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1、關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理的探討關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理的探討Part.1 Part.1 公司商業(yè)地產(chǎn)整體概況公司商業(yè)地產(chǎn)整體概況1、公司商業(yè)地產(chǎn)的業(yè)態(tài)分布商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài) 購(gòu)物中心 酒店 會(huì)展 酒店式公寓 寫(xiě)字樓 合計(jì) 商業(yè)地產(chǎn)預(yù)計(jì)總建面（萬(wàn)平米）61.95（28%）50.24（24%）19.37（9%）17（8%）67.77（31%）216.33（100%）其中：目前已建成物業(yè)面積（萬(wàn)平米）32.499.5119.3713.9075.27商業(yè)地產(chǎn)預(yù)計(jì)總投資（億元）37.71（20%）40.25（22%）21.73（12%）11.27（6%）74.61（40%）185.57（100%）其中：目前已建成物業(yè)2、投資（億元）16.946.0021.73 11.7556.42 公司各種商業(yè)預(yù)計(jì)總建筑面積將達(dá)到216萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)總投資額將達(dá)到185億元（未含高爾夫球場(chǎng)），公司商業(yè)地產(chǎn)已逐步形成了較大的規(guī)模。從建筑面積來(lái)看，購(gòu)物中心、酒店、寫(xiě)字樓分別占商業(yè)總建筑面積的28%、23%、31%從投資金額來(lái)看，寫(xiě)字樓投資逾70億，占總投資金額的40%，而購(gòu)物中心與酒店的投資均逾35億。公司名稱(chēng)球場(chǎng)占地（畝）預(yù)計(jì)總投資（億元）目前已投入使用的片區(qū)（如南片區(qū)）投入使用片區(qū)的占地面積（畝）投入使用片區(qū)的目前投資金額（億元）重慶高爾夫球會(huì)有限公司2,631 2.32北場(chǎng)18洞2006年6月完工/南場(chǎng)18洞2007年123、月完工26312.32保利(包頭)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司1,222 1.46后9洞(北部區(qū))6000.76南昌銘雅歐洲城實(shí)業(yè)有限公司1,300 0.53全部13000.53保利（成都）實(shí)業(yè)有限公司3000.2整個(gè)3000.2合計(jì)5,453 4.514,831 3.811、公司商業(yè)地產(chǎn)的業(yè)態(tài)分布 目前已有重慶、包頭、南昌和成都四個(gè)地區(qū)設(shè)有高爾夫球場(chǎng)，球場(chǎng)占地面積超過(guò)目前已有重慶、包頭、南昌和成都四個(gè)地區(qū)設(shè)有高爾夫球場(chǎng)，球場(chǎng)占地面積超過(guò)50005000畝，總投資將逾畝，總投資將逾4.54.5億元；其中重慶、南昌高爾夫球場(chǎng)已全部投入使用。億元；其中重慶、南昌高爾夫球場(chǎng)已全部投入使用。2、公司商業(yè)地產(chǎn)的區(qū)4、域分布 公司目前在12座城市涉足商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)。但除保利國(guó)際廣場(chǎng)、保利中心、南 海水城及酒店已具備經(jīng)營(yíng)條件外，大部分商業(yè)物業(yè)要到明年，甚至后年才能進(jìn)入經(jīng)營(yíng)階段，到進(jìn)入穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)期估計(jì)還需要更長(zhǎng)時(shí)間。廣佛區(qū)域?yàn)楣景l(fā)展商業(yè)地產(chǎn)的核心區(qū)域，預(yù)計(jì)總建筑面積達(dá)121萬(wàn)平方米，占公司商 業(yè)總建筑面積的56%。