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1、本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。君悅閣價格策略報(bào)告君悅閣價格策略報(bào)告 世聯(lián)君悅閣項(xiàng)目組世聯(lián)君悅閣項(xiàng)目組本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。產(chǎn)品分析產(chǎn)品分析本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。項(xiàng)目基本情況項(xiàng)目基本情況u占地面積：占地面積：2625m2u總建筑面積：總建筑面積：22222.1m2u容積率：容積率：7u建筑覆蓋率：建筑覆蓋率：35u2626層層 共共334334個單位個單位u1-41-4層：層：大堂、商業(yè)u5-265-26層：層：公寓、住宅u停車位：停車位：70個（地面21、地下49）u戶型面積戶型面積：29、42、44、49、55、80u土地使用年限：土地使用年限：70年產(chǎn)權(quán)，19932、2063年 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。戶型統(tǒng)計(jì)戶型統(tǒng)計(jì)單房單房1房房1廳廳1衛(wèi)衛(wèi)2房房2廳廳1衛(wèi)衛(wèi)29m242-55m280m260套217套18套21%74%6%DA,C,C,E,FB以上單位為以上單位為7-26層可銷售戶型合計(jì)層可銷售戶型合計(jì)295套套本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。DDDD戶型：戶型：戶型：戶型：單身公寓，60606060套套套套建筑面積29m29m29m29m2 2 2 2特點(diǎn)：最小戶型特點(diǎn)：最小戶型特點(diǎn)：最小戶型特點(diǎn)：最小戶型p 面積小，總價低p 空間方正實(shí)用p 市場需求高p 投資、過渡兩相宜2空間方正、實(shí)用31廚房、洗手間不占使用空間項(xiàng)目主力戶型分析項(xiàng)目主力戶型分析3.3m開間本報(bào)告3、是嚴(yán)格保密的。C C C C 、C C C C戶型：戶型：戶型：戶型：1房1廳，69696969套套套套特點(diǎn)：戶型尤為窄長特點(diǎn)：戶型尤為窄長特點(diǎn)：戶型尤為窄長特點(diǎn)：戶型尤為窄長p單面采光p進(jìn)深過大，功能分區(qū)受限pC 陽臺為內(nèi)陽臺，計(jì)全面積，總價高p適合辦公、商用，客戶面窄雙陽臺內(nèi)陽臺設(shè)計(jì)，算全面積11開間3m建筑面積41m2建筑面積43.2m2項(xiàng)目主力戶型分析項(xiàng)目主力戶型分析本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。A A A A戶型：戶型：戶型：戶型：1房1廳，78787878套套套套建筑面積43m43m43m43m2 2 2 2 特點(diǎn)：優(yōu)勢資源戶型特點(diǎn)：優(yōu)勢資源戶型特點(diǎn)：優(yōu)勢資源戶型特點(diǎn)：優(yōu)勢資源戶型p 臥室、4、客廳均有采光面p 明衛(wèi)、明廚p 廳寬4.5m，居家尺度p 適合自住兼投資項(xiàng)目主力戶型分析項(xiàng)目主力戶型分析341房、廳均有采光，送窗臺面積24.5米開間，采光良好1靈活空間間隔生活陽臺經(jīng)濟(jì)實(shí)用5小戶型中的大尺度衛(wèi)生間本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。E E E E戶型：戶型：戶型：戶型：1房1廳，61616161套套套套建筑面積50m50m50m50m2 2 2 2特點(diǎn)：最優(yōu)資源戶型特點(diǎn)：最優(yōu)資源戶型特點(diǎn)：最優(yōu)資源戶型特點(diǎn)：最優(yōu)資源戶型p 客廳、臥室大面積采光p 明衛(wèi)、明廚p 大尺度生活陽臺p 面積較大，適宜居住11雙面采光33.7m開間4寬敞生活陽臺22功能塊分割自如，采光充足項(xiàng)目主力戶型分析項(xiàng)目主力戶型分5、析本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。項(xiàng)目主力戶型小結(jié)項(xiàng)目主力戶型小結(jié)戶型戶型面積面積總價總價可滿足客戶可滿足客戶群大小群大小適用性適用性DD 投資、過渡C C/C/C 辦公、自住A A 自住、投資E E 自住、投資根據(jù)小戶型的特點(diǎn) 越多表示該項(xiàng)目資源越有優(yōu)勢本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。