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1、批量精裝修施工管理20162016年年1 1月月2前前 言言 近年來，北京公司開發的公園1872和臻園項目均為精裝修交付，在項目的實施過程中，北京公司在精裝修管理方面既積累了寶貴的經驗，也有一些慘痛的教訓。2014年度，北京公司精裝修項目實測實量成績全年平均90.11分，交付評估綜合得分65.8分，均位居控股前列。進入2015年，如何繼續保持并進一步提升工程管理能力，把精裝修質量做得更好，以提升客戶滿意度、促進銷售，是北京公司的工程管理者一直在思考的問題。北京公司在控股運營管理中心推出項目部標準化管理手冊、招商地產工程技術標準、項目安全管理標準動作、招商地產產品質量實測實量操作指引的基礎上，根2、據項目精裝修特點創新了相應環節的管理思路，在精裝修交付項目的工程管理上做了一些有益的嘗試。項目概況項目概況臻園項目：總用地面積總用地面積:10.7萬平方米建筑面積建筑面積:28萬平方米開工時間開工時間:2013-07-20竣工時間竣工時間:2017-12-31物業管理附加信息物業管理附加信息:5.58元/平方米月開發商開發商:北京廣盈房地產開發有限公司投資商投資商:香港九龍倉集團,招商局集團,華僑城集團物業管理公司物業管理公司:招商局物業管理有限公司工程進度工程進度:在建(2016-01)產權年限產權年限:70年 該項目為70年產權戶戶 數數:總戶數1046戶，目前已經交付494戶，在施3823、戶，剩余170戶裝修標準：裝修標準：精裝修批量精裝修施工管理思路批量精裝修施工管理思路精裝修項目質量管理思路精裝修項目質量管理思路批量精裝修管理批量精裝修管理思路思路精裝修項目進度管理思路精裝修項目進度管理思路精裝修項目成本管理思路精裝修項目成本管理思路精裝修項目創新管理思路精裝修項目創新管理思路精裝修項目質量管理思路（1）精裝修設計管理嚴把施工圖審圖關：做到建筑圖、精裝圖 、現場相關功能空間的一致性；（2）招投標配合階段配合封樣管理；符合項目情況的技術標編 寫；合同工期管理；甲供材招標計劃；（3）項目實施階段實測實量貫穿整個項目實施管理全過程；重點工序質量控制交底管理；批量精裝修研討質量管理4、思路精裝修項目質量管理案例案例一：設計管理土建施工階段的精裝修水、電點位及隔墻定位圖紙下發與過程監控 根據精裝修交付的設計要求，將電氣、給排水、暖通、空調等專業的精裝修末端設計圖紙的設計時間前置至建筑初步設計階段，這樣可以保證在土建施工圖紙完成后，精裝修的點位及隔墻分隔圖也一并完成，大大降低了后期因水、電、結構改造帶來的工期及費用方面的損失；批量精裝修研討質量管理思路精裝修項目質量管理案例案例二：實測實量案例：通過北京公司近年來對實測實量經驗的積累，現階段在實測實量方面已逐步形成了全過程應用的管理制度和企業文化：l招投標階段：通過技術標的形式對精裝修單位進行宣貫；通過招標過程中的項目經理推演環5、節，針對項目經理及技術負責人 進行實測實量的測試，對不達標的單位不允許參加投標；l合同簽署階段：以合同附件的形式再次對精裝修單位進行約定；合同中設置了嚴格的實測實量獎罰條款；批量精裝修研討質量管理案例l項目實施階段：每周定期組織監理單位、總包單位對精裝修完成面進行實測實 量檢查；建立分戶實測實量數據檔案制度，發現問題點，按照檔案數據 過程中進行消項，對重點、難點工序進行分析總結（例如玻化 