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1、重慶建新南路綜合體開發研究重慶建新南路綜合體開發研究呈交呈交 2012/7/12顧問公司：深圳市新摩爾商業管理有限公司顧問公司：深圳市新摩爾商業管理有限公司 重慶煌華集團重慶煌華集團重慶的地形特點決定了其空間結構不同于一般平原型城市的“同心圓”或“方塊狀”，重慶的空間結構將呈現“一城五片，多中心組團式”特征，目前主城區劃分為5個片區、16個組團和6個獨立功能區。“五片”即按照“兩江四山”的山水格局，將主城分為五大片區。都市區城市中心主要指中央商務區（CBD），由江北城、解放碑和彈子石濱江地區組成。城市副中心除已有的沙坪壩、觀音橋、楊家坪、南坪以外，另外重點建設西永和茶園。由此形成“一個中心，六2、個副中心”的格局。重慶市產業規劃特征產業規劃呈現“一城五片，多中心組團式”特征重慶市產業規劃特征分區組團構成功能規劃中部片區渝中組團、大楊石組團、大渡口組團人口最集中、功能最聚集區域，大力發展以高端服務業為主的第三產業北部片區觀音橋組團、兩路組團、蔡家坡組團、大竹林-禮嘉組團、唐家沱組團城市近期重點拓展區，以高新技術產業、汽車為主導產業，重點建設良好的城市人居環境，塑造新重慶的城市風貌南部片區南坪組團、李家沱-魚洞組團以會展、商貿、都市旅游、科研教育為主導的發展區西部片區西永組團、北碚組團、西彭組團、走馬功能區城市未來重點拓展區域之一，引導城市高品質組團式集約化發展東部片區茶園組團、魚嘴組團、3、五寶功能區、界石功能區、一品功能區、南彭功能區、惠民功能區都市區工業拓展的重點區域之一，同時發展以會展業為主導的第三產業“一個中心，六個副中心”重慶大型零售市場重慶大型零售市場l NOVO在重慶解放碑開了第一家獨立百貨。l 諸如GUCCI以及WE等奢侈品、快速時尚品牌積極進入重慶零售市場。l 購物中心的首層平均租金同比上漲 4.2%達到726元/平方米/月。市場摘要快速時尚品牌積極拓展重慶零售市場重慶商圈市場專項研究核心商務區重百商場新世紀百貨觀音橋解放碑北城天街重百大樓新世紀百貨英利國際金融中心環球金融中心王府井百貨大都會茂業百貨新世界百貨日月光廣場星光68大融城NOVO美美百貨富力海洋廣場4、金鷹財富廣場重慶商圈市場專項研究二、項目基地條件分析 本項目位于重慶市江北區建新南路，比鄰觀音橋商業中心位置。項目占地X畝，建筑面積地上38萬平方米。本案本案項目指標項目指標基地用地條件較好，具有一定的規模性，利于城市綜合體項目的打造。基地用地條件較好，具有一定的規模性，利于城市綜合體項目的打造。占地面積45056）容積率13.0地上建筑面積36.68萬地下建筑面積53684萬擬建物業辦公樓，住宅、公寓、商業2、商業和房地產市場初步分析類別類別面積面積細分細分金額萬元金額萬元住宅住宅1313萬平方米萬平方米1313萬平方米萬平方米350035004550045500酒店公寓酒店公寓8 8萬平方5、米萬平方米80000800004000 4000 3200032000總部寫字樓總部寫字樓6.686.68萬萬66800668006000 6000 48000480004000840008購物中心購物中心7 7萬平方米萬平方米7 7萬平方米萬平方米6000600042000 42000 商業街區商業街區2 2萬平方米萬平方米2 2萬平方米萬平方米4000400080008000地上建筑面積地上建筑面積36.6836.68萬平方米萬平方米215500215500地下商業地下商業1 1萬平方米萬平方米1 