面成交均價(jià)建面成交均價(jià)（元（元/）120009264建面實(shí)得成交建面實(shí)得成交均價(jià)（元均價(jià)（元/）68609264主力面積主力面積（）（）42.3641、42、455.1米層高，買一層送一層，贈(zèng)送率高達(dá)75%，實(shí)得建面單價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于SOHO產(chǎn)品 LOFT公寓原因 產(chǎn)品25致謝：劉锎姐心靈姐冉磊哥