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1、國際會展中心物業管理方案*省物業管理有限公司二年 月 日國際會展中心物業管理方案物業概況國際會展中心坐落在市高新技術產業開發區內（該開發區是中華人民共和國國務院批準建立的國家級高新技術產業開發區之一），由市高新技術產業開發區進出口公司開發并運營；是市東部唯一一家集展覽、會議、商務辦公、信息服務于一體的專業機構。會展中心的主體建筑保稅展貿大廈是市東部的標志性建筑之一，總建筑面積10800平方米，包括地下一層，地上九層，其中一、二層為展貿大廳；39層為涉外寫字間。預計2001年五月下旬驗收交付使用。該會展中心主要配套設施有：廣場、保稅倉庫、公建、多功能廳等。主要機電設備有：電梯、中央空調系統、供配2、電、給排水、消防設施等。委托管理目的1. 保持和提高物業的完好程度。通過對會展中心整體物業的管理與養護和對全體工作人員的管理與服務，以防止使用不當，損壞物業。2. 為會展中心全體人員創造良好的工作環境，提供安全、文明、優美、舒適的工作環境。3. 通過對國際會展中心實施社會化、專業化、一體化的管理，不斷提高服務質量，維護開發區進出口公司權益，使物業保值增值。4. 通過良好的物業管理和服務，幫助國際會展中心樹立良好的社會形象。委托管理原則根據國家及省市有關的物業管理法規、政策及物業管理委托合同，本著“精干高效、優質服務”的管理原則，執行公司“為業主創造安全、文明、優美、舒適的居住和工作環境”的質量3、方針，實行“管、養、修、服務”為一體的綜合管理。委托管理方式1. 高新技術產業開發區進出口公司依據國家及省市有關物業管理法規政策以及雙方議定的其他事項，全權委托*市實業發展有限公司對國際會展中心實行綜合一體化管理。公司在管理合同期內對會展中心負責制定年度管理目標。在經濟上實行獨立核算自負盈虧，盡快實現國際會展中心辦公優化與美化，實現社會效益、經濟效益、與環境效益的同步發展。2. 委托管理有效年限：5年委托管理內容1. 會展中心房屋建筑本體共用部位（樓蓋、屋頂、梁、柱、內外墻體和基礎等承重結構部位、外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、電梯、設備機房等）的維修、養護與管理。2. 會展中心房屋建筑本體共4、用設施設備（上下水管道、落水管、共用照明、天線、加壓供水設備、配電系統、樓內消防設施設備等）的維修、養護、管理和運行服務。3. 會展中心規劃紅線內屬物業管理范圍的市政公用設施（道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、綠化、路燈、棚、停車場等）的維修、養護與管理。4. 會展中心規劃紅線內屬配套服務設施的維修、養護與管理。5. 公共環境的清潔衛生（各辦公室內衛生自行打掃），垃圾的收集清運。6. 交通、車輛行駛和停泊管理。7. 配合和協助當地公安機關進行安全監控和巡視保安工作。8. 物業及物業檔案、資料。總體目標與分項目標l 總體目標在管理合同期內把國際會展中心管理成“安全、文明、優美、舒適”的高檔5、辦公寫字樓。根據委托管理事項和國家、省、市物業管理分項管理考核標準，在會展中心達到硬件指標后，承諾：會展中心所有建筑物及配套設施完善、全部正式竣工驗收交付使用后嚴格按照全國城市物業管理優秀大廈標準對會展中心的房屋設備、市政公用設施、綠化衛生、交通、治安和環境容貌等項目進行維護、修繕和管理；兩年內達到*省或國家級物業管理優秀大廈的管理標準，并獲得有效證書。l 分項指標1. 房屋及公共配套設施完好率98%以上，其中發電機發電率和消防水泵供水率達到100%；2. 