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1、二級市場策劃品控中心 常規住宅物業發展建議 Technology Development PART.1 物業發展建議報告的作用物業發展建議報告的作用 Technology Development PART.1 物業發展建議報告的作用物業發展建議報告的作用 毫無疑問毫無疑問 最重要目的是指導發展商最重要目的是指導發展商 現象 結論 在項目總體開發進程上的決策在項目總體開發進程上的決策 如：先開發什么地塊，先推什么產品，先展示什么東西等問題，如果沒有建議，很可能就會以最常規的建筑流程來開發項目，最后使項目與營銷脫節 在對項目細節的控制上在對項目細節的控制上 一般大方向容易定下來，但一到細節處理方面2、就會由于各種原因使大方向走樣 物業建議是在整體定位指導下的細化建議，對項目總體物業建議是在整體定位指導下的細化建議，對項目總體開發進行把控其建議與定位開發進行把控其建議與定位 相符合，最終保相符合，最終保 證項目定證項目定位與開發保持一致位與開發保持一致 Technology Development PART.1 物業發展建議報告的作用物業發展建議報告的作用 誘導客戶誘導客戶 引導設計引導設計公司公司 設計公司不會主動的給 出要蓋什么，怎么蓋，要蓋多少，要蓋多大，他們就像不負責寫菜牌的廚師，等待我們給他點菜 提供市場信息，讓市場與建筑相結合，使項目設計更能迎合市場需求 通過物業建議，把客戶最感3、興趣的地方，運用建筑手法放大，從而提升客戶購買欲望 通過一些創新點亮點的建議，提升項目價值，形成差異化競爭，誘導客戶購買 給出總體的設計方向的指引給出總體的設計方向的指引 給出能夠吸引客戶的物業建議給出能夠吸引客戶的物業建議 物業發展建議物業發展建議 Technology Development PART.2 物業發展建議報告涵蓋什么物業發展建議報告涵蓋什么 Technology Development 戶型建議戶型建議 園林建議園林建議 配套設施建議配套設施建議 物管建議物管建議 建筑規劃建筑規劃 1 2 3 4 5 PART.2 物業發展建議報告應涵蓋的內容物業發展建議報告應涵蓋的內容 T4、echnology Development PART.2 物業發展建議報告應涵蓋的內容物業發展建議報告應涵蓋的內容 1、建筑規劃：、建筑規劃：一般可包含理念、布局、類型、立面、用材等 建筑理念 理念：一般指設計理念，如：根據地形，景觀、項目屬性給出總體的設計理念；常見的有：保留原生態、依山而建、異國風情等 建筑布局及類型 布局一般為項目整體的規劃排布如：圍合式的排布或在東邊排放一棟高層等 類型一般可分為高層、小高層、多層、別墅等 建筑立面 建筑立面相關 如建筑風格、建筑造型、立面色系、建筑檔次相關 建筑用材 根據各種風格和檔次不同，可選擇不同的木材、石材、面磚、文化石 等 Technology5、 Development 2、戶型規劃：、戶型規劃：包含戶型配比、面積大小、功能分區、功能尺度、創新亮點等方面 PART.2 物業發展建議報告應涵蓋的內容物業發展建議報告應涵蓋的內容 戶型配比及面積大小 有不同戶型的戶型比例 有單套戶型面積 有單套戶型分區面積 示意 Technology Development PART.2 物業發展建議報告應涵蓋的內容物業發展建議報告應涵蓋的內容 示意 有明確分區標識 有明確的分區目的 功能分區 2、戶型規劃：、戶型規劃：包含戶型配比、面積大小、功能分區、功能尺度、創新亮點等方面 Technology Development PART.2 物業發展建議報告應6、涵蓋的內容物業發展建議報告應涵蓋的內容 功能尺度：有每個功能區的開間 有每個功能去的進深 有每個功能區的面積 有總體面積 示意 2、戶型規劃：、戶型規劃：包含戶型配比、面積大小、功能分區、功能尺度、創新亮點等方面 Technology Development PART.2 物業發展建議報告應涵蓋的內容物業發展建議報告應涵蓋的內容 創新亮點 贈送 空間布局 獨特賣點 示意 