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1、 劣勢分析：劣勢分析：W1：由于項目硬件，不能引進大型超市，不能很好的吸：由于項目硬件，不能引進大型超市，不能很好的吸 引客流；引客流；W2：項目所在區域為建材物流市場，周邊缺乏零售商業氛圍；：項目所在區域為建材物流市場，周邊缺乏零售商業氛圍；W3：居然之家雖然作為本項目一個大型主力店，但其主題定位：居然之家雖然作為本項目一個大型主力店，但其主題定位為大型家居主題購物中心，對于本項目人流帶動不大，同時，為大型家居主題購物中心，對于本項目人流帶動不大，同時，由于區域本身就是建材家居物流市場，如果在后期對于居然之由于區域本身就是建材家居物流市場，如果在后期對于居然之家進行傳播，容易誤導大量客戶誤認2、為本項目商業主要為建材家進行傳播，容易誤導大量客戶誤認為本項目商業主要為建材家居商業，對于商鋪的銷售和后期經營都會帶來極大影響。家居商業，對于商鋪的銷售和后期經營都會帶來極大影響。W4：目前項目暫時無法與市內成熟商圈競爭，消費者購：目前項目暫時無法與市內成熟商圈競爭，消費者購 物習慣需要慢慢培養。物習慣需要慢慢培養。LIFE FATION MALL 是一種全新的商業概念，其商品以精致、是一種全新的商業概念，其商品以精致、名品為主要訴求點，為項目名品為主要訴求點，為項目SOHO、寫字樓、公寓、周邊高、寫字樓、公寓、周邊高級住宅的高消費人群提供餐飲、娛樂、購物、享受的時尚消費級住宅的高消費人群提供3、餐飲、娛樂、購物、享受的時尚消費平臺，與平臺，與shopping mall 相比，其定位以精致、品位、享受、相比，其定位以精致、品位、享受、時尚、特色型為經營路線，體現一種獨具時尚、特色型為經營路線，體現一種獨具“小資情調小資情調”特特色的風尚生活品位，而不是傳統購物中心所提倡的一站式購物。色的風尚生活品位，而不是傳統購物中心所提倡的一站式購物。LIFE FATION MALL 具有以下兩個特征：一是高，購物環境具有以下兩個特征：一是高，購物環境要求高，品味高；二是精，商品精，服務精，行業精。例如國要求高，品味高；二是精，商品精，服務精，行業精。例如國內外知名品牌專賣店、個人護理用品專賣、高級4、音響店、高爾內外知名品牌專賣店、個人護理用品專賣、高級音響店、高爾夫用品專賣、戶外用品專賣、外貿休閑、夫用品專賣、戶外用品專賣、外貿休閑、星級影院等特色店，星級影院等特色店，另外在生活館里，精品百貨、國際品牌專賣店、時尚衣飾、珠另外在生活館里，精品百貨、國際品牌專賣店、時尚衣飾、珠寶、鐘表、中西美食、咖啡吧、書吧等一應俱全。寶、鐘表、中西美食、咖啡吧、書吧等一應俱全。“引引”我風尚我風尚引，寓意指引、吸引、引領、帶領，項目高尚的品味、獨特的室內步行街區概念，風尚前端的流行商品，都形成吸引元素；“引我風尚”代表了項目的生活態度和消費理念，她是風尚生活的宣言，是風尚生活的創造者，而項目更是風尚生活5、的象征，也是風尚族的時尚驛站；引我風尚，是項目形象和消費契合的完美體現！現在開始，建業帶你享受精彩的風尚生活！