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1、龍湖U城項目調研報告CODE OF THIS REPORT 2目 錄一、大學城概況二、龍湖U城天街環境分析三、龍湖U城天街基本情況分析四、龍湖U城天街經營模式及租售策略分析五、總結CODE OF THIS REPORT 3大學城區域環境大學城區域概況p 重慶大學城，位于西部新城核心區域，總面積約33平方公里。p 西部新城是重慶主城六大城市副中心之一，是按國際標準予以規劃設計的100萬人口的現代化中心城區，預計到2015年，常住人口將突破60萬人。p 重慶大學城與重慶西永微電園、鐵路物流園、重慶臺資信息產業園和西部新城城市核心區四大片區相連，是西部地區的高級人才培訓中心、科學研究與創新中心、國際2、科技教育交流中心。CODE OF THIS REPORT 4目 錄一、大學城環境分析二、龍湖U城天街環境分析三、龍湖U城天街基本情況分析四、龍湖U城天街經營模式及租售策略分析五、總結CODE OF THIS REPORT 5龍湖U城天街區域情況1.項目地理位置分析龍湖U城背靠縉云山脈，如同置身天然氧吧；緊鄰重慶大學、四川美術學院、重慶師范大學，擁有良好的人文氛圍。CODE OF THIS REPORT 6龍湖U城天街區域情況2.項目四至情況分析四川美術學院空地重慶大學家屬區縉云山項目周邊以重大和重師的家屬區為主，背靠縉云山，景觀資源豐富，但商業氛圍較弱。重慶師范大學家屬區龍湖U城天街CODE 3、OF THIS REPORT 7龍湖U城天街區域情況3.項目交通分析龍湖U城天街位于川美、重大、重師之間。n 2條主干道大學城北路、大學城西路n 2條輕軌線1號線、7號線n 3條城市快速通道繞城高速、渝遂高速、渝昆高速n 4條隧道大學城隧道、雙碑隧道、中梁山隧道、璧山隧道未來項目交通較為便捷，但目前僅272路公交車和項目自身配置的兩條購物巴士線路經過本項目，交通易達性較弱。CODE OF THIS REPORT 8龍湖U城天街區域情況4.項目周邊住宅情況分析龍湖U城天街重師家屬區龍湖U成重大家屬區金科廊橋水鄉富力城龍湖東橋郡龍湖花千樹融城華府中渝春華秋實盛豪首港城協信城立方東方劍橋康居西城旭陽4、臺北城寶嘉花與山龍湖睿城康田漫城北麓國際城曦城藍灣貝蒙天地西城的湖項目名稱人口數量已交房或已入住龍湖東橋郡1840龍湖花千樹1016富力城60000融城華府1702龍湖睿城4096龍湖U城32000康田漫城8262重大家屬區3200重師家屬區3000曦城藍灣2474金科廊橋水鄉8550東方劍橋7958康居西城70000在建貝蒙天地2280西城的湖3706中渝春華秋實4200北麓國際城10240協信城立方7040盛豪首港城9600旭陽臺北城4925寶嘉花與山9917合計256006項目周邊住宅項目不完全統計有21個，未來居住人口達25.6萬人。CODE OF THIS REPORT 9龍湖U城天5、街區域情況5.項目周邊商業情況分析龍湖U城天街龍湖睿城瀾溪坊康田食方街旭陽臺北城學苑U街龍湖仟佰匯卓越熙街富力城天街廣場金科廊橋天都協信星光系列商業康居西城底商在營商業卓越熙街Lifestyle步行街龍湖睿城瀾溪坊獨棟、住宅底商天街廣場步行街康居西城底商在建商業龍湖仟佰匯購物中心富力城購物中心、專業賣場、底商康田食方街底商學苑U街底商、步行街金科廊橋天都購物中心、步行街旭陽臺北城購物中心、步行街協信星光系列購物公園項目周邊商業項目較多，競爭較為激烈。CODE OF THIS REPORT 10龍湖U城天街區域情況4.項目消費客群分析區域來源主要為重慶大學、重慶師范大學、四川美術學院等大學，其次6、西部新城其他鄉鎮和璧山縣，少量外區客群。年齡特征年齡主要集中于1830歲職業特征大學城：學生，老師及家屬；西部新城和璧山縣：各電子企業及物流企業職工及家屬；外區：散客目前項目主要客群以大學城區域內各大高校師生及其家屬，年齡段主要集中于1830歲。