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1、海航地產(chǎn)控股（集團）有限公司文件海航地產(chǎn)工201037號關于下發(fā) 海航地產(chǎn)控股（集團）有限公司建設項目管理規(guī)定及流程（試行）的通知 海航地產(chǎn)各單位： 為了規(guī)范項目開發(fā)流程，加強項目發(fā)展的組織、協(xié)調(diào)、執(zhí)行、控制和管理，明確相關部門及人員工作權責，結合公司現(xiàn)實情況， 現(xiàn)制定海航地產(chǎn)控股（集團）有限公司建設項目管理規(guī)定及流程（試行）并予以下發(fā)，請遵照執(zhí)行。特此通知 海航地產(chǎn)控股（集團）有限公司 二一年二月十三日海航地產(chǎn)控股（集團）有限公司建設項目管理規(guī)定及流程（試行）1 總則1.1 項目管理架構公司實行以項目為中心的項目管理體制，即項目公司或項目組負責項目發(fā)展的組織、協(xié)調(diào)、執(zhí)行、控制、管理，其他部門2、提供相關的服務與支持。1.2 組織模式 項目公司或項目組制:一般情況下，公司房地產(chǎn)項目的開發(fā)運作采取項目公司或項目組制，在項目啟動時成立。項目公 司或項目組設置項目總經(jīng)理和項目經(jīng)理，成員一般包括責任建筑師、責任工程師、工程主管、市政主管、財務成本主 管、客服主管、綜合信息主管以及安全主管等，各項目公司或項目組可根據(jù)實際情況靈活設置。海航地產(chǎn)總部的綜合 管理部、工程管理部、成本與采購中心、項目發(fā)展部、計劃財務部、合規(guī)部在部門內(nèi)部指定專人或團隊負責項目工作, 并以部門名義對項目公司或項目組工作提供支持，但工程技術人員由工程管理部統(tǒng)一調(diào)配。 項目公司或項目組組織架構圖（此結構圖僅為一般模式，各項目公3、司或項目組可根據(jù)需要靈活設置） 項目經(jīng)理制:對于啟動前的儲備項目、收尾項目等特殊情況下的項目運作采取項目經(jīng)理制，即由公司總裁在管理層中指 定一名負責人，協(xié)調(diào)有關部門開展項目工作。 實行項目公司或項目組制的項目公司或項目組，項目經(jīng)理由公司統(tǒng)一管理，所有其他人員按照業(yè)務系統(tǒng)由公司專業(yè)部 門歸口管理。項目公司或項目組成立時由項目總經(jīng)理提出人員配置方案及具體進入項目公司或項目組的時間要求，在 與成本與采購部、計劃財務部、營銷策劃中心、工程管理部、合規(guī)部等專業(yè)部門協(xié)商后，由綜管部辦理調(diào)配手續(xù)，各 專業(yè)人員在項目結束后回到歸口專業(yè)部門或調(diào)配到其他項目公司或項目組工作。1.3 責權利關系 項目總經(jīng)理承擔項目4、的經(jīng)營責任 項目經(jīng)理根據(jù)項目總經(jīng)理的授權（簽定授權書）承擔項目經(jīng)營責任中的一部分；責任建筑師承擔各項目的專業(yè)責任， 負責從專業(yè)角度向項目總經(jīng)理提供方案建議；當項目的某一專業(yè)出現(xiàn)問題時，該項目經(jīng)理和該專業(yè)工程師均承擔100% 責任。 專業(yè)部門與項目公司或項目組的關系 項目公司或項目組負責項目公司或項目組成員的行政管理，項目經(jīng)理負責組織項目公司或項目組各專業(yè)人員圍繞項目開 展工作。專業(yè)部門負責進行專業(yè)業(yè)務管理，即組織進行業(yè)務培訓、開展業(yè)務研究，對項目公司或項目組進行專業(yè)指 導，提供專業(yè)支持等。