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1、華潤鳳凰城一期一批開盤報告（一批7、8、9、10、11棟）項目情況：物業地址: 長沙經濟開發區星沙鎮星沙大道、東三線、行政支線、望仙路之間開發商: 華潤置地（湖南）有限公司華潤集團簡介： 成立于1938年，華潤蘊含中華大地，雨露滋潤之意，由周恩來總理親自命名。華潤集團是國資委設立在香港的中央特大型國有骨干企業，為中國內地和香港最具實力的多元化控股企業之一，總資產近2,000億港元。在中港兩地擁有7家上市公司，經營范圍涉及電力、地產、零售、啤酒、石化、紡織、醫藥等。旗下著名品牌有：雪花啤酒、怡寶純凈水、華潤萬家超市、蘇果超市、東阿阿膠、三九藥業、雙鶴藥業等。 開發商華潤置地為華潤集團旗下地產業務2、的旗艦公司，中國藍籌地產企業，于1996年11月在香港聯合交易所上市（1109），是香港股市恒生指數成份股。目前，華潤置地總資產已超過300億港幣，已經在香港、北京、上海、深圳、天津、成都、武漢、合肥、杭州、無錫、大連、寧波、長沙、蘇州、重慶、沈陽、廈門、曼谷等18個城市，塑造出萬象城、鳳凰城、翡翠城、橡樹灣、上海灘花園等30余知名項目。建筑設計：澳大利亞ANS園林設計：香港貝爾高林占地面積：401777平方米建筑面積：1300000平方米總 棟 數：80棟綠 化 率：39%容 積 率：3.0建筑類別: 小高層、高層裝修狀況: 毛坯自帶配套：約5000平方米高檔生活體驗中心，體驗中心附設有室外3、游泳池和約2300平方米的室內運動會館，運動會館包括室內籃球、羽毛球、乒乓球場地以及健身、形體練習場館。周邊配套: 緊鄰的易初蓮花超市，長沙縣政府、經濟開發區管委會、星沙鎮政府等政府機關，湖南大眾傳媒學院、長沙師范、長沙衛校等高等學府，長沙市中醫醫院（長沙市第八醫院）等衛生機構，都處于項目5分鐘車程半徑內。項目分期：項目分三期開發，130萬平米，80棟，其中第一期計劃開發20余萬平方米，現進行到一期一批，一批5棟。項目優勢：n 區位優勢：星沙核心地段，緊靠星沙大道，將為以后進出城區必經之道；n 品牌優勢：華潤品牌已有70年歷史，實力雄厚；鳳凰城作為華潤旗下房地產品牌擁有較高知名度，房地產開發經4、驗豐富；n 大社區：項目占地600多畝，總建面達130萬平米，是典型的居住型社區，宜居；n 配套優勢：易初蓮花、新一佳、通程近在咫尺，生活配套齊全，教育、金融、交通等配套發展也較為成熟。n 綠化先行：項目所需主要植被均提前栽種，保證了成活率并可提高觀賞性；n 戶型優勢：緊湊戶型，合理創新設計，實用率高。開盤情況開盤時間：2008年9月20日早上8：30，星期六，天氣炎熱開盤地點：現場售樓部現場氛圍：n 等候區18排，36列座位，共計648個座位，9點左右全部坐滿，并且有部分人群站著，后陸續有人進入等候區，預計到場人員總計約700人。n VIP客戶共319人，其中預計有50人是同行，現場辦理的V5、IP。n 售樓部外停靠車輛在9點左右有約50輛，其中奇瑞、大眾等中、低檔品牌轎車占了60%。 現場組織、功能分區：功能分區好，負一樓為等候區，一樓有選房等候區、選房區、交款區、簽約區。入口和出口，實現了很好的分離，所以現場人員雖多，按照分區的流程走，顯得很有秩序，一點都不混亂。 （負一樓）（一樓）開盤流程：推售情況（房號排布）房型面積推出套數銷售套數銷售率銷售率合計二房二廳79平米104109.6%36.8%80平米1606037.5%88平米（花院2+1）1215243.0%90平米（花院2+1）443681.8%三房二廳115平米36616.7%34.4%121平米361130.6%1276、平米（花院3+1）532649.1%合計55420136.3%36.3%推售情況有如下觀點：1、從戶型面積來看，鳳凰城的戶型面積整體偏緊湊型，如79、80的二房，115的三房；2、推出二房429套，79-90平米；三房125套，115-127平米；二房占總推量的77.4%，是本次開盤的主推產品；3、暢銷戶型是90平米的二房。