圖：公司商業(yè)地產(chǎn)區(qū)域分布情況單位：萬(wàn)平方米Part.2 Part.2 商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式的探討商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式的探討1、“產(chǎn)權(quán)持有”經(jīng)營(yíng)模式 “產(chǎn)權(quán)持有”的經(jīng)營(yíng)模式有以下幾個(gè)特征：（1 1）對(duì)開(kāi)發(fā)商的資金實(shí)力要求較高。）對(duì)開(kāi)發(fā)商的資金實(shí)力要求較高。由于商業(yè)地產(chǎn)的招商、運(yùn)營(yíng)到繁榮，乃至帶來(lái)持續(xù)良好的經(jīng)營(yíng)收益5、，需要一個(gè)較為漫長(zhǎng)的培育過(guò)程，投資回收周期較長(zhǎng)，開(kāi)發(fā)商需要有足夠的資金實(shí)力。（2 2）對(duì)開(kāi)發(fā)商的專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)要求高。）對(duì)開(kāi)發(fā)商的專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)要求高。商業(yè)地產(chǎn)涉及的招商管理、運(yùn)營(yíng)管理、收益管理等均需要開(kāi)發(fā)商有一支專(zhuān)業(yè)化程度較高的隊(duì)伍進(jìn)行運(yùn)營(yíng)管理。（3 3）該模式按照合作參與者的不同可分為兩元和三元兩種格局。產(chǎn)權(quán)持有的二元格）該模式按照合作參與者的不同可分為兩元和三元兩種格局。產(chǎn)權(quán)持有的二元格局是指局是指以開(kāi)發(fā)商為“產(chǎn)權(quán)人+出租人+管理者”，經(jīng)營(yíng)者為“承租人”形成；產(chǎn)權(quán)持有產(chǎn)權(quán)持有的三元格局是指的三元格局是指以開(kāi)發(fā)商為“產(chǎn)權(quán)人+出租人”，專(zhuān)業(yè)商業(yè)運(yùn)營(yíng)公司為“管理者”，經(jīng)營(yíng)者為“承租人”形成。由于商業(yè)運(yùn)營(yíng)往6、往不是開(kāi)發(fā)商的強(qiáng)項(xiàng)所在，因此采用三元格局的居多。1、“產(chǎn)權(quán)持有”經(jīng)營(yíng)模式 這種模式最為典型的例子是上海這種模式最為典型的例子是上海的新天地模式。的新天地模式。上海新天地由開(kāi)發(fā)商建設(shè)，建成后將商業(yè)出租，并進(jìn)行統(tǒng)一管理。這使得所有的商業(yè)能以一個(gè)商業(yè)能以一個(gè)統(tǒng)一的社會(huì)形象面對(duì)消費(fèi)者，同時(shí)商統(tǒng)一的社會(huì)形象面對(duì)消費(fèi)者，同時(shí)商家分別經(jīng)營(yíng)各自的產(chǎn)品，充分展示獨(dú)家分別經(jīng)營(yíng)各自的產(chǎn)品，充分展示獨(dú)特的品牌形象和經(jīng)營(yíng)風(fēng)格。特的品牌形象和經(jīng)營(yíng)風(fēng)格。但是，很多著名品牌都要求較低的租金。應(yīng)當(dāng)看到，開(kāi)發(fā)商的商業(yè)經(jīng)營(yíng)回報(bào)有所下降，但在與商業(yè)相配套的住宅房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售方面，開(kāi)發(fā)商仍然可獲取高額的利潤(rùn)。1、“產(chǎn)權(quán)持有”經(jīng)營(yíng)模式7、 “產(chǎn)權(quán)持有”的經(jīng)營(yíng)模式下開(kāi)發(fā)商可持有物業(yè)，自行招租或?qū)⑵湔w出租給一家專(zhuān)業(yè)商業(yè)運(yùn)營(yíng)公司。