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1、1.1 1.1 宏觀市場分析宏觀市場分析中江縣概況中江縣概況l中江縣位于四川省中部，盆中江縣位于四川省中部，盆地西部。隸屬于中國重大裝地西部。隸屬于中國重大裝備制造業基地德陽市。總面備制造業基地德陽市。總面積積22002200平方公里，總人口平方公里，總人口143143萬人（萬人（20112011年年）。）。l該縣交通方便，距四川省會該縣交通方便，距四川省會成都成都6464公里公里。區域交通方便，。區域交通方便，滬蓉高速公路、成德南高速滬蓉高速公路、成德南高速公路、成都第三繞城高速、公路、成都第三繞城高速、達成高鐵穿境而過。達成高鐵穿境而過。l城區人口城區人口2323萬人，工、商業萬人，工、商2、業正迅速發展，國內外知名企正迅速發展，國內外知名企業入駐。業入駐。l有五廟南北塔、廣福銅山遺有五廟南北塔、廣福銅山遺址、倉山飛烏遺址、中國芍址、倉山飛烏遺址、中國芍藥谷、繼光故里等名勝古跡。藥谷、繼光故里等名勝古跡。黃繼光紀念館是全國青少年黃繼光紀念館是全國青少年教育基地。教育基地。1.1.中江縣城南中江大道、南渡片中江縣城南中江大道、南渡片區，規劃總面積區，規劃總面積13.213.2平方公里。平方公里。規劃成為集居住、產業、商務功規劃成為集居住、產業、商務功能為一體的綜合性產城一體化新能為一體的綜合性產城一體化新區。區。2.2.中江縣城市西區（余家河以北中江縣城市西區（余家河以北至恒大建筑公3、司片區），東至南華至恒大建筑公司片區），東至南華大道；西、南至余家河；北至金銀大道；西、南至余家河；北至金銀花北街，規劃總面積花北街，規劃總面積231.02231.02公頃。公頃。規劃成為居住功能為主，兼容商業、規劃成為居住功能為主，兼容商業、文體、休閑等綜合功能。文體、休閑等綜合功能。地塊基本狀況地塊基本狀況圖中深綠色區域為項目區域位置。位于中江縣城西區域金銀花北街，松山南路旁，周圍在建商業住宅小區、安置房共5個樓盤，包括金銀花小區、上藍郡等。該地塊分別在主干道金銀花北街兩側，占地約為150畝。往西為省道中江至成都高速路及中江至德陽快速通道（在建），往東南為凱江六橋，伍城大道。該區域內目前在4、建商業主要由“金銀花苑”為中心的金銀花商業片區，占地約為60萬平方米，規劃一家五星級酒店、農產品市場、商業廣場等，預計將于3-5年內建成并投入使用。1000米區域內，右側為中江縣公安局新址、消防大隊，上藍郡在建小區。3.1 擬建項目地塊分析擬建項目地塊分析 地塊屬性地塊屬性u擬建項目地（右）多為鄉鎮居住點及林地田地，植被豐富，局擬建項目地（右）多為鄉鎮居住點及林地田地，植被豐富，局部地勢高差部地勢高差3-53-5米，擬建項目地（左）為廢棄工廠現已基本完成米，擬建項目地（左）為廢棄工廠現已基本完成拆遷。拆遷。u未來城市交通網絡處于快速建設階段，交通更為便捷，對周邊未來城市交通網絡處于快速建設階段5、，交通更為便捷，對周邊縣市輻射力更強，商業需求和市場具有較大的開發空間。縣市輻射力更強，商業需求和市場具有較大的開發空間。u地塊周邊已開發在建一定規模的中高檔商業類住宅小區，這一地塊周邊已開發在建一定規模的中高檔商業類住宅小區，這一類類業主業主群體具有較高的消費能力和消費欲望。群體具有較高的消費能力和消費欲望。