專業(yè)人員首先要服從項目工作安排，當專業(yè)人員從專業(yè)角度對項目經(jīng)理的決策有異議時可由責 任建筑師與項目經(jīng)理進行5、協(xié)調(diào)；責任建筑師與項目經(jīng)理意見不一致時，由項目總經(jīng)理協(xié)調(diào)；責任建筑師與項目總經(jīng)理 不一致時，由公司總裁進行協(xié)調(diào)。1.4 項目開發(fā)經(jīng)營目標及目標管理 項目開發(fā)經(jīng)營目標是實現(xiàn)公司確定的投資、進度、質量控制，安全、合同、信息管理，施工組織協(xié)調(diào)，客戶服務和創(chuàng)新 目標。 進度.1 進度計劃的制定及審批項目公司或項目組依據(jù)公司經(jīng)營計劃制定項目總體計劃，結合總包單位的建設進度計劃（需附項目開發(fā)關鍵線路網(wǎng)絡圖），并分解為年度計劃和月度計劃。項目總體計劃和年度計劃由公司總裁批準；項目月度計劃由項目總經(jīng)理批準后轉發(fā)責任建筑師的技術團隊；技術團隊依據(jù)項目計劃制訂專業(yè)工作計劃，由責任建筑師批準，如責任建筑師對該計劃有6、異議，可及時向項目經(jīng)理反饋。.2 計劃調(diào)整及審批影響到項目總體計劃和年度計劃的調(diào)整由公司總裁批準，影響到項目月度計劃的調(diào)整由項目總經(jīng)理批準后轉發(fā)項目經(jīng)理，項目經(jīng)理負責向項目公司或項目組全體人員傳達，責任建筑師技術團隊對調(diào)整有異議，可及時向項目經(jīng)理反饋。.3 投資計劃的執(zhí)行項目總經(jīng)理負責執(zhí)行項目計劃，項目經(jīng)理和責任建筑師負責執(zhí)行各專業(yè)計劃。.4 過程監(jiān)督項目總經(jīng)理負責項目的日常具體監(jiān)督工作，海航地產(chǎn)工程管理部通過參加項目公司或項目組月中、月末計劃例會的方 式對各項目進度進行監(jiān)督。.5 考核評價項目總經(jīng)理負責考評項目公司或項目組人員的工作進度，海航地產(chǎn)工程管理部負責考評項目的總體進度。具體考核辦法7、可參見海航地產(chǎn)控股（集團）有限公司建設項目工程管理制度（試行）。 質量質量包括設計質量、工程質量。設計質量由項目公司或項目組、海航地產(chǎn)工程管理部負責監(jiān)督，關鍵點的設計質量評價由項目公司或項目組項目經(jīng)理、責任建筑師、責任工程師組織專家進行評議。工程質量由項目公司或項目組監(jiān)督監(jiān)理公司對施工單位進行質量監(jiān)理和直接監(jiān)督施工單位，海航地產(chǎn)工程管理部對項目公司或項目組工程質量監(jiān)控體系運轉情況進行監(jiān)督。 成本.1 成本的制訂及審批 項目總經(jīng)理組織項目公司或項目組財務成本主管編制項目成本、年度成本，經(jīng)計劃財務部審核并報公司總裁批準后執(zhí)行。.2 成本的調(diào)整與審批 項目成本、年度成本的調(diào)整由項目總經(jīng)理組織，經(jīng)計劃8、財務部審核后報公司總裁批準。.3 項目成本的執(zhí)行 項目公司或項目組分配項目開發(fā)各階段、各專業(yè)的成本指標，執(zhí)行成本計劃。項目的經(jīng)營收入以成本收入為目標，項 目的成本控制以成本為依據(jù)。.4 項目成本的監(jiān)督項目總經(jīng)理負責監(jiān)督項目成本執(zhí)行情況，計劃財務部根據(jù)對各項目公司或項目組成本執(zhí)行情況進行監(jiān)督，計劃財務部負責對項目公司或項目組成本執(zhí)行情況進行監(jiān)督。.5 項目成本的考評公司管理層對項目成本、成本控制情況進行考評。