2、戶型規劃：、戶型規劃：包含戶型配比、面積大小、功能分區、功能尺度、創新亮點等方面 Technology Development 3、園林規劃：、園林規劃：包含整體設計理念、植物選擇、細節處理等方面 PART.2 物業發展建7、議報告應涵蓋的內容物業發展建議報告應涵蓋的內容 整體設計理念 設計風格 主題元素 示意 Technology Development PART.2 物業發展建議報告應涵蓋的內容物業發展建議報告應涵蓋的內容 植物選擇 色彩搭配 物種搭配 不同區域的選擇 示意 3、園林規劃：、園林規劃：包含整體設計理念、植物選擇、細節處理等方面 Technology Development PART.2 物業發展建議報告應涵蓋的內容物業發展建議報告應涵蓋的內容 細節處理 通過細節小品的布置增強建筑風格和昭示性 示意 3、園林規劃：、園林規劃：包含整體設計理念、植物選擇、細節處理等方面 Technology Dev8、elopment 4、配套設施建議：、配套設施建議：包括會所、大堂、電梯、入口、智能化設施等 PART.2 物業發展建議報告應涵蓋的內容物業發展建議報告應涵蓋的內容 會所建議 包括會所選址、會所面積、會所功能、功能區間劃分及業態對應面積等 示意 Technology Development 4、配套設施建議：、配套設施建議：包括會所、大堂、電梯、入口、智能化設施等 PART.2 物業發展建議報告應涵蓋的內容物業發展建議報告應涵蓋的內容 入口主要考慮的因素有動線、形象、便捷性等 示意 Technology Development 4、配套設施建議：、配套設施建議：包括會所、大堂、電梯、入口、智能9、化設施等 PART.2 物業發展建議報告應涵蓋的內容物業發展建議報告應涵蓋的內容 入戶大堂 考慮的主要因素是層高、裝修標準、私密性、人員分流等 示意 Technology Development 4、配套設施建議：、配套設施建議：包括會所、大堂、電梯、入口、智能化設施等 PART.2 物業發展建議報告應涵蓋的內容物業發展建議報告應涵蓋的內容 示意 電梯 一般考慮電梯品牌、速度、配置、運輸能力、類型等 Technology Development 4、配套設施建議：、配套設施建議：包括會所、大堂、電梯、入口、智能化設施等 PART.2 物業發展建議報告應涵蓋的內容物業發展建議報告應涵蓋的內容 智10、能化系統的選擇要綜合考慮客戶認可度、增值空間、建造成本以及后期物業維護成本常見的有：中水處理系統、雨水收集系統太陽能系統、智能門禁、遠程控制系統等等，示意 Technology Development 5、物業建議：、物業建議：包括會所、大堂、電梯、入口、智能化設施等 PART.2 物業發展建議報告應涵蓋的內容物業發展建議報告應涵蓋的內容 物業管理建議要根據發展商條件的不同分析各種物業管理方式的優劣，再做出選擇建議 示意 Technology Development PART.3 物業發展建議報告怎么寫物業發展建議報告怎么寫 Technology Development 確定思路確定思路 有理11、有據有理有據 以項目為本以項目為本 有創新亮點有創新亮點 了解需求了解需求 1 2 3 4 5 可執行性可執行性 6 PART.3 物業發展建議報告怎么寫物業發展建議報告怎么寫 Technology Development 1 1、了解需求：了解需求：物業發展建議需要綜合發展商需求、客戶需求以及項目自身 條件綜合考慮 權衡三方關系 發展商需求 自身條件 客戶需求 自身條件 項目自身具備的素質 客戶需求 發展商需求 客戶要的是什么 發展商自身對項目的預期 PART.3 物業發展建議報告怎么寫物業發展建議報告怎么寫 Technology Development 2 2、確定思路：、確定思路：內容全12、面、邏輯嚴謹、策略清晰、有完整思考體系 物業發展建議物業發展建議 建筑立面建議建筑立面建議 整體定位回顧整體定位回顧 戶型設置建議戶型設置建議 園林景觀建議園林景觀建議 配套設施建議配套設施建議 物業管理建議物業管理建議 整體規劃建議整體規劃建議 總體原則確定總體原則確定 