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1、房地產項目成本構成與成本控制唐才均2006-4-28本文闡述了上海目前上海房地產成本由土地費用、地質勘察/工程設計費、政府規費、房屋建安工程費、配套設施建設費、銷售費用、財務成本、屬地管理/物業開辦費、獨立費和不可預見費等十大部分構成；并且提出了從四個環節控制成本的具體操作要點。房地產項目成本構成的內容繁多，錯綜復雜，在目前房產開發已無暴利的情況下，控制房地產成本就更顯重要。一、房地產項目成本的十大構成當前上海地區房地產項目成本主要有以下十部分所構成：（一）土地費用從2001年開始，國內土地獲取主要是通過“招、拍、掛”形式，基本為熟地轉讓，即政府已完成“七通一平”。故土地費用一般是指土地出讓金2、和相關土地契稅，原則上已不包括動拆遷相關費用。具體款項主要有：土地費（含出讓金，配套費320元/），契稅（1500元/-320元/）3%，權證（土）初始，他項權利登記，資信評估，利息，合同印花稅等。（二）地質勘察、工程設計費1、勘測費：含初勘和詳勘費用。2、設計費：含方案設計費、土建和安裝擴初及施工圖設計費、景觀設計費、地下民防設計費、會所、樣板房裝修設計費，相關設計咨詢費等。3、基坑開挖方案設計編制費、基坑及基坑周邊變形觀察費。4、房屋沉降觀測費、室內有害物質檢測費、室外環境檢測費、水箱清洗和水質檢驗費。具體款項主要有：可行性研究報告編制費；招投標代理費；勘察、設計、監理、施工招投標交易費；3、詳勘察費；規劃方案，擴初、施工圖、環境設計費；施工監理費（含市政、綠化）；施工圖審圖費。（三）政府規費含市政公用基礎設施配套費、教育附加費、建設垃圾費、散裝水泥、專項資金預收款、防空地下室易地建設費、散裝水泥與墻改發展基金（禁止和限制使用粘土磚專項基金）、土地測樁測設費、工程質量監督費、檔案編制指導費、白蟻防治費、招投標管理費、綜合服務費、施工圖審圖費、消防設施建設費（審圖費）、人防設施建設咨詢費、預測面積費和實測面積費、房價定費、預售許可證費、疾控衛生防疫審核費、室內有害物質檢測、室外環保測試費、規劃竣工測繪費、施工驗收費、自來水設計前測繪費、房產交易費、房產初始登記費、入住許可證費，“二書4、一證費”、常年垃圾清理費、住宅門牌及小區平面圖制作費、排污配套費、污水外排費、維修基金費。（四）房屋建安工程費1、地基加固、基坑維護、樁基工程費、樁基檢測費、裁樁頭費。2、建筑結構與安裝工程可售部分的地下室與基礎、主體結構、裝飾裝修、屋面、給排水、電氣、通風、智能、電梯工程。還有不可售部分的會所、配電房/箱變、水泵房、居委物業管理用房、門衛、圍墻、大門等的建筑結構與安裝工程與裝修。3、交通標志和標識的設計、施工和驗收費用。4、建設單位供應材料、成品、設備一般有外墻面磚或涂料、外墻防水和保溫、屋面防水和保溫、鋁合金門窗、電梯、石材、地下室防水、進戶防盜門、防火門、民防門等、水泵設備等。具體款項有5、：暗浜處理，地基加固圍護措施，便道費；樁基工程費；樁基動、靜測及截樁費；土建工程費；外墻保溫費；安裝工程費；電梯安裝費（21萬元/臺）；雨、污水排管、道路、室外車（機）泊位小區大門、圍墻等。（五）配套設施建設費含道路、雨水管和污水管、供水、供電、燃氣、路燈照明、景觀綠化、通風、技防（智能化）、有線電視和寬帶網絡、消防等。具體款項有：上水配套；住宅和商業用房排管接水費、上水滲漏費；表箱費；接頭費；開頭子費（2個）；防火栓；泵房設備（套）；排水，排污接管費；污水排放費；污水接入費（出門格柵費#）；供電配套費；小區內電纜排管費；小區內變電站（箱）；分時電表箱，控制框等；母線槽、分支電纜，24萬元/單6、元；燃氣用戶站（商業）；煤氣配套費（調壓站）；天燃氣排管費；街坊內排管貼費、驗收；室內燃氣立管排管費；電話通訊配套費（盒柜、線）；有線電視工程費（預埋）；技防安保智能化費（含單元門）；信報箱通郵費；綠化小品費；小區路燈費（庭院燈）；背景音樂；門牌號、小區平面圖制作費；衛生防疫；室外環境檢測和評估；水、電費差價費；小區道路；交通標牌，標志費等。（六）銷售費用含售樓處設計、土建、裝修、設備、辦公物品購置、銷售代理、樓書策劃印刷、模型、展板制作與廣告發布、業主聯誼等和銷售勞務費。