1萬平方米萬平方米60006000 60006000地下停車面積地下停車面積-1-1層層4 6、4萬平方米萬平方米-2-2層層5 5萬平方米萬平方米9 930003000 2700027000小計小計247700247700土地費用土地費用36.6836.68萬平方米萬平方米40004000元元14.6714.67億元億元146720146720合計合計394400394400地塊地塊45056平方米，容積率建議平方米，容積率建議13.0 建筑面積建議建筑面積建議36.68萬平方米萬平方米 一期產品規劃一期產品規劃建筑面積26.8萬平方米，三棟塔樓，住宅16萬平方米，商業7.77萬平方米，其中地下建筑面積25911,停車位,建議將交叉路口塔樓定位為SOHO,提升銷售價格類別類別面積面積細7、分細分金額萬元金額萬元住宅住宅1616萬平方米萬平方米1616萬平方米萬平方米350035005600056000購物中心購物中心4.774.77萬平方米萬平方米4.774.77萬平方米萬平方米600060002862028620商業街區商業街區2 2萬平方米萬平方米2 2萬平方米萬平方米40004000 8000 8000地上建筑面地上建筑面積積24.2124.21萬平方米萬平方米9260092600地下商業地下商業1 1萬平方米萬平方米1 1萬平方米萬平方米60006000 60006000地下停車面地下停車面積積2591125911平方米平方米2.592.5930003000 770078、700小計小計106300106300土地費用土地費用24.2124.21萬平方米萬平方米40004000元元9.689.68億元億元 9680096800合計合計203100203100一期項目投資估算可以銷售物業-產品一流前提下的估計 類別類別面積面積細分細分金額萬元金額萬元住宅住宅中大戶型中大戶型6000060000平方米平方米16000=960016000=96000 0萬元萬元針對白領階層平方針對白領階層平方米，中小戶型米，中小戶型 7 713000=9100013000=91000萬萬元元187000187000公寓公寓8000080000平方米平方米8 81500015000129、2000122000辦公樓辦公樓6180061800平方米平方米8 816000 16000 228000228000商業街區商業街區2 2萬平方米萬平方米2 2萬平方米萬平方米2500025000 5000050000地上建筑面積地上建筑面積 150000150000平方米平方米571000571000萬元萬元毛利潤毛利潤57.1-39.44=17.66億元毛利潤億元毛利潤，上交各種稅費，上交各種稅費后，純利潤預計后，純利潤預計10億元，今后用于招商和運營流動資億元，今后用于招商和運營流動資金金3000萬元左右，保留購物中心萬元左右，保留購物中心8萬平方米和萬平方米和10000平平方米方米510、A寫字樓。寫字樓。可以銷售物業-產品一般前提下的估計 類別類別面積面積細分細分金額萬元金額萬元住宅住宅中大戶型中大戶型6000060000平方米平方米12000=720012000=72000 0萬元萬元針對白領階層平方針對白領階層平方米，中小戶型米，中小戶型 7 710000=7000010000=70000萬萬元元142000142000公寓公寓8000080000平方米平方米8 81200012000 9600096000辦公樓辦公樓668000668000平方米平方米 8 816000 16000 