啟動區選擇啟動區選擇 啟動區策略啟動區策略 開發策略開發策略 PART.3 物業發展建議報告怎么寫物業發展建議報告怎么寫 Technology Development 3 3、有理有據：、有理有據：遵循科學客觀的分析方法，避免主觀臆斷而導致的偏差 充分理據 有市場數據 有客戶的需求 有自身情況分析 市場情況市場情況 充分的理13、據 客戶偏好客戶偏好 自身情況自身情況 Technology Development 示例 節選自顧問部蘇震節選自顧問部蘇震宜昌會展項目顧問報告宜昌會展項目顧問報告建筑風格選取部分建筑風格選取部分 充分的市場資料 Technology Development 了解客戶需求 示例 節選自顧問部蘇震節選自顧問部蘇震宜昌會展項目顧問報告宜昌會展項目顧問報告建筑風格選取部分建筑風格選取部分 Technology Development 結合自身情況 示例 節選自顧問部蘇震節選自顧問部蘇震宜昌會展項目顧問報告宜昌會展項目顧問報告建筑風格選取部分建筑風格選取部分 Technology Developmen14、t 借鑒案例 客戶偏好客戶偏好 市場資料 客戶需求 自身情況 有理有據 示例 節選自顧問部蘇震節選自顧問部蘇震宜昌會展項目顧問報告宜昌會展項目顧問報告建筑風格選取部分建筑風格選取部分 Technology Development 4 4、以項目為本：、以項目為本：完全根據項目自身特性給出屬于項目自身的建議 節選自顧問部資義紅節選自顧問部資義紅海口美源項目顧問報告海口美源項目顧問報告園林部分園林部分 示例 項目是海口市都市核心灣區濱海項目 PART.3 物業發展建議報告怎么寫物業發展建議報告怎么寫 Technology Development 5 5、有創新亮點、有創新亮點 節選自顧問部蘇震節選15、自顧問部蘇震宜昌會展項目顧問報告宜昌會展項目顧問報告戶型建議選取部分戶型建議選取部分 示例 PART.3 物業發展建議報告怎么寫物業發展建議報告怎么寫 Technology Development 客戶偏好客戶偏好 示例 節選自顧問部蘇震節選自顧問部蘇震宜昌會展項目顧問報告宜昌會展項目顧問報告 Technology Development 客戶偏好客戶偏好 示例 節選自顧問部蘇震節選自顧問部蘇震宜昌會展項目顧問報告宜昌會展項目顧問報告 Technology Development 客戶偏好客戶偏好 示例 節選自顧問部蘇震節選自顧問部蘇震宜昌會展項目顧問報告宜昌會展項目顧問報告 Technolo16、gy Development 客戶偏好客戶偏好 示例 節選自顧問部蘇震節選自顧問部蘇震宜昌會展項目顧問報告宜昌會展項目顧問報告 Technology Development 客戶偏好客戶偏好 示例 節選自顧問部蘇震節選自顧問部蘇震宜昌會展項目顧問報告宜昌會展項目顧問報告 Technology Development 6 6、可執行性：、可執行性：得出的結論與提出的建議必須具備可執行性 示例 節選自顧問部蘇震節選自顧問部蘇震宜昌會展項目顧問報告宜昌會展項目顧問報告 PART.3 物業發展建議報告怎么寫物業發展建議報告怎么寫 Technology Development PART.4 物業發展建議17、常見的誤區物業發展建議常見的誤區 Technology Development 世界級的絕無僅有的案例 地方的非核心地域的項目 直接推導出 PART.4 物業發展建議常見的誤區物業發展建議常見的誤區 1 1、建議不可行：、建議不可行：借鑒的案例天馬行空，忽略發展商的背景，施工方的水平，當地的市場環境等等，給出的建議總是好看而不好用 Technology Development 成本耗資巨大 整棟大樓全部大燈包 裝，只從營銷的角度 考慮，但缺乏成本意 識，因為此舉產生的 費用不菲，一般發展 商都會拒絕采納 忽略當地施工水平 在沒有了解當地施工 方技術的情況下，給 出施工期整棟樓亮燈 的建議，一般18、施工方 都會堅決否定該建議 PART.4 物業發展建議常見的誤區物業發展建議常見的誤區 1 1、建議不可行：、建議不可行：借鑒的案例天馬行空，忽略發展商的背景，施工方的水平，當地的市場環境等等，給出的建議總是好看而不好用 