產(chǎn)品小結(jié)：產(chǎn)品小結(jié)：u本項(xiàng)目是典型的首次置業(yè)選擇和投資物業(yè)。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。客戶分析客戶分析本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。客戶需求分析客戶需求分析 在現(xiàn)有登記的800個客戶中，通過電話、面對面訪談及客戶問卷調(diào)查，客戶登記本記錄已有客戶進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。面積需求統(tǒng)計(jì)：面積需求統(tǒng)計(jì)：p D戶型在小戶型中的需求6、與戶型數(shù)量比最大，因此D戶型需要考慮溢價；p C/c戶型在小戶型中的需求與戶型數(shù)量比最小，需要考慮降低劣勢單位的水平差，突顯價格優(yōu)勢。需求戶型需求戶型D D戶型戶型（29m29m2 2）C/CC/C戶型戶型（41-43m41-43m）A A、E E、F F戶型戶型（4444-59m-59m）戶型數(shù)量戶型數(shù)量60套71套146套需求數(shù)量需求數(shù)量290人110人400人需求與戶型需求與戶型數(shù)量數(shù)量比比4.841.552.74客戶意向分析客戶意向分析分析：分析：本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。購買用途：購買用途：7-107-10層層10-1510-15層層15-2015-20層層20-2620-26層層41%37、3%16%9%樓層：樓層：p投資客戶比重超過一半，自住客戶還有20%為短期過渡，客戶趨向購買低層，說明大部分客戶承受力有限，因此垂直極差不宜過大，應(yīng)降低高區(qū)價格壓力，達(dá)到均衡銷售的目標(biāo)。客戶意向分析客戶意向分析自住自住投資投資短期過渡短期過渡長期自用長期自用辦公辦公20%18%17%45%55%分析：分析：本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。投資客戶是主流投資客戶是主流主流客戶心理描述：u傾向于選擇盡可能低的樓層以減低資金投入；u傾向于計(jì)算投資回報(bào)率和收益；u對單位選擇時對總價更加敏感，喜歡小面積戶型；u對樓層不敏感，不同樓層租金的差距太小；u對朝向比較敏感，不同朝向租金差距比較懸殊；本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。本報(bào)8、告是嚴(yán)格保密的。核心均價確定核心均價確定本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。核心均價范圍確定方法核心均價范圍確定方法 u決定核心價格的因素：片區(qū)因素、樓盤本體素質(zhì)、樓盤附加因素3部分（共30項(xiàng)子因素）的影響；u周邊樓盤與本項(xiàng)目各因素的比較；u通過各項(xiàng)因素的綜合比較打分，確定本項(xiàng)目的均價（均價范圍）。本項(xiàng)目選擇市場比較法市場比較法本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。本區(qū)域項(xiàng)目情況本區(qū)域項(xiàng)目情況項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱推盤量推盤量戶型組成（套數(shù)比）戶型組成（套數(shù)比）起價起價均價均價最高價最高價蓄客時間蓄客時間銷售期銷售期銷售率銷售率金茂禮都780單房 23m2：621房 43m2：362房 62m2：26580760085004個月6個9、月100%都市千千匯3041房 53m2：23 2房 70m2：59 3房 100-126m2：13 復(fù)式220-230m2：5 6000780089004個月9個月100%燕南路88號(一、二期)2521房 4 6-52 m2：29 2房 75-84 m2：21 3房 93-137m2：43 4房 159m2：8 7600847096003個月2個月100%時代都會8701房 47 m2：20%2房 70-81 m2：60%3房 120 m2：20%6700830011000/10個月100%城市主場1328單房 32-34 m2：151房 45 m2：702房 62-66 m2：1564010、0730079001個月2個月53御景華城3576單房28-32 m2：61房 33-44 m2：402房 45-76 m2：443房 80-84m2：106300790094003個月2個月60%含500余套返遷戶君悅閣（目標(biāo)）29580003周1個月90以上售價均為毛坯價格本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。