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1、上海祥騰財富廣場項目組祥騰財富廣場階段性銷售總結2009年12月25日一、 近期推售信息開盤時間樓棟總套數總面積（m2）面積段套數11月1日2棟438091.61171221820023017260以上87棟489362.7216081852134012月20日9棟649034.54110120563003208合計15526488.86二、 銷售數據統計1、成交統計： 截止到12月24日，2號樓共成交40套，去化率達93%。成交面積7229.54平方米，成交金額約1.77億元，整體成交均價23576元/平方米，其中小面積產品（2號樓03-06單位）成交均價25627元/平方米；2號樓目前僅剩2、余3套3樓房源（以上價格均為面價）。 截止到12月24日，7號樓共成交46套，去化率達96%。成交面積8973.49平方米，成交金額約2.18億元，整體成交均價24286元/平方米；7號樓目前僅剩余3樓2套房源（以上均價為面價）。 截止到12月24日，9號樓共成交50套。整體項目面積去化率達78%。成交面積6416.93平方米，成交金額約1.74億元，整體成交均價27097元/平方米；9號樓目前14套房源（以上均價為面價）l 截止到12月24日，項目共成交136套，成交面積約2.2萬方，成交金額約5.69億元。三、 房源銷控分析l 2棟銷售開花圖層數棟數/單元祥騰財富廣場2座銷控表1235673、899房號901902903905906907908面積217.34271.99122.89118.30122.89196.69230.71總價54223406730797321733630971533217336478990552710938房號801802803805806807808面積217.34271.99122.89118.30122.89196.69230.71總價53564816648373318016430612953180164473030952011947房號701702703705706707708面積217.34271.99122.89118.30122.89196.4、69230.71總價53125426593423315531630374563155316469051151546286房號601602603605606607608面積218.47273.01122.85118.27122.85196.64230.65總價54063636700905312942930127893129429464966851067085房號501502503505506507508面積216.68270.77121.96117.41121.96194.16227.88總價53182426591155308214029671363082140490480152755773房號5、301302303305306307308309面積213.07265.63119.74115.32119.79220.29328.08313.69總價52296546466042302604029143603027287556491074295557255745 2號樓剩余3套房源由于面積大，總價高，采光與朝向較差等因素，客戶接受度較低。l 7棟銷售開花圖層數棟數/單元祥騰財富廣場7座銷控表12356711房號110111021103110511061107面積161.37185.52195.01194.30186.80200.80總價42068984611581484751748298486、4643386523480210房號100110021003100510061007面積160.38212.36194.99194.30213.62200.78總價4132468521441047879074770959524529251734759房號901902903905906907面積160.38212.36194.99194.30213.62200.78總價4083882515006647288164712071518064551125668房號801802803805806807面積160.38212.36194.99194.30213.62200.78總價4035296508577、2346697254653182511589850517587房號701702703705706707面積160.38212.36194.99194.30213.62200.78總價4002872504279346303314613889507276650111526房號601602603605606607面積162.08212.36194.99194.30213.62200.78總價4012547499986445909374574697502953449706475房號501502503505506507面積162.08212.36194.99194.30213.62200.78總價3978、9820495703645515444535404498640349300413房號301302303305306307面積160.97212.21194.93194.30213.68200.85總價383874047712744451704443732347180614830292 7號樓2套剩余房源由于沒有露臺贈送面積，并且直接面向商業部分，視野面較差，客戶接受度低。