Technology Development 在寫任何報告的時候，我們都會強調一定要了解發展商需求，了解他的意圖，物業發展建議也不理外，不可否認這種做法是絕對必要且正確的 但也要考慮度的問題，現在很多策劃人在寫物業建議時候過分的迎合發展商想要什么、想做什么，按照他的想法給出相應的建議，而忽略了客觀的情況 好的報告永遠是要超出發展商期望的，否則充其量只能算是一份不犯錯的報告 P19、ART.4 物業發展建議常見的誤區物業發展建議常見的誤區 2 2、盲目遵從開發商要求、盲目遵從開發商要求 發展商要求：發展商要求：我要做一個像萬象城一樣的商業 現實情況現實情況 項目本身區位一般 商業氛圍一般 過分考慮發展商要求過分考慮發展商要求 沒問題！我們有相關操作經驗！正確的方法正確的方法 客觀分析可行性 委婉提出不同意見 給出更適合的方案 Technology Development 我們的報告經常會出現：由于市場上的會所是這樣的，所以我們建議我們的會所也是這樣 因為別人是：所以我們是：某項目會所建議示例 PART.4 物業發展建議常見的誤區物業發展建議常見的誤區 2 2、完全照抄案例20、，缺乏自我、完全照抄案例，缺乏自我 借鑒案例，不假思索的直接拿來 Technology Development 在哪里？怎么做？完全沒有體現出來，僅僅為圖片堆砌 PART.4 物業發展建議常見的誤區物業發展建議常見的誤區 3 3、建議無針對性、建議無針對性 示意 在物業發展建議中，有很多的建議都是沒有針對性的，或是建議看完后也不知到該怎么做，這種情況會讓發展商感覺我們很不專業 Technology Development PART.5 物業發展建議報告寫作標準物業發展建議報告寫作標準 Technology Development PART.5 物業發展建議報告寫作標準物業發展建議報告寫作標準 21、1 2 3 4 5 版面專業統一 色彩搭配統一 圖標清晰風格統一 圖片精細、文字對應準確 每頁主題清晰 嚴格區分報告版面的區域 這是你可以用各種表達方式進行演繹的區域 將每個頁面嚴格地進行區域劃分，這是保證報告版面保持一致性和連續性的基礎 Technology Development 1 2 3 4 5 版面專業統一 色彩搭配統一 圖標清晰風格統一 圖片精細、文字對應準確 每頁主題清晰 嚴格限定同份報告內所采用的基準色 R-24 G-130 B-135 R-192 G-0 B-0 R-114 G-191 B-197 R-127 G-127 B-127 報告中使用的基準色 報告中使用的補充色 R22、-16 G-136 B-218 R-253 G-138 B-59 R-191 G-191 B-191?R-?G-?B-?PART.5 物業發展建議報告寫作標準物業發展建議報告寫作標準 Technology Development 1 2 3 4 5 版面專業統一 色彩搭配統一 圖表清晰風格統一 圖片精細、文字對應準確 每頁主題清晰 通過基準色及細節設定保持風格統一 表格以簡潔為原則，關于制作圖表請參考技術發展中心報告如何制作專業化圖表 PART.5 物業發展建議報告寫作標準物業發展建議報告寫作標準 Technology Development 1 2 3 4 5 版面專業統一 色彩搭配統一 圖23、表清晰風格統一 圖片精細、文字對應準確 每頁主題清晰 重點標注，忌觀點不突出 每張頁面都有核心文字標注主題，直接點出本頁想要說服客戶接受的結論 PART.5 物業發展建議報告寫作標準物業發展建議報告寫作標準 Technology Development 1 2 3 4 5 版面專業統一 色彩搭配統一 圖表清晰風格統一 圖片精細、文字對應準確 每頁主題清晰 圖片清晰精細，文字說明準確 圖片不放大至高出原始分辨率使用，但可以縮小分辨率同樣保證其清晰質量 PART.5 物業發展建議報告寫作標準物業發展建議報告寫作標準 Technology Development The End ThanksThe End Thanks 中原地產代理(東莞)有限公司