磚墻面鋪貼工藝），形成現場管理的可視化；嚴格落實合同中約定的實測實量獎罰條款；批量精裝修研討質量管理案例精裝修項目質量管理案例案例三：甲供石材管理案例 針對以往甲供石材觀感質量較難控制的管理難點，項目部提出在6、精裝修招標階段引入“石材專員”的概念，即中標單位應在甲方石材供應加工廠設置石材駐場專員，在確定甲供石材中標單位后，甲方項目部、采購部、設計部在石材指定加工廠中選取符合設計封樣要求、觀感質量穩定的石材大板并做標記，后期由精裝修單位的駐場石材專員監督廠家從甲方指定的大板中選材，進行石材加工，同時項目部還通過以下途徑進行過程控制：石材出廠前將預拼效果拍照上傳、確認；石材到場后進行觀感質量抽檢；對施工過程中發現的觀感不合格或斷裂的石材，現場采取銷毀或做標 記退場等措施。批量精裝修研討質量管理案例精裝修項目進度管理思路（1）合同框架管理總工期（總包工期）、里程碑節點要求；（2）三級進度管理構建總包、精裝7、修、甲供材進度計劃管理體系：（3）穿插施工體系的建立采取分段交接、分批進場計劃的策略；（4）垂直與水平運輸的管理室外電梯與室內電梯的規劃；地上運輸 與地下運輸的規劃；批量精裝修研討進度管理思路精裝修進度管理案例 穿插施工體系的建立 臻園項目南區共三棟樓前后封頂相差一個月，在這一個月中如何安排總包與精裝修的交接？成為南區按期交工的關鍵。l精裝修施工準備工作前置、界面問題處理：在總包施工中分別針對外墻內保溫做法，電梯井道吸音板做法、廚房、衛生間采用加氣混凝土條板墻做法以及管井采用輕鋼龍骨水泥壓力板封包等做法，召開專題協調會進行作業面處理方案的確認，在很大程度上削弱了因作業面與圖紙不符進行再處理對精8、裝修工期的影響；批量精裝修研討進度管理案例批量精裝修研討進度管理案例精裝修進場前的三棟樓進度情況批量精裝修研討進度管理案例精裝修進場前交界面的三類施工隱患精裝修進度管理案例 穿插施工體系的建立l外裝、初裝、精裝穿插工序示意：批量精裝修研討進度管理案例精裝修進度管理案例 穿插施工體系的建立l主要移交工作面體系：批量精裝修研討進度管理案例l梳理甲供材配合計劃臻園項目的甲供材單位多達20家，如何合理安排各自的進場計劃？如何安排精裝修的配合計劃，尤其是供貨+安裝單位的配合計劃？是精裝修管理的重點、難點：在項目實施期間，每確定一家甲供材的供貨及安裝單位，項目部就會安排一次專項協調會，根據現場情況確認進場9、時間，并由甲供材單位明確現場需要配合完成的工作內容及交接時間，后期項目部也會針對配合作業面上的完成情況進行實時監控，最終滿足甲供材與精裝單位的無縫銜接。批量精裝修研討進度管理案例精裝修進度管理案例 三級進度管理體系的建立精裝修項目成本管理思路（1）精裝修設計優化管理樣板間先行；（2）WBS分解管理實現管理內容精細化；（3）二級成本控制管理a:投資估算；b:精裝修樣板間成本優化測算（指導精裝修 招投標）；批量精裝修研討成本管理思路精裝修項目成本管理案例案例一：精裝修成本優化管理案例在臻園項目售樓處樣板間施工完成后，通過前期設計溝通，針對現場施工中的實際情況，提出合理的成本優化建議，為后期成本控制10、及成本節約奠定基礎：建議取消了衛生間窗簾盒內的燈帶設計，最初的 設計思路是為樣板間提高照明亮度而設計的，在 大貨中是可以取消的，此項建議實現成本節約幾 十萬元；批量精裝修研討成本管理案例精裝修項目創新管理思路嘗試（1）精裝修管理創新思路成立專屬部門，系統負責精裝修對接工作；（2）建立“以終為始”的專業管理思路使各專業工程師在工作的配合 意識得以統一；（3）低成本運作模式下的精裝修項目質量控制尋求精裝修管理的平 衡點；（4）精裝修精細化管理體系的建立設計先行；（5）在“互聯網+”的新形勢下如何引導精裝修的發展趨勢。