此戶型僅44套，全部位于11#，二梯三戶，由于采用科學設計，使其南北通透，達到了純板式的通風采光效果；又帶算半面積的花院10平米，可將此花園隔成一房，實現二房變三房。是非常經典實用的戶型，受到了消費者的親睞。4、帶花院的戶型，普遍賣的好，說明了這種戶型的設計得到了消費者的認7、可。90平米二房（花院2+1127平米三房（花院3+1）價格情況：開盤前宣稱，起價2880元/平米，均價3280元/平米。層差，1樓、2樓相差80元/平米；其他層差在10-15元/平米。三房價格比二房價格要高出300元/平米左右，帶花院房子比普通房子要高200元/平米左右。后據稱，開盤前臨時進行了價格調整，降低了整體均價。根據研究部監控到數據，華潤鳳凰城均價在3200元/平米左右。部分真實成交價格（或價格表選房價）如下：9棟8樓03號房，VIP 1.5折優惠，再當天成交優惠1個點，2920元/平米；9棟9樓05號房，VIP 1.5折優惠后，再當天成交優惠1個點，3253元/平米；9棟3樓08號8、房，VIP 2.5折優惠后，再當天成交優惠1個點，一次性付款優惠1個點，2841元/平米；11棟9樓01號房，VIP 1.5折優惠后，再當天成交優惠1個點，3220元/平米；11棟4樓01號房，VIP 1.5折優惠后，再當天成交優惠1個點，3137元/平米；11棟3樓04號房，VIP 1.5折優惠后，再當天成交優惠1個點，3100元/平米；11棟5樓06號房，VIP 1.5折優惠后，再當天成交優惠1個點，3260元/平米；優惠情況：最高優惠額度，可以達到4.5個點的優惠。1、 2008年3月22日至2008年5月15日，可以申請加入華潤會，開盤享受額外1個點優惠；2、 5月16日后，于任一銀行9、預存2萬元即可辦理VIP卡，享受1.5個點的折扣優惠；3、 開盤當天簽訂購房合同，享受1個點的優惠；4、 采用一次性付款的，可以額外享受1個點優惠。抽獎優惠情況:獎金等級名額獎品一等獎2名1萬元購房優惠券二等獎6名5千元購房優惠券三等獎16名1千元購房優惠券項目營銷活動回顧：時間內容2008年3月22日咨詢中心開放并開始受理華潤置地會會員入會2008年5月16日會員升級開始，于銀行預存2萬辦理VIP卡2008年6月16日舉辦：華潤2008鳳飛中國年啟動儀式2008年8月16日營銷中心對外開放儀式暨名家論壇2008年9月6日15點“魅力東南亞水果節”在營銷中心舉行2008年9月13日15點華潤愛10、在鳳凰城情侶派對，3分鐘約會，弗拉明戈，斗牛士現場呈現。2008年9月13日開始意向選房，9月20日，盛大開盤。宣稱起價2880元/平米。營銷策略分析：時間活動內容策略分析08.3.22-5.16免費加入華潤會無門檻蓄客策略，追求客戶的數量，暫不注重質量。08.5.16-9.13存2萬于任一銀行，拿憑證辦理VIP對意向客戶進行篩選，蓄客門檻依然很低，在冷清的行情下的蓄客策略。08.9.6-9.20高密集度活動、意向選房開盤前通過高密集的活動吸引客戶，預熱開盤，并在開盤前一周進行意向選房，便于開盤管理。總體評價：1、 華潤鳳凰城采用了“高喊低走”的策略，在開盤前給外界宣稱一度達到3800、3500，而在開盤前夕對外報價2880的起價，3280的均價，在開盤前兩天三度調整價格策略，均價再降近100元/平米。同時，憑借較好的戶型，品牌優勢，配套優勢等取得了不錯的銷售業績。2、 從華潤的蓄客策略、開盤現場管理、價格策略綜合來看，華潤的營銷經驗比較成熟，在應對冷清市場行情下，顯得非常謹慎。3、10