這種模式的優(yōu)勢(shì)在于：這種模式的優(yōu)勢(shì)在于：（1）便于統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)定位和管理，較好地控制商業(yè)業(yè)態(tài)和檔次，降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)；（2）物業(yè)租金逐年遞增，利潤(rùn)穩(wěn)定；（3）可將物業(yè)抵押融資，等待增值。劣勢(shì)則在于：劣勢(shì)則在于：（1）專(zhuān)業(yè)商業(yè)運(yùn)營(yíng)公司談判實(shí)力強(qiáng)，有時(shí)開(kāi)發(fā)商租金回報(bào)不及運(yùn)營(yíng)商經(jīng)營(yíng)回報(bào)；（2）資金回收周期長(zhǎng)；（3）初期投入資金壓力大。2、“租售并舉”經(jīng)營(yíng)模式 “租售并舉”模式在開(kāi)發(fā)之前，先確定主力目標(biāo)商家，并以其為龍頭，吸引中小先確定主力目標(biāo)商家，并以其為龍頭，吸引中小商家的進(jìn)駐，集群效應(yīng)因此形成。商家的進(jìn)駐，集群效應(yīng)8、因此形成。由于通常會(huì)選擇行業(yè)大型品牌為主力目標(biāo)商家，因此這種方式對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)日后的長(zhǎng)期穩(wěn)定的運(yùn)營(yíng)有著很強(qiáng)的保障意義和升值保證。該模式有以下兩個(gè)特征：（1 1）“租售并舉租售并舉”模式對(duì)開(kāi)發(fā)商的資金實(shí)力要求仍然較高，模式對(duì)開(kāi)發(fā)商的資金實(shí)力要求仍然較高，而且往往要借助主力目標(biāo)商家已經(jīng)具有的行業(yè)號(hào)召力，來(lái)提高商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)后的市場(chǎng)口碑與向心力，以保證商業(yè)項(xiàng)目日后的運(yùn)營(yíng)成功。（2 2）主力目標(biāo)商家屬于大面積租賃的類(lèi)型，在前幾年來(lái)自租賃的收益并不高，）主力目標(biāo)商家屬于大面積租賃的類(lèi)型，在前幾年來(lái)自租賃的收益并不高，甚至遠(yuǎn)低于市場(chǎng)行情。2、“租售并舉”經(jīng)營(yíng)模式 這種模式最為典型的例子是大連萬(wàn)達(dá)模式。大連萬(wàn)達(dá)9、模式。這種運(yùn)營(yíng)模式是引入一家知名商業(yè)品牌公司的主力店。以較低的價(jià)格將大部分商鋪?zhàn)饨o主力店，這種模式可帶來(lái)大量的人流和商機(jī)。然后開(kāi)發(fā)商將底層好位置的商鋪出售給小業(yè)主，由于主力店的帶動(dòng)，使得底層商業(yè)能以較高的價(jià)格售出，回收部分投資，小業(yè)主自主招商經(jīng)營(yíng)。2、“租售并舉”經(jīng)營(yíng)模式 開(kāi)發(fā)商將商業(yè)大部分出租給大型的主力店，將小部分出售給小業(yè)主，藉此在短期內(nèi)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目盈利，這種模式的優(yōu)勢(shì)在于：這種模式的優(yōu)勢(shì)在于：（1）業(yè)態(tài)可控，大租戶(hù)、小業(yè)主的結(jié)構(gòu)使項(xiàng)目能維持較高的經(jīng)常性收益；（2）出售部分物業(yè)使回報(bào)期縮短。（3）主力店使物業(yè)增值快。劣勢(shì)則在于：劣勢(shì)則在于：（1）對(duì)主力店招商能力要求極高；（2）資本回報(bào)周期較10、長(zhǎng)；（3）初期投入資金壓力大。3、“產(chǎn)權(quán)出售”經(jīng)營(yíng)模式 “產(chǎn)權(quán)出售”模式是通過(guò)整體或拆零銷(xiāo)售，達(dá)到迅速銷(xiāo)售、迅速回籠的目的，其形式包括整體銷(xiāo)售和小單元出售。該模式的優(yōu)勢(shì)在于：該模式的優(yōu)勢(shì)在于：（1）短期可有回報(bào)，資金回籠較快；（2）整體出售銷(xiāo)售周期較長(zhǎng)，客戶(hù)少；劣勢(shì)則在于：劣勢(shì)則在于：（1）喪失產(chǎn)權(quán)，開(kāi)發(fā)商失去了獲取長(zhǎng)期回報(bào)的機(jī)會(huì)。