地塊交通可達性分析地塊交通可達性分析擬建項目地塊四周已擬建項目地塊四周已有在建有在建商業住宅類小區、政府職能商業住宅類小區、政府職能機構，基礎設施機構，基礎設施3-5年內將年內將基本完善。基本完善。擬建項目地塊位于金銀花北擬建項目地塊位于金銀花北街的兩側，往西為中江至德街的兩側，往西為中6、江至德陽快速通道（在建）及省道陽快速通道（在建）及省道中江至成都段。本擬建項目中江至成都段。本擬建項目位置位于中江城區二環路西位置位于中江城區二環路西段，是連接周邊縣區與中江段，是連接周邊縣區與中江城區最重要的交通紐帶。城區最重要的交通紐帶。西面西面北面北面東面東面南面南面西面：為上藍郡在建小區、西面：為上藍郡在建小區、公安局、治安大隊、金銀花公安局、治安大隊、金銀花在建小區、安置房及即將建在建小區、安置房及即將建設的中江至德陽快速通道。設的中江至德陽快速通道。東面：金銀花北路，再往東東面：金銀花北路，再往東為凱江河及通往城區的凱江為凱江河及通往城區的凱江六橋。六橋。北面：工廠后為鄉鎮居民住北7、面：工廠后為鄉鎮居民住宅、阿卡地亞一期、二期、宅、阿卡地亞一期、二期、松山公園。松山公園。南面：林田地、龍華社區災南面：林田地、龍華社區災后重建地、鄉鎮居民住宅、后重建地、鄉鎮居民住宅、金銀花山。金銀花山。地塊四至情況地塊四至情況 消費者需求消費者需求康體康體休閑休閑購物購物餐飲餐飲娛樂娛樂城市商業綜合體城市商業綜合體一站式消費，滿足一站式消費，滿足消費者各種需求消費者各種需求 項目規劃構想項目規劃構想 實現多贏格局實現多贏格局 投資商的代表作投資商的代表作 政府的招商引資典范政府的招商引資典范 老百姓的休閑購物勝地老百姓的休閑購物勝地多元優勢資源的集合，多元優勢資源的集合，保證項目的落地性和8、實保證項目的落地性和實操性，帶動本項目迅速操性，帶動本項目迅速發展優勢，為項目成功發展優勢，為項目成功打造奠定堅實基礎打造奠定堅實基礎依托九龍商會依托九龍商會400多家會員多家會員基礎資源，以項目的商業建基礎資源，以項目的商業建設提供較強的資源支撐，大設提供較強的資源支撐，大板塊消化商業體量，有效保板塊消化商業體量，有效保證項目的資金回籠和持續證項目的資金回籠和持續運營運營打造中江一打造中江一站式購物標桿站式購物標桿三產聯動三產聯動 業種選業種選擇擇規劃本案購物餐飲其他休閑娛樂l酒店酒店lKTVl酒吧酒吧 l咖啡廳咖啡廳l茶樓茶樓l棋牌室棋牌室l美容美發美容美發l養生沐足養生沐足l文體健身館文9、體健身館l室內溜冰場室內溜冰場l兒童樂園兒童樂園l文化館文化館l主題會所主題會所 l婚紗攝影婚紗攝影l教育培訓教育培訓l洗衣房洗衣房l網吧網吧l銀行銀行l診所診所l寵物醫院寵物醫院 l大型餐飲大型餐飲l小型餐飲小型餐飲l主題餐飲主題餐飲l特色餐飲特色餐飲l老字號餐飲老字號餐飲 l主題賣場：九龍服裝批發城、形象主力店主題賣場：九龍服裝批發城、形象主力店l品牌專賣店：服飾、鞋帽、日用品品牌專賣店：服飾、鞋帽、日用品l專業店專業店 l大型商超大型商超l特產紀念品專賣特產紀念品專賣l便利店便利店 特色專業化特色專業化依托九龍服裝城的資源優依托九龍服裝城的資源優勢，借助其強大品牌服裝勢，借助其強大品牌服10、裝批零經營拉動人氣，提升批零經營拉動人氣，提升項目知名度，輻射周邊區項目知名度，輻射周邊區域，打造成德陽乃至西南域，打造成德陽乃至西南地區重要的品牌服裝批零地區重要的品牌服裝批零集散地。集散地。