無重大火災、刑事和交通事故；3. 辦公樓內衛生、消殺、環境綠化國家級達標率100%；4. 辦公樓本體零修、急修及時率：99%以上；5. 違6、章發生率1%以下，處理率：100%；6. 管理人員專業培訓合格率：100%；7. 會展中心全體人員對中心的物業管理滿意率95%以上，投訴處理率100%。實現目標的保證措施一、管理體制和人員配備1. 管理架構我公司擬設國際會展中心物業管理處作為公司的外派機構，全面負責會展中心的日常管理運作，統管整個會展中心內外事務。公司與管理處每年簽訂管理目標經濟指標責任合同，管理處按綜合一體化管理，設房管部、機電維修隊、護衛隊、清潔綠化隊。管理處設監控中心，實行24小時值班。2. 人員配備按公司ISO9002質量標準和國際會展中心綜合一體化管理的內容、范圍、廣度和深度，科學、合理設置機構人員，力求實現物業管理7、指標的承諾和公司制定的管理目標，本著“精干、高效，以崗定人”的原則確定人員編制。管理處擬設各類人員24人。副主任1人房管部管理員2人 資料、倉管1人主任1人清潔綠化4人機電維修6人護衛隊9人3. 骨干人員的素質要求分類崗位職 責現具備條件（擬招條件）備 注管理處主任全面負責國際會展中心物業管理工作本科文化，機電專業，具4年以上大型高層物業管理經驗，協調管理能力強，精通ISO9002質量體系。管理處正副主任由公司內部委派。副主任協助主任管理機電，維修，消防，車輛管理，治安，房管，綠化，清潔，社區文化七大服務項目。本科文化，具多年基層物業管理經驗，熟悉七大服務項目操作流程及檢驗標準，實踐經驗豐富，8、熟悉ISO9002物業管理質量體系房管部管理員負責房管工作手冊規定的工作內容，協助主任做好管理、監督、協調、服務各項工作。大專學歷，土建或民建專業，具有3年以上基層物業管理經驗，綜合管理，協調能力和質術專業能力均較強。主管房管員、會計、出納、社區文化、機電工程技術員、保安隊長、綠化隊長由公司從其它管理處調配。資料員負責管理公司發放的質量管理體系文件和大樓技術檔案資料，業主檔案資料，分類整理各類工作記錄表格，兼電腦員。檔案專業，中專學歷，擅長質術資料的分類，整理，管理。倉管員專職負責倉庫管理工作，負責物品分類，擬定物品采購計劃。正派、廉潔、具多年倉庫管理經驗。機電部水電、電子、空調、土建、電梯負9、責會展中心供配電，電子監控，公用天線，電梯，消防等設備的正常運行和養護。助理工程師以上職稱，熟悉高層樓宇的各種配電、消防、電子、電梯等的管理運作。普通操作層員工、部分保安、車管、技工、清潔、綠化人員通過招聘，經考核、崗前培訓、在崗培訓、合格者予以錄用。調度員負責報警，監控中心的值班和處理各類信息，讓調控中心起到管理“樞紐”作用。初級以上技術職稱，工科電子專業，懂ISO9002運作。護衛隊正副隊長全面負責會展中心的治安和車輛管理工作。高中文化，退轉業軍人，黨員，軍事素質優秀，具4年大廈治安隊管理經驗。車輛管理員負責小區車輛、車場管理工作。熟悉治安防盜報警系統運用。清潔綠化隊隊長負責會展中心清潔、10、綠化維護、整治工作。技工、園藝專業、從事多年綠化養護和管理工作經驗4. 管理處職責1) 負責對會展中心實施綜合一體化管理，在物業管理業務方面接受公司物業部的指導與監督。2) 貫徹執行公司制定的 ISO9002物業管理質量體系標準，按標準要求實施管理。3) 完成與公司簽定的年度管理目標和經濟指標。4) 合理調配人員、保持各崗位的分工與協作。5) 定期對房屋公共配套設施進行維修養護。6) 負責擬訂會展中心月工作計劃。7) 負責周檢工作，并作好記錄，接受高新技術產業開發區進出口公司和本公司物業部的監督指導。