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1、金色港灣項目案場行政管理制度一、員工守則：為維護公司利益和聲譽，保障銷售工作順利進行，特制定本守則。 1、 銷售人員必須遵守國家法律、法規、自覺維護公司利益，不謀求公司制度規定之外的個人利益。 2、銷售人員必須敬業愛崗，盡職盡責，勤奮進取，按質按量完成銷售任務。 3、銷售人員之間應團結合作，密切配合，發揚團隊精神，建立良好的合作關系。4、 待人接物熱情有禮，著裝禮儀整潔大方，自覺維護良好的辦公環境，保持統一規范的辦公秩序。 5、保守公司機密，以公司利益，客戶利益為重，不得從事有損公司利益，客戶利益的活動。 二、考勤制度 1、工作時間 9：0018：00 用餐時間：每次不得超過30分鐘 2、休息2、制度銷售部為每周六天工作日，銷售人員原則上每周休息一天。銷售經理在展會、廣告發布日、推廣促銷活動等特殊情況，可另行安排作息時間。 3、考勤制度（1）、遲到：遲到者每次罰款20元，三次以上者罰款50元；10分鐘以上1時以內，每次罰款50元；1小時以上作曠工1天處理；每月累計遲到三次記曠工一次。（2）、早退：早退者每次罰款20元，三次以上者罰款50元，1小時以上作曠工1天處理；每月累計早退三次記曠工一次。（3）、曠工：未經提前請假，私自不來上班者按曠工處理，曠工一次罰款50元，一個月內累計三次將予以除名。（4）、病假：員工病假須提前通知銷售經理，并在康復上班時出具醫院診斷證明。一個月內病假兩天內不3、扣工資，兩天以上病假扣除當天工資。（5）、事假：事假必須提前1天以書面形式通知銷售經理，經批準后方可執行，未經批準，擅自離崗，以曠工處理。事假不得超過1天，超期請假須經公司總經理批準，方可離崗。超期離崗者，以曠工處理。超期四天以上，視為自動離職。事假期間扣除當天工資。（6）、外出：員工外出辦理與工作相關事宜，須向銷售經理請示，獲得批準后方可外出，并應在辦完事情后，立即返回，不得利用外出時間辦理與工作無關的私人事宜，未經批準私自外出按曠工處理。（7）、脫崗：無故不在自己當值的崗位上的，視為脫崗，給予20元/次罰款處罰，每月累計三次者按曠工一次處理。 4、考勤管理（1）、銷售部考勤由公司行政部、現4、場銷售主管如實記錄，于次月2日前統計匯總，上報公司行政、財務部。（2）、事假、病假、休息、離崗前必須填寫工作交接單，離崗人員與指定人員進行工作交接，以保證工作的連續性。未填寫工作交接單，處以100元/次處罰。（3）、外出前必須填寫外出事由登記表，未填寫者以曠工處理，用餐前必須填寫用餐登記表，未填寫者以用餐超時處理，處以20元/次罰款。 5、著裝要求：現場人員按公司規定統一著裝。 三、行為規范及違規處罰行為規范 1、 上班時間未經批準不得私自脫崗外出。離開崗位，要向主管或銷售經理報告。 2、 上班時間不得在銷售接待區喝水、吃東西、吸煙。 3、 不得在工作時間閱讀與工作無關的書籍、報紙、雜志。 45、 不得在工作時間從事娛樂活動，不得打牌、下棋、玩電子游戲等。 5、 不得在客戶視線范圍內化妝。 6、 不得在上班時間睡覺。 7、 不允許長時間接打私人電話。 8、 不允許在辦公區內高聲喧嘩，談笑，不得閑聊與工作無關的事情。 9、 不允許著裝不齊，衣衫不整上崗。 10、不得在銷售資料上亂涂亂畫。 11、不允許使用客戶專用紙杯。 12、上班前及上班時間不得飲酒。 13、不得搬弄事非，挑拔同事間的關系。 14、不允許銷售人員做私單，替客戶炒房，從中謀取利益； 15、嚴禁使用公話拔打信息臺或私人長途電話的； 16、杜絕和客戶爭吵現象； 違規處罰 1、違反上述第1-11條者，處以20元/次罰款處罰；三6、次以上處以50元/次罰款處罰； 2、違反上述第12條者，停崗一天，并處以100元/次罰款處罰；違反、二次以上者，予以辭退處罰； 3、違反上述第13條者，予以辭退處罰； 4、違反上述第14條者，予以辭退處罰； 5、違反上述第15條者，除賠付相應話費外，另處該話費2倍的罰款。 6、違反上述第16條者，處以100元/次罰款處罰；二次以上者，予以辭退處罰； 離職人員管理 1、由于個人原因辭職須提前7日向銷售經理遞交辭職申請，經銷售經理及公司總經理批準后，方可辦理離職手續。 2、離職人員辭職必須填寫銷售部辭職申請表，交還公司發放的辦公用品，由銷售經理及公司行政部核實確認。