現(xiàn)場對比樓盤選取原則現(xiàn)場對比樓盤選取原則uu現(xiàn)有客戶資源：現(xiàn)有客戶資源：現(xiàn)有客戶資源：現(xiàn)有客戶資源：內(nèi)部登記期間上門客戶數(shù)量920920920920個個個個（到12月7號為止），其中782782782782個個個個屬于華強(qiáng)北周邊居民和上班客戶。認(rèn)籌期間上門客戶數(shù)量656656656656個個個個（到111、月4號為止），其中562562562562個個個個屬于華強(qiáng)北周邊居民和上班客戶。uu本項(xiàng)目可售套數(shù)：本項(xiàng)目可售套數(shù)：本項(xiàng)目可售套數(shù)：本項(xiàng)目可售套數(shù)：原可售單位原可售單位原可售單位原可售單位295295295295套套套套（其中發(fā)展商預(yù)留4個整層套給關(guān)系客戶，20層以上7個整層單位預(yù)留給發(fā)展商大客戶）現(xiàn)預(yù)計(jì)可售單位僅未現(xiàn)預(yù)計(jì)可售單位僅未現(xiàn)預(yù)計(jì)可售單位僅未現(xiàn)預(yù)計(jì)可售單位僅未130130130130余套余套余套余套 項(xiàng)目體量小，可售單位僅百余套。而到目前為止，在沒有進(jìn)行正式推廣的前提下，累計(jì)華強(qiáng)北客戶資源已超過500位，主要為集中在華強(qiáng)北周邊區(qū)域的居民和商業(yè)客戶；另根據(jù)現(xiàn)場的統(tǒng)計(jì)，上門客戶關(guān)注競爭項(xiàng)12、目主要集中在華強(qiáng)周邊，故本項(xiàng)目主要考慮此類小戶型樓盤作為對比樓盤。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。對比物業(yè)分布區(qū)域?qū)Ρ任飿I(yè)分布區(qū)域口岸、東門口岸、東門羅湖羅湖崗崗廈廈石廈石廈中心區(qū)南山南山筍崗筍崗梅林梅林八卦嶺八卦嶺景田景田華強(qiáng)華強(qiáng)北北城市主場御景華城金茂禮都燕南路88號瑋鵬花園本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。項(xiàng)目優(yōu)劣分析項(xiàng)目優(yōu)劣分析項(xiàng)目自身優(yōu)勢項(xiàng)目自身優(yōu)勢p戶型：戶型：戶型小巧精致，方正實(shí)用，1房為主，區(qū)域投資熱點(diǎn)；p交通：交通：靠近公交車站，地鐵口物業(yè)；p入市時機(jī)：入市時機(jī)：現(xiàn)樓銷售，入伙等候期短。項(xiàng)目自身弱勢項(xiàng)目自身弱勢p道路：道路：環(huán)繞項(xiàng)目的道路均有車行管制；p建筑：建筑：設(shè)計(jì)方案較陳舊，產(chǎn)品形象不高，不帶裝13、修；p配套：配套：體量小，自身配套缺乏；p土地年限：土地年限：93年的70年產(chǎn)權(quán)。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。市場比較法確定比準(zhǔn)價格市場比較法確定比準(zhǔn)價格按照毛坯價格對比打分，君悅閣毛坯市場比較價格為79957995元/平方米；在未考慮溢價因素的前提下基本價格在7950-8100之間。項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱均價均價 修正修正系數(shù)系數(shù)折算均折算均價價權(quán)重權(quán)重權(quán)重均價權(quán)重均價帶裝修毛坯售罄項(xiàng)目瑋鵬花園 84000.9898307.610%830.76（一房）燕南路88號 81150.9928050.115%1207.51（一房）金茂禮都810076000.9817455.630%2236.68在售項(xiàng)目御景華城814、50079001.0658413.530%2524.05城市主場780073001.0927971.615%1195.74小小 計(jì)計(jì)100%7994.74本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。我司對實(shí)現(xiàn)均價的考慮我司對實(shí)現(xiàn)均價的考慮溢價可能性u片區(qū)市場相對空白，華強(qiáng)北小戶型唯一性；u地鐵正式開通，地下交通的實(shí)質(zhì)性效果；u大客戶的出現(xiàn)，內(nèi)部客戶的消化；使得真正推出的房號不足200套，稀缺性；u現(xiàn)樓銷售，易于建立客戶信心；為了實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目利潤最大化，結(jié)合市場情況和客戶分析；綜合考慮后我司認(rèn)為實(shí)收均價應(yīng)當(dāng)在市場比準(zhǔn)均價的基礎(chǔ)上溢價200-300元；力求突破8300元/平方米貶損可能性u年限問題嚴(yán)重影響項(xiàng)目價格提升；u項(xiàng)目15、銷售進(jìn)度緩慢，市場反應(yīng)負(fù)面；u后續(xù)物業(yè)管理服務(wù)等因素也引起價值貶損；本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。