8) 負責會展中心的安全、防火工作。9) 協調與供水、供電、工商等與物業管理有關部門的關系，有11、效開展工作。二、竣工驗收與移交接管由實業發展有限公司派員參與甲方同乙方之間的驗收移交，提前介入物業的前期各項準備與籌建工作。維護甲方利益，以物業管理角度出發，從會展中心的驗收交接至順利進駐，我方將全程提供專業的技術服務。三、國際會展中心的日常管理運作原則：全面推行公司通過國際質量認證機構認證的ISO9002質量管理體系。會展中心內日常機電運行、房管事務、治安、車輛、清潔、綠化，設施維護保養統一納入公司ISO9002規范運作范疇，嚴格執行機電設備管理工作手冊、保安工作手冊、車輛管理工作手冊、大廈清潔工作手冊、綠化工作手冊，注意每一個服務項目的人員培訓、考評，加強日檢、周檢、月檢。四、對國際會展中12、心擬采取的主要管理措施1. 系統培訓。為確保會展中心管理早日走上正軌，實現我們對國際會展中心管理目標的承諾，公司將嚴格按照ISO9002質量體系文件的培訓規定，科學系統的對會展中心管理處所有管理人員進行全面培訓，確保管理人員100%持證上崗，全員年培訓率達100%，合格率100%。1) 培訓師資。由公司策劃部負責組織辦公室、物業管理部分批集中培訓。授課教師由公司內部具有相當資格和具有豐富經驗的技術人員、管理人員擔任，根據實際工作需要，另聘請專業人士授課。2) 培訓經費。第一年按人均300元/年標準從管理服務費中支出；正常年份按5%的標準從管理服務費中支出。3) 培訓規定。培訓統一由公司策劃部組13、織考勤，考勤記錄列入年終考核內容，占綜合考評成績的20%。4) 培訓獎懲。筆試、實操考試中前三名者，分別給予獎勵；新上崗員工未經培訓或培訓成績不合格的，不予錄用；筆試和實操考試中成績不合格者給予一次補考機會，再不通過則給予解聘；參加外送培訓成績不合格者，將由本人自費再次培訓，原培訓所占的工作日作為曠工處理。5) 培訓計劃。崗前培訓計劃和常規培訓計劃。2. 從接管開始在會展中心內全面推行ISO9002質量體系實施管理，在半年內建立運行體系并達到認證的條件。3. 安全防范。采取人防、技防和宣傳相結合，以確保隨時處于安全狀態。1) 加強制度落實A、 根據會展中心所處地理位置、周邊環境，合理布崗，責任14、承包。B、 要求護衛員嚴格按照公司ISO9002物業管理體系文件保安工作手冊規范運作，文明執勤，規范上崗。對照護衛員日常行為，嚴格執行。由護衛隊長負責護衛員的日檢，確保護衛員隊伍的素質和服務水準。C、 專業負責調控中心，確保24小時全方位監控。D、 加強崗位管理。保安擬定設固定崗、流動哨和巡邏隊，整個大樓區域24小時全方位檢查，明確責任區，劃分責任人。E、 堅持查崗制度。護衛隊長、房管員、管理處主任、公司物業管理部按公司ISO9002程序文件規定和頻率不定期夜間查崗，并根據查崗情況給予通報，漏崗、偷懶者按公司規定處罰。F、 加強大樓內流動人員及外來人員的管理和防范，建立流動人員檔案，并定期核查15、。G、 落實安全責任制，明確責任人。公司與管理處、管理處與護護衛隊長簽訂治安目標管理責任書，明確責任和工作標準，并分級跟蹤驗證、考評。同時，各級領導又是防火責任人，全體護衛隊員、車輛管理員都是義務消防員和治安應急分隊隊員。H、 加強車輛管理。車輛管理是物業管理中治管理和重要組成部分，內部車輛管理要一車一號，固定車號。外來車輛須遵守保安人員指揮，按序停放，并發放臨時出入卡。4. 清潔衛生。為維護國際會展中心物業良好的硬件設施，尤其是搞好大樓內部設施的保養，擬購置進口電動清掃機、刨光機、打蠟機各一臺，從先進的設備著手，并外送培訓操作人員，從而達到最佳的維護、保養。