樓層經營主題經營品類經營管理一層一層風尚休閑街風尚休閑街休閑品牌、咖啡廳、茶餐廳休閑品牌、咖啡廳、茶餐廳統一招商，統統一招商，統一經營管理一經營管理風尚名品街風尚名品街品牌服裝、箱包、首飾、化妝品牌服裝、箱包、首飾、化妝品品二層二層風尚潮流街風尚潮流街各類品牌休閑裝、外貿、戶外各類品牌休閑裝、外貿、戶外用品、運動裝用品、運動裝風尚伊人街風尚伊人街少女裝、休閑女裝、少女裝、休閑女裝、女性服飾用品女性服飾用品三層三層風尚美食街風尚美食街西式快餐、中式正餐西式快餐、中式正餐四層四層風尚娛樂館6、風尚娛樂館KTV、女子、女子SPA 風尚名品街風尚名品街風尚休閑街風尚休閑街 桂園底商桂園底商風尚潮流街風尚潮流街風尚伊人街風尚伊人街 風尚影城風尚影城風尚美食街風尚美食街 女子美容、女子美容、SPA娛樂、娛樂、KTV 引我風雅引我風雅風尚休閑街風尚休閑街 引我優雅引我優雅風尚名品街風尚名品街 引我飛揚引我飛揚風尚伊人街風尚伊人街 引我時尚引我時尚風尚潮流街風尚潮流街 引我口福引我口福風尚美食街風尚美食街 引我快樂引我快樂風尚娛樂館風尚娛樂館 鄭東新區及部分老市區鄭東新區及部分老市區 周邊周邊3公里范圍公里范圍周邊周邊1.5公里范圍公里范圍 地產商業國內商業地產常規運作模式地產商業金融平臺-支7、撐作用國際商業地產運作理念中原地產運作理念商業地產運作的核心在于解決其融資問題和經營管理問題，銷售物業產權是解決其融資問題的一種途徑，而非唯一和最好途徑，但銷售物業產權卻給商業地產后期的經營管理留下了巨大隱患商業地產融資途徑境內商業銀行貸款境內商業銀行貸款發行企業債發行企業債券金融租賃金融租賃 外資商業銀行貸款外資商業銀行貸款 海外私募基金海外私募基金 信托投資公司發行信托計劃信托投資公司發行信托計劃 典當典當 境內公司上市境內公司上市 民間私募基金民間私募基金 公司海外上市公司海外上市 房地產投資信托基金房地產投資信托基金(REITs(REITs)銷售物業產權銷售物業產權 當融資規模在百萬元8、到千萬元之間時，采用典當的方式最快速、最方便；當融資規模超過千萬元但不足2億元時，信托和外資商業銀行貸款是很好的選擇；當融資規模超過2億元又有成熟的商業物業時，就獲得了通過REITs上市、吸引海內外私募基金以及金融租賃融資的條件；對那些地理位置很好的房地產項目而言，即使處于開發前期，尚沒有成熟物業的階段，也是能夠引起部分私募基金興趣的；而境內外企業上市、發行公司債的方式下，由于程序復雜、手續繁瑣、政策約束多、籌集資金時間長等原因，在目前階段并不是適合商業地產開發商的融資手段；在商業規劃后評估銷售對于后期經營影響較小的前提下，可考慮銷售物業產權。方案一：銷售物業產權（年5月底年12月底）本項目融9、資途徑建議方案二：前期信托或建業私募基金（年月年8月底）后期房地產投資信托基金(REITs)（08.9開始）本項目融資途徑建議1 1、重要節點確定、重要節點確定4月13日大河房展會4月17日-4月底成立投資俱樂部4月28日奠基儀式5月7日老業主推介會5月28日認籌（視客戶積累情況調整）8月26日解籌（視客戶積累情況調整）11月26日開盤方案一具體操作物業租售模式物業租售模式置地商城置地商城寫字樓裙房寫字樓裙房租賃為主或租賃為主或按照商戶定位大面積銷售按照商戶定位大面積銷售租賃為主或租賃為主或按照商戶定位大面積銷售按照商戶定位大面積銷售租賃為主或租賃為主或按照商戶定位大面積銷售按照商戶定位大面積10、銷售租賃為主或租賃為主或按照商戶定位大面積銷售按照商戶定位大面積銷售散售為主、部分租賃散售為主、部分租賃租賃為主或租賃為主或按照商戶定位大面積銷售按照商戶定位大面積銷售散售為主、部分租賃散售為主、部分租賃散售和租賃結合散售和租賃結合銷售模式銷售模式針對一二層散售商鋪，采用三年返租的形式，返租總額為針對一二層散售商鋪，采用三年返租的形式，返租總額為24%，三年的返租額度分別為，三年的返租額度分別為7%、8%、9%，小業主與，小業主與開發商簽訂銷售合同，同時與開發商簽訂返租協議，約定開發商簽訂銷售合同，同時與開發商簽訂返租協議，約定返租回報率，同時管理公司介入后，業主與管理公司簽訂返租回報率，同時11、管理公司介入后，業主與管理公司簽訂商場管理公約商場管理公約，由管理公司進行統一經營管理，三年，由管理公司進行統一經營管理，三年之后項目不回購，業主的投資收益為商鋪的實際租金收之后項目不回購，業主的投資收益為商鋪的實際租金收入。