2 產(chǎn)品營造工作流程2.1 產(chǎn)品營造工作流程2.2 產(chǎn)品營造管理要求計劃的制訂及審批執(zhí) 行監(jiān) 督進度項目公司或項目組制訂計劃，工程管理部審核，項目總經(jīng)理審批項目經(jīng)理項目公司或項目組監(jiān)督，工程9、管理跟蹤質量項目公司或項目組依據(jù)工程管理部制訂的質量監(jiān)督計劃范本，編制項目質量監(jiān)督計劃，項目總經(jīng)理審批項目經(jīng)理工程管理部負責監(jiān)督，并出具質量巡檢報告成本見有關招標采購、產(chǎn)品變更、工程變更、結算管理等管理辦法見有關管理辦法成本與采購部負責監(jiān)督，每季度出項目成本月報表創(chuàng)新對總包單位創(chuàng)新的獎勵辦法項目經(jīng)理公司管理層2.3 工程變更管理2.3.1 按照海航地產(chǎn)控股（集團）有限公司建設項目工程管理制度（試行）中的第5章設計變更及工程簽證管理制度 執(zhí)行。 流程圖3 項目公司或項目組專業(yè)主管工作職責 各項目公司或項目組可根據(jù)項目具體情況及各專業(yè)主管個人情況的不同,對各專業(yè)主管的設置和工作職責靈活安排。3.110、 責任建筑師工作職責 責任建筑師是項目產(chǎn)品建設實施的總責任人，負責從專業(yè)上協(xié)調(diào)結構、機電、設備、市政等各專業(yè)人員參與設計工 作，是項目經(jīng)理實現(xiàn)項目經(jīng)營目標的技術支持者和助手，在工程管理部的專業(yè)支持下為所負責項目開展工作。責任建 筑師主要負責是熟悉前期策劃階段的產(chǎn)品定位、產(chǎn)品設計階段的設計管理以及產(chǎn)品實施階段的施工配合及督導。 崗位職責.1 負責編制項目建設工作計劃，在項目公司或項目組同意后保證該計劃的實施。.2 了解項目前期策劃階段，負責項目的產(chǎn)品定位、策劃和概念設計工作。.3 盡可能地在方案設計階段，負責總體及分項工程的方案設計管理工作，所取得的方案設計成果按照設計管理工作程序 審定后，作為11、項目實施方案和深化設計的依據(jù)。在此階段，責任建筑師要確定擴初設計階段和施工圖設計階段設計意 圖的控制關鍵點（如相關階段圖紙審核、涉及使用及觀感的材料、設備的選擇等）。.4 在初步設計階段，組織管理產(chǎn)品初步設計工作。依照項目開發(fā)相關文件和產(chǎn)品設計意圖控制關鍵點編制有關設計文件 并確認涉及使用及觀感的主要材料設備選型。責任建筑師在這一階段的工作重點是在保證落實產(chǎn)品方案設計意圖的同 時，根據(jù)成本概算，從項目開發(fā)角度出發(fā)，進行初步設計的管理工作。.5 在施工圖設計階段，牽頭責任工程師共同組織管理設計單位的產(chǎn)品施工圖設計工作。依照項目開發(fā)相關文件和產(chǎn)品設 計意圖控制關鍵點、編制有關設計文件，與設計單位共12、同確認涉及使用及觀感的材料設備選型。責任建筑師在這一階 段的工作重點是組織深入的產(chǎn)品設計，根據(jù)成本概算，從項目開發(fā)角度出發(fā)，切實保障施工圖設計符合產(chǎn)品定位策劃 和方案設計的意圖和要求。.6 在工程開工前，牽頭相關人員組織設計交底工作。.7 在工程實施階段，解決產(chǎn)品實施過程中出現(xiàn)的有關產(chǎn)品設計問題，依照產(chǎn)品設計要求對相關施工階段進行設計驗收和 評價，并根據(jù)相關變更管理規(guī)定做好產(chǎn)品變更管理。責任建筑師在這一階段的工作重點是切實保障產(chǎn)品定位、方案設 計的意圖在產(chǎn)品營造過程中得到實現(xiàn)。.8 銷售階段，在產(chǎn)品的推廣、宣傳過程中，配合工程發(fā)展部的營銷策劃中心全面、真實、準確生動地反映產(chǎn)品設計意 圖。.9 13、在產(chǎn)品使用階段配合、參與產(chǎn)品使用說明書的制定工作和客戶回訪工作。.10 在設計圖紙發(fā)放到項目公司或項目組之前由責任建筑師負責有關圖紙資料標識、存檔、保管等管理工作。 