錯位經營差異化錯位經營差異化規劃檔次比例規劃檔次比例 業態組合規劃原則及比例業態組合規劃原則及比例規劃業態比例規劃業態比例 服裝批零服裝批零西南最具影響力的服飾鞋帽批發城西南最具影響力的服飾鞋帽批發城p業態內容：服飾、鞋帽p建議目標客戶：外地游客、當地人群、區域內零售商戶p打造思路：以服飾鞋帽為主導的商貿批發城，未來將占據整個商業購物比重的60%左右，成為規劃區內最重要的商業主導。依托商會資源導入，可迅11、速形成幾百家具有一定規模的品牌店，以大眾型消費為主體，能有效聚集人氣，形成中江市民購物不得不去的商貿中心，輻射周邊區域，帶動周邊人群消費。區域布局上，選擇交通便利的區域，便于疏導人群。店鋪設計上，以三層店鋪為主，多層的空間組合可充分實現商品展示、批發、零售、電銷、倉儲、商務洽談一體化，形成現代化、便捷化的商品交易市場。落成后的批發商城，將可日接待2萬余人的零售商戶，利用互聯網線上線下結合，實現幾百家店鋪年5億元的銷售額，極大的促進本地經濟發展和商業繁榮。品牌專賣、日用百貨品牌專賣、日用百貨讓購物瘋狂起來讓購物瘋狂起來p業態內容：服飾、鞋帽、日用品、專業用品、大型超市、兒童樂園p建議目標客戶：當12、地人群、商旅人士p打造思路：區域布局：在空間上選擇交通、人流最集中的區域打造大型的購物百貨商場，同時配合規劃區內的商業街，形成室內、室外購物一體化聯動。整個規劃區內的商業室內外聯動密切，通過半下沉式商業、雙面開街店鋪、空中走廊，環形天橋等將商業板塊進行友好的串聯，讓人流真正貫通起來，將整個商業板塊有效激活。在商業圈中業態越豐富，商圈經濟越成熟，在本案中，除大型的業態引入外，盡可能充分的融入其他業態，布局品類齊全的購物型商業業態，形成綜合性的商業中心。品牌專賣、日用百貨品牌專賣、日用百貨讓購物瘋狂起來讓購物瘋狂起來招商引進具有較高知名度的品牌店進駐，如ONLY、江南布衣等知名品牌，將其集中分布在13、商業最好區域，強強聯合，形成品牌影響力，構成商業地標。區分出大眾型購物和中高端購物的檔次，為消費者提供購物的明確指向。同時在商業分布上，形成服飾專區、鞋帽專區、化妝品專區、日用品專區、食品專區、專業用品專區等。在購物區，設置小型休閑設施，如休閑座椅、休閑小品等，同時設置小型餐飲站，便于購物者休閑放松。在室內百貨區，設置一個集中的兒童樂園，為兒童提供一個專屬的游樂空間，吸引年輕父母帶孩子前來游玩，可在此提供兒童托管服務，為其購物提供便捷。構建大型超市，解決當前中江超市小、亂、差、產品不全等問題，建設中江第一個環境氛圍良好、品類齊全、價格公道、規模上千平米的綜合類超市，輻射整個中江縣人群購物消費。14、特色餐飲特色餐飲吃在中江，不得不來的美食聚集地吃在中江，不得不來的美食聚集地p業態內容：全國風味餐飲；地方特色小吃；文化主題餐飲；快餐；大排檔；流動餐飲p建議目標客戶：外地游客、當地人群、物業業主、商旅人士p打造思路 全國風味餐飲：八大菜系等全國菜系美食文化主題餐飲：以川蜀文化為主的餐飲高端會所及私房菜會館等高檔餐飲特色小吃：中江特色川味小吃，中江特產等快餐：中西快餐，如肯德基、德克士等大排檔：以夜市為主，集全國各地風味 p策劃方案 構建獨特的餐飲文化氣息，打造中江餐飲集群；引駐中江現有的老字號、名小吃10余家店，形成中江名吃文化基地；餐飲配合商業業態，以餐飲引導客源方向性選擇；布局鮮明，高端15、餐飲、特色餐飲、大眾餐飲的區域分割明顯；高檔餐飲選取在規劃區內的環境氛圍較好的區域、大眾餐飲選取在規劃區商業集中區域設計包括：旋轉餐廳，地下餐飲，底商茶樓，獨立茶餐廳、屋頂花園餐廳等。