入。銷售模式闡述銷售模式闡述n商業項目的成熟都需要一個較長時間的培育期，在前幾年商業項目的成熟都需要一個較長時間的培育期，在前幾年的培育中通常其收益相對較低。采用三年返租的形式首先的培育中通常其收益相對較低。采用三年返租的形式首先保證投資業主的基本收益，三年期內，由開發商投入大量保證投資業主的基本收益，三年期內，由開發商投入大量的經營管理成本，保證投資者的前三年收益，在一12、定程度的經營管理成本，保證投資者的前三年收益，在一定程度上化減了投資者的投資風險。上化減了投資者的投資風險。n整個項目的商業部分約九萬平米，開發商長期持有的部分整個項目的商業部分約九萬平米，開發商長期持有的部分占了八萬平米左右，用來銷售的部分只是一萬多平米，建占了八萬平米左右，用來銷售的部分只是一萬多平米，建業作為整個商業最大的投資者，面臨的風險也最大，在后業作為整個商業最大的投資者，面臨的風險也最大，在后期的經營中，建業會組建專業商業管理團隊，投入大量的期的經營中，建業會組建專業商業管理團隊，投入大量的經營管理成本，保證商城的持續穩定經營，同時為商鋪創經營管理成本，保證商城的持續穩定經營，同13、時為商鋪創造更大的增值價值，保證建業和廣大投資者獲得更大的投造更大的增值價值，保證建業和廣大投資者獲得更大的投資收益。資收益。銷售模式闡述銷售模式闡述n5 5月月7 7日的老業主推介會上開始收取意向定金，日的老業主推介會上開始收取意向定金，有意向購買商鋪的老業主享受優先選鋪權，同時有意向購買商鋪的老業主享受優先選鋪權，同時對于交付定金的客戶如在后期認籌或解籌，給與對于交付定金的客戶如在后期認籌或解籌，給與總房款總房款2%2%的特殊優惠。的特殊優惠。老業主推介初步方案老業主推介初步方案認籌初步方案認籌初步方案n8 8月月2626日解籌，日解籌，客戶開始選鋪，客戶開始選鋪，交納首期款交納首期款，并14、根據前期確定的優惠措，并根據前期確定的優惠措施進行解籌，解籌前如認籌客戶較多，可提前一到兩天通知客戶到解施進行解籌，解籌前如認籌客戶較多，可提前一到兩天通知客戶到解籌當日排號選鋪和解籌籌當日排號選鋪和解籌；n解籌對于一次性付款客戶給與解籌對于一次性付款客戶給與5%5%優惠；優惠；n為確保整個項目的銷售，可根據客戶情況進行分批解籌；為確保整個項目的銷售，可根據客戶情況進行分批解籌；n9 9月、月、1010月延續月延續8 8月份的解籌，直至月份的解籌，直至1111月份取得預售合同之月份取得預售合同之 后正式開盤。后正式開盤。解籌初步方案解籌初步方案方案二具體操作信托模式：集合資金信托 發行機構發行15、機構 建業委托專業信托機構發行推介日期推介日期暫定2006年7月產品名稱產品名稱 建業置地廣場項目集合資金信托計劃 用款項目用款項目建業置地廣場信托期（月）信托期（月）24（兩年）信托規模信托規模（億元）預計11.5資金門檻（元）資金門檻（元）暫定50萬，超過部分按1萬元整數倍增加預期年收益預期年收益 6%資金運用資金運用 貸款 發行地發行地 待定用款人用款人河南建業商業地產投資股份有限公司（簡稱建業商業公司）收益描述收益描述 建業商業公司的經營收入，及其建業置地廣場項目開發所得為本信托計劃的收益來源，扣除信托財產所有應承擔的費用后，本次信托計劃的預期收益率為年6%（如信托期間遇國家調整貸款利16、率，則預期收益率會作相應調整）。