批量精裝修研討創新管理思路隨著各城市公司精裝修項目的增多，精裝修的物業形態增多，建11、議結合城市公司自身特點，在總部或城市公司成立精裝修的專屬部門從設計、采購、成本控制及施工管理等維度合力將精裝修工作系統化、標準化。通過工作成果輸出等內容來劃清工作界面，這樣可以更有效地避免現場“越權管理”、“管理不到位”等現象發生。同時部門堡壘、多重管理等管理難點也會得到一定的改善。創新管理思路之成立精裝修管理專屬部門案例列舉：臻園項目北區精裝修管理難點：精裝單位中標價格水平較低；中標單位未曾與北京公司有過合作，增加現場管控的不確定性；施工期內濕作業跨冬施、跨春節，絕對工期較短；針對上述難點，實操中進行進行了如下動作：創新管理思路之低成本模式下質量控制l招標文件及合同交底 在精裝修單位進場初期12、，集中安排施工單位現場項目部的全體管理人員及監理單位工程師，以專題會的形式進行招標文件及合同的交底，針對招標文件及合同中關于工期、質量、與總包的界面劃分以及實測實量要求，進行系統的梳理和明確，并最終以會議紀要形式下發至各施工單位及監理單位，避免現場產生不必要的簽證糾紛及窩工、漏做等現象；創新管理思路之低成本模式下質量控制l實測實量專題交底會 針對實測實量的關注內容，召集監理、總包對精裝修單位進行宣貫，交底直接到基層勞務單位，在強調實測實量重要性的同時，對基礎的各類精裝修基層質量標準做重點關注，同時明確合同中實測實量的獎罰制度；創新管理思路之低成本模式下質量控制l通過管理節奏的變化考察施工單位現13、場管理能力 進場初期，項目部通過一系列的管理動作對精裝修單位進行交底，完成上述管理動作后，至少利用兩至三個星期的考察期讓施工單位自主安排施工任務，最后項目部通過現場巡查、巡視發現問題并匯總，尤其針對存在重大質量隱患的部位（防水基層、吊頂基層、石材造型墻基層等）進行集中處理，其中包括各項交底中反復強調的注意事項，針對這些問題加大懲罰力度，力爭一次性的規范精裝修單位的管理能力。創新管理思路之低成本模式下質量控制 通過采取以上措施，臻園北區精裝修從2014年10月份進場至今，先后經歷了兩個季度的第三方實測實量，且實測成績均在90分以上，特別是在歷經了冬施、春節后2015年第一季度的實測中，北區精裝修14、實測成績91.05分，其中墻面、頂面的平整度、水平度均取得了滿分的成績。另外，在一期南區及北區精裝修交付評估中，分別取得了76.55分和74.52分的較好成績。創新管理思路之低成本模式下質量控制行業領先地產商的精裝修在做什么施工圖深化標準的建立創新管理思路之精細化管理設計先行創新管理思路之精細化管理設計先行我們在做什么施工圖深化標準的建立1、施工圖明細缺失；2、圖紙設計缺少專業性；3、相關深化達不到施工圖要求；創新管理思路之精細化管理設計先行我們在做什么專業性？直接導致增加現場施工管理的隱患創新管理思路之精裝修的發展趨勢“互聯網+”精裝修的發展趨勢的探討1、個性化私人訂制的精裝修交付工程可實施性的探討？2、精裝修交付項目中，還有哪些潛在因素需要挖掘出來，成為項目賣點？對于上述的管理模式及管理思路來說，在精裝修交付項目的管理中，其目的不僅僅是局限于現場的施工管理方面，它的管理應該起到一個承上啟下的“關節”作用。所以要求項目管理能力也應該具有大局觀和全局觀。最后，借用論語中的一句話與大家共勉：學則不固，擇善固之！結束語31Thanks