228000228000商業街區商業街區2 2萬平方米萬平方米2 2萬平方米萬平方米2511、00025000 5000050000地上建筑面積地上建筑面積 150000150000平方米平方米496000496000萬元萬元毛利潤毛利潤49.6-39.44=10.16億元毛利潤億元毛利潤，上交各種稅費，上交各種稅費后，純利潤預計后，純利潤預計6億元，今后用于招商和運營流動資金億元，今后用于招商和運營流動資金3000萬元左右，保留購物中心萬元左右，保留購物中心8萬平方米。萬平方米。一期可以銷售物業計算理論上毛利潤為262000-203100=5.89億元毛利潤，用于滾動開二期,如果銷售價格降低到大戶型1.2萬元，住宅1萬元，項目沒有銷售利潤。SOHOSOHO和住宅和住宅中大戶型中大戶型12、8000080000平方米平方米16000=12816000=1280000萬元萬元針對白領階層平方針對白領階層平方米，中小戶型米，中小戶型 8 813000=10400013000=104000萬萬元元232000232000商業街區商業街區1 1萬平方米萬平方米1 1萬平方米萬平方米3000030000 3000030000地上銷售建地上銷售建筑面積筑面積170000170000平方平方米米262000262000萬元萬元建議之一建議之一項目產品定位和設計水平對項目利潤的影響較大。建議一期產品在明年十月前投放市場。100畝項目參考建筑設計模型如下：建新南路參考模型信和地王項目項目規劃設計完13、善意見之一-突出一期購物中心形象 強調入口設計，增加空中花園的功能空中花園重點借鑒難波城空中花園重點借鑒難波城重視空中立體動線的引導重視空中立體動線的引導空中花園不僅是景觀中心，而且是人流聚集中心，是人流動線的重要組成部分。項目規劃之寫字樓研究建議寫字樓高度限高230米以內。建議寫字樓一棟超高層68層以內1-25層3000平方米每層 25層以上建議在1600平方米以內建議酒店公寓為1-100米，100-230米作為寫字樓部分。讓寫字樓擁有最好的景觀資源，擁有福建商會聯絡更多企業總部進入。觀音橋項目總部辦公樓意向圖建議防暴雨作為設計中考慮的因素建議防暴雨作為設計中考慮的因素對暴雨可能引起的洪水進14、行疏導，確保不能進入本項目地下室和商場，避免發生重大事故。四、購物中心和商業街區商業規劃超市超市16000平方米平方米建議在地下建議在地下-1層層化妝品和黃金珠寶，化妝品和黃金珠寶，手表等手表等3000平方米平方米女裝品牌女裝品牌25000平方米平方米歐時力，鋇宣，歐時力，鋇宣，VEROMODA,影影兒等深圳十大女裝全部引進到兒等深圳十大女裝全部引進到男裝男裝10000平方米平方米運運動和休閑動和休閑1000平方米平方米兒童兒童4000平方米平方米電影電影院院6000平方米平方米KTV娛娛樂和兒童娛樂樂和兒童娛樂9000平方米平方米娛樂和文化藝術中心娛樂和文化藝術中心3000平方米平方米滑冰場15、室內娛樂設施和白領風滑冰場室內娛樂設施和白領風格書店填補觀音橋空白格書店填補觀音橋空白餐飲餐飲2萬平方米萬平方米KFC,麥當勞，星巴克等全部引進麥當勞，星巴克等全部引進銀行和電信營業用房銀行和電信營業用房一期一期77832平方米商業規劃構思平方米商業規劃構思次要主力店次要主力店6000建議在地下建議在地下-1層和層和2層設置層設置女裝品牌女裝品牌25000平方米平方米歐時力，鋇宣，歐時力，鋇宣，VEROMODA,影兒等深影兒等深圳十大女裝全部引進到圳十大女裝全部引進到化妝品和珠寶化妝品和珠寶3000平方米平方米男裝男裝10000平方米平方米運運動與休閑動與休閑6000平方米平方米兒童兒童40016、0平方米平方米電影院和滑冰電影院和滑冰場場6000平方米平方米KTV娛樂娛樂3000平方米平方米娛樂和藝術中娛樂和藝術中心心7700平方米平方米兒童娛兒童娛樂設樂設施和美術館填施和美術館填補觀音橋空白補觀音橋空白餐飲餐飲1.0萬萬平方米平方米KFC,麥當勞，星巴克等全部引進麥當勞，星巴克等全部引進購物中心設計意向圖 