信用增級方式信用增級方式 1.項目相關土地權證設定抵押；2.建業商業公司相關股權抵押；3.信托計劃到期前兩個月，建業向信托資金專戶存入不少于實際募集信托資金總額的償付準備金，并不得動用，直至信托計劃結束；4.建業集團為建業商業公司提供不可撤銷的連帶擔保責任，擔保范圍包括信托貸款本息，及受托人為實現相關權益而發生的一切費用。5.委托保險公司為本項目統籌安排建設相關財產及第三方責任保險，以促進本項目建設在充分保險保障的前提下如期完成，并為本項目提供不少于兩年收益的“預期利潤損失險”，作為本項目相關風險控制與信用增級手段。建業信托初步計劃1、由于建業信托受到央行信托管17、理辦法的約束，其發行總量不能超過200份，其融資額度相對有限；2、針對建業老業主，建業可采用私募資金的形式，私募資金將不受200份的限制，具體操作建業可根據以往操作方式來進行。、待信托期滿后，將由建業統一回收財產受益權；、兩年后（預計08年9月），商業已進入成熟期，擁有穩定的租金收益，可將裙房商業部分，含居然之家部分進行整體打包，整售給海外投資機構或者通過建業的運作，與大的投資機構合作，進行房地產投資信托基金(REITs(REITs)式運作，將資產到香港或者海外上市。建業信托的補充說明從回款速度的角度考慮：方案一回款速度略快于方案二，但相差周期不大；從今年的回款額度考慮：兩套方案相差不大；從操18、作的實現程度考慮：方案一相對是熟悉的操作模式，方案二需要中原地產、專業信托公司、投融資機構、保險公司等多方合作，對于開發商而言相對陌生，但只要盡快確定專業信托公司，其操作也易于實現；從長遠的經營角度考慮：方案一不可避免的存在商鋪產權散售而形成商場后期的經營風險，而方案二則產權完整，不存在任何經營風險；從政策風險的角度考慮：方案二受政策影響因素較大；融資方案比較分析賣點提煉賣點提煉n建業十五年的品牌效對投資者的信心是一種保證建業十五年的品牌效對投資者的信心是一種保證。n綜合體建筑群多業態組合的形式將帶來的強大的輻射效應，綜合體建筑群多業態組合的形式將帶來的強大的輻射效應，不同物業類型都能夠為商業19、提供一部分人流，充分滿足商業不同物業類型都能夠為商業提供一部分人流，充分滿足商業對人流的需要。對人流的需要。n商圈范圍內龐大的高端消費支撐；商圈范圍內龐大的高端消費支撐；n綜合性購物中心在區域市場是一個空白，項目搶占先機，帶綜合性購物中心在區域市場是一個空白，項目搶占先機，帶來滾滾財源。來滾滾財源。n國際通行的商業地產運作模式保證項目的成功率（開發商大國際通行的商業地產運作模式保證項目的成功率（開發商大量持有物業，僅少量出售）。量持有物業，僅少量出售）。n中庭的設置提供了優越的促銷、展示活動的平臺，有利于商場中庭的設置提供了優越的促銷、展示活動的平臺，有利于商場經營、收益，同時改變了商場死板的20、平面布局，增加了商場通經營、收益，同時改變了商場死板的平面布局，增加了商場通透度，增加了商場的內部展示效果，并具有景觀功能。透度，增加了商場的內部展示效果，并具有景觀功能。n專業團隊統一經營管理；專業團隊統一經營管理；n200200米風尚主題室內步行街，以簡潔曲折的變化豐富室內空間，米風尚主題室內步行街，以簡潔曲折的變化豐富室內空間，吸引著大量的人流。吸引著大量的人流。