（2）這種模式可以實(shí)現(xiàn)的銷(xiāo)售價(jià)格一般是有限的，遠(yuǎn)無(wú)法與成熟商業(yè)相比較。（3）缺乏統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，商業(yè)品質(zhì)由此降低，經(jīng)營(yíng)者風(fēng)險(xiǎn)而隨之增大。Part.3 Part.3 商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)考核的探討商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)考核的探討1、商業(yè)地產(chǎn)績(jī)效考核體系考核周期：項(xiàng)目總周期考核和項(xiàng)目階段考11、核。考核周期：項(xiàng)目總周期考核和項(xiàng)目階段考核。因此，考核指標(biāo)分為兩類(lèi)：時(shí)間、質(zhì)量、成本總關(guān)鍵績(jī)效指標(biāo)；階段時(shí)間、質(zhì)量、成本關(guān)鍵績(jī) 效指標(biāo)。考核對(duì)象：考核對(duì)象：對(duì)經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)的績(jī)效考核，和對(duì)團(tuán)隊(duì)成員的績(jī)效考核，團(tuán)隊(duì)績(jī)效的被考核人為團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)人。表：考核指標(biāo)體系示例考核維度：考核維度：商業(yè)地產(chǎn)績(jī)效考核體系應(yīng)以時(shí)間、質(zhì)量、成本時(shí)間、質(zhì)量、成本為考核維度，分別設(shè)立目標(biāo)考核。2、商業(yè)地產(chǎn)各階段績(jī)效考核（1 1）商業(yè)地產(chǎn)前期市調(diào)階段績(jī)效考核）商業(yè)地產(chǎn)前期市調(diào)階段績(jī)效考核（2 2）商業(yè)地產(chǎn)推廣階段績(jī)效考核）商業(yè)地產(chǎn)推廣階段績(jī)效考核2、商業(yè)地產(chǎn)各階段績(jī)效考核（3 3）商業(yè)地產(chǎn)招商階段績(jī)效考核）商業(yè)地產(chǎn)招商階段績(jī)效考核12、（4 4）商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)場(chǎng)階段績(jī)效考核）商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)場(chǎng)階段績(jī)效考核3、酒店績(jī)效考核模式探討短期內(nèi)酒店管理公司的業(yè)績(jī)考核短期內(nèi)酒店管理公司的業(yè)績(jī)考核由于酒店行業(yè)的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)加上區(qū)域市場(chǎng)與每個(gè)酒店的情況不同對(duì)于經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)的績(jī)效考核應(yīng)作出相應(yīng)的調(diào)整，而不能單純以營(yíng)業(yè)額的高低作為唯一考核標(biāo)準(zhǔn)；區(qū)位 現(xiàn)階段項(xiàng)目主要以城市郊區(qū)和二線城市為主，影響房?jī)r(jià)水平與入住率。培育期 酒店開(kāi)業(yè)后通常需要2-3年的市場(chǎng)培育期，通常新開(kāi)業(yè)五星酒店的入住率只有20%，第三年才能達(dá)到50%的行業(yè)平均水平；增長(zhǎng)空間 酒店物業(yè)同商場(chǎng)購(gòu)物中心物業(yè)相比增長(zhǎng)空間有限，成熟后年入住率基本維持在60%左右，房?jī)r(jià)達(dá)到區(qū)域平均房?jī)r(jià)水平即可。4、購(gòu)物中心績(jī)13、效考核模式探討現(xiàn)階段商管公司的運(yùn)營(yíng)模式現(xiàn)階段商管公司的運(yùn)營(yíng)模式第一類(lèi)：處于城市核心商圈，商業(yè)成熟度高，培育時(shí)間短商管公司負(fù)責(zé)日常的運(yùn)營(yíng)和管理，收取管理費(fèi)用和租金。