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1、0Capabilities天街商業策略方案V1.2Proposal of Retail Strategy of Xicheng Tianjie三聯商業機構(AXIS)2006年12月19日 中國上海 1第第 1 頁頁p 前言 本商業策略方案是ASIS于2006年11月29日所提交的建筑規劃調整建議的基礎上，針對西城天街的業態規劃、租戶組合所提出的調整建議并進行的租金評估主要內容如下：1.0 租戶組合調整建議2.0 租金評估及收入測算第第 1頁頁2第第 2 頁頁1.0 1.0 租戶組合調整建議租戶組合調整建議 本章是根據本章是根據ASISASIS于于20062006年年1111月月2929日所提2、出的建筑日所提出的建筑規劃調整建議結合重慶市商業發展現狀所提出的西城規劃調整建議結合重慶市商業發展現狀所提出的西城天街租戶組合優化建議，僅供重慶龍湖置業有限公司天街租戶組合優化建議，僅供重慶龍湖置業有限公司參考。參考。3第第 3 頁頁p B1 B1層層零售餐飲休閑娛樂服務編號編號使用面積使用面積B1018,622B10238B10354B10454B10554B10660B10775B10875B10975B110109B111120B112155B113156B11487B11585B11693B117193B118204B119184B120460B121693B122148B1231443、B124253B125457合計：12,648 B101百貨主力店B1/1F/2F/3F/4F/5FValentino Chocolate B106B102天福茗茶Kiss&Bake B107 優之良品 B108水果撈 B109仙蹤林 B110FAB B125吉野家 B123樂杰士 B124和合谷 B122Aussino B119多樣屋 B118Watsons B117Sizzler B121Taco Bell B120Subway B112B104 DQB103 美味珍B105 31種美國冰激凌Sony Plaza B111B113Hello KittyB114 Lock&LockB115 4、Potato&CoOsimB1164第第 4 頁頁p 1F 1F層層零售餐飲休閑娛樂服務1F01百貨主力店B1/1F/2F/3F/4F/5F麥當勞 Burger King1F12Designer Times 1F04MEXX1F02UWN 1F07一茶一座1F13Haagen Dazes1F141F+2F金翠河1F03D/K1F05G2000 1F08Giordano 1F09艾維1F18Nautica1F19Etam1F16Shes1F17星巴克1F15馬克華菲1F20Michel Rene 1F10Crocodile 1F11Only Vero ModaJack&JonesIt./Espr5、it 1F06 注：可與2F聯通香水1F21Agatha 1F22Oregon Scientific 1F23Swatch 1F24編號編號使用面積使用面積1F014,131 1F02111 1F03266 1F0457 1F0580 1F06592 1F07118 1F08138 1F09138 1F10138 1F11143 1F12230 1F13246 1F14186 1F15202 1F16109 1F1765 1F18165 1F19231 1F20189 1F2149 1F2246 1F2345 1F2466 合計：7,741 5第第 5 頁頁p 2F 2F層層Quicksilv6、er2F062F01百貨主力店B1/1F/2F/3F/4F/5FCK Jeans2F03Polo Jeans2F07Miss sixty Energie2F12麥當勞 Burger King2F11味千拉面2F13Benetton2F16Pizza&Co2F02面包新語2F14Loccitane2F04Brooks Brothers2F05注：可與注：可與1Fl聯通聯通MNG2F15G-Star2F08Formarina2F10Tommy Hilflger2F9零售餐飲休閑娛樂服務編號編號使用面積使用面積2F014,968 2F02482 2F03152 2F04121 2F05405 2F07、6188 2F07134 2F08135 2F09135 2F10141 2F11224 2F12246 2F13484 2F14111 2F15344 2F16214 