nLIFE FATION MALL LIFE FATION MALL 風尚生活館的全新商業概念風尚生活館的全新商業概念n合理的功能分區，科學的商業業態規劃及各種主題街區概念的合理的功能分區，科學的商業業態規劃及各種主題街區概念的21、打造打造階段性主要傳播方向階段性主要傳播方向推廣計劃推廣計劃n第一階段：內部籌備期（第一階段：內部籌備期（4月月5日之前）日之前）u展會方案展會方案u業態規劃業態規劃u產品調整產品調整n第二階段：產品亮相期（第二階段：產品亮相期（4 4月月5 5日日-5-5月月8 8日）日）u成立投資俱樂部成立投資俱樂部u奠基儀式奠基儀式u老業主推介會老業主推介會u投資單頁投資單頁u投資手冊投資手冊u現場包裝等全部到位現場包裝等全部到位投資俱樂部特別說明投資俱樂部特別說明 投資俱樂部是建立在建業會基礎之上主要針對建業老業主和投資俱樂部是建立在建業會基礎之上主要針對建業老業主和置地廣場的意向投資客戶成立的，直接22、的目的是為了促進置置地廣場的意向投資客戶成立的，直接的目的是為了促進置地廣場商業及公寓、地廣場商業及公寓、SOHO、寫字樓等銷售，長期目標是為、寫字樓等銷售，長期目標是為建業以后開發的投資性項目儲備客戶。建業以后開發的投資性項目儲備客戶。可以通過一些投資論可以通過一些投資論壇、投資專家講座、外地商業項目考察等吸引加入。（具體運壇、投資專家講座、外地商業項目考察等吸引加入。（具體運作待定）作待定）n第三階段：認籌客戶積累期（第三階段：認籌客戶積累期（5月月9日日-5月月27日）日）u媒體宣傳則重于商業表現，包括現場包裝、圍擋、戶媒體宣傳則重于商業表現，包括現場包裝、圍擋、戶外、報廣、網絡等媒體外23、報廣、網絡等媒體u認籌方案確定；認籌方案確定；n第四階段：第四階段：認籌期（認籌期（5月月28日日-8月月25日）日）u客戶認籌，積累客戶客戶認籌，積累客戶u媒體宣傳側重商業表現（媒體宣傳側重商業表現（5 5月月2828日日-8-8月月2525日），大量的報日），大量的報廣和戶外等重點宣傳商業，為商業解籌積蓄能量。廣和戶外等重點宣傳商業，為商業解籌積蓄能量。u確定項目解籌方案確定項目解籌方案u各種投資系列公關活動結合投資俱樂部舉行各種投資系列公關活動結合投資俱樂部舉行u投資推介會及盛大認籌儀式投資推介會及盛大認籌儀式n第四階段：解籌及強銷期（第四階段：解籌及強銷期（8 8月月26-1126-24、11月月2626日）日）u盛大解籌儀式盛大解籌儀式u客戶答謝酒會客戶答謝酒會u各種媒介跟進報道各種媒介跟進報道u媒介開始側重酒店式公寓的推廣媒介開始側重酒店式公寓的推廣 管理體系建議管理體系建議物業管理商業管理管理體系統一開業計劃統一開業計劃規范經營方向規范經營方向組織宣傳推廣活動組織宣傳推廣活動建立和維護商場品牌建立和維護商場品牌協調商戶關系與維持商業秩序協調商戶關系與維持商業秩序制止惡性競爭制止惡性競爭杜絕假冒偽劣杜絕假冒偽劣處理投訴處理投訴商業管理的職能商業管理的職能物業管理的職能物業管理的職能建筑物的裝修與維護建筑物的裝修與維護物業配套設備的維護物業配套設備的維護物業消防與安全的管理物25、業消防與安全的管理環境清潔衛生管理環境清潔衛生管理車輛及交通的管理車輛及交通的管理處理商場緊急事件處理商場緊急事件項目整體，包括商業、公寓、寫字樓、項目整體，包括商業、公寓、寫字樓、SOHO等等由一家物業管理公司負責項目大物業的管理；由一家物業管理公司負責項目大物業的管理；開發商自行組建商業管理公司負責單體商業的運開發商自行組建商業管理公司負責單體商業的運營管理；營管理；聘請一家商業管理公司（中原地產）作為單體商聘請一家商業管理公司（中原地產）作為單體商業運營管理的顧問；業運營管理的顧問；管理體系搭建建議管理體系搭建建議建業商業管理公司的管理范圍建業商業管理公司的管理范圍管理顧問公司的管理范圍管理顧問公司的管理范圍