由財務部核實離職人員的考勤、工資7、傭金、欠款及扣款情況，并簽字確認。 3、離職人員辭職必須填寫辭職工作交接單，將己認購客戶、意向客戶名單移交給銷售經理，銷售經理可根據實際情況或離職人員建議將客戶分配給在職銷售人員。由主管填寫離職人員客戶移交單，交接雙方簽字確認，報銷售經理批準。 4、離職人員按實際完成情況計提相應傭金。剩余部份的工作由移交接收人完成并計提該部份傭金。若離職人員在離職后由于客戶原因發生退房，則已發入傭金將從被移交人員處扣除。市調總結分析一、項目區域市場概況（一）、發展優勢銀川市今年主要板塊為城南和城北，金色港灣位于銀川城南區域，該區域又是今年開發重點區域，魯銀城市公園、建發寶湖灣、亙元華雁湖等超級大盤會給該區域8、市場增添許多色彩。隨著新車站的落成，此區域的經濟、人氣會很快被帶動起來，給市場也會帶來很大的發展。（二）、房地產發展狀況去年冬季以后，受大環境的影響，銀川房地產市場出現了“房產商固守不降價，消費者持幣不購房”的現象，由于銀川市房地產企業自身的特點，加上銀川區域中心城市輻射功能的進一步增強，今年銀川房地產市場基本會平穩過度。根據銀川市的房價結構比例來看：土地費用占30%至35%，建設成本占45%至55%、各種稅費占8%至9%，管理費占1%至2%，開發商利潤占5%至10%。可以說，銀川房地產市場“泡沫”是不大的，也就是說銀川房地產市場還是相對安全的。銀川作為500公里半徑內的區域中心城市的輻射能力9、明顯增強，所造成的剛性需求還是比較大。隨著中央積極的財政、穩健的貨幣政、銀川市交易政策的實施，銀川房地產市場會繼續處于平穩緩漲期。金色港灣所占區域，周邊的舊房改造，一些學校、事業單位的搬遷，一直困擾老百姓的“臭水溝”（二支排溝）的整理等工作的實施，該區域的市場也會得到更好的發展。二、項目區位特性分析(一)、項目概況（略）(二)、項目周邊環境分析1、項目周邊有監獄、勞教所等勞教單位，反面會給市場客戶認為該區域屬于“不良區域”，在心理上會有所顧慮；正面給市場以安全系數比較高的看法，因為司法系統也遍布項目周邊。2、通過市調了解金色港灣周邊還沒有一個大的“生活便利店”或“菜市場”，在業主生活上會受到一10、定的影響，項目離最近的超市和市場也需要十幾分鐘距離，在生活上不是很方便。3、金色港灣周邊有十九小學、新一中、附屬醫院、解放軍五醫院、經緯中學、武警醫院、寧夏銀行等生活、教育金融配套設施。教育和醫療資源還是比較豐富的。4、該地段周邊建筑比較亂，尤其是項目西面和南面，一些建筑已經是“面目全非”，與金色港灣很不協調。還有一些民房，更是給該區域大打折扣，整體來看該區域環境存在臟、亂、差。(三)、項目SWOT分析1、Strenght(優勢) 在項目500米的范圍內目前只有與項目沒有可比性的景園、寶慶家園，也就是說該地段還沒有與金色港灣有直接競爭的，在建筑風格和園林設計及物業管理方面肯定是領先這兩個項目的11、。該地段會隨著新車站的遷移，商業市場環境會得到很大的帶動和發展。2、Weakness（劣勢）在該地段建造一個西班牙風情的社區，和西班牙風情街，通過調研與周邊環境形成了很大的反差，短時間里受環境影響的因素，商業部分是很難被消化的，這樣就會拉長銷售周期，給回款帶來一定的壓力。因為生活配套設施不夠齊全，住宅部分在短時間被消化也會有壓力。綜合以上兩種因素，對金色港灣價格上會產生一定的抗性，利潤最大化會受到一定的阻力。 3、Oportunty（機會）在公司已開發項目“尚景世家”的在該區域也有了一定市場影響力，希望公司能夠借助金色港灣項目，繼續塑造“高品質”項目的目標，通過建筑質量和物業管理挽回以往的不足12、，再次提高“地德人和”市場影響力。金色港灣占據銀川南大門，從城南看處于領導位置，通過建筑風格，園林景觀，風情街再次捕捉市場契機。在這里需要強調的是該區域目前還沒有一條有特色和有規模的商業街，這無非給“金色港灣風情街”帶來很好的市場機會。4、Threat（威脅）通過調查發現，在興慶區與金色港灣形成競爭的項目很多，都屬于大盤項目，并引進區外開發理念，肯定是要分流很大一批的客戶，高端項目開發量有明顯增長，今年下半年銀川房地產競爭會更加激烈；金色港灣項目是公司第一個獨立開發的項目，在施工管理和推廣經驗上還存在不足。綜上因素，金色港灣項目市場競爭力還是非常大的，怎樣樹立項目口碑和企業品牌，需要我們更深一步的調查和分析。 銷售部 2009年4月14日