合計：8,484 6第第 6 頁頁p 3F 3F層層3F01百貨主力店B1/1F/2F/3F/4F/5FFox 3F03Baleno attitudeBaleno 3F07焦葉東南亞餐廳焦葉東南亞餐廳3F143F/4FKuhle3F17V-one3F15Mudd3F16健身俱樂部健身俱樂部(浩沙浩沙/青鳥）青鳥）F313F313Hoso Place 3F02Apple Jeans 3F04Lids 3F05Koyo Jeans8、 3F06e-base3F08Azona 3F09Wrangle3F10Levis3F11Theme3F12零售餐飲休閑娛樂服務編號編號使用面積使用面積3F015,048 3F02377 3F03147 3F04172 3F0548 3F0699 3F07247 3F08194 3F09149 3F10150 3F11150 3F12210 3F13740 3F141,025 3F15169 3F16123 3F17220 合計：9,268 7第第 7 頁頁p 5F層零售餐飲休閑娛樂服務5F01百貨主力店B1/1F/2F/3F/4F/5FF511多廳影院4F/5F季諾5F10鼎泰豐5F02南夢9、宮電玩城5F07大食代美食廣場 5F09榮壽司/牛樂亭5F03吉野家/DQ5F05外婆橋5F06TCBY5F04Bali Thai5F08編號編號使用面積使用面積5F011,892 5F02377 5F03294 5F0473 5F0598 5F06932 5F07438 5F08300 5F091,031 5F10521 5F11951 合計：6,907 8第第 8 頁頁p 餐飲次主力店業態名稱：業態名稱：焦葉東南亞餐廳焦葉東南亞餐廳坐落位置：坐落位置：3F+4F使用面積：使用面積：2,774M2簽約年限：簽約年限：5-10年免租期免租期4.0個月保證金條款保證金條款收取3個月租金及物業管理10、費作為保證金；續租權條款續租權條款不接受續租優先權；廣告條款廣告條款提供外立面廣告牌一塊及內部主要交通節點指示標示；停車條款停車條款不提供免費停車；庫房及物流庫房及物流不提供庫房3.2 次主力店層面層面基本租金基本租金備備 注注3F+4F￥70/月/M29第第 9 頁頁p 服務次主力店業態名稱：業態名稱：健身俱樂部健身俱樂部坐落位置：坐落位置：3F使用面積：使用面積：740M2簽約年限：簽約年限：5年免租期免租期3.0個月保證金條款保證金條款收取3個月租金及物業管理費作為保證金；續租權條款續租權條款不接受續租優先權；廣告條款廣告條款內部主要交通節點指示標示；停車條款停車條款不提供免費停車；庫房11、及物流庫房及物流不提供庫房3.2 次主力店層面層面基本租金基本租金備備 注注3F￥50/月/M210第第 10 頁頁第 28 頁層面層面基本租金基本租金備備 注注4F￥30/月/M2免租期免租期3.0個月保證金條款保證金條款收取3個月租金及物業管理費作為保證金；續租權條款續租權條款不接受續租優先權；廣告條款廣告條款內部主要交通節點指示標示；停車條款停車條款不提供免費停車；庫房及物流庫房及物流不提供庫房p 服務次主力店3.2 次主力店業態名稱：業態名稱：金寶貝兒童早教金寶貝兒童早教坐落位置：坐落位置：4F使用面積：使用面積：745M2簽約年限：簽約年限：3-5年11第第 11 頁頁第 28 頁層12、面層面基本租金基本租金備備 注注4F￥60/月/M2免租期免租期3.0個月保證金條款保證金條款收取3個月租金及物業管理費作為保證金；續租權條款續租權條款不接受續租優先權；廣告條款廣告條款內部主要交通節點指示標示；停車條款停車條款不提供免費停車；庫房及物流庫房及物流不提供庫房p 服務次主力店3.2 次主力店業態名稱：業態名稱：Kobo Image Hair坐落位置：坐落位置：4F使用面積：使用面積：377M2簽約年限：簽約年限：3-5年12第第 12 頁頁第 28 頁層面層面基本租金基本租金備備 注注5F￥60/月/M2免租期免租期3.0個月保證金條款保證金條款收取3個月租金及物業管理費作為保證13、金；續租權條款續租權條款不接受續租優先權；廣告條款廣告條款內部主要交通節點指示標示；停車條款停車條款不提供免費停車；庫房及物流庫房及物流不提供庫房p 娛樂次主力店3.2 次主力店業態名稱：業態名稱：南夢宮電玩城南夢宮電玩城坐落位置：坐落位置：5F使用面積：使用面積：438M2簽約年限：簽約年限：3-5年13第第 13 頁頁p 各層租金基準3.3 一般零售店B11F2F3F4F5F樓層零售租金基準￥80 /月月/使用平方米使用平方米￥120/月月/使用平方米使用平方米￥145/月月/使用平方米使用平方米￥240/月月/使用平方米使用平方米￥200/月月/使用平方米使用平方米￥160/月月/使用平14、方米使用平方米餐飲租金基準-本層以大中型餐飲為主，并配合百貨主力店；租金較之4F有所降低；-本層為影院入口，兒童早教為次主力店。