整體規劃與設計Hisense Plazas overall planning and its facilities本項目主要競爭對手本項目主要競爭對手龍湖北 城天街是本項目的主要競爭對手，該項目商業位置優越于建新南路項目，建新南路辦公塔樓等價值高于北城天街。填補觀音橋業態空白填補觀17、音橋業態空白-滿足婚慶業態要求滿足婚慶業態要求1.5000平方米品牌酒樓和配套婚紗攝影中心，滿足婚慶要求。2.精品超市 引進華潤OLE 精品超市3.引進部分國際一線品牌引進部分國際一線品牌和二線品牌以及國內一線和二線品牌以及國內一線品牌。品牌。滿足中高收入者要求，方便顧客停車。形成觀音橋商圈的旗艦型購物中心。五、關于項目引進資源的社會意義五、關于項目引進資源的社會意義1.一流購物中心提升觀音橋商圈競爭力本項目是觀音橋最高品質的現本項目是觀音橋最高品質的現代城市商業綜合體項目，不僅代城市商業綜合體項目，不僅在開發階段上交各種稅費，而在開發階段上交各種稅費，而且在開業后對地方經濟發展具且在開業后對18、地方經濟發展具有重要貢獻，提升整個觀音橋有重要貢獻，提升整個觀音橋的城市形象和品味。的城市形象和品味。其中，其中，10萬平方米購物中心年萬平方米購物中心年銷售額預計前三年分別為，銷售額預計前三年分別為，8，10億元，每年納稅預計億元，每年納稅預計萬元以上，解決員工就業萬元以上，解決員工就業人就業。人就業。2.為產業升級和發展總部經濟助力為產業升級和發展總部經濟助力8萬平方米總部大廈萬平方米總部大廈預計吸引企業總部兩預計吸引企業總部兩家，同時吸納金融創家，同時吸納金融創新服務相關企業入住新服務相關企業入住，引導民間資本投入，引導民間資本投入實體經濟，不僅有利實體經濟，不僅有利于搞活民間金融，而于19、搞活民間金融，而且有利于加快江北區且有利于加快江北區產業升級步伐。產業升級步伐。引進一家以上企業總引進一家以上企業總部，預計及每年多增部，預計及每年多增加加1億元以上稅收。億元以上稅收。楊寶民先生指導的長沙總部大樓-泊富中心260米高度3.本項目將引進觀音橋商圈缺少的品牌和業態，提升觀音橋商業輻射力引進50個填補空白的商業品牌的名品購物中心需要三年培育期，政府給予購物中心三年所得稅減半政策。五十個品牌不僅包括著名時裝品牌，范思哲，著名化妝品蘭寇，雅詩蘭黛等，韓國女裝ON&ON,SI、MINIMUM、Deco。包括深圳十大女裝和韓國。包括深圳十大女裝和韓國女裝三十多個品牌。女裝三十多個品牌。深圳20、市影兒時尚投資有限公司深圳市影兒時尚投資有限公司深圳瑪絲菲爾時裝有限公司深圳瑪絲菲爾時裝有限公司深圳歌力思服裝實業有限公司深圳歌力思服裝實業有限公司深圳市葉子服裝實業有限公司深圳市葉子服裝實業有限公司深圳梁子時裝實業有限公司深圳梁子時裝實業有限公司淑女屋時裝股份有限公司淑女屋時裝股份有限公司這些品牌引進后建成的購物中心將引領觀音橋區域的時尚潮流，商業輻射這些品牌引進后建成的購物中心將引領觀音橋區域的時尚潮流，商業輻射力將強于九龍坡區。力將強于九龍坡區。