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1、商業(yè)地產(chǎn)銷售反租回報案例分析（好百年合作方式分析）一、 背景：項(xiàng)目商場的地理位置具有無可比擬的優(yōu)越性，加上沿南油大道臨街有260多米的長度，可謂商機(jī)無限。好百年目前在深圳有三家分店，其中南山沃爾瑪二層有一個面積很小的分店，對外展示性比較差。 好百年的發(fā)展迅速，需要在南山開店擴(kuò)展市場，目前南山在售的商場中，只有本項(xiàng)目地理位置、面積大小等硬件條件相對比較合適，因此好百年對本項(xiàng)目也表現(xiàn)出比較大的興趣。二、 好百年租用方式商場正常銷售，然后將商場部分整體出租給好百年，由其負(fù)責(zé)招商以及日后的經(jīng)營、物業(yè)管理等工作。發(fā)展商則按照每年8%的回報率向業(yè)主返還一定金額。三、 制定經(jīng)濟(jì)分析假設(shè)條件的原則1、 與好百2、年簽定的租期時間不超過10年。2、 給好百年租金的最終結(jié)果就是要保證發(fā)展商能得到純銷售額。四、 制定經(jīng)濟(jì)分析的假設(shè)條件（注：由于商場兩層面積確定，此經(jīng)濟(jì)分析按照商場兩層面積為7000計(jì)算。）1、 假設(shè)商場兩層全部公開發(fā)售，并且達(dá)到100%的銷售率。五、 租金試算1、計(jì)算方法說明：根據(jù)制定假設(shè)條件的原則及兩個假設(shè)條件，不論給好百年的租金以及售價如何，一定要保證發(fā)展商的純收益，由此得出以下的公式：實(shí)際銷售總金額-回報客戶的金額+好百年租金-不可預(yù)見費(fèi)=純銷售額其中：實(shí)際銷售總金額是商場在實(shí)現(xiàn)100%銷售的情況下獲得的收益，包括各種費(fèi)用。回報客戶的金額是發(fā)展商每年按照8%的出租回報率在租期內(nèi)付出的總3、金額；好百年租金是租期內(nèi)發(fā)展商從好百年得到的總收益；不可預(yù)見費(fèi)是在租期內(nèi)發(fā)生的目前不能預(yù)見的部分支出；純銷售額是在發(fā)展商自行銷售，不考慮任何合作模式，并實(shí)現(xiàn)100%銷售的情況下獲得的收益。以上公式用數(shù)字表示為：銷售均價7000銷售均價70008%租期月租金700012租期銷售均價70003%已知均價7000（其中銷售均價和租金為未知，其他條件為已知。）2、本項(xiàng)目商場正常經(jīng)營狀態(tài)下的市場推論價格（具體形成過程參見銷售執(zhí)行報告商場價格部分）一層二層銷售均價2.4萬元/1.2萬元/整體均價1.8萬元/ 此整體均價為公式中的已知均價。3、計(jì)算數(shù)據(jù)說明l 按照好百年租期為8年、10年分別計(jì)算相應(yīng)的租金及4、銷售均價；不可預(yù)見費(fèi)按照8年2.5%、10年3%計(jì)算。l 前三年的租金保持不變，從第四年開始，建議按照每年12%遞增，具體遞增多少還需與好百年協(xié)商確定。l 租金從第四年開始遞增的原因：前三年利用比較低的租金吸引好百年經(jīng)營，憑借好百年的品牌效應(yīng)與號召力，三年經(jīng)營下來，經(jīng)濟(jì)效益及知名度都將有大幅度的提高。為保證發(fā)展商能有良好的租金收益，建議從第四年開始租金按照一定的比例遞增。4、計(jì)算過程8年租期 將已知數(shù)據(jù)帶入到公式中，得到：銷售均價7000銷售均價70008%8月租金7000123月租金127000（1+12%）1（112%）5 /1（112%）銷售均價70002.5%180007000得出銷售5、均價與月租金的關(guān)系方程式：銷售均價53731361月租金按照月租金從60元/到120元/的價格，帶入到公式中，則得到相應(yīng)的銷售均價，既當(dāng)該好百年的租金達(dá)到某個價格時，要實(shí)現(xiàn)相應(yīng)的銷售整體均價，才能保證發(fā)展商能夠得到純銷售額。一、 二層均價按照2：1的比例計(jì)算。計(jì)算結(jié)果為： 月租金整體均價一層均價二層均價租金收益（萬元）回報金額（萬元）需貼補(bǔ)的金額（萬元）503568147575237874235159851175060320714276121381508214368928670284613794818974592912751682280248513313516567677611133435796、021241283211416176239516189310017631235081175484707899-571純銷售額12950說明：表格中的租金收益、回報金額、需貼補(bǔ)的金額為8年總共所需的金額。每年租金表（元/）前三年第四年第五年第六年第七年第八年7078889811012380901001121261419010111312614215910011212514015717610年租期 計(jì)算方法同上，則計(jì)算結(jié)果為：月租金整體均價一層均價二層均價租金收益（萬元）回報金額（萬元）需貼補(bǔ)的金額（萬元）50553327377636888598530986250016045222602963017、4871822532418142703511246816234088379196631128480250023333616668957614001442518000240001200095761008050419500260001300095761092013449014892198569928107738340-24331800024000120001077310080-6931950026000130001077310920147100478263763188119702678-9292純銷售額12950說明：l 表格中的租金收益、回報金額、需貼補(bǔ)的金額為10年總共所需的金額。l 當(dāng)租金達(dá)8、到80元/，商場整體銷售均價在18000元/時，發(fā)展商需貼補(bǔ)的金額最少，如果均價超過這個價格，則需貼補(bǔ)的金額也要相應(yīng)增加。l 當(dāng)租金達(dá)到90元/，商場整體銷售均價在18000元/時，發(fā)展商的租金收益超過了回報給客戶的金額，這時，發(fā)展商就不需貼補(bǔ)，租金已足可以滿足給客戶回報的金額，還有盈余。每年租金表（元/）前三年第四年第五年第六年第七年第八年第九年第十年70788898110123138155809010011212614115817790101113126142159178199100112125140157176197221結(jié)論：從兩個計(jì)算結(jié)果比較看，綜合考慮租金收益、回報客戶的金額及發(fā)展商需貼補(bǔ)的金額，當(dāng)租期為10年，租金達(dá)到80元/時，銷售價格比較接近目前的市場水平。說明：l 租期越長，發(fā)展商要返還給客戶的金額越多，即發(fā)展商要貼補(bǔ)的錢要增加，這樣必定要提供商場的銷售價格來填補(bǔ)，則對銷售的壓力就很大。l 好百年的租金水平低，則發(fā)展商要返還給客戶的金額增加，也會提供商場的銷售價格，增大銷售壓力。6