CODE OF THIS REPORT 11p 項目位于大學城，周邊景觀資源豐富，擁有濃厚的人文氛圍；p 項目四至環境良好，周邊以學校和住宅區為主；p 項目未來交通便捷，軌道一號線延伸段經過項目，3條城市快速通道環繞，項目可達性較強，但目前僅272路公交車和項目自身2條購物巴士線路可達；p 項目周邊住宅項目較多，消費客群基數較大；p 項目周邊未來商業供7、應較大，競爭較為激烈；p 項目主要客群以大學城區域內各大高校師生及其家屬，年齡段主要集中于1830歲。龍湖U城天街周邊學校和住宅區為項目提供穩定的消費客群，未來交通體系的完善將迅速推動項目發展。CODE OF THIS REPORT 12目 錄一、大學城環境分析二、龍湖U城天街環境分析三、龍湖U城天街基本情況分析四、龍湖U城天街經營模式及租售策略分析五、總結CODE OF THIS REPORT 13龍湖U城天街基本情況分析1.項目基礎數據分析項目體量（）15萬一期風尚館體量（）2.5萬開業時間2012年9月項目類型社區商業租金模式純租金、其他模式代理機構龍湖物業綜合分析項目分期開發，一期推出8、2.5萬方，為項目后期經營試水CODE OF THIS REPORT 14龍湖U城天街基本情況分析2.項目總體定位龍湖U城天街，大學城潮流生活新地標p 龍湖U城天街總商業面積12萬平方米，一期“風尚館”投入運營2.5萬平方米。p 龍湖U城天街“風尚館”是服務于大學城區域學生，兼顧周邊居民、企事業單位職工，以及到大學城體驗旅游及文化消費為主的青春時尚中心。CODE OF THIS REPORT 15龍湖U城天街基本情況分析3.項目形象定位天街品質與獨致建筑打造大學城商業名片龍湖U成天介沿襲“天街”系列的環境規劃與周邊文化、環境協調，不僅極具現代風格，更將年輕與時尚融入其本身，設計感極強，卻又渾然9、一體。在有效提高城市形象的同時，也以獨致設計品位，提升器本身的商業附加值。CODE OF THIS REPORT 16龍湖U城天街基本情況分析4.項目功能及業態定位龍湖U城天街 風尚館，大學城的多元化潮流生活重心龍湖U城天街 風尚館 引入眾多青春潮流品牌及時尚休閑商業，將青春潮流、時尚購物、休閑娛樂、美食聚會納入其中，讓時尚消費與休閑生活層層疊加，賦予大學城全新的繽紛活力，成為領銜大學城的多元化潮流中心。CODE OF THIS REPORT 17龍湖U城天街基本情況分析5.項目交通動線分析CODE OF THIS REPORT 18龍湖U城天街基本情況分析5.項目交通動線分析科學、合理的人流10、車流通道，讓顧客方便直達，讓商家財富流轉。CODE OF THIS REPORT 19龍湖U城天街基本情況分析6.項目平面布局LG平面布局CODE OF THIS REPORT 20龍湖U城天街基本情況分析6.項目平面布局1F平面布局CODE OF THIS REPORT 21龍湖U城天街基本情況分析6.項目平面布局2F平面布局CODE OF THIS REPORT 22龍湖U城天街基本情況分析6.項目平面布局3F平面布局CODE OF THIS REPORT 23龍湖U城天街基本情況分析7.項目產品分析30以下306060100100150150以上LG比例3%16%61%7%13%開間（11、米）712進深（米）3.216層高（米）5.11F比例019%39%23%19%開間（米）614進深（米）3.216層高（米）5.12F比例93%0007%開間（米）330進深（米）116層高（米）4.83F比例0000100%開間（米）2030進深（米）1623層高（米）4.8CODE OF THIS REPORT 24龍湖U城天街基本情況分析8.項目業態分析超市7%零售26%餐飲27%淘館11%空置29%龍湖U城天街業態比例龍湖U城天街業態主要以餐飲和零售為主，餐飲比例占27%，零售比例占26%。由于目前區域人口流動性較大，其招商遇阻，故目前尚空置約29%的面積。CODE OF THIS 12、REPORT 25龍湖U城天街基本情況分析9.