深圳市馬天奴服裝專賣連鎖有限公司深圳市馬天奴服裝專賣連鎖有限公司深圳東方逸尚服飾有限公司深圳東方逸尚服飾有限公司深圳市城市儷人實業有限公司深圳市21、城市儷人實業有限公司深圳市興泰季候風服飾有限公司深圳市興泰季候風服飾有限公司六、新摩爾公司服務本項目的優勢六、新摩爾公司服務本項目的優勢1.本公司擁有一流綜合體開發和運營團隊楊寶民，李敏先生在重慶留影合作招商與經營顧問公司專家合作招商與經營顧問公司專家 楊寶民楊寶民深圳市新摩爾商業管理有限公司總經理，清華大學商業地產總裁班教授，1998年擔任王志綱工作室高級策劃師，曾任營銷總監，物業管理總經理、深圳茂業集團主管房地產營銷與百貨公司營銷策劃工作副總經理職務。我國著名城市商業綜合體和購物中心經營專家，中國商業地產2011年度十大杰出操盤手，成功主持深圳華強北茂業8萬平方米購物中心和海信名品購物中心22、和蘇州工業園15萬平方米購物中心經營顧問工作。主持深圳新世界中心、長春國際金融中心等總部大樓建設和營銷。楊寶民先生主持的深圳華強北8萬平方米購物中心 2004年開業楊寶民先生指導的08年奧帆賽 青島商業配套海信名品購物中心比賽船舶停泊區（內區）Competition yacht anchoring area (inner area)奧帆賽 地上指揮 觀摩中心Olympics Sailing Regatta land Commanding and view center 比賽船舶 停泊區 （外區）Competition yacht anchoring area(outer area)奧運店奧運店23、Hisense plazaThe commercial supporting facilities for the 2008 Olympic Sailing Regatta楊寶民先生指導的蘇州圓楊寶民先生指導的蘇州圓融時代廣場和綜合體融時代廣場和綜合體2008年楊寶民先生指導的50萬平方米綜合體，包括15萬平方米購物中心和商業街區以及大型總部辦公寫字樓以及二期圓融星座。已經成功開業。長春國際金融中心長春國際金融中心長春國際金融中心總規劃用地面積3.6萬平方米，規劃建筑密度50%，容積率5.7，規劃綠地率25%。項目總建筑面積約28.5萬，地上建筑面積205000平方米，地下建筑面積約8000024、平方米。其中商業面積33841平方米（綜合商業）；五星級酒店41356平方米；寫字樓34863平方米；高檔公寓94940平方米。業態為5A級寫字樓、五星級酒店、高檔奢侈品專賣店總匯、高級公寓。深圳新摩爾商業管理公司擔任項目總策劃和招商顧問，楊寶民先生親自指導了項目規劃設計，其中總部大樓260米高度，引進了中國人壽保險公司。綜合體的紅樓系保留文物建筑，引進了浦東發展銀行吉林省分行總部。商業顧問公司金融專家江禾博士商業顧問公司金融專家江禾博士星聯國際集團執行董事，總經理，星聯投資管理董事長。美中經濟貿易促進會不動產委員會主席，美國萬通投資銀行地產金融委員會主任，新加坡CKSP建筑師首席代表，北京大25、學金融投資聯合會秘書長，北京大學人居環境中心專家委員會副主任，兼職教授。清華大學房地產碩士；北京大學國家發展研究院國際MBA；金融學博士研究生。江禾先生積累了十數年房地產業、金融業經驗，并主持不動產投資管理、開發管理等系統工作的理論研就與系統運營工作；同時作為中國城市戰略、企業戰略方向專家為中國多個政府和部門作過戰略研究工作。這其中包括北京平谷區金海湖管委會、北京中關村軟件園、北京通州新城、青島市建委，青島市國際機場，青島國資委下屬集團、上海松江輕軌指揮部、京滬高鐵運營部門等。