5. 溝通與會展中心工作人員之間的16、聯系，多渠道開展宣傳活動。編制國際會展中心用戶手冊，詳細介紹物業管理公司的服務宗旨，企業精神以及公司與管理處可以提供的服務項目，物業管理各項法規、中心工作人員須遵守的管理規定等。主要內容有：公司介紹、管理處的人員分工、如何投訴和提出建議、入住事宜、保潔規定及措施、保安措施；水、電的使用和管理規定、物業管理用途的限制、電視接收管理規定、公共設施設備管理規定、娛樂場所管理規定上、防火須知、噪音限制、泊車服務、常用電話號碼以及處罰規定等。手冊一人一冊并簽字領取。6. 開展豐富多彩的公益和活動。在物業管理過程中，通過開展藍球賽，乒球等各類體育比賽，加強物業公司工作人員與會展中心全體工作人員的友好合作關17、系，樹立“物業公司是業主的朋友”的工作氛圍。7. 從管理國際會展中心前期開始即導入VI企業形象識別系統，建立統一的VI標識、標牌系列，包括：會展中心的平面圖、公共設施指示牌、宣傳欄、衛生、綠化、消防警示牌等，塑造會展中心高尚、文明的文化氛圍。ISO9002的規范運作和VI的有效結合所產生的良好物業管理效應必將提高國際會展中心的知名度和美譽度。管理用房和管理經費來源1. 管理用房及管理處商業用房根據國家及省市物業管理有關政策、法規，國際會展中心需提供管理用房 平方米、員工宿舍 平方米、商用房 平方米，并應具備基本辦公及居住條件。2. 管理經費來源國際會展中心管理收費遵循二個原則：A、 按照國家及18、*物業管理行業收費指導標準收取；B、 按照管理費“收支平衡、略有節余”原則收取；1） 管理服務費經雙方友好協商，國際會展中心每年向*物業管理公司一次性支付物業管理服務費40萬元。2） 按照*省住宅小區（大廈）物業管理辦法規定，在國際會展中心大樓交付使用的同時，按照相應的比例及法規政策的規定設立維修基金，以保障國際會展中心物業的配套設施的更新及重大維護費用。3） 按照有關規定，建立房屋本體維修基金。房屋本體維修基金的收取執行省級物業管理主管部門指導標準。4） 外來車輛保管費，車輛場地使用費。5） 其它政策規定應收取的費用。增收節支措施1. 增設一些工作人員歡迎的便民有償服務項目，以彌補管理經費的19、不足。2. 有效經營管理處商業用房，經營所得用于補充管理費。3. 根據”精干、高效“原則，推行ISO9002國際標準規范管理。在保證ISO9002人力、財力、物力資源的同時選拔一專多能型管理人才，精簡人員，提高工作效益。4. 抓好大樓的綜合管理，加強巡視監督，杜絕違章和人為破壞公共設施現象，盡量減少維修費用支出，從而降低管理成本。管理中需要明確和解決問題1. 移交管理前的水、電費問題大樓在整體移交接管之前，按照政府規定，水電需要移交給供水、供電公司，移交工作及費用由高新技術產業開發區進出口公司負責，我公司協助辦理。2. 開辦費問題如貴公司委托我公司管理，前期投入較大，我們建議：籌建管理處所需要20、費用，以雙主共同承擔為原則，具體雙方可詳議。3. 遺留問題按規劃設計未完成的工程遺留問題由產業開發區進出口公司負責完成。經費收支測算1. 依據1) 根據國際會展中心的實際情況進行測算；2) 管理服務費和收費依據*省物業管理收費指導標準執行；3) 人工費：參照物業管理行為普遍工資水平制訂；2. 海關經費收支測算表（附后）獎罰辦法本方案經產業開發區進出口公司認可同意后，即草簽物業管理委托合同。方案中列明國家及省市物業管理法規政策中規定的需開發單位執行的事項為產業開發區進出口公司責任范圍；規定管理單位責任和本方案承諾和管理目標及有關指標為*物業管理公司責任范圍。由于雙方單方面未嚴格履行責任而造成的損失由責任方承擔。