房產交易手續費（產權證）（七）財務成本含借貸款費用與利息、稅金（營業稅、調節稅、印花稅等）、項目稅收屬地化費用等。有時甚至7、借貸款費用與國有銀行利息不相上下，你不承擔借貸費用，干嗎要借貸給你。（八）屬地管理與物業開辦費具體有：屬地化管理費，物業維修基金，物業開辦費等。（九）獨立費1建設單位管理費人員工資、獎金、津貼、四金、現金、通訊、車貼、房貼、相關福利等費用，以及會議、招聘、考培、教育、房租、水電、咨詢等費用。2辦公及生活用具的購置費。3工程監理費。4多余土方外運、建設垃圾外運及場地完工清理費5竣工圖等竣工文件編制費具體款項有：臨時圍墻、場地初平，審價費（投資監理），竣工資料歸檔編制費，墻改基金，散裝水泥費，抗震、防雷驗收、沉降觀測費，報監費（質、安），申領建筑工程規劃許可證費，綜合保險費，建筑面積預.實測費，室8、內環境檢測費，購地形圖，曬圖費，勘丈、定界，測繪費，臨水（150）臨電（630kV*2臺）接駁，人防費，補差（60元/），法律顧問費等。跑各種證、蓋所有圖章的費用。（十）不可預見費不可預見費分為可預見的不可預見費和不可預見的不可預見費兩大塊。可預見的不可預見費項目有：物價跳高波動，兩次青苗費（如果開發商不給農民就不利于和諧社會之構建），左鄰右舍關系融洽費，前后日照遮擋調解補償，社區“強行”攤派，非典、禽流感等惡性傳染病的波及，受境外政要來訪、國際高峰會議舉行、重大事件交通管制、接待優質樣板工程觀摩等影響的補償。還有不可預見的不可預見費。二、房地產項目成本的四大掌制（一）土地評估在擬獲地塊前，要9、根據批準的土地性質、容積率、建筑密度、房屋總高度、退界距離、綠化率等條件，來設定建筑面積、戶室比、建筑形式等約束條件，準確測算這個地塊所產生的最大凈利潤。凈利潤=周邊同類樓盤銷售價地價項目除土地外的投入（上述二十項）。這個凈利潤愈大愈好。（二）前期控制1、通過招標甄選方案和建筑設計單位，用足容積率，總建筑面積、總高度、建筑退界、日照間距等約束條件，采用既與眾不同又省錢的立面，緊密結合房地產市場走勢確定房型，主要建材設備的選用要隨大流、不落伍。2、通過招標甄選合適的監理單位，盡量由開發商自己來具體操作。3、通過招標甄選質優價廉的施工單位和項目經理。4、找由頭減免相關規費。（三）過程控制1、工期的10、合理控制特別是控制相關節點工期，如開工、0.00、銷售開盤節點、結構封頂、主體結構完成、室外總體完成、項目綜合驗收、交房等。要隨房地產市場和房地產政策的變化適時調整某些節點進度，當快則趕，當慢則拖。上海2003年下半年2004年初，好多樓盤采用當慢則拖的招數，本來計劃只賣370003800的，拖到后來買了7000多，幾乎翻了個跟斗，牟得了暴利。2、抓大放小控制質量狠抓主體結構的鋼筋、商品混凝土、頂層和屋面四大角的防裂縫配筋；地下室、屋面、外墻門窗四周的防滲漏、安全玻璃；電線線徑；全裝修的熱水管接頭等關鍵一定要100%保證。不要在次要的預埋鐵件等細枝末節上耽誤時機。通過基礎、隱敝工程、結構封頂、11、主體結構等過程驗收，杜絕大的質量問題發生，將整治、返工降低到最小和最少程度。從而贏得時間、節約成本。3、變更控制無論是設計變更，還是工程量增減都要嚴格控制。4、材料、成品和設備的甄選通過招標議標等形式，對甲供料（材料和設備）進行貨比三家，選擇“質價比”優良的產品。5、規雜費減免在有關化小錢多多找由頭來省大錢，特別是社區攤派、稅收屬地化、屬地管理費、其他有彈性的相關費用。（四）后期控制后期在工程結算、決算和審價時，嚴格控制工程總費用，要力爭不突破項目原來的總盤子，為今后項目成本預控提供新鮮依據。房地產項目的成本控制，在項目形成過程中，是動態變化的，要根據實際情況不斷適統，做到投入小于等于總盤子，以便于企業高層領導隨時掌握項目的動態成本。小 結房地產項目投資成本的預測，是房產企業高層領導投資決策的依據。項目成本的前期控制，是房產企業高層領導依據市場，及時調整的依據；項目成本的過程控制，是房產企業內部考核的依據；項目成本的最終控制，是房產企業綜合評價項目的依據。房地產項目投資全過程控制的水準高下，最能直接的顯現房地產企業的業績。第 8 頁 共 8 頁