江合先生2004年獲得“中國十大策劃專家”稱號；2007獲得“中國行業領軍人物”獎；2008年獲頒中國生產力學會與中國26、策劃聯合會聯合頒發的“改革開放30年中國策劃標志人物”獎。商業顧問公司綜合體開發專家李敏先生商業顧問公司綜合體開發專家李敏先生現任深圳市新摩爾商業管理有限公司高級顧問，廣東宏富房地產有限公司市場總監，策劃部經理，主持星河灣全程策劃與銷售。后任長沙運達集團副總經理，重慶奧林匹克花園公司董事長，擁有豐富的綜合體和精品大盤開發經驗。成功操盤廣州星河灣，長沙運達廣場五星酒店和名品購物中心以及寫字樓綜合體項目，成功引進LV等國際名品。長沙運達廣場綜合體項目商業建筑商業建筑 設計顧問設計顧問-葉祖達先生葉祖達先生曾任The JERDE Partnership美國捷得國際建筑師事務所中國區總監，目前全球商業27、建筑設計排名第一，加拿大著名大學規劃設計碩士，北京大學博士，英國皇家規劃師學會會員，加拿大規劃師協會會員，英國及加拿大園境師學會會員。主持上海西郊百聯購物中心等多個重大商業建筑設計項目，指導青島等城市商業綜合體項目建筑設計。商業顧問公司工程管理專家楊健先生商業顧問公司工程管理專家楊健先生現任深圳市新摩爾商業管理有限公司工程顧問部總監，曾任青島海信廣場副總經理，擁有豐富的購物中心和綜合體施工管理經驗。主持亞洲最漂亮的名品購物中心建設。楊健（左）和楊寶民先生2.擁有產品定位和規劃設計優勢擁有產品定位和規劃設計優勢本公司團隊擁有國內一流綜合體規劃設計和開發運營經驗，已經開發成功的購物中心和寫字樓等運28、作水平，超越萬達廣場和龍湖天街的水平。本項目將聘請美國SOM設計寫字樓，英國貝諾公司設計購物中心和商業街區。長春國際金融中心3.招商和運營優勢招商和運營優勢本項目購物中心將和青島海信國際名品購物中心合作。本項目書店將和重慶新華書店集團合作，幫助量身定制1萬平方米江北區域最大的書店。本項目寫字樓部分提前和中國銀行等金融單位溝通，幫助金融和企業總部量身定制2萬平方米。商業團隊擁有8萬平方米一流購物中心的經營經驗六、項目操作步驟和盈利模式建議設計完成概念性規劃設計初步的規劃設計任務書規劃設計與建筑設計方案招商摸底與確定正式設計任務書酒店設計購物中心和商業街區設計寫字樓和公寓設計設計優化與節能設計裝修29、設計商業視覺形象啟動商業規劃與產品定位招商手冊設計第二、綜合體設計的科學流程第二、綜合體設計的科學流程第三第三、按照綠色建筑標準，按照綠色建筑標準，全面打造大渡口區綠色商業全面打造大渡口區綠色商業綜合體，降低運營成本。綜合體，降低運營成本。第四第四、做好項目全面預算做好項目全面預算管理管理第五第五 爭取為一家爭取為一家金融企業及產權金融企業及產權交易中心等交易中心等建設辦公塔樓，建設辦公塔樓，采用量身定制采用量身定制部分辦公空間的部分辦公空間的方式打造總部大樓。方式打造總部大樓。第一第一、以正確的開發順序、以正確的開發順序 實現最佳盈利模式提前實現最佳盈利模式提前做好概念設計和招商摸底做好概念設計和招商摸底總結：本項目是市區內適合建設大型購物中心和寫字樓本項目是市區內適合建設大型購物中心和寫字樓等綜合體的理想地址，項目位于大渡口區步行街等綜合體的理想地址，項目位于大渡口區步行街商圈端點，市民認同度較高。商圈端點，市民認同度較高。本項目四大亮點填補江北區空白，金融和企業研本項目四大亮點填補江北區空白，金融和企業研發營銷總部，高檔購物中心和文化街區，空中公發營銷總部，高檔購物中心和文化街區，空中公園和嘉陵江互相呼應，園和嘉陵江互相呼應，便于中高檔購物中心招商和經營，填補江北區空便于中高檔購物中心招商和經營，填補江北區空白。白。謝謝