文體娛樂文體娛樂讓中江的生活動起來讓中江的生活動起來p業態內容：KTV、文體健身館、棋牌室、電影院、溜冰場、游樂場p建議目標客戶：外地游客、當地人群、商旅人士p打造思路 根據中江當前市民消費，構建規劃區內文體娛樂商業板塊。結合商業街，招商引進2至3家量販精品KTV，提升中江中江KTV的發展檔次，同時以最新的設備和構建，吸引中江的消費人群，聚集人氣。棋牌室：充分對接中江中江市民深厚棋牌文化，在商業街中的各個區域，構16、建多家棋牌室，成為中江中江市民日常娛樂的重要發展板塊。棋牌室的打造與休閑類消費場所相結合，形成規劃區內休閑消費的聚集地，同時也可與住宅類產品相結合，形成居民常態的生活消費。文體娛樂文體娛樂讓中江的生活動起來讓中江的生活動起來影院：招商打造中江最高品質的院線，豐富中江人民的日常生活，提升中江的文化休閑品味。文體健身館：當前中江在城市生活區內，缺少一個大型的文體健身中心，成為市民健身活動的主要場所。在規劃區內招商打造文體健身館，為市民提供一個環境舒適、設施完善的室內健身空間。溜冰場：招商打造中江第一個大型室內溜冰場，豐富業態同時，聚集人氣，使其成為青年人及學生群體青睞的首選場所。影院、文體健身館、17、溜冰場每個大的項目分別布局在規劃區幾個組團中，形成每個商業地塊都能有一個拉動人氣、帶動消費的大型娛樂項目，引爆商業發展。康體保健康體保健締造中江的品質休閑福地締造中江的品質休閑福地p業態內容：茶樓、足療館、美容美體養生館、SPA會所、p建議目標客戶：外地游客、當地人群、商旅人士p打造思路康體休閑類商業宜選擇較好的商業頂層，布局在環境舒適，靠近環境較好的區域。整個業態的產品屬于中高端項目，因此數量要控制，每種業態以精品2-3家為主，可聚合中江現有的康體休閑類品牌，進行引進。在商檔商業區域可構建獨立的健康養生會館，營造觀景效果絕佳、商業氛圍濃厚、品味高端的康體休閑產品。康體保健康體保健締造中江的品18、質休閑福地締造中江的品質休閑福地茶樓：中江市民具有豐厚的茶文化，品茶是中江市民休閑的重要組成，在茶樓的布局上，宜形成多種梯次產品。以茶樓為主體，可延伸各式特色的茶吧、茶餐廳、主題茶坊等，滿足中江市民不同消費檔次，可散布在普通購物區，也可布局在高端商業區。足療：足療是中江休閑類消費的重點，在商業街中分散布局特色足療館，形成購物消費中人氣較旺的休憩點，足療館也構建不同檔次的產品，滿足各類人群消費需求。休閑之夜休閑之夜中江夜生活目的地中江夜生活目的地p業態內容：室內：以酒吧、慢搖迪吧、KTV、夜餐廳；室外：公共廣場活動p建議目標客戶：外地游客、當地人群p打造思路：區域布局：位于規劃區內交通便捷的區域，易于疏導客流。在空間上集聚分布，形成中江夜生活組團，成為中江夜生活的目的地消費區。場所選址：中心廣場，或底商，室外活動選擇廣場檔次規模：招商引進30余家夜生活主題商鋪，以酒吧、慢搖迪吧、夜餐廳為主，打造中江中高階層的娛樂生活空間。構建公共休閑廣場：集合中江文化主題元素，打造中江第一個擁有LED夜幕播放屏的文化廣場，吸引市民休閑。通過各式特色的酒吧文化，吸引中青年愛好者，拉動中江商業發展，延長消費時間。打造中江夜生活的聚集地，成為中江居民及周邊鄰近區域夜生活休閑的集中場所，形成中江目的地夜生活休閑場所。