價格表制作過程價格表制作過程本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。價格表策略目標(biāo)實(shí)現(xiàn)手段價格表策略目標(biāo)實(shí)現(xiàn)手段均價提升：均價提升：深入挖掘戶型價值，提升優(yōu)勢戶型價格均衡銷售：均衡銷售：根據(jù)客戶意向合理調(diào)整極差速度保證：速度保證：區(qū)域項(xiàng)目分析，價格分布有競爭優(yōu)勢本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。市場借鑒一市場借鑒一 瑋鵬花園三期瑋鵬花園三期47 m47 m2 2 占占20%20%；77-81 m77-81 m2 2 占占60%60%；102 m102 m2 2 占占20%20%一房一房三房三房二房二房深深 南南 中中 路16、路 振振 中中 路路 上上 步步 路路燕燕 南南 路路5 5號樓號樓6 6號樓號樓7 7號樓號樓-500-500 -580-580-500-500-400-400-650-650-930-930-650-650-600-600-950-950-700-700-680-680 -580-580-500-500-400-400-700-700-930-930-680-680-650-650-950-950-700-700-650-650 -150-150-500-5000 0-750-750 -10301030-650-650-600-600-1000-1000-200-200ABCDEFGHIJ17、ABCDEFGHIJABCDEFGHIJ水平差借鑒點(diǎn)：水平差借鑒點(diǎn)：p同類戶型南北向銷售速度均衡，原因是水平差較合理，因?yàn)樾粜涂蛻魧Τ蛎舾卸炔桓摺９市粜晚?xiàng)目，朝向差不宜過大。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。垂直差借鑒點(diǎn)：垂直差借鑒點(diǎn)：p中高區(qū)兩房銷售較為困難，主要由于垂直極差2140較大，市場接受度小。對小戶型項(xiàng)目，高層銷售壓力大將成為銷售主要障礙；p5棟銷售速度較6、7棟快，主要原因是5棟下大上小的層差分布降低了高區(qū)的銷售壓力，中區(qū)同比價格雖高，但仍能被市場接受。故小戶型層差分布可考慮下大上小的分配方式。3001505020頂層31層27層17層4層3層 5 棟1007層12層802005層30218、2層2001006040頂層31層19層5層4層6、7棟8層1501506層24層18層1009層80垂直極差：垂直極差：2140 2140 市場借鑒一市場借鑒一瑋鵬花園三期瑋鵬花園三期本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。市場借鑒二市場借鑒二燕南路燕南路8888號號水平差借鑒點(diǎn)：水平差借鑒點(diǎn)：p一房選房當(dāng)天售磬，主要由于未考慮市場需求，只根據(jù)現(xiàn)場打分制定了一房的平面差，實(shí)際一房供給量遠(yuǎn)小于需求量。所以小戶型對面積小、總價低的單位可以根據(jù)市場需求溢價；p劣勢單位A2滯銷，主要由于兩房A2和C2戶型優(yōu)劣勢非常明顯，但水平差價僅130，劣勢單位A2不足夠便宜而滯銷，所以小戶型優(yōu)劣勢明顯單位應(yīng)適當(dāng)拉大價差。1101119、0450450880880890890500500150150530530380380 240240400400540540150150100010006006001 1房房2 2廳廳1 1衛(wèi)衛(wèi) 46-52m2 4套/層2 2房房2 2廳廳1 1衛(wèi)衛(wèi) 74-82m2 3套/層3 3房房2 2廳廳2 2衛(wèi)衛(wèi) 92-136m2 6套/層4 4房房2 2廳廳2 2衛(wèi)衛(wèi) 172.34m2 1套/層本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。市場借鑒二市場借鑒二燕南路燕南路8888號號 垂直差借鑒點(diǎn)：垂直差借鑒點(diǎn)：p高中低區(qū)銷售較均衡，主要原因是層差小，高區(qū)價格不會過高。對小戶型需考慮控制垂直極差，保證各區(qū)均衡銷售。垂直極差：20、垂直極差：5805808000800096009600元元垂直極差：垂直極差：4254257500750089008900元元一期30頂層22層12層21層4030二期5層11層25頂層22層12層24層25255層10層50 11層本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。