項目品牌分析各樓層品牌分布永輝超市倍思家菲妮豬腳林河馬大叔艾格艾格DAZZLE&Dzzit空置金壽司THE FACE SHOP優之良品ANNA TOSANI弓奇品位GAPLG品牌布局空置CODE OF THIS REPORT 26龍湖U城天街基本情況分析9.項目品牌分析沁園面包博士眼鏡JACK&JONESONLYVERO MODASELECTED熱風屈臣氏OMI滿記甜品BABALA茜施爾回力繽果動漫貝拉維拉空置空置1F品牌布局CODE OF THIS REPORT 27龍湖U城天街基本情況分析9.項目品牌分析淘館淘館K1.涮鍋達人塞米弗萊島千城一面13、漢麗軒空置空置2F品牌布局CODE OF THIS REPORT 28魯西肥牛韓悅燒烤香港小唐唐甜品易老頭三樣菜茶布道3F品牌布局龍湖U城天街基本情況分析9.項目品牌分析龍湖U城品牌以中端商品為主，其中餐飲品牌人均消費約50元/人，服飾品牌200600元。CODE OF THIS REPORT 29龍湖U城天街基本情況分析10.項目商業環境分析主通道寬約12米大面積中庭內部通道寬約3.5米電梯間大面積公共空間CODE OF THIS REPORT 30龍湖U城天街基本情況分析10.項目商業環境分析餐飲導視樓層導視淘館導視多導視系統，針對餐飲業態、淘館制作專門的導視系統，提高項目對目的性消費者的14、引導。CODE OF THIS REPORT 31龍湖U城天街基本情況分析10.項目商業環境分析廣告位廣告位廣告位商業屋頂花園商業廣場外擺多廣告位設計，為項目內商家提供足夠的廣告位。合理利用項目公共空間，增加項目商業氛圍。CODE OF THIS REPORT 32目 錄一、大學城環境分析二、龍湖U城天街環境分析三、龍湖U城天街基本情況分析四、龍湖U城天街經營模式及租售策略分析五、總結CODE OF THIS REPORT 33龍湖U城天街經營模式及租售策略分析1.項目經營模式分析龍湖U城天街商業經營模式為主力店帶整體，由龍湖物業進行統一招商、統一運營、統一規劃。龍湖U城天街主力店為永輝超市、15、GAP，次主力店為屈臣氏、JACK&JONES、ONLY、VERO MODA、SELECTED等。各主力店與次主力店之間形成互動，有效引導消費客流，促進商業快速發展。2F“淘館”作為龍湖首創的商業模式，施行統一招商、統一規劃、統一運營、統一推廣。“淘館”商業模式目前龍湖項目中僅在U城天街試點，若其經營狀況較佳，將在龍湖全國各地大學城項目推出。CODE OF THIS REPORT 34龍湖U城天街經營模式及租售策略分析2.項目租售策略分析銷售部分U城天街社區底商社區底商持有部分連廊項目租售比約為：6:4CODE OF THIS REPORT 35龍湖U城天街經營模式及租售策略分析3.項目租售策16、略分析項目銷售部分僅為社區底商，天街部分全部持有。社區底商售價：LG：34萬元/；1F：2.54萬元/；2F：1.22萬元/；3F：800012000元/。社區底商租金：LG、1F：80150元/月，2、3F租金不詳。U城天街招商策略：主力店免租其為9個月，次主力店及一般商戶免租期為3個月；所有商家免費贈送3個月裝修期，每年寒暑假免租。U城天街租金：LG、1F：100元/月；2F：80元/月；3F：50元/月。CODE OF THIS REPORT 36目 錄一、大學城環境分析二、龍湖U城天街環境分析三、龍湖U城天街基本情況分析四、龍湖U城天街經營模式及租售策略分析五、總結CODE OF TH17、IS REPORT 37總結項目優勢：1、開發商品牌形象較佳，對商家吸附力較強；2、合理的內外部交通規劃，有效促進各商家良性互動，推動項目快速發展；3、項目以餐飲等目的型消費業態為主，有效吸引消費者；4、舒適的內部空間營造，多廣告位的設置，提高項目商業氛圍；5、對每個業態單獨配置導視系統，有效引導消費者；6、以主力店帶整體模式經營，統一規劃、統一招商、統一運營、統一管理；7、對U城天街商家施行免租優惠，同時每年對商家施行寒暑假免租優惠，有效吸引商家進駐。項目劣勢：1、區域內人口流動性較大，固定消費客群有限；2、項目目前交通易達性相對較弱，不能有效吸引消費者到項目消費。THE ENDTHE END