l 9棟銷售開花圖層數棟數/單元祥騰財富廣場9座價格表1235678911房號11011102110311051106110711081109面積296.74117.95118.21122.26118.36112.02111.9、64111.64總價8206345329729231745303319970329691831987313176716317671610房號10011002100310051006100710081009面積296.74117.95118.21122.26118.36112.02111.64111.64總價814699732737023150888329551832732463176327315438831543889房號901902903905906907908909面積315.39116.94117.2121.22117.34126.82110.71110.74總價85328763198810、943077086321899731981023545253308382730846638房號801802803805806807808809面積315.39116.94117.2121.22117.34126.82110.71110.74總價846979831755063053646319475331746343519889306168530625157房號701702703705706707708709面積315.39116.94117.2121.22117.34126.82110.71110.74總價8375181314042430184863158387313943234818433011、2847230292936房號601602603605606607608609面積315.39116.94117.2121.22117.34126.82110.71110.74總價824902530936482971606310989930924963431115298418829849975房號501502503505506507508509面積315.39116.94117.2121.22117.34126.82110.71110.74總價818594730468722924726306141130455603405751296204629628493房號3013023033053063012、7308309面積315.45116.96116.71120.73116.91126.83110.73110.78總價82505953445057313424732784233431893343138629847272986075小結 小面積產品受客戶青睞度較高，首次開盤18套小面積房源全部銷售完畢；二次開盤當天56套小面積房源也基本去化86%； 面積相對較大、總價較高的房源，與小面積房源相比，去化速度較緩慢，但也能保證每周均速去化，在年前基本去化完畢。四、 項目銷售策略分析客戶摸排期強銷期強銷期客戶摸排期12月20日開盤12月1日認籌11月1日開盤10月17日認籌1、在銷售策略方面成功之處：13、 舉措一：認籌動作的執行提前進行認籌動作有利于銷售人員準確的排摸出客戶的誠意度及意向房號，并能夠及時把意向度重疊的客戶引導至其他單元，減少客戶流失率。 舉措二：算價后置部分客戶心理預期價位較低，為避免提前算價直接導致這部分客戶的流失，故采用當天算價方式，現場逼定客戶成交。 舉措三：合理銷控為避免賣散樓層，爭取后期整層或半層銷售及溢價空間的實現，故2次開盤均執行了預銷控；除此之外，首期開盤中，2號樓內小面積需求客戶通過銷控成功分流引導至其他單元，確保了2、7號樓的均衡去化。 舉措四：開盤當天氛圍營造1) 首期開盤舞獅旺場，鑼鼓助威；2) 銷售代表與銷控人員通過互相喊控，以及為成交客戶鼓掌與敲鼓，14、對當場客戶進行心理施壓，制造緊張感，逼定成交；3) 禮品及龍虎榜的設置，使現場氛圍更加熱烈；成交客戶帶著禮品走出售樓處時，也給外場等候的客戶起到了一定積極作用。 舉措五：及時調整開盤流程12月20日第二次開盤前夕，由于氣溫驟降的緣故，項目組把原本放置在看樓通道的客戶等候區搬進了售樓處一樓大廳，通過及時調整合理的區域及動線流程，開盤當天售樓處氣氛熱鬧，整個選房認購過程井井有條。 舉措六：取消開盤當天加付定金環節12月20日開盤當天，考慮到財務區與簽約區設置在二樓，故取消了第一次開盤時加付5萬元定金這一環節，避免過多客戶滯留在二樓，使整個選房認購過程更加順暢、高效，僅1個小時左右就成功去化了46套15、房源；2、在營銷策略方面之不足： 不足之處一：天氣影響 由于售樓處內場地限制等因素，一期客戶等候區設置在看樓通道內，但11月1日開盤當天氣溫驟降，致使部分等候客戶產生不滿； 這個不足在12月20日二期開盤時通過流線重組得以很好的解決。 不足之處二：售樓處只有一個通道可以進出由于售樓處條件的不成熟，進出售樓處只有一個通道可以通過，致使一期開盤時從售樓處出來的部分未選到意向房源客戶釋放不利及消極信息，客戶交叉導致部分客戶流失；這個不足在12月20日二期開盤時通過重新設置合理動線流程得以解決。 五、 客戶分析：1. 客戶基礎信息：1) 年齡：客戶年齡以2645歲之間為主；2) 戶口所在地：客戶以上海16、本市和其他省市居多，比例分別為50%和25%；3) 居住區域：客戶多以閘北和寶山等項目周邊片區為主；4) 公司區域：公司區域和客戶居住區域分布一致，也是以閘北和寶山片區為主；5) 從事行業：客戶從事行業中，貿易行業占33%，位居第一；其次是建筑業；6) 公司性質：項目的大部分客戶還是以私營企業主為主，占到了84%；7) 公司成立時間：大多在39年之間，占比84%；8) 現有辦公面積（平米）：多在100平米以下的小公司為主；其次是100200平米；9) 辦公人數：公司人數在119人居多；10) 目前辦公場所：成交客戶大部分現階段都在寫字樓里辦公；11) 現有物業情況：客戶現階段以租賃形式辦公占比17、59%；2. 寫字樓置業數據：1) 置業目的：自用客戶占比57%，投資客戶占比24%； 2) 置購辦公樓經歷：有59%的客戶是首次購置辦公樓項目；26%的客戶是二次購買；3) 信息來源：以樓體條幅和朋友介紹為主；: 4) 成交驅動因素排序A. 外部：以交通和昭示性為主要外部成交驅動因素； B. 本體：以使用率和大堂為主要內部成交驅動因素； 3. 客戶服務增值：1) 平時主要通過哪些媒體獲取信息：A. 報紙：報廣類中客戶以晨報、新民和新聞晚報來獲取信息為主；B. 其他：其他渠道中以今日房產、第一財經、朋友圈子和網易為主；2) 希望后期物管提供哪些增值服務A. 是否需要租賃服務：51%的客戶不需要租賃服務；B. 公共區域電子顯示屏：64%的客戶需要公共區域的電子設備； C. 引入銀行、方便金融業務：93%的客戶需要引入金融業務；祥騰財富廣場項目組2009-12-2513 .