-本層具備百貨主力店，租金較之2F有所降低-本層由于存在平臺通道，且具備朝向楊家坪核心區域的入口，因此商業價值最大；-本層具有與項目東側及北側連接的地下通道，提升了本層預期的人流密度及商業價值。-本層作為項目首層，具備由直港大道及楊家坪步行街直接步入的可能性，商業價值僅次于2層；14第第 14 頁頁第 28 頁簽約期限簽約期限1-3年免租期免租期2.0個月保證金條款保證金條款收取3個月租金及物業管理費作為保證金；續租權條款續租權條款不接受續租優先權；廣告條款廣告條款內15、部主要交通節點指示標示；停車條款停車條款不提供免費停車；庫房及物流庫房及物流不提供庫房3.3 一般零售店15第第 15 頁頁p B1 B1層層編號編號使用面積使用面積B1018,622B10238B10354B10454B10554B10660B10775B10875B10975B110109B111120B112155B113156B11487B11585B11693B117193B118204B119184B120460B121693B122148B123144B124253B125457合計：12,648 RMB80/月RMB70/月主力店/次主力店RMB60/月RMB150/月RMB916、0/月RMB100/月RMB160/月B101百貨主力店B1/1F/2F/3F/4F/5FValentino Chocolate B106B102天福茗茶Kiss&Bake B107 優之良品 B108水果撈 B109仙蹤林 B110FAB B125樂士杰 B124和合谷 B122Aussino B119多樣屋 B118Sizzler B121Taco Bell B120Subway B112B104 DQB103 美味珍B105 31種美國冰激凌Sony Plaza B111B113Hello KittyB114 Lock&LockB115 Potato&CoOsimB116Watsons 17、B117吉野家 B123本本層層基準：零售基準：零售RMB160/月 餐飲RMB80/月16第第 16 頁頁p 1F 1F層層1F01百貨主力店B1/1F/2F/3F/4F/5F麥當勞 Burger King1F12Designer Times 1F04MEXX1F02UWN 1F07一茶一座1F13Haagen Dazes1F141F+2F金翠河1F03D/K1F05Giordano 1F09艾維1F18Nautica1F19Etam1F16Shes1F17星巴克1F15馬克華菲1F20Michel Rene 1F10Crocodile 1F11Only Vero ModaJack&Jone18、sIt./Esprit 1F06 注：可與2F聯通香水1F21Agatha 1F22Oregon Scientific 1F23Swatch 1F24編號編號使用面積使用面積1F014,131 1F02111 1F03266 1F0457 1F0580 1F06592 1F07118 1F08138 1F09138 1F10138 1F11143 1F12230 1F13246 1F14186 1F15202 1F16109 1F1765 1F18165 1F19231 1F20189 1F2149 1F2246 1F2345 1F2466 合計：7,741 RMB115/月RMB105/月R19、MB95/月RMB180/月RMB125/月主力店/次主力店RMB200/月RMB220/月RMB210/月RMB240/月Giordano 1F09本本層層基準：零售基準：零售RMB200/月 餐飲RMB105/月17第第 17 頁頁p 2F 2F層層Quicksilver2F062F01百貨主力店B1/1F/2F/3F/4F/5FCK Jeans2F03Polo Jeans2F07Miss sixty Energie2F12麥當勞 Burger King2F11味千拉面2F13Benetton2F16Pizza&Co2F02面包新語2F14Loccitane2F04Brooks Broth20、ers2F05注：可與注：可與1Fl聯通聯通MNG2F15G-Star2F08Formarina2F10Tommy