管理費(fèi)用歸商管公司維持日常的商場(chǎng)運(yùn)作，另各地地產(chǎn)公司按照不低于5%的租金收益作為管理傭金支付予商管公司。并按照租金的逐年遞增情況，逐步提高管理傭金的支付比例，且對(duì)于超過(guò)一定金額的租金收益進(jìn)行額外獎(jiǎng)勵(lì)。商場(chǎng)內(nèi)的各類(lèi)的廣告、場(chǎng)地租賃、臨租收益歸商管公司所有。現(xiàn)階段商管公司的運(yùn)營(yíng)模式現(xiàn)階段商管公司的運(yùn)營(yíng)模式第二類(lèi)：處于城市新興區(qū)，城市開(kāi)發(fā)程度低，需要較長(zhǎng)的市場(chǎng)培育期。商管公司負(fù)責(zé)日常的運(yùn)營(yíng)和管理，收取管理費(fèi)用和租金。管理費(fèi)用歸商管公司維持日14、常的商場(chǎng)運(yùn)作，另商管公司在不超過(guò)5年的培訓(xùn)周期內(nèi)，按照年度向各地地產(chǎn)公司提供預(yù)算，地產(chǎn)公司按照預(yù)算的額度向商管公司支付培訓(xùn)期內(nèi)的各項(xiàng)支出，以保證以商業(yè)提高住宅價(jià)值的目標(biāo)實(shí)現(xiàn)。在培育期后，恢復(fù)如一類(lèi)物業(yè)運(yùn)營(yíng)機(jī)制。5年內(nèi)的開(kāi)業(yè)及收租參考值為：第一年分別達(dá)到60%和30%；第二年分別達(dá)到75%和50%；第三年分別達(dá)到85%和70%；第四年分別達(dá)到90%和85%；第五年分別達(dá)到95%和90%。4、購(gòu)物中心績(jī)效考核模式探討商業(yè)管理的考核機(jī)制商業(yè)管理的考核機(jī)制對(duì)于商管公司的考核，第一類(lèi)物業(yè)按照物業(yè)年度資產(chǎn)價(jià)值評(píng)估的增長(zhǎng)為依據(jù)；第二類(lèi)物業(yè)在培育期內(nèi)則按照對(duì)于審定的預(yù)算執(zhí)行情況進(jìn)行考核。4、購(gòu)物中心績(jī)效考核模15、式探討Part.4 Part.4 商業(yè)地產(chǎn)的未來(lái)發(fā)展方向商業(yè)地產(chǎn)的未來(lái)發(fā)展方向商業(yè)地產(chǎn)的未來(lái)發(fā)展方向1 1、中國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)，城市化率與人均可支配收入的提升都為商業(yè)地產(chǎn)、中國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)，城市化率與人均可支配收入的提升都為商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展提供了良好的環(huán)境與機(jī)遇。的發(fā)展提供了良好的環(huán)境與機(jī)遇。2 2、大型房地產(chǎn)企業(yè)將逐步增大在持有商業(yè)物業(yè)上的投資比例。、大型房地產(chǎn)企業(yè)將逐步增大在持有商業(yè)物業(yè)上的投資比例。經(jīng)調(diào)研顯示2006年房地產(chǎn)企業(yè)選擇自己持有物業(yè)的比重僅21，而這一數(shù)據(jù)到2007年則達(dá)到了39%，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)始步入投資的高峰期。3 3、商業(yè)物業(yè)的融資渠道迎來(lái)新的機(jī)遇。、商業(yè)物業(yè)的融資渠道迎來(lái)新的機(jī)遇。一方面，房地產(chǎn)信托投資基金有望成為商業(yè)地產(chǎn)投資的新渠道。05年越秀房地產(chǎn)信托投資基金成功在香港上市，09年中國(guó)REITS也進(jìn)行了試點(diǎn)，09年北京市發(fā)改委副主任透露北京市政府在京設(shè)立房地產(chǎn)信托投資基金。另一方面，保險(xiǎn)資金也將增加在商業(yè)地產(chǎn)投資的流動(dòng)性，成為商業(yè)地產(chǎn)的有益補(bǔ)充。