u規(guī)模：規(guī)模：6棟33-34層，3576 戶u占地：占地：26466.9（平方米）u建面：建面：209200（平方米）u戶型面積：戶型面積：2782u價格區(qū)間價格區(qū)間：6800-10000左右（實(shí)收價）市場借鑒三市場借鑒三御景華城御景華城水平差借鑒點(diǎn)：水平差借鑒點(diǎn)：p同類戶型，1棟A座（東北向）銷售速度明顯快過B座（西北向），主要由于優(yōu)勢資源東21、北向與劣勢資源西北向水平差較小，在200元以下。故小戶型需要考慮拉大同戶型，資源優(yōu)劣勢非常明顯單位的極差，保證劣勢單位的價格優(yōu)勢。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。價格表制定策略價格表制定策略項(xiàng)目主力戶型分析項(xiàng)目主力戶型分析項(xiàng)目主力戶型分析項(xiàng)目主力戶型分析市場借鑒市場借鑒市場借鑒市場借鑒客戶意向分析客戶意向分析客戶意向分析客戶意向分析價格表制定策略：價格表制定策略：價格表制定策略：價格表制定策略：1 1、水平極差不宜過大，價格分布均勻，以期均、水平極差不宜過大，價格分布均勻，以期均衡銷售。衡銷售。2 2、縮小垂直極差，、縮小垂直極差，層差分配下大上小，降低高層差分配下大上小，降低高區(qū)銷售壓力，同時保證低區(qū)部22、分單位價格具區(qū)銷售壓力，同時保證低區(qū)部分單位價格具有一定吸引力，主要價值實(shí)現(xiàn)集中在中區(qū)。有一定吸引力，主要價值實(shí)現(xiàn)集中在中區(qū)。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。水平調(diào)差因素及權(quán)重水平調(diào)差因素及權(quán)重權(quán)重權(quán)重分配分配說明：說明：p根據(jù)對產(chǎn)品、市場、客戶意向分析，考慮因素中總價即面積是影響客戶購買的最大因素故權(quán)重最高；p通過客戶調(diào)查，朝向?yàn)榈诙紤]因素；p再次為通風(fēng)采光與景觀，無論自住、投資客戶均作為選擇單位的考慮因素；p由于本項(xiàng)目以小戶型為主，戶型格局較單一，故戶型權(quán)重較小；p項(xiàng)目四周噪音對各單位的影響較為均衡，故噪音考慮最弱。考慮因素考慮因素面積面積朝向朝向通風(fēng)采光通風(fēng)采光景觀景觀戶型戶型噪音噪音權(quán)重權(quán)重3023、%25%15%15%10%5%本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。各單位景觀一覽各單位景觀一覽北北西西 東東南南E D A A D EE D A A D ECCCC本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。水平差分布示意水平差分布示意u本水平差來源于理論打分，個別還會根據(jù)認(rèn)籌情況和誠意客戶調(diào)查反饋進(jìn)行均好性調(diào)整。北北C C 400 400C C 400 400380380E E380380DD180180A A200200A A420420DD6060E E85 C85 C85 C 85 C E E330330DD730730A A480480A A480480DD730730E E680680本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。水平極差核算水平24、極差核算若按均價8300元/M2計(jì)算，君悅閣水平差為730元，是均價的9%,在小戶型水平差經(jīng)驗(yàn)值5-15%范圍內(nèi)。最好（最好（E E ）最差（最差（C C）戶型戶型生活空間寬敞明亮；功能分區(qū)合理；明衛(wèi)、明廚進(jìn)深較大，戶型狹長，單面采光面積面積50m2格局合理，實(shí)用率高44m2面積大，功能分區(qū)受限朝向朝向臥室南向、客廳東向東向通風(fēng)通風(fēng)采光采光雙面采光，南向通風(fēng)采光好進(jìn)深過長影響通風(fēng)及內(nèi)部采光景觀景觀東向時代都會遮擋、高區(qū)可見部分時代都會園林景觀，南向部分遮擋，高區(qū)可見香港山景時代都會遮擋、高區(qū)可見部分時代都會園林景觀噪音噪音一般一般戶戶型型圖圖北北本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。垂直差分布示意垂直差分布示意25、低區(qū)樓層垂直差累計(jì)差7008303093060103090中區(qū)樓層垂直差累計(jì)差113012012301501330180143021015302401630270173030018303301930360高區(qū)樓層垂直差累計(jì)差2050410212043022304602330490243052025305502630580垂直極差：垂直極差：580元元本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。價格分布區(qū)間7500-78007800-80008000-83008300-85008500以上本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。