Hilflger2F9編號編號使用面積使用面積2F014,968 2F02482 2F03152 2F04121 2F05405 2F06188 2F07134 2F08135 2F09135 2F10141 2F11224 2F12246 2F13484 2F14111 2F15344 2F16214 合計：8,484 RMB155/月RMB145/月RMB125/月RMB220/月RMB165/月主力店/次主力店RMB230/月RMB250/月RMB240/月RMB260/月21、本本層層基準：零售基準：零售RMB240/月 餐飲RMB165/月18第第 18 頁頁p 3F 3F層層RMB165/月RMB155/月RMB145/月RMB80/月主力店/次主力店3F01百貨主力店B1/1F/2F/3F/4F/5FFox 3F03Baleno attitudeBaleno 3F07焦葉東南亞餐廳焦葉東南亞餐廳3F143F/4FKuhle3F17V-one3F15Mudd3F16健身俱樂部健身俱樂部(浩沙浩沙/青鳥）青鳥）F313F313Hoso Place 3F02Apple Jeans 3F04Lids 3F05Koyo Jeans 3F06e-base3F08Azona22、 3F09Wrangle3F10Levis3F11Theme3F12編號編號使用面積使用面積3F015,048 3F02377 3F03147 3F04172 3F0548 3F0699 3F07247 3F08194 3F09149 3F10150 3F11150 3F12210 3F13740 3F141,025 3F15169 3F16123 3F17220 合計：9,268 本本層層基準：零售基準：零售RMB145/月 餐飲RMB100/月19第第 19 頁頁p 4F 4F層層4F01百貨主力店B1/1F/2F/3F/4F/5FF418多廳影院4F/5FKobo Image Hair 23、4F02經典書屋4F03Nike Kids4F06麗嬰房4F07Crocodile4F08Snoopy4F10Keretton4F04Disney4F05佐丹奴兒童4F9金寶貝早教中心4F12焦葉東南亞餐廳焦葉東南亞餐廳4F134F133F/4F3F/4F頭大玩具4F17Elle4F16Esprit Kids4F14米奇妙4F11編號編號使用面積使用面積4F011,892 4F02377 4F03319 4F0448 4F0599 4F06247 4F07176 4F08146 4F09150 4F10160 4F11150 4F12739 4F131,023 4F14164 4F15113 24、4F16133 4F1780 4F183,249 合計：9,265 RMB130/月RMB120/月RMB110月主力店/次主力店RMB140/月好孩子4F15本本層層基準：零售基準：零售RMB120/月 餐飲RMB80/月20第第 20 頁頁p 5F層RMB70/月RMB60/月RMB50/月主力店/次主力店編號編號使用面積使用面積5F011,892 5F02377 5F03294 5F0473 5F0598 5F06932 5F07438 5F08300 5F091,031 5F10521 5F11951 合計：6,907 5F01百貨主力店B1/1F/2F/3F/4F/5FF511多廳影25、院4F/5F季諾5F10鼎泰豐5F02南夢宮電玩城5F07大食代美食廣場 5F09榮壽司/牛樂亭5F03吉野家/DQ5F05外婆橋5F06TCBY5F04Bali Thai5F08本本層層基準：基準：餐飲RMB80/月21第第 21 頁頁4.0 4.0 十年期租金收入測算十年期租金收入測算 本章將根據上述租金評估資料按照本章將根據上述租金評估資料按照TCBLTCBL的購物中心十年期的購物中心十年期租金收入測算模型（租金收入測算模型（SCIFSCIF）評估本項目未來的預期租金收入。）評估本項目未來的預期租金收入。但考慮到本項目現階段之鋪面面積為匡算數據，且租金基準會但考慮到本項目現階段之鋪面面積為匡算數據，且租金基準會受到品牌、市場、競爭等多方面的因素的影響而出現調整情況，受到品牌、市場、競爭等多方面的因素的影響而出現調整情況，因此，相關測算結果僅作為參考數據，不能作為最終財務核算因此，相關測算結果僅作為參考數據，不能作為最終財務核算或財務決策依據。或財務決策依據。4.1 4.1 測算方式說明測算方式說明4.2 4.2 測算結果及分析測算結果及分析