由于責任建筑師人力資源的限制，現(xiàn)階段對責任建筑師仍實行由綜管部、項目發(fā)展部、工程管理部進行管理的方式。3.2 責任工程師工作職責 責任工程師負責組織方案設計階段技術應用方案的編制，負責初步設計階段和施工圖設計的圖紙審核，協(xié)助責任建筑 師對結構、機電、水暖等專業(yè)設計進行管理和控制，協(xié)助成本與采購部的招標采購工作，協(xié)助項目經(jīng)理在工程實施階 段的工程管理，解決工程中發(fā)現(xiàn)的問題。 崗位職責.1 負責組織方案階段的技術應用方案的編制，并提交14、給項目公司或項目組作為制訂產(chǎn)品標準的依據(jù)。.2 對工程設計中的結構、機電、水暖等專業(yè)問題負責,控制初步設計及施工圖設計中的質量問題，并與責任建筑師對存在 的問題進行溝通并加以修正。.3 負責設計監(jiān)理的管理工作。.4 參加各階段的技術交底及工程驗收工作。.5 參與對施工監(jiān)理單位的管理。.6 協(xié)助項目經(jīng)理對工程現(xiàn)場發(fā)生的質量問題及技術問題進行解決。.7 根據(jù)相關變更管理規(guī)定參與對現(xiàn)場發(fā)生的設計修改及工程洽商的分析與評估。.8 參加各專業(yè)及分部分項工程的招投標工作，并進行技術標的評議。.9 負責項目公司或項目組現(xiàn)場的圖紙管理工作。3.3 土建工程主管工作職責 協(xié)助項目經(jīng)理分管項目工程的施工質量、進度15、進度計劃、安全，以及核定工程量等各項現(xiàn)場工程管理工作，協(xié)調(diào)各 施工單位、設計單位、監(jiān)理單位的工作，作好工程的安全和竣工驗收、物業(yè)接管及入住時的維修保駕工作，負責協(xié)調(diào) 和組織保修工作。 崗位職責.1 監(jiān)督施工單位進行施工生產(chǎn)組織管理,進行施工現(xiàn)場的協(xié)調(diào)工作。.2 參與組織各相關單位進行設計及技術交底。.3 負責對施工方提交的施工組織設計及技術措施進行審查。.4 監(jiān)督監(jiān)理公司的工作，組織各方參加工程例會。.5 解決現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)的質量、技術問題，對于重大問題協(xié)同各相關部門進行處理。.6 負責審核施工單位的工程量及進度計劃。.7 根據(jù)相關變更管理規(guī)定參與對現(xiàn)場發(fā)生的設計修改及工程洽商的分析與評估。.8 16、負責組織質檢、勞動監(jiān)督等部門對現(xiàn)場工程的檢查工作。.9 組織各方進行各階段的驗收工作。.10 組織向物業(yè)公司的工程移交工作，并監(jiān)督施工單位建立、健全保修體系。.11 及時解決客戶入住過程中提出的工程質量問題，協(xié)調(diào)物業(yè)、銷售、客戶服務中心的工作。3.4 水暖市政主管工作職責 負責組織及協(xié)調(diào)市政各專業(yè)的前期設計、手續(xù)報批、施工管理工作直至竣工移交，協(xié)助項目經(jīng)理作好市政工程的各項 工作。 