投資回報(bào)預(yù)估投資回報(bào)預(yù)估單房：單房：29m29m2 2u市場租金：1500元/月u按均價8300計(jì)算：首期：5526、000元30年月供：1056元/月u月收益：444元u30年收益率：9.71 1房房1 1廳：廳：45m45m2 2u市場租金：2300元/月首期：約83500元30年月供：1612元/月u月收益：688元u30年收益率：9.9本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。付款方式及折扣安排付款方式及折扣安排付款方式折扣率預(yù)計(jì)比例預(yù)計(jì)套數(shù)綜合折扣一次性付款97%15%5097.85%標(biāo)準(zhǔn)按揭（二成、三成）98%85%284但為保證均價實(shí)現(xiàn)，考慮100的一次性付款，則綜合折扣即為97本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。銷售中折扣安排銷售中折扣安排價目表綜合折扣率價目表綜合折扣率=付款折扣+綜合優(yōu)惠率 95.0%=97.0%2.0%優(yōu)惠折27、扣優(yōu)惠折扣附加說明：如當(dāng)日選房未達(dá)到100%，剩余優(yōu)惠由項(xiàng)目經(jīng)理根據(jù)現(xiàn)場情況靈活控制，作為漲價，控制銷售節(jié)奏的手段優(yōu)惠來源優(yōu)惠來源優(yōu)惠比例優(yōu)惠比例優(yōu)惠額度優(yōu)惠額度預(yù)計(jì)套數(shù)預(yù)計(jì)套數(shù)綜合優(yōu)惠率綜合優(yōu)惠率選房優(yōu)惠100%-2%295-2.0%本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。價格策略和預(yù)估價格策略和預(yù)估本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。區(qū)域價格走勢借鑒區(qū)域價格走勢借鑒0 08000800085008500820082003 3個月個月銷售周期銷售周期均價均價81708170燕南路燕南路8888號一期號一期8200入市，試探市場,快速銷售金茂禮都金茂禮都運(yùn)用高開高走策略6 6個月個月燕南路燕南路8888號二期28、號二期8500入市，銷售速度明顯放慢，為高開高走策略7800780076007600城市主場城市主場低開高走策略以上價格含裝修以上價格含裝修85008500御景華城御景華城高開高走策略本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。入市價格方案的選擇根據(jù)區(qū)域市場環(huán)境結(jié)合，以及本項(xiàng)目銷售期短、均價高的需求特點(diǎn)，綜合考慮，君悅閣入市價格策略選擇方案二方案二方案方案方案說明方案說明優(yōu)點(diǎn)優(yōu)點(diǎn)缺點(diǎn)缺點(diǎn)契合度評價契合度評價方案一方案一低開高走低開高走低價入市試探市場，在銷售中不斷拉升價格解籌率高，前期容易形成高銷售率影響項(xiàng)目總體價值實(shí)現(xiàn)，銷售壓力集中在中后期,銷售期被拉長；適用于區(qū)域市場啟動階段，分多期開發(fā)的大型項(xiàng)目方案二方案二高開29、平走高開平走入市價格摸準(zhǔn)市場，一次到位利用前期促銷能實(shí)現(xiàn)較高價格，后期銷售壓力小。項(xiàng)目價格突破空間小適用于成熟穩(wěn)定的市場環(huán)境，體量小的項(xiàng)目方案三方案三高開高走高開高走略高于市場價入市，再視時機(jī)不斷拉升隨現(xiàn)場展示的提升有可能實(shí)現(xiàn)價格的突破；容易實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目整體最大價值。前期解籌率略低；需要一定的蓄客量；對項(xiàng)目現(xiàn)場展示和營銷配合要求高。主要適用于成長性的市場環(huán)境，或成熟市場中有一定的體量，分階段推出的項(xiàng)目本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。開盤銷售預(yù)估開盤銷售預(yù)估選房開盤目標(biāo)：銷售120套，總可售單位92配合措施：1、開盤當(dāng)天成交客戶折扣優(yōu)惠；2、認(rèn)籌期積累500600個誠意客戶;3、采用抽簽選房方式，保證選房當(dāng)天到場誠意客戶數(shù)量；4、選房前提前3天算價。單房D32套1房1廳A、E、C、C、F98套2房B0套可售套數(shù)暫按130套計(jì)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。謝謝大家謝謝大家謝謝大家謝謝大家!Thanks 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