崗位職責.1 負責組織市政前期的各項工作，如市政咨詢、方案、報裝等手續(xù)的辦理。.2 負責組織制訂市政前期的工作計劃、投資估算，并配合完成項目總體開發(fā)計劃。.3 在責任建筑師的統(tǒng)籌下，協(xié)調(diào)設計院完成市政管線綜合設計，17、協(xié)調(diào)市政各專業(yè)完成專業(yè)施工圖設計。.4 負責協(xié)調(diào)項目前期的市政管線的改移，現(xiàn)場的臨時水電的接用，道路的暢通。.5 負責組織編制項目市政實施計劃。.6 負責組織編制項目市政的招投標計劃、合約計劃，配合成本與采購部進行招標工作。.7 負責組織項目市政工程的實施，協(xié)調(diào)各市政專業(yè)的工作進度安排。.8 負責協(xié)調(diào)工程主管對市政工程的配合、支持。.9 負責監(jiān)督現(xiàn)場市政監(jiān)理的工作，督促監(jiān)理單位按要求進行監(jiān)理日常工作，并匯報工作情況。.10 負責組織市政工作例會，督促各方完成工作，及時糾正質量問題，協(xié)調(diào)其他單位工作。.11 負責協(xié)調(diào)市政各專業(yè)的竣工驗收及移交工作。3.5 財務成本主管工作職責 財務成本主管負責項18、目現(xiàn)場的成本控制工作。 崗位職責.1 產(chǎn)品開發(fā)設計階段合同成本管理.1.1 公司確定項目產(chǎn)品定位后，參與編制項目投資估算。.1.2 單項方案設計階段，參與提供產(chǎn)品標準假設條件下的工程成本分析。.1.3 根據(jù)項目初步設計成果，參與審核初步設計概算，并與設計師溝通從工程成本角度做設計方案比選。.1.4 結合產(chǎn)品標準，參與核算工程成本，提供主要材料、設備的價格建議，配合項目公司或項目組編制項目預算。.1.5 根據(jù)項目預算參與制定施工圖設計限價指標，并在施工圖設計過程中參與檢查設計限價指標的執(zhí)行情況。.1.6 參與編制施工圖預算，提供成本建議，調(diào)整確定產(chǎn)品標準。.2 招投標階段.2.1 為招標工程提供19、工程量清單。.2.2 對投標報價進行分析，參與評標及定標工作。.2.3 對非招標工程進行合同價格評估。.3 施工階段工程類合同成本管理.3.1 合同管理.3.1.1 編制項目合約計劃。.3.1.2 參與工程類合同的談判與簽定。.3.1.3 檢查各工程類合同的執(zhí)行情況，根據(jù)工程進展情況負責審核已完工程量，按合同規(guī)定申報撥付工程款。.3.2 洽商變更管理.3.2.1 根據(jù)相關變更管理規(guī)定參與對合同履行過程中各類變更的評估，并提供專業(yè)建議。.3.2.2 每月檢查、匯總各類變更簽定情況，完成工程變更統(tǒng)計表上報項目總經(jīng)理并報成本與采購部備案。.3.2.3 建立項目成本臺帳，配合成本與采購部完成項目成本月20、報表。.4 根據(jù)工程結算管理規(guī)定參與工程結算工作。3.6 綜合信息主管工作職責 綜合信息主管負責項目公司或項目組有關計劃、日常運轉、信息、合同、檔案等方面的工作。 崗位職責.1 協(xié)助項目經(jīng)理根據(jù)項目發(fā)展計劃，制訂和調(diào)整項目各階段計劃。.2 負責項目公司或項目組運轉的日常管理工作。.3 負責編寫項目公司或項目組工作周報。.4 總體負責項目公司或項目組文件資料的管理工作。.5 負責項目經(jīng)理交辦的其他工作。3.7 安全主管工作職責 負責安全文明施工，對各項目的建設工程安全文明施工實施嚴格監(jiān)督管理。 崗位職責.1 在施工方案確定前，會同設計、監(jiān)理、施工單位和項目所在地市政、防汛、公用、郵電、電力及其他有關部門，對可 能造成周圍建筑物、構筑物、防汛設施、地下管線損壞或者堵塞的建設工程工地，進行現(xiàn)場檢查，并制定相應的技術 措施，納入施工組織設計，保證施工的安全進行。.2 負責現(xiàn)場管理。 嚴格按照海航地產(chǎn)建設工程安全文明施工管理規(guī)范執(zhí)行。主題詞：建設項目 管理規(guī)定 流程 通知海航地產(chǎn